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La résidence principale : une niche fiscale de premier planC’est pour une grande majorité des Français la voie royale pour sécuriser sa retraite, en totale franchise fiscale, sauf l’ISF pour les plus fortunés, et encore avec un fort abattement au niveau des valeurs prises en compte. La résidence principale bénéficie en fait d’une double exonération, que se gardent bien de mentionner les tenants du « ras-le-bol fiscal » : sur les plus-values à la revente, source d’enrichissement et de constitution de patrimoines en franchise d’impôt pour des générations successives de nos compatriotes, mais aussi sur le loyer à soi-même que rapporte la possession de sa résidence principale. Même chose au demeurant pour les résidences secondaires ! Le fisc a bien essayé dans le passé d’imposer ce revenu foncier invisible, mais n’y est pas parvenu... Il y a là pourtant une différence fiscale flagrante entre le propriétaire occupant d’un bien immobilier et le même propriétaire qui serait locataire pour ses besoins résidentiels, et qui louerait à des tiers un bien immobilier équivalent ! Le plus curieux est qu’une imposition de ce revenu virtuel et même des plus-values sur la résidence principale soit à ce point saugrenue et choquante, et que la sanctuarisation de l'enrichissement qui en résulte aille de soi à ce point... L'investissement locatif : également favorisé par rapport aux autres placementsOn peut librement penser que la fiscalité sur les revenus du patrimoine est trop lourde, voire confiscatoire comme a essayé de le démontrer l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) il y a peu, mais pas prétendre que l'investissement immobilier soit défavorisé par rapport aux autres types de placements. Du moins si on sait se servir de deux avantages fiscaux que seul l'immobilier procure : la possibilité de placer à crédit en déduisant des revenus encaissés les intérêts d'emprunt, ce qui quand on y réfléchit ne va pas forcément de soi, et celle de déduire de ses revenus une partie de l'investissement, voire même se faire partiellement subventionner cet investissement par une réduction d'impôt ! Dans le neuf, cela passe par les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif : hier le "Robien" puis le "Scellier", aujourd'hui le "Duflot" ou le "Censi Bouvard" : une réduction d'impôt qui revient à se faire ristourner par le fisc respectivement 18 et 11% du coût d'achat du logement (et même 29% avec le "Duflot" outre-mer !). Dans l'ancien, cela passe par les travaux : à condition d'en faire, bien entendu. Une véritable niche fiscale bénéficie à l'investissement de logements à rénover, et encore mieux à réhabiliter, l'intégralité des travaux, qu'ils soient d'entretien ou d'amélioration étant déductibles du revenu, le déficit éventuel par rapport aux revenus, voire même à l'absence de revenus la première année du fait des travaux, étant même - avantage également sans équivalent - reportable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros... Et dans tous les cas, la déduction des intérêts d'emprunt, qui court même pendant les travaux avant la mise en location ou en cas de vacance du bien constitue aussi une subvention à l'achat Autre avantage : celui de bénéficier d'une imposition forfaitaire sur le revenu à 19% sur la plus-value à la revente, plus d'un abattement progressif sur la plus-value taxable en fonction de la durée de détention, quand les autres revenus du patrimoine - mis à part sous quelques réserves l'assurance vie et les actions sous PEA - sont désormais taxés au barème de l'IR et sans abattement... Même la surtaxe de 2013 sur les "grosses" plus-values n'entame pas cet avantage ! On objectera que l'ensemble de cs avantages ne profitent qu'à ceux qui payent des impôts, et d'autant plus qu'ils relèvent des tranches les plus élevées du barème de l'impôt sur le revenu ! Mais il s'agit aussi de ceux qui ont la plus forte capacité d'épargne, que les gouvernements successifs, de droite comme de gauche, ont ménagé car ils ont longtemps suppléé à l'insuffisance de construction de logement intermédiaire et social. Au point qu'aujourd'hui, plus de la moitié des locataires qui seraient éligibles au logement social sont logés par les bailleurs privés... Un revenu locatif subventionné à 9 milliards par an...Ces avantages diffus, qui constituent ce qu'on appelle une dépense fiscale, et qui se montent à plusieurs milliards d'euros par an (2 à 5 probablement, suivant ce qui est retenu dans le calcul), ne sont pas les seuls fonds que la collectivité consacre au parc immobilier privé : sur les 17 milliards d'euros annuels d'aides à la personne, 9 vont aux locataires du parc privé. Une part au moins de cette somme bénéficie nécessairement aux bailleurs qui n'auraient sans elles probablement pas pu augmenter leurs loyers dans les proportions constatées aujourd'hui... C'est le résultat d'une dérive de plusieurs décennies, qui a transféré progressivement la subvention publique au logement des aides à la pierre aux aides à la personne (1). Cette manne comme les autres avantages vont-ils perdurer au même niveau dans les années qui viennent ? Rien n'est moins sûr ! Le montant des fonds publics dépensés globalement pour le logement - plus de 40 milliards par an actuellement, tout compris, soit le double de la moyenne des pays européens comparables - est devenu économiquement et budgétairement insoutenable, alors même que l'allocation de ces fonds ne permet ni de remédier à la pénurie de logements accessibles là où les besoins sont les plus criants, ni de solvabiliser correctement les allocataires qui supportent des taux d'effort eux aussi insoutenables ! Pire, il apparaît de plus en plus qu'une bonne partie des sommes alimente des situations d'aubaine, dont l'effet direct est inflationniste, et qui a probablement alimenté à son tour la hausse des prix de vente des années récentes... Il est probable que les "niches fiscales" disparaissent ou soient réduites les premières, l'effort étant reporté progressivement sur le logement social ou intermédiaire. On dit que la ministre actuelle ne serait pas fâchée de voir les incitations à l'investissement locatif des particuliers supprimées sous la pression de l'Union européenne, qui juge discriminatoire le fait qu'elles soient réservées à des investissements en France ; cela lui permettrait de financer la TVA à 5% sur la construction de logements intermédiaires : un "Duflot pour institutionnels... Même l'exonération de plus-values sur la résidence principale ne peut être considérée comme intouchable ! Reste un noyau dur : les aides personnelles au logement. Un rapport d'inspection de l'IGAS de mai 2012 concluait que la maîtrise du poids des aides par rapport au PIB sans perte de pouvoir d'achat et augmentation globale du taux d'effort - difficile de faire autrement en temps de crise - impliquait d'établir un contrôle de la croissance des loyers (1). Inutile de chercher plus loin les raisons de l'encadrement des loyers prévu dans le projet de loi "pour l'accès au logement et un urbanisme rénové" (ALUR) : le gouvernement est le dos au mur, et toute autre majorité en ferait de même... (1) Universimmo.com - 24 août 2012 : "L'urgence d'une remise à plat des aides au logement -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-* Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre Des réponses à vos questions !!! 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