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Louis92
Contributeur vétéran
France
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 Posté - 12 déc. 2011 : 12:22:16
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Un UInaute débutant dans les choses de la copropriété peut lire sur le forum ces 2 messages antinomiques :
- le CS ne décide de rien, seule l'AG et le syndic décident,
- la très mauvaise situation de telle copropriété est causée par un CS aux abonnés absents, incompétent, en collusion avec le syndic ou roulé dans la farine par lui.
Comment une entité (le CS) qui ne déciderait rien peut-elle être aussi déterminante ?
Ce paradoxe doit rendre perplexes ceux qui essayent de comprendre ce que le CS peut ou ne peut pas. Je me permets d'apporter une contribution pour les éclairer un peu.
Sauf délégation que lui donnerait l'AG, il est vrai que le CS ne décide formellement de rien, mais sans lui une copropriété ne peut être gérée de façon adaptée aux besoins des copropriétaires car, à supposer qu'il ressente les besoins des copropriétaires, un syndic pro ne veut pas consacrer le temps pour le faire, il va, d'ailleurs, consacrer d'autant plus de temps à une copropriété que le CS lui mettra une pression bien ciblée.
La loi dit que la mission du CS est d'assister le syndic (= le CS donne son avis au syndic) et de contrôler la gestion du syndic.
La gestion d'un syndic est souvent "a minima", il ne faut pas compter sur un syndic pro pour les analyses suivantes qui sont de la gestion (réduction des charges) :
- surface m2 déclarée à l'assurance cohérente avec la surface développée réelle,
- analyse des kWh consommés par les différents équipements (de chauffage collectif notamment),
- détection des compteurs kWh ou m3 d'eau qui manquent ou qui sont devenus faux,
- adéquation des prestations prévues par les contrats aux besoins de la copropriété,
- prix aberrant de contrats par rapport au marché (assurance, ascenseurs, VMC, chaufferie, désenfumage, éclairage de sécurité, extincteurs, curage, toiture, ...),
- vérification des augmentations de prix par rapport à la formule de révision,
- pertinence des travaux de modernisation ou mise en conformité des ascenseurs,
- limitation des travaux de réparation au minimum raisonnable,
- relation avec les locataires (sensibilisation à la réduction des charges).
Par contre, le syndic peut proposer en systématique (à toutes les copropriétés qu'il gère) des travaux qui ne sont pas forcément pertinents pour une copropriété donnée : jardins, curages, expertises, diagnostics.
La loi ne met pas explicitement dans la mission du CS d'agir pour réduire les charges mais c'est sur ces points de gestion que le CS peut assister efficacement le syndic. Si le CS veut y consacrer une certaine disponibilité, son activité de CS sera beaucoup plus intéressante : elle débouchera sur la préparation de décisions pour l'AG (résolutions).
Travaux
Concernant les travaux, il ne faut pas compter sur un syndic pro pour les contrôler vraiment. Bien qu'il ait une certaine expérience, celui-ci se retranche souvent derrière le fait qu'il n'est pas technicien même si nombre de contrôles sont plus affaire de bon sens et de temps à y passer que de technique. Le syndic passe commande à une entreprise, au mieux, il passe voir une fois pour pouvoir dire en AG "je suis passé ...". Sans la présence sur le terrain d'un CS dans la journée, le travail peut être mal fait ou réalisé incomplètement. La présence du CS sur le terrain permet de relever le temps passé et d'avoir des arguments pour réviser le devis à la baisse lors de travaux ultérieurs équivalents.
Quand les devis ne sont pas satisfaisants par rapport aux travaux envisagés (pour présentation en AG), quand les travaux ou les factures ne sont pas conformes au devis, c'est bien souvent le CS qui le signale au syndic en contrôlant cette partie de la gestion le plus en amont possible (quand il est encore temps d'agir). Grâce à son contrôle très en amont, le CS est de fait, décideur en demandant au syndic de faire refaire le devis, de bloquer le paiement de la facture, de faire revenir l'entreprise qui a mal réalisé ou réalisé incomplètement ...
Le CS ne peut donner qu'un avis au syndic mais comme c'est lui qui est le seul à pouvoir susciter le changement de syndic dans les conditions les plus sures, le CS peut en réalité se placer en un rapport de force qui lui permet de cadrer le syndic et d'obtenir de lui ce qu'il ne fournirait pas spontanément (points juste ci-dessus + clauses du contrat de syndic) ... à condition que le CS montre au syndic qu'il a les connaissances pour organiser un changement de syndic.
AG
De même, lors de l'AG, à première vue, le CS ne décide à proprement parler de rien. Pourtant le sens du vote est dépendant du CS : présentation de la résolution dans la convocation et lors de l'AG (avis du CS donné, explications apportées car il a suivi les solutions et devis de près).
En résumé, même si le CS ne semble rien décider, son action (elle doit correspondre à la demande des copropriétaires) se traduit pourtant par des décisions :
- décisions du syndic dans le sens du CS car un syndic qui agirait à l'inverse des avis du CS ne resterait pas longtemps en place,
- décisions de l'AG car, sans le CS, il y aurait des clauses indésirables dans le contrat de syndic (élimination avant l'AG), des résolutions pertinentes en moins ou non adoptées car présentées avec des devis insuffisants ou sans tenants et aboutissants dans la convocation,
- changement de syndic : quand les copropriétaires souhaitent changer de syndic, c'est le CS qui décide ou non d'engager le processus (et l'année propice = après avoir fait assainir dossiers et comptes), c'est lui qui sélectionne le syndic candidat (un seul) parmi les autres consultés, c'est lui qui fait passer les messages pour garantir l'élection du nouveau syndic.
J'espère avoir montré aux collègues débutants :
- pourquoi et en quoi un CS peut avoir, s'il est actif, le rôle primordial sur des décisions qui comptent pour une copropriété,
- que le CS est, de fait, décideur.
Cdlt. Louis92 (ex-débutant).
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Posté - 12 déc. 2011 : 13:34:37
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Louis92 : J'écris souvent que le CS décide de rien, tout comme le syndic !!! et que seule l'AG est décisionnaire.
Nous constatons sur UI tous les cas possible :
1. un syndic puissant et un CS absent. Le syndic roule tout ce beau monde dans la farine.
2. un syndic laxiste qui laisse faire un CS tout puissant.
3. Un président du CS dictateur avec un CS à ses pieds, qui rédige les ODJ, commande les travaux, choisit les entreprises, dirige l'AG, .... peu de copros présents aux AG.
4. Un CS actif, pugnace, qui exécute sa mission sans débordelent et abus de pouvoir, mais avec un syndic aux abonnés absent.
5. Un CS actif et sérieux, proche d'un syndic professionnel et ouvert qui respecte la loi et les roles de chacun.
En 10 ans nous avons connu tous ces cas de figure. Notre copropriété complexe (5 SDC et une Union) n'est pas facile à comprendre et à gérer.
HEUREUSEMENT !!! nous sommes dans le 5ème cas. Le " grand syndic" a été enfin totalement viré. 2 "petits syndics ont été élu. Les membres des 5 CS se sont rapprochés, plus de guerre de clans, plus de président dictateur,....
Le calme est revenu. les AG se déroulent dans le calme, en respectant les textes et son fonctionnement. le syndic informe et explique. TOUS les copropriétaires sont informés de la gestion et des projets.
Les résolutions ont été toutes votées à une très grande majorité ou à l'Unanimité. Les copropriétaires ontenfin compris que ce sont eux qui décident, qui approvent les comptes et non le CS et le syndic !!
Quand un CS ne lutte pas contre le syndic, ou est trop lié à cleui-ci, cela doit se passer sans problèmes.
Mais tout cela a demandé plus de 7 années !!
Le prochain gros projet, faire sauter cette Union complexe, et créer un seul syndicat, avec un seul syndic et un seul CS. De nombreux copropriétaires vont suivre le conseil de l'Union et le syndic en charge de cette Union. le 2ème syndic est tout à fait d'accord avec ce projet.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 12 déc. 2011 : 17:19:12
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La conclusion de Louis doit être retenue pour contrer ceux qui avancent à la légère :
"le CS ne décide de rien, seule l'AG est décisionnaire."
Dans ce sens, ils n'ont effectivement rien compris du tout.
Sans entrer dans le détail de ce que peut "décider" un CS, il semble nécessaire de rappeler ce qu'il est : un groupement fonctionnel de personne mandatées par une AG pour, ensemble, en tant que "collège", ... faire ce qui est prévu par les textes (ou délégué par l'AG), résumé en quelques mots " Assister le syndic et controler sa gestion".
Dans le "assister le syndic" entre TOUT ce que le CS estimera nécessaire pour participer (aux cotés du syndic) à la gestion du syndicat, sans limitation. Hormis la passation de marchés ou contrats, plus généralement d'actes engageant le syndicat, bien entendu.
Autrement dit le CS est bien un acteur dans la gestion, et non un 'controleur' passif qui se limite à donner 'avis'..
Il n'est donc pas possible de lister de façon exhaustive ce qu'un CS peut faire comme "partenaire dans la gestion".
Pour ma part j'avance : TOUT.
En concertation/information du syndic, bien entendu.
Ce qui à pour traduction qu'une candidature au CS ne se présente pas "pour se faire mousser", ou pour (entendu !) "savoir à quelle sauce on va être bouffé par le syndic", mais bien pour travailler pour la collectivité dans le cadre d'un mandat, pour être en quelque sorte "cogestionnaire" !
Ce qui soulève le second point :
"la très mauvaise situation de telle copropriété est causée par un CS aux abonnés absents, incompétent, en collusion avec le syndic ou roulé dans la farine par lui."
Membres de CS aux abonnés absents, incompétents ... par méconnaissance.
Il ne faut pas se le cacher : 80% des copropriétaires ignorent tout de la gestion d'un syndicat, considèrent que le syndic en est le "chef", qu'il est quasi le propriétaires des choses communes sur lesquelles il décide "ce qui est bon pour tous".
C'est cela la réalité dans une grande majorité de syndicats, avec divers degrés de méconnaissance.
De ce fait, il est évident que les membres de CS désignés parmi ces 80% d'ignorants/moutonniers n'auront pas demain la scie,ce infuse pour mettre en place le "collège" à même de répondre à cette "cogestion".
Un élément tout simple : le controle des comptes du syndicat.
Combien de CS l'entreprenne, en particulier chaque trimeste au moins pour le pontage des dépenses, CS (ou l'un des membres) à même de 'lire' la comptabilité et d'en faire un rapport exhaustif aux copropriétaires/AG ?
Beaucoup (un majorité) de ceux qui procèdent à ce controle (1heure chez le syndic là où il faudrait chaque année au moins 1 journée), se limitent à vérifier 3 pièces, 5 factures, ce qu'en dit le/la comptable, et s'en retournent satisfaits puisque 2 et 2 font 4 et que tout va bien ! 
Des travaux, un ravalement des façades ? On "gronde" le syndic qui n'a rien dit en découvrant une proposition avec la convocation d'AG.....
En oubliant qu'un CS doit avoir un 'planning' des travaux cycliques, tels ravalement des façades, réfection étanchéité toiture, etc ....., travaux qu'il doit largement antociper, au besoin en les rappelant au syndic 1 ou 2 ans avant.
S'il n'a pas ces calendriers il doit les établir.
On voit donc que tout ceci passe par une INFORMATION des copropriétaires, renforcée par une FORMATION des membres de CS désignés parmi ces copropriétaires informés.
On pourra établir toutes les listes possibles, organiser/structurer comme il faut les CS (RFCS, docs indispensables, etc ...) : si chacun des membres ne sait pas ce qu'il en est du fonctionnement d'un syndicat, du rôle de chacun des 3 acteurs (AG, syndic, CS), des pouvoirs et prérogatives des uns et des autres, on aura des CS "approximatifs", qui vont naviguer entre la complaisance à l'égard du syndic (sachant qui détient le savoir) ou l'opposition systématique type "guerre de tranchée", les 2 étant voués à l'échec.....
En attendant on ne peut qu'apporter "Conseils et informations", en espérant que les UInautes débutants iront plus loin dans leur démarche d'apprentissage... |
Édité par - Gédehem le 12 déc. 2011 17:24:35 |
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Posté - 13 déc. 2011 : 00:20:47
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gedehem : nous sommes d'accord sur beaucoup de points : Acteur actif, information, collaboration avec le syndic, .....
Ce n'est qu'une question de personnes, et rien d'autre !!!!  |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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Posté - 13 déc. 2011 : 11:20:22
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(vous le savez mais je le rappelle :)
A l’affirmation « le CS ne peut prendre aucune décision… » », il faut rajouter pour être dans le vrai : « …qui engage le syndicat, sauf expressément mandaté. ».
Autrement, durant les réunions de CS, il y a bien des votes donc décisions sur certains points.
ex: élection de son président, mandat d’un conseiller, choix de questions lors de l’établissement de l’ordre du jour + budget prévisionnel, décision de convoquer l’AG…
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 13 déc. 2011 : 13:31:48
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etc : Certains jouent sur les mots, mais vous avez bien compris le sens de ma pensée, et de la manière je me suis engagé dans un CS et dans un conseil de l'Union.
AU sein du CS, les décisions sont prises collègielament sur des " avis" qu'il transmettra au syndic et à l'AG. L'élection du président, s'occuper de certains dossiers, assister le syndic, chercher des contrats concurrents syndic et autres, consulter des entreprises pour des devis, préparer l'ODJ avec le syndic, révoquer un des membres, informer les coprorpiétaires sont des décisions qui concernent le CS.
Au niveau du syndicat, le CS, comme le syndic ne décide de rien !!! Les décisions sont bien prises par l'AG, qui mandate le CS (et je suis tout à fait contre des mandats de l'AG donné au CS, cela npus a couté tellement cher dans notre résidence !!!)
gedehem : citation: Autrement dit le CS est bien un acteur dans la gestion, et non un 'controleur' passif qui se limite à donner 'avis'..
Il n'est donc pas possible de lister de façon exhaustive ce qu'un CS peut faire comme "partenaire dans la gestion".
Pour ma part j'avance : TOUT.
En concertation/information du syndic, bien entendu.
acteur, partenaire dan sla gestion, assistant, ..... mais pas décsionnaire !!! nous sommes d'accord !!! |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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6
Posté - 14 déc. 2011 : 19:25:32
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La proposition d'etc citation: le CS ne peut prendre aucune décision qui engage le syndicat, sauf expressément mandaté. me paraît très bien car pédagogique à l'intention des CS débutants (tout en ayant l'avantage d'être assez courte).
L'expression "Le CS ne décide rien" a l'efficacité d'un slogan sur les mémoires mais est démobilisatrice pour les candidats CS ou CS débutants : le message qui passe est "le CS n'a pas d'impact sur la réalité" alors qu'un message à faire passer est "le CS est décisif dans une copropriété surtout avec un syndic peu présent sur place".
Quand un post du forum relate un CS qui est allé au-delà de ses attributions, les contributeurs devraient réagir pour une bonne information des UInautes avec quelque chose du genre : "en faisant xxxxxx, le CS a engagé le syndicat, un CS ne doit prendre aucune décision qui engage le syndicat, sauf expressément mandaté."
Ce n'est qu'un voeu, ce n'est que le mien.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 14 déc. 2011 : 20:05:18
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louis92 : citation: en faisant xxxxxx, le CS a engagé le syndicat, un CS ne doit prendre aucune décision qui engage le syndicat, sauf expressément mandaté."
D'accord avec votre voeu, mais je retirerai le mandat de l'AG donné au CS. C'est le départ de nombreux débordements, tout comme le vote d'un budget pour " décider de travaux non prévus" par exemple.
Ce genre de mandat est un signe d'une mauvaise préparation de l'ODJ, du budget, des devis concurrents !!!!
Il y a quelques années, l'AG votait un budget de 1500 € pour des dépenses non prévues !!!!! sans détail, ET surtout sans en préciser si cela était par an ou par dépenses. Moralité, le CS a commandé 10 petites dépenses pour 15 000 €. Les petits arrangements avec certaines entreprises ont produit des devis de 1499 € TTC !!!! |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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8
Posté - 14 déc. 2011 : 20:29:52
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Tout-à -fait d'accord, philippe388, "sauf expressément mandaté" n'a pas sa place pour un objectif pédagogique. Le mandat existe mais n'a pas à être mis en avant à tout bout de champ. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juin 2013 : 04:44:23
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citation: Initialement posté par Louis92 ... à condition que le CS montre au syndic qu'il a les connaissances pour organiser un changement de syndic.
Et à condition que le syndic se laisse faire ! Et croyez moi Louis92 il y a des syndics qui savent fort bien faire pour ne pas se laisser faire à l'aide de quelques copropriétaires qui rédigeront des tracts en sa faveur avant l'assemblée et qui interviendront en "sous marins" pendant la dite assemblée.
Un syndic qui se laisse faire par le conseil syndical n'est pas un professionnel !
Le syndic se sert du conseil syndical et celui qui résiste ou a trop avalé ses couleuvres "saute" à la prochaine assemblée car quand un syndic dénigre le conseil syndical et le rend responsable de tous les malheurs (alors qu'au départ l'entente était parfaite et idyllique) le copropriétaire en assemblée, mis devant l'alternative de conserver le syndic ou conserver le conseil syndical, choisit de conserver le syndic quand bien même le conseil syndical aurait invité deux autres syndics à proposer leur candidature et qu'il l'aurait fait lui aussi avec des copropriétaires "sous marins".
citation: Initialement posté par Louis92...De même, lors de l'AG, à première vue, le CS ne décide à proprement parler de rien. Pourtant le sens du vote est dépendant du CS : présentation de la résolution dans la convocation et lors de l'AG (avis du CS donné, explications apportées car il a suivi les solutions et devis de près).
Entièrement d'accord, il est même des cas où le CS ne joint pas son compte-rendu à la convocation pour tenter de mieux manipuler l'assemblée en profitant de son compte-rendu oral en début de séance... quelquefois sous les huées et les interruptions de l'assistance.
Il est même des cas où le président de séance (issu du CS) ne lit pas le contenu des résolutions élaborées par le CS afin qu'elles ne soient pas amendées, ou bien indique qu'il n'est pas possible de les amender : "si on vote contre c'est refusé".
Et Louis92 a oublié de parler des pouvoirs qui sont remis au syndic (puis au président de séance) ou directement au conseil syndical.
Tout cela un syndic "malin" s'en moque ! Le conseil syndical est à la botte du syndic (c'est le syndic qui doit passer beaucoup de son temps pour "assister" le conseil syndical en lui apportant ses conseils et sa connaissance des règles de droit en copropriété) et si ce CS devient par trop rétif : "Il dégage" , le syndic sait s'y prendre pour que l'assemblée s'en charge !
Tout ne se passe pas de la même manière dans toutes les copropriétés et toutes ne sont pas toujours "sereines" !
Dans certaines copropriétés les conseillers syndicaux sont, en définitive, choisis par le syndic !
Il faudrait être naïf, Louis92, pour croire que les syndics (professionnels) ont peur des CS.
Je ne connais peut-être pas bien la théorie, mais j'ai la pratique depuis 1968 que je suis convié à ces assemblées pour y voter, et non, non, rien n'a changé !
Aujourd'hui le syndic professionnel est quelqu'un qui recrute des gestionnaires et les "manage" afin que son affaire tourne et prenne de l'expansion, les grands cabinets de syndics sont comparables aux grandes chaines de nos hypermarchés, le système (et les prix) sont les mêmes partout, la qualité de ce que l'on y trouve aussi !
Dans ce monde des grands tous le coups sont permis, bien loin des jolies théories du forum universimmo ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Viviane
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Posté - 29 juin 2013 : 13:42:12
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D'accord avec tout, sauf quelques points
Les mandats donnés au CS
Il faut certes les encadrer, les rédiger correctement, les donner avec parcimonie. Mais ils sont parfois indispensables.
Deux exemples
- Le CS a affaire à un syndic malhonnête. Il va devoir engager des frais pour lutter contre lui : RAR, adhésion à une association, missionner un auditeur des comptes... Et ces frais n'auront pas forcément été détaillés préalablement par l'AG. Dans ce cas, si aucun budget n'est donné au CS, et/ou si rien ne l'autorise expressément à dépenser "tant" sans avoir à demander l'autorisation du syndic, qui ne la donnera pas, il a deux choix: payer de la poche de ses membres en espérant que l'AG ne rejettera pas la dépense, ou ne rien faire. Nous, des"frais du CS" (notamment l'adhésion à l'ARC) que les anciens syndics ont traîné (parfois deux ans...) à rembourser (voire pas encore remboursé du tout bien que prélevés sur le compte du syndicat) on les compte à la pelle. Par exemple, si on avait attendu que les syndics payent l'adhésion à l'ARC, on aurait jamais adhéré. On a avancé l'argent de notre poche, et heureusement, on avait une décision d'AG nous autorisant à dépenser XXX euros sans préciser pour quoi faire. Désormais, on a ligne budgétaire.
2) Il a réellement pas été matériellement possible d'avoir tous les devis avant l'AG, et les travaux ne peuvent pas attendre l'AG suivante.
Dans ce cas, deux choix: on reconvoque une AG pour choisir les devis (donc des frais) , ou on donne mandat au CS. Personnellement, j'aime pas ce genre de mandat, mais des fois c'est la meilleure solution. Le dernier qu'on a eu c'était en décembre. L'architecte a établi un comparatif des devis, et on a suivi ses conseils.
A part ça, je rejoins LOUIS92 sur les travaux. Le CS doit s'il le peut aller tous les jours sur un gros chantier. Pas plus tard que jeudi, on a demandé à l'architecte de retenir une facture. On avait pris des photos du chantier (réfection des poutres porteuses) AVANT que les enduits soient faits. Normalement, on devrait faire baisser la note de 700 euros HT, l'entreprise ayant effectué un travail qui aurait été inutile si elle avait fait passer le charpentier avant le maçon, et pas l'inverse, ce dont l'architecte a convenu. Pas de raison, donc, de payer. Mais sans les photos du CS, impossible de discuter..et l'architecte ne peut pas passer tous les jours (en fait, il a été surpris,les travaux ayant avancé plus vite que prévu).
Sans compter les détails que le CS verra s'il connait bien l'immeuble, mais pas forcément l'architecte.
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Viviane
Pilier de forums
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11
Posté - 29 juin 2013 : 14:00:30
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citation: Il faudrait être naïf, Louis92, pour croire que les syndics (professionnels) ont peur des CS.
LÃ ,je ne suis pas d'accord Filomat.
Non, LOUIS92 n'est pas naïf. Oui, les syndics ont peur des CS :
- quand ils sont pugnaces et bien informés
- et que de plus le syndic pense qu'ils sont soutenus par les autres copros
Le premier job d'un CS est donc d'informer et convaincre les autres copros. Si les autres copros ne veulent rien savoir, le CS peut démissionner, aussi pugnace qu'il soit, il n'arrivera effectivement à rien.
C'est pas par hasard que la première chose que fait un syndic malhonnête face à un CS pugnace est d'essayer de le discréditer aux yeux des autres copros. Voire essayer de semer la zizanie à l'intérieur du CS, flattant les uns "avec vous, au moins on peut discuter" et dénigrant le plus "dangereux"... " avec MMe machin, c'est pas possible, elle est .... (je vous passe les qualiicatifs, j'en suis tombée par terre...)" . Et il faut ensuite ramer pour les empêcher de gober que c'est à causse de MMemachin, décidément trop "Ch****" que le syndic s'est mis aux abonnés absents.. |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 29 juin 2013 : 14:27:50
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Pour moi le conseiller syndical auquel j'apporte mon suffrage est :
1-Quelqu'un que je connais bien personnellement et qui me connait bien (Quelqu'un de mon bâtiment).
2-Qui pourra consulter pour moi les documents de la copropriété à tout moment si j'ai besoin d'un renseignement qui y figure.
2-Qui pourra donner pour moi un avis au syndic en tenant compte des demandes que je pourrais être amené à lui faire.
3-Qui pourra proposer à l'odre du jour des assemblées générales les questions que je serais amené à lui soumettre.
Moyennant quoi je serais d'accord pour lui voter tous défraiements nécessaires, par exemple s'il a des frais de photocopie ou doit consulter des avocats, des experts comptables, voire des architectes ou professionnels du bâtiment par exemple.
A condition qu'il soit à même de répondre aux copropriétaires lorsque ceux ci le sollicitent, et en premier lieu à moi même comme il s'entend, et autrement que par la formule habituelle "je verrais ce que je peux faire à la prochaine réunion, mais vous savez c'est le président qui décide de tout et nous n'avons pas droit au chapître, essayez de voir directement avec le syndic, le conseil syndical n'est pas là pour cela il est la pour contrôler, c'est vous qui l'avez élu alors maintenant vous n'avez plus rien à dire, vous pourrez si vous voulez vous présenter dans trois ans comme candidat conseiller syndical et vous verrez ce que c'est, deux heures au moins par semaine, une réunion au moins chaque mois et les reproches des autres copropriétaires pour du bénévolat, c'est facile de critiquer quand on ne veut pas se présenter, vous n'y connaissez rien laissez nous faire, attention à la diffamation, il y a un huissier dans la salle".
ps : Viviane mon conseil syndical n'a eu aucun problème pour passer son adhésion à l'ARC et autres assurances au poste des frais administratifs (prévus mille euros, dépensés dix sept mille eurosn dont 9000 euros à la société de communication HER, compensés selon le conseil syndical par des subventions du conseil général entre autres).
Je suis d'accord aussi sur "l'incompétence travaux des gestionnaires", dès que l'on regarde on est épouvanté par le gaspillage et les travaux inutiles : On répare à coté de là où il le faudrait ! Mais le conseil syndical n'y prête souvent pas plus attention que le syndic, il n'y a que le copropriétaire qui souffre de la fuite d'eaux pluviales qui puisse dire ce qu'il faudrait faire et on trouve toujours une excuse pour ne pas le faire : "changer une tuile ne servirait à rien : ce n'est pas assez cher pour intéresser le syndic, il faut attendre que l'on change le toit, ce sera proposé à une prochaine assemblée : Même discours chez le syndic que les conseillers syndicaux!".
L'expérience montre que quand le cs est pugnace et le syndic aussi c'est le syndic qui gagne, du moins à ce qui s'est passé dans ma copropriété lundi dernier à l'assemblée générale, le président du CS déconsidéré par le syndic avait même promis de ne pas postuler au poste de président du nouveau conseil syndical si l'assemblée le reélisait ! |
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Édité par - filomat le 29 juin 2013 14:41:54 |
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Posté - 29 juin 2013 : 14:49:29
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filomat : se lever à 4h00 du mat pour ressortir un vieux poste de 2 ans et de mi, pour de nouveau désinforemr les uNiautes !!! restez donc bien au chaud sous votre couette !
fimoamt :
1-Quelqu'un que je connais bien personnellement et qui me connait bien (Quelqu'un de mon bâtiment).
2-Qui pourra consulter pour moi les documents de la copropriété à tout moment si j'ai besoin d'un renseignement qui y figure.
2-Qui pourra donner pour moi un avis au syndic en tenant compte des demandes que je pourrais être amené à lui faire.
3-Qui pourra proposer à l'odre du jour des assemblées générales les questions que je serais amené à lui soumettre.
L'interlocuteur privilégié des copropriétaires EST le syndic.
le CS n'est pas le représentant des copropriétaires !! sa mission est de controler les comptes du SDC, controler la gestion du syndic, assister le syndic, se saisir de tout dossier concernant le SYNDICAT,...
SI vous avez des demandes à faire, vous devez contactez le syndic.
Les copropriétaires notifie en RAR AU SYNDIC les questions à poser à l'OdJ. Ils peuvent, si ils le désirent, envoyer copie au CS.
filomat : Moyennant quoi je serais d'accord pour lui voter tous défraiements nécessaires, par exemple s'il a des frais de photocopie ou doit consulter des avocats, des experts comptables, voire des architectes ou professionnels du bâtiment par exemple.
filomat : vous ne décidez de rioen tout seul, et pour donner votre avsi il faut d'abord participer aux AG, et ce n'est pas votre cas !
Pour votre inforamtion : l'AG peut voter un budget de fonctionnement du CS - papier, photocopies,...( pas les notes de bistrots et de restaurants,...) la loi autorise aussi le CS de prendre conseil auprès de professionnels. Filomat n'a pas à être d'accord, puisque la loi autorise le CS qui n'a pas donc bersoin de l'autorisation de l'AG ET de filomat pour le fiare. Ces frias sont des charges courantes du SDC !  |
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Viviane
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Posté - 29 juin 2013 : 15:53:32
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citation: c'est vous qui l'avez élu alors maintenant vous n'avez plus rien à dire, vous pourrez si vous voulez vous présenter dans trois ans comme candidat conseiller syndical
Juste: mais pourquoi diable élisez-vous les gens pour TROIS ans!! C'est par là qu'il faut commencer: des mandats d'un an, point barre ! Que ce soit pour le syndic ou pour le CS ! C'est déjà dur de ramer un an avec des gens mal choisis, alors 3 !! C'est chercher le bâton pour se faire battre....
citation: L'interlocuteur privilégié des copropriétaires EST le syndic.
le CS n'est pas le représentant des copropriétaires !! sa mission est de controler les comptes du SDC, controler la gestion du syndic, assister le syndic, se saisir de tout dossier concernant le SYNDICAT,...
SI vous avez des demandes à faire, vous devez contactez le syndic.
Je suis pas d'accord. Rien n'empêche, évidemment, un copro de saisir directement le syndic de tout problème. Mais:
- en informer le CS est une bonne idée. Je ne peux pas, par exemple, savoir si telle facture de recherche de fuite est justifiée ou pas si personne ne m'a prévenue de la fuite...J'ai comme ça vu passer des dépenses dont personne ne sait qui est le copro qui a prévenu le syndic... Il y a aussi chez nous une mamie flippée qui ferait venir un électricien pour un plomb à changer. Heureusement, désormais, le syndic m'appelle avant de claquer 200 ou 300 euros pour rien..... Savoir que le syndicat a réglé des honoraires privatifs (injustifiés) qu'un copro refuse de régler si le copro ne m'a pas prévenue. Etc...
Bref, le travail de contrôle et d'assistance du CS ne peut se faire correctement si tout un chacun dans la copro fait sa sauce avec le syndic sans informer le CS.
Quand CS et syndic fonctionnent bien ensemble (ce qui est enfin notre cas), le syndic va tout bêtement informer le CS des demandes des autres copros et vice versa.
Mais quand c'est pas le cas, passer (ou passer AUSSI, c'est à dire par exemple mettre en copie) par le CS est effectivement la meilleure chose à faire.
citation: Pour votre inforamtion : l'AG peut voter un budget de fonctionnement du CS - papier, photocopies,...( pas les notes de bistrots et de restaurants,...) la loi autorise aussi le CS de prendre conseil auprès de professionnels. Filomat n'a pas à être d'accord, puisque la loi autorise le CS qui n'a pas donc bersoin de l'autorisation de l'AG ET de filomat pour le fiare. Ces frias sont des charges courantes du SDC !
Certes la loi autorise ces dépenses mais:
1) elle n'en précise pas le montant, il faut donc qu'un budget soit voté. Ce qui est loin d'être toujours le cas. La première fois qu'on a voté une ligne budgétaire pour le CS, j'ai du faire une mise au point par courrier dans les boîtes après coup : tous les absents à l'AG, et même certains présents, croyaient qu'on allait être payés. Qui plus est, le budget peut être insuffisant si une "crise"surgit.
2) Le syndic garde QUOI QU'IL ARRIVE, la haute main sur les dépenses. Aucune facture ne peut être payée sans son accord. Il va donc se contenter de ne pas la régler. Puis chercher, par exemple, à persuader l'AG que telle dépense du CS est illégale ou inutile pour qu'elle refuse. Avec un montant à sa discrétion, le CS rame (un peu) moins. Personnellement, lassée d'attendre les remboursements, j'ai souvent déduit les dépenses de mes charges, et attendu le procès en recouvrement de charges.... Sauf qu'une fois, ben la dépense était SUPERIEURE à mes charges. Encore aujourd'hui, y'a plus de 200 euros de remboursements que j'attends. La compta de l'ancien syndic dit que c'est payé (donc le syndicat a payé) . Moi, j'ai rien eu... |
Édité par - Viviane le 29 juin 2013 15:59:37 |
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Viviane
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Posté - 29 juin 2013 : 16:05:55
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citation: L'expérience montre que quand le cs est pugnace et le syndic aussi c'est le syndic qui gagne, du moins à ce qui s'est passé dans ma copropriété lundi dernier à l'assemblée générale, le président du CS déconsidéré par le syndic avait même promis de ne pas postuler au poste de président du nouveau conseil syndical si l'assemblée le reélisait !
Ca rejoint ce que vous disais: les copros. C'est les copros qu'il faut "travailler", tout le reste ne sert à rien dans votre cas. Tant que l'AG n'écoutera que le syndic, vous aurez un CS soit moutonnier, soit impuissant... |
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filomat
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Posté - 29 juin 2013 : 17:49:34
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Dans la série des perles de conseiller syndical une autre que j'avais oubliée :
"Nous devons raisonner à l'horizon d'au moins trente ans dans le bêtiment, nous n'avons que faire des conditions actuelles, étant élus responsable nous avons le devoir moral de nous soucier en priorité de la planète des générations futures et de la valeur de votre patrimoine (comme si ne n'étais pas capable de m'en occuper tout seul de mon patrimoine !). Nous vivons en communauté il faut savoir accepter quelques sacrifices au bénéfice de la collectivité. Au lieu de vous plaindre Vous devriez vous estimer heureux de ne pas être déjà mort à votre âge ."
Lettre du conseil syndical au Maire :
"Monsieur le Maire, ne pourriez vous pas subventionner le double vitrage pour les copropriétaires âgés de notre résidence : Bientôt leur appartement sera vendu et vous récupérerez votre investissement au moment du prélèvement des taxes de mutation."
D'où un certain "émoi" parmi ces personnes âgées lorsqu'elles ont eu connaissance de la lettre !
Tout le monde devient "pugnace" aujourd'hui Viviane, les conseilles syndicaux, les syndics, les copropriétaires ... Même les vieux !
Intervention d'une nouvelle candidate au conseil syndical "Ne vous en faites pas, si je suis élue vous pouvez aussi réélire sans crainte l'ancien président car il aura affaire à moi et je ne me laisserais pas faire" !
Finalement il était content de ne pas être réélu l'ancien président !
ps : calmez vous Philippe388, j'y suis allé à cette "ag" lundi dernier, et je dois reconnaitre qu'elle a été pour moi riche d'enseignements.
Tout a fait d'accord Viviane, mandat de un an pour les conseillers syndicaux comme pour le syndic, mais il n'y avait "absolument pas" à discuter la durée de mandat en assemblée, le président (un conseiller syndical) ignorait que les résolutions pouvaient être amendées et il attendait impatiamment que le syndic soit redésigné pour venir le remplacer à la tribune, les résolutions n'ont pas même été lues avant le vote, on votait pour ou contre Mr Untel, pour ou contre tel Syndic et on proclamait immédiatement les résultats du vote électronique.
Alors que pour une résolution suivante (seuil de mise en concurrence de 10000 euros) le résultat atteingnait presque le tiers des tantièmes le bureau se demandait si en recommençant le vote on n'avait pas une chance de le dépasser, et, n'y tenant plus, je me suis approché de la tribune pour expliquer qu'on pouvait changer la somme avant de revoter, puisque justement la nouvelle conseillère syndicale autoritaire et pugnace qui avait défendu le syndic venait de proposer de mettre 5000 euros au lieu de 10000. Alors le syndic est remonté sur l'estrade,a empoigné son micro et s'est mis à crier dedans si bien que je n'ai rien compris (comme le dit très justement Philippe388), je me suis dépéché de récupérer mon boitier que j'avais laissé à ma place et devant le regard attéré de ces mille personnes j'ai rendu mon boitier à l'organisation qui m'a dit "mais Monsieur vous n'avez pas voté", j'ai répondu en haussant les épaules "alors je vote abstention et j'ai appuyé sur la touche 3", j'ai pris mes jambes à mon cou en direction de la sortie ... et en passant devant l'huissier qui se demandait ce qui se passait !
Etes vous content Philippe388 ?
Oui, Viviane, dans ma copropriété il faut que les copropriétaires se regroupent lorsqu'il y a un problème grave (il s'agissait de nous doubler nos charges pendant dix ans pour faire des travaux d'économie de chauffage), et c'est ce qu'ils font, avec internet mais aussi en distribuant des tracts dans les boites aux lettres.
Suite à ces tracts que le conseil syndical qualifie d'anonymes et diffamateurs une partie de l'ancien conseil syndical ne s'est pas représentée ou n'a pas été réélue.
Mais syndic et conseil syndical ont compris l'intérêt de ces tracts, ils en distribuent maintenant eux-aussi dans le boites au lettres !
Et je les soupçonne fort de disposer des copropriétaires soumis à leur cause dans l'assemblée pour qu'ils posent la bonne question au bon moment.
Les copropriétaires sont de bons pères de famille , ils acceptent de payer un peu plus que nécessaire pour ne pas avoir de soucis, mais au-delà d'une certaine limite ils commencent tout de même à grogner. |
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Posté - 29 juin 2013 : 19:51:37
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viviane : Bref, le travail de contrôle et d'assistance du CS ne peut se faire correctement si tout un chacun dans la copro fait sa sauce avec le syndic sans informer le CS.
ET non !!! si le CS controle les comptes du SDC, il n'a pas à controler les copropriétaires.
Ce que vous avancez n'est qu'un très mauvais fonctionnement entre le CS et le syndic. Les copropriétaires n'ont aucune obligation d'informer le CS si ils ont une fuite, .... !!
Le role du CS sera d'emettre des réserves sur des factures privatives payées par le syndic, d'en informer les copropriétaires dans leur rapport annuel joint à l'OdJ; et lors de l'AG annuelle.
Ce n'est pas aux copropriétaires de rendre des comptes au CS, mais bien l'inverse . le CS n'est pas le " patron" de la copropriété. Ce sont bien les copropriétaires qui décident, pas le CS ni le syndic.
Changez les fusibles est du privatif, cela ne regarde pas le CS et pas le syndic !!
viviane : Personnellement, lassée d'attendre les remboursements, j'ai souvent déduit les dépenses de mes charges, et attendu le procès en recouvrement de charges.... Sauf qu'une fois, ben la dépense était SUPERIEURE à mes charges. Encore aujourd'hui, y'a plus de 200 euros de remboursements que j'attends. La compta de l'ancien syndic dit que c'est payé (donc le syndicat a payé) . Moi, j'ai rien eu...
AIE !! Vous voyez que votre CS ne fonctionne pas du tout normalement !! Un membre du CS n'a pas à avancer les fonds pour le SDC, MAIS il a l'obligation de payer ses charges ! Vous mettez le SDC en difficulté avec ce comportement, si tous les membres font de même.
Le CS peut demander conseil à un pro. et cela doit être jusitifié et lié à sa mission, bien évidemment. le CS n'a aucun pouvoir d'engager des fonds au nom du SDC!! le syndic est dans son droit de vérifier toutes les facutres, mais seule l'AG est décisionnaire et rejettera ou pas des factures de frais du CS qu'elle jugera hors mandat.
Cela arrive que le CS dépasse son role : facture de bistrot, de fleurs, de trains, de téléphone, ...... les copropriétaires n'ont pas à payer ce genre de dépenses ET le syndic à les rembourser.
viviane : "Avec un montant à sa discrétion, le CS rame (un peu) moins. "
Un CS ne fait pas ce qu'il veut, "à sa discrétion", avec l'argent des voisins. Il est important de voter un budget pour cela !
Il n'y a aucune urgence de dépenses pour un CS !! donnez nous donc un exemple d'urgence, pour notre information ?
le syndic peut engager des fonds du SDC en cas d'urgence, toit qui s'envole, sauvegarde de l'immeuble, MAIS il peut et doit convoquer une AG en urgence pour recevoir accord de 'lAG? et d'appelr des fonds pour payer les factures imprévues !
Cela ne peut être le cas du CS.
attention au CS " dictateur" |
Édité par - philippe388 le 29 juin 2013 19:56:12 |
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Viviane
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Posté - 29 juin 2013 : 19:52:32
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Effectivement, c'est du sport, vos AG...
Difficile de révoquer le syndic sans raison très sérieuse, mais le CS, ça doit être faisable assez facilement l'an prochain, si nécessaire.
Et alors, une des possibilités, puisque le syndic et le président refusent d'amender les résolutions, c'est de vous même proposer un mandat de UN an. VOUS N'AVEZ PAS BESOIN DE PASSER PAR LE CS. Vous l'informez, c'est tout. En RAR INTERNET au syndic, et assez tôt pour qu'elles puissent être jointes à l'ODJ. Voire mieux, vous grouper pour inonder le syndic de 500 fois la même proposition de résolution par 500 copros différents, ça évitera qu'il l'oublie..... Il les "oubliera" peut-être, mais alors vous pourrez l'attaquer...
Y'avait bien un huissier dans tout ce foutoir? Commandé par qui? Pouvez-vous avoir son PV?
Enfin, je suppose que vous y avez déjà réfléchi, mais c'est pas possible découper ce mastodonte en plusieurs syndicats? |
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Viviane
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Posté - 29 juin 2013 : 20:18:16
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citation: Ce que vous avancéez n'est qu'un mauvais fonctionnement entre le CS et le syndic. les copropriétaires n'ont aucune obligation d'informer le CS si ils ont une fuite, .... !!
Le role du CS sera d'emttre des réserves sur des factures privatives payées par le syndic, d'en informer les copropriétaires dans leur rapport annuel joint à l'OdJ.
Chez nous, c'est un vieil immeuble, nombre de"parties communes" se situent à l'intérieur des appartements. Il ne s'agit donc pas de factures privatives, sinon je m'en moquerai, on n'a ni à savoir ni à payer, point. Il s'agit bien de factures A PAYER PAR LE SYNDICAT. Des réparations de parties communes situées en parties privées, ou de parties communes situées en parties communes, d'ailleurs. On paye donc (payait serait plus juste, ça n'arrive plus depuis un an), des interventions dont il est impossible de dire si elles étaient justifiées :
- souvent rien n'indique QUI a prévenu le syndic de la fuite en partie commune, et si donc, elle était bien réelle.
Pour un de ces problèmes, , on me l'a dit au bout de six mois. Résultat: le syndic a envoyé 4 entreprises différentes, une à chaque appel de la copropriétaire flippée qui avait de l'humidité chez elle sans se poser de questions. Bien sur, chaque entreprise fait ce qu'on lui demande. La copro flippée dit que ça vient du toit? Hop, un couvreur. Elle dit que c'est autre chose? Hop un plombier! 1000 euros claqués avant que je le sache et que quelqu'un prenne la peine de discuter avec elle pour savoir ce qu'est exactement son problème AVANT d'appeller une entreprise..
citation: Changez les fusibles est du privatif, cela ne regarde pas le CS et pas le syndic !!
Ben non,pas sur un compteur situé en partie commune et gérant l'éclairage des parties communes et l'antenne collective...
citation: Vous voyez que votre CS ne fonctionne pas du tout normalement !! Un membre du CS n'a pas à avancer les fonds pour le SDC, comme il a aussi l'obligation de payer ses charges !
C'est surtout le syndic qui fonctionnait pas normalement... Lisez, philippe, lisez nom d'une pipe! Je me serais pas amusée à payer de ma poche si le syndic avait payé lui-même...
citation: Il n'y a aucune urgence de dépenses pour un CS !! donnez nous donc un exemple d'urgence, pour notre information ?
citation: seule l'AG est décisionnaire et rejettera ou pas des factures de frais du CS qu'elle jugera hors mandat.
Ouais, et bien moi, j'aurais jamais avancé de l'argent sans être sure d'être remboursée. Je l'étais parce qu'on avait un montant décidé par l'AG sans précisions, (mais pas en revanche, de ligne budgétaire, si vous aviez lu mon post précédent, vous l'auriez compris)
Avec, donc, vos belles théories pour syndicat où y'a pas de problème, on serait encore en train de se faire plumer chez trucmuche ou trucchouette : on aurait pas avancé un centime, et le syndic n'a rien voulu payer. Donc on aurait pas adhéré à l'ARC, pas acheté les bouquins pour comprendre, pas consulté un comptable, pas envoyé de RAR, bref, rien....
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Édité par - Viviane le 29 juin 2013 20:44:00 |
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filomat
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Posté - 30 juin 2013 : 07:19:58
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Il faudrait en effet découper le mastodonte, d'autant plus que le règlement de copropriété qui prévoit la répartition des charges par bâtiment n'est pas appliqué et que tout est appelé en charges communes générales par excuse de "mutualisation". Il y a plusieurs solutions pour découper :
1-les syndicats secondaires comme à Parly2 mais cela entraine plusieurs syndics et donc plus de frais. Ajouter à cela que la moitié des voix sont en sci d'attribution, comment découper la sci ?
2-la séparation de la copropriété en plusieurs mais il faudrait alors remettre les parties "communes" à la "commune" sinon on ne pourra jamais se répartir les parkings, les pelouses etc...
3-appliquer le règlement de copropriété qui prévoit les charges "spéciales" mais il parait que les juges éclateraient de rire en le voyant.
Pour le moment on ne peut rien faire, juste courber l'échine en attendant qu'un miracle se produise, que beaucoup plus de copropriétaires se mettent au courant de la loi et prennent le temps de venir lire quelquefois ce forum.
Le résultat obtenu par le syndic qui l'a emporté sur le conseil syndical est "stalinien" : Sur les 45000 tantièmes présents il en a recueilli près de 42000 alors que les deux autres candidats en ont recueilli une partie infinitésimale (sur l'écran du vote électronique on voyait zéro).
Ma copropriété est une démocratie stalinienne !
Pour l'huissier je suppose que c'est le conseil syndical qui fait la requête en invoquant les tracts qui lui étaient défavorables et qu'il considérait comme diffamatoires, et afin de museler (de terroriser) l'assemblée. Bien sûr que non on ne peut avoir son PV, il le remet directement au juge.
Je me suis aperçu en croisant son regard qu'il ne faut pas en avoir peur, au contraire les copropriétaires devraient apprendre à s'en servir au détriment de ceux qui ont demandé sa nomination au tribunal. L'huissier est impartial et au service de tous les copropriétaires, il était tout prêt à entendre mes réclamations si j'en avais faites (mais j'ai préféré prendre la poudre d'escampette : comment faire le poids contre un syndic meneur de foules devant une assemblée de mille personnes qui vient de le désigner à l'unanimité ?). Evidemment si on ne demande rien à l'huissier il ne fait rien.
Ce qu'il faudrait faire si à l'ouverture de la séance le président de l'assemblée indique brièvement qu'un huissier est présent dans la salle, ce serait de demander qu'il se présente (sinon on ne peut pas faire la différence avec un copropriétaire) et que soit lue par le président l'ordonnance du tribunal fixant sa mission, avant que l'assemblée ne démarre. |
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Édité par - filomat le 30 juin 2013 07:27:01 |
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