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franck13
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 Posté - 04 janv. 2010 : 20:11:31
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Bonsoir à tous, ma question:
Qu'apporte à un logement d'être conventionné par rapport à un qui ne l'est pas.
Y a t'il des villes qui sont plus intéressantes pour le conventionnement?
Le loyer reste t'il libre?
peut on faire conventionné un logement qui sera loué en meublé?
merci
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Édité par - franck13 le 04 janv. 2010 20:13:50 |
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thunderbird
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Posté - 05 janv. 2010 : 09:56:48
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Il y a 3 type de conventionnement au niveau de l'ANAH
Loyer intermédiaire / Loyer Social / Loyer très social
Celà concerne les locations nues , "baux de 89", à titre de résidence principale, le loyer est plafonnée suivant une grille de zones nationales avec une pondération locale.
L'engagement est de 6 ans, 9 ans en cas de travaux subventionnés. Ces subventions peuvent être significatives et dépendent du niveau de conventionnement. Plus le niveau de conventionnement est "social" ( donc le niveau de loyer faible ) plus les aides peuvent être importantes. Il en est de même pour l'abattement fiscal sur les revenus fonciers. Il y a un plafond de ressource pour les locataires, mais notamment en ce qui concerne le niveau "intermédiaire" il n'est pas draconien.
Les conventionnements "social" et "très social" ouvrent droit aux APL
Je ne peux que vous inviter à visiter le site de L'ANAH ( agence nationale pour l'habitat ) http://www.anah.fr/
En ce qui me concerne je suis sur un petit programme ou j'ai fait conventionner un petit immeuble de 3 apparts, en "loyer intermédiaire". Le niveau de loyer est plafonné et se situe à environ 10% en dessous du prix du marché. Néanmoins l'opération est financièrement rentable, et l'aurait également été si j'avais fait un conventionnement "social" plafond à -30% par rapport au prix de marché, et abattement sur revenu foncier de 60% mais un niveau de subvention pou travaux plus important.
Dans mon cas sur DIJON, un bureau d'étude avait une délégation pour m'aider à monter le dossier ANAH, ainsi que pour profiter d'autres aides locales. Je précise que j'entreprends un réhabilitation lourde, notamment en terme de performance énergétique. Et que les travaux subventionnés doivent être réalisés par des entreprises. Le honoraires de bureau d'étude et d'architecte sont également pris en compte
PS. je cite les chiffres de mémoire. La référence est donc dans les textes de l'ANAH |
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 Posté - 05 janv. 2010 : 10:23:32
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le conventionnement n'implique pas obligatoirement des travaux. |
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thunderbird
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Posté - 05 janv. 2010 : 10:30:51
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Posté - 05 janv. 2010 : 10:34:42
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On peut d'ailleurs fort bien se faire refuser le conventionnement si l'anah estime qu'il n'y a pas de pression locataive, et l'info n'est pas facile a touver préalablement. |
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franck13
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Posté - 05 janv. 2010 : 18:44:38
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merci bien à vous 2 pour ces explications.
Maintenant, pour conventionner un bien et choisir son niveau de convention, il faut faire son calcul par rapport au prix du marché, mais ou trouve t'on le prix moyen loué du m² du secteur ou se trouve le dit bien? |
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Posté - 05 janv. 2010 : 18:58:23
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Ah, ca...
C'est comme de savoir si dans la commune de votre choix vous pouvez ou non être conventionné.... je suis preneur. |
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franck13
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Posté - 05 janv. 2010 : 19:16:08
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je vais contacté l'anah pour un T1 refait à neuf dans Marseille pour le faire conventionner.
je vous tiendrais au courant des suites.
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thunderbird
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Posté - 06 janv. 2010 : 13:14:46
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Lien Plafond de loyer
http://www.anah.fr/les-aides/propri...s-de-loyers/
Attention le "m²" retenu n'est pas la Surface habitable, mais la surface habitable fiscale, qui prend en compte à concurrence de maxi 8m², 50 % de la surface de dépendances dont la hauteur sous plafond est sup à 180 cm. Par exemple si il y a une cave privative de 10m², la surface est "bonifiée" de 5m²
Lien Plafond de ressource
http://www.anah.fr/les-aides/propri...-locataires/
Ne pas négliger non plus les dispositifs spécifiquement locaux, communauté urbaine, conseils généraux et régionaux.
Je ne peux que vous conseiller de prendre contacte avec les opérateurs locaux de l'ANAH
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Posté - 06 janv. 2010 : 13:34:21
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Ce lien n'est pas complet, j'insiste bien que c'est quand meme a la discrétion de l'ANAH d'acroder ou pas le subventionnement, et que vous ne pouvez pas le savoir juste en lisant ce site.
Si l'ANAH n'a pas envie, elle vous le refuse, toput simplement. Elle met de plus un temps TRES LONG pour le faire. Pas tres agréable quand on est en cours de signaturee de bail. |
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thunderbird
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Posté - 06 janv. 2010 : 13:56:01
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citation:
Si l'ANAH n'a pas envie, elle vous le refuse, toput simplement. Elle met de plus un temps TRES LONG pour le faire. Pas tres agréable quand on est en cours de signaturee de bail.
Dans mon cas j'ai eu réponse de principe très rapide au début du projet que j'ai présenté dans les grandes lignes en septembre 2009 , ils m'ont confirmé que le projet était en phase avec les besoins locaux, et leur délégataire s'est déplacé sur place pourvoir l'immeuble.
J'ai reçu un aide réelle de leur part pour monter le dossier, Ils ont été très clairs en terme de timing par rapports aux calendriers des commissions.
Mon dossier est passé en commission le 17 décembre , j'ai eu le retour d'information dans la foulée, avec un niveau d'aide très supérieur avec ce qu'ils m'avaient annoncé en phase initiale.
C'est sur que si la question est posé en cours de signature de bail, c'est à mon humble avis un peu tard |
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Posté - 06 janv. 2010 : 14:36:02
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Bah non puisque ENCORE UNE FOIS vous vous référrez a un dossier avec des travaux en cours ou a venir avec subvention.
Or on peut fort bien etre conventionné sans travaux, et en ce cas, le conventionnement ne peut se faire que a l'entrée du nouveau locataire. |
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thunderbird
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Posté - 06 janv. 2010 : 16:13:19
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Cher Ribouldingue, il me semble en ce qui me concerne que le processus est clairement expliqué dans les formulaires de conventionnement, y compris dans le cas ou il n'y a pas de travaux
Convention loyer " <intermédiaire "
http://www.anah.fr/fileadmin/fichie...mediaire.pdf
Convention loyer "Social" ou "Très Social"
http://www.anah.fr/fileadmin/fichie...r_SO_TSO.pdf
Je veux également bien croire que la réactivité de l'ANAH dépende des situation locales. Et pour ce faire je ne vois pas d'autre solution que de prendre contact directement avec votre antenne locale |
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franck13
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Posté - 06 janv. 2010 : 18:38:14
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cher vous 2,
nous partageons une passion commune et je vois que votre engouement vous pousse à REAGIR+++.
c'est vos 2 vues qui apportent la richesse à ce post. merci vraiment. |
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bailleurx
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Posté - 07 janv. 2010 : 10:46:54
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attention
j'ai un logement tres social depuis 8 ans 1/2 (un PST)
les contraintes d'acces pour les locataires sont drastiques,
ils doivent pouvoir fournir:
leur avis d'imposition N-1 N-2
+ tous les revenus de l'année en cours l'ensemble de leur revenu par an ne doit pas dépasser un certain plafond
+ justifier de leur situation familiale
+piece identité
Pendant 6 ans l'ANAH m'a obligé à obtenir un accord favorable avant l'entrée du locataire (puis a fini par me dire que leur accord n'était pas obligatoire mais juste un sécurité pour moi)
le problème c'est que ces "accords" mettaient parfois + d'1 mois à venir
alors voici le tableau
vous avez un logement tres social (donc destiné au plus démuni)
vous connaissez par exemple une femme battue avec un mome à la rue,
votre logement et vide,
vous savez que cette dame n'a pas beaucoup de revenu
pouvez vous lui louer votre logement social ????
pouvez vous tout simplement le lui prêter???
et bien non
pas avant qu'elle ne vous ai fourni toutes les preuves de sa situation....
Si il y a contrôle et si vous ne détenez pas toute les pièces justificatives l'ANAH peut vous demander le remboursement intégral des subventions reçues pour le logement,
"alors ma bonne dame vous retournez prendre une branlée chez votre mari
pour qu'il vous donne tous les papiers necessaires et apres je pourais peut être vous loger des que l'ANAH aura donné son accord...."
Alors voyez, moi ça me répugne ce système !
arrivant au terme de mon engagement, j'ai demandé la fin de la convention
et pour mettre fin a la convention 6 mois avant la fin des 9 ans
cerise sur le gateau il me faut payer 500€ de frais huissiers
si je peux vous faire une confidence je ne vais pas recommencer
même pas avec 30% d'abattement d'impôt j'ai fait le calcul pour moi ça change rien puisque je perds en loyer ce que je gagne en impôts
et au moins pas de paperasse contraignante
et pas de risque d'avoir a payer pour suspendre la convention
dommage mais c'est vraiment mal fichu ce système
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thunderbird
Contributeur débutant
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Posté - 07 janv. 2010 : 11:35:41
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bailleurx je comprend tout à fait votre point de vue , et partage en partie votre analyse.
C'est la raison pour laquelle, en ce qui me concerne, j'ai fais le choix de me cantonner à un conventionnement de type "loyer intermédiaires "qui est bien moins contraignant en terme de ressources du locataires.
Je ne pense pas à titre personnel, que ce soit aux bailleurs privés de s'impliquer notamment dans un niveau "très social", avec en ce qui me concerne un avis plus nuancé pour le niveau "social". Il y a certes une aimable pression de l'ANAH pour inciter les bailleurs à aller dans ce sens, afin notamment de combler les lacunes au niveau des collectivités locale en termes de logements sociaux. Mais celà dépend bien sur de la situation locale
Néanmoins par rapport a votre commentaire, je précise qu'en cas de conventionnement "social" ou "très social" ( ouvrant droit aux APL ) l'abbattement fiscal sur les revenus fonciers est à l'heure actuelle de 60% et non pas de 30% comme vous le signalez.
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poupix4
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Posté - 07 janv. 2010 : 12:02:23
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bonjour
j'ai longtemps hésité pour faire une convention 'intermediaire" appatée par l'abattement fiscal 30%
et tout bien réfléchi, j'ai renoncé car trop de contraintes et je crois qu'il y des difficultés lorsqu'on arrive au terme de l'engagement de 6 ans .. notamment si on veut vendre ,(entre autre... ) il faudrait dénoncer l'engagement (payant) devant notaire en cas de vente.
si vous pouvez en dire plus .. moi je crois savoir qu'il y a des soucis mais je n'en sais pas plus ....
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Édité par - poupix4 le 07 janv. 2010 12:08:20 |
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thunderbird
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Posté - 07 janv. 2010 : 12:19:44
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Les contraintes en cas de vente surviennent si la vente a lieu en cours de conventionnement , et sont à mon humble avis un frein à la mutation, dans la mesure ou l'acquéreur doit s'engager à poursuivre les conventions en cours, sans pour autant ( à vérifier ) bénéficier de l'abattement fiscal sur ses revenus fonciers.
En ce qui me concerne le conventionnement ne présente de l'intérêt qu'en cas de rénovation lourde , dans la mesure ou les aides sous forme de subventions sont relativement conséquentes. Tout en sachant que ce niveau d'aide dépend fortement de la situation locale. De plus dans ce cadre de reno lourdes, il peut y avoir d'autres dispositifs incitatifs ( ecoprêt PTZ, aides des communauté urbaines, des conseils généraux ou régionaux, ADEME )
Globalement sur un budget de réhabiltation de 120 k€ ttc, honoraires de BE et de maître d'oeuvre compris, les aides ANAH et des collectivités locales contribuent à 50% de mon budget. Associé aux 3 X 8000 € de crédit d'impôts, à un Ecoprêt de 30 000 € à PTZ, et à l'abbattement fiscal de 30%, y compris en intégrant une ressource moindre en revenus locatifs, celà est rentable en ce qui me concerne.
Bien sur il y a besoin d'avoir la trésorerie notamment quant à l'attente des crédits d'impôts. Et être à même de pouvoir faire face durant le chantier à l'absence de revenus locatifs, ce qui peut être contraignant en fonction du remboursement d'un prêt éventuel. |
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poupix4
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Posté - 07 janv. 2010 : 12:53:12
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je suis bien d'accord avec votre analyse, passer une convention telle qu'elle soit avec l'anah dépend de beaucoup de choses,
mon petit immeuble proche Paris , (6 lots total, 5 à moi et 1 en copro )aurait besoin de travaux lourds en extérieurs rénovation façade et isolation , une partie de la toiture..
et j'ai encore un crédit immo pour 5ans.... pour l'instant je fait mes frais en totalité , mais il ne me reste rien en trésorerie, pour financer un eco PTZ, (qui du reste ne suffirait pas , donc prêt bancaire en plus ..)
j'avais pense ANAH .. mais ... je n'arrive pas à me décider .. de plus qu'en 2002 je les avaient deja contacté, on avait commencer une etude , et le codal pact arim qui s'occupait de moi, me poussait au forcing pour faire du très social et m'a envoyée promener assez méchamment car je voulais rester dans du conventionné.. en me faisant faire obligatoirement avant tout etude un diag plomb pour 800 euros.. sur les communs et les studios..avant même de commercer à discuter..
j'hésite donc à reprendre contact pour retomber sur des conseillers qui à mon avis , n'ont pas remplis leur rôle.. donc mauvaise expérience
je rajoute au passage que nous avons fait par nous même les travaux pour refaire les murs interieurs et maintenant plus de plomb,
mais s'attaquer à refaire les facades et le reste de la toiture..
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Édité par - poupix4 le 07 janv. 2010 13:04:57 |
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Posté - 13 janv. 2010 : 21:53:46
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CORRECTION tardive des fautes de frappe générale. texte original dans le post de Nefer plus loin.
J'ai fait appel plusieurs fois a l'ANAH il y a une quinzaine d'années.
A l'époque, ils avaient un budget, celui du droit compléméntaire au bail, qui était à l'époque de 2,5% des loyers.
L'ANAH recevait donc et redistribuait.
Ces temps sont révolus, et pour etre franc, les bugets de l'ANAH ont quasiment disparus.
Ils ont donc toujours plusieurs missions, donc celle de conventionnement, mais leur budget désormais riquiqui fait qu'ils choisissent les programmes.
En pratique, j'ai compris qu'il y avait un peu de budget si on faisait du tres social dans les communes ou la pression locative était élevée (inutile de tenter dans les autres, sans même qu'on sache qui est qui
et aussi pour les logements de grande surface, plus de trois pièces, ou il y a un manque au niveau national.
Mais voila, .........ca n'empêche nullement l'ANAH de refuser le conventionnement pour un logement de 100 m2 quand même, puisque la décision est à sa discrétion...
Donc, pour ma part, l'ANAH, c'est fini, et je me charge de leur publicité...
Je suis certes de parti pris, mais quand on fait dans l'obscurantisme, on a les adversaire qu'on se crée... |
Édité par - ribouldingue le 14 janv. 2010 08:56:39 |
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poupix4
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Posté - 14 janv. 2010 : 07:28:43
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bien d'accord avec vous Ribouldingue , beaucoup de partis pris chez eux ( en tous cas avec anah 94 val de marne)
je me creuse la cervelle et planche sur mes finances pour trouver financement pour mes murs ( ravalement et une petite isolation thermique.)et ma toiture mais ... rien......
si quelqu'un a une idée de financement hors anah...  |
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Édité par - poupix4 le 14 janv. 2010 07:29:34 |
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