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 Posté - 26 févr. 2013 : 08:54:55
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Bonjour
Je ne sait pas si je poste au bon endroit, mais visiblement dans cette section mon sujet n'as pas été abordé. Alors je me lance
Un amis et moi (si ça peut aider aucun lien de filiation, ni pacs, on est juste super pote) souhaitons acheter une maison, en vue de la renovée puis de la revendre.
Voici notre projet dans les grandes lignes:
Achat de la maison 60000€
honoraire d'agence :5400€
Travaux 30000€
Frais de notaire 5000€ (environ 7%)
et pour la revente DPE et diagnostique +/-1000€
prix de revente envisagé 150000€
et si cette opération fonctionne nous envisagerons peut être de renouveller l'expérience
Nous sommes conscience du poids de la fiscalité sur la plue value lors de la revente (19+15.5) mais c'est plutôt côté achat que l'on bloque!
Doit créer une quelconque structure pour se type d'opération ou crée une SCI
Pour la SCI j'entends tous les sons de cloche (c'est possible / pas possible!) bref je n'avance pas
Je lis reguliérement que ce type de montage pour l'achat/rénovation/vente n'est pas possible sous ce statut, or je lit également qu'une SCI imposé au BIC peut faire de l'achat revente.
bref nous ne savons pas quel montage nous devons réalisé.
Un peu d'aide serais la bienvenue
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Scorpion
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 Posté - 26 févr. 2013 : 09:16:27
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Il existe les SCI d’attribution pour ce type d’opération. Une fois que tout est vendu, la SCI est dissoute. Sinon la forme souvent employée pour ce type d’opération est la sarl. Une sci classique (location) n'a pas vocation à faire du commerce. Sinon vous serez requalifiés par le fisc. |
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 2
Posté - 26 févr. 2013 : 09:29:02
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Bonjour je vient de regarder votre proposition:
j'ai trouvé ce lien sur les sci d'attribution http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/Fiche_SCIA_-_VS.pdf
par contre nous ne souhaitons pas y habiter, donc je ne vois pas bien comment s'en sortir avec un tel montage
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biscotte
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3
Posté - 26 févr. 2013 : 10:29:12
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si vous faites ce genre d'opération régulièrement vous serez requalifié en marchands de biens, renseignez vous sur le statut ça pourrait vous correspondre |
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biscotte
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4
Posté - 26 févr. 2013 : 10:34:50
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j'oubliais: dans votre montage actuel vous êtes au-dessus de 50000 de plus-value donc vous serez imposé avec la nouvelle taxe soit bien supérieure à 34,5% |
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Posté - 26 févr. 2013 : 11:02:48
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bonjour biscotte
J'ai regardé ce statut mais ça peur
j'ai lu que la reponsabilité du marchand de bien est de 30ans sur les structures et le batit et l'imposition jusqu'a 70%
as-tu une référence pour les taux d'imposition sur la plus value, je n'ai trouvé que ce fameux 34.5%
et si on fait juste un "one-shot" en indivision tu penses que ça passera?
aprés effectivement si on s'en sort pas trop mal et que l'on veut recommencer je pense qu'on aura pas trop le choix ... |
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Scorpion
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6
Posté - 26 févr. 2013 : 11:52:50
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- Les banques ne prêtent pas d'argent aux marchand de biens débutants. Il faut valider le financement avec les banques car ca pourrait bloquer avec elles.
- La qualité de professionnel impose des assurances obligatoires. Il y a également une garantie contre les vices cachés. |
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Posté - 26 févr. 2013 : 13:37:59
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re scorpion
pour la banque:bien entendu nous validerons avec et leur expliquerons notre demarche et nos objectifs.
pour la partie assurance: c'est ce que j'évoqué quand je parlé de responsabilité du marchand de bien.
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biscotte
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8
Posté - 26 févr. 2013 : 14:26:52
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tu n'as pas besoin d'être en marchand de bien pour ta première fois, la requalif vaut quand il est démontré par le fisc qu'il y a habitude...
pour les nouveaux taux d'imposition tapes "impots plus-value 2013" sur google et tu devrais trouver ton bonheur
fais bien tes calculs AVANT et pour la revente part bien du principe que le marché est moribond et qu'il vaut mettre un prix de revente attractif si tu vaux pas mettre 3ans à la vendre
pour les travaux, est-ce que vous allez les faire vous-même? parce que 30000 pour une maison ça parait pas lourd, est-ce qu'il y a du gros oeuvre? |
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Posté - 26 févr. 2013 : 15:18:42
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Re merci pour ta reponse qui me reconforte
donc on va peut être tenter l'aventure pour voir, savoir,apprendre...
La maison et vendu en dessous du marché (certainement succession?)
elle fait 64m2 (c'est peu)
voici ce que nous avons prevu au vu de ce que nous avons déjà pu constater d'exterieur (et l'intérieur que nous ne connaisons que sur photo) ps :on cherche a rentré directement en contact avec le proprio pour s'eviter si on peut les honoraires d'agence (ça me ferais bien c**é de payé 6000€ pour une maison en face de chez et dont je voit le panneau a vendre depuis plus de 3 mois)
-Toiture : changement des tuiles mécaniques par de la plate ou double canal pour apporté du "cachet" (on prendre peut etre un artisan pour la décénale)
-Ravalement de la facade pour remettre en pierre apparente
-isolation interieur (on en profitera pour redecoupé et agencé différement)et refection de l'electricité
en fonction du budget aménagement des combles pour augmenté la surface habitable (et eventuellement le loyer)
-et si c'est possible aménagement du sous-sol
on ferais les travaux nous même mais on peu deduire le coût des matériaux non (sur la plus value)?
c'est pour ça que je trouve que marchand de bien quand on travaille nous même c'est limite de l'exploitation de l'état sur notre dos
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biscotte
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10
Posté - 26 févr. 2013 : 16:16:45
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1°/ va au cadastre si tu veux le nom du proprio
2°/ ne signe rien avant d'avoir vu l'intérieur
3/ ne signe rien avant d'avoir fait un devis complet de ce que ça va te couter et non pas "à la louche"
vu les travaux que tu me décrit, déjà 30000 ça parait juste
tu ne peux quasiment RIEN déduire de ta plus-value en travaux...alors fais bien tes comptes avant de t'embarquer
tu sembles plein de bonne volonté mais pas trop renseigné...un projet d'achat -revente ça se construit d'abord sur papier
bon courage |
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Scorpion
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Posté - 26 févr. 2013 : 16:47:29
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citation: Initialement posté par biscotte
tu n'as pas besoin d'être en marchand de bien pour ta première fois, la requalif vaut quand il est démontré par le fisc qu'il y a habitude...
Il y a l’aspect bancaire et l’aspect fiscal. Quand tu vas dire à la banque que tu veux faire une opération de MDB, que tu sois en sarl, nom propre, ou ce que tu veux, elle va tiquer. Les banques préfèrent financer les SCI à but locatif aux opérations de MDB. Tu vas t'en rendre compte en allant les voir.
La rénovation coute 1.000€ le m2. 30.000€ ca me parait également léger. |
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Posté - 26 févr. 2013 : 17:03:29
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Je sait que la volonté ne fais tout
c'est bien pour ça que je suis la 
la banque me suis sur du locatif pur ya pas de problemes j'ai déjà vu ma banquière pour ça
car en locatif tout les travaux que j'ai pu cité son déductible (À titre d’exemple, sont déductibles les dépenses suivantes :
– l’installation initiale ou le remplacement par un équipement
mieux adapté aux conditions modernes de vie : chauffage central
; salle d’eau ; cuisine ; tout-à -l’égout ; ascenseur ; antenne collective
de télévision ;
– l’installation d’une porte automatique d’ascenseur dans le cadre
de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes
réglementaires de sécurité ;
– l’agrandissement des fenêtres et pose de persiennes ;
– la réfection de l’installation électrique et aménagement de nouvelles
installations sanitaires sans accroissement du volume et de
la surface habitable ;
– la réparation de la toiture d’un bâtiment, par remplacement
d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l’ajout
de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation
ou le changement de cloisons intérieures de manière à aménager
des appartements dans les volumes existants ;
– la pose de sanitaires, installation de salles d’eau, réfection de la
peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements
dans les volumes existants. source:impot.gouv)
je penser qu'il en été de même pour la plue value (je suis naif)
en fait ce que je suis entrain de comprendre c'est qu'il vaut mieux louer derriere en fait, je maitrise un peu mieux l'aspet du locatif  et donc plutot abandonné cette idée
on va chercher un autre bien alors  |
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biscotte
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Posté - 27 févr. 2013 : 08:55:27
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c'est vrai que sur ce bien là il y a apparemment beaucoup de travaux, pour commencer il faut peut-être voir plus simple mais bon après tout pourquoi pas, moi je suis en plein dedans :)
dans votre cas la première chose à résoudre avant de penser aux travaux c'est de voir votre montage entre vous, je vous conseille de consulter un avocat ou un notaire qui pourra vous éclairer, dans certaines villes il y a des "consultations" gratuites, appellez leurs ordres, ils vous le diront
il faut avant tout choisir un statut qui vous correspond et qui vous protégera tout les deux en cas de problèmes
ensuite vous pourrez chercher un bien |
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Posté - 27 févr. 2013 : 11:12:05
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Bonjour Biscotte
au vu des réponse que tu m'as apporté, et de ce que j'ai pu également trouvé par moi même, nous allons changé notre fusil d'épaule
En effet le coût des travaux n'etant pas déductible de la plus value cela ne nous semble pas du tout intérréssant au vu du travail que cela va nous demandé et des sommes que nous engagerons.
nous nous dirigeons maintenant sur du locatif car nous pourrons déduire les éventuelles travaux si nous les sous-traitons à des entreprises
on se fatigue moins et c'est déductible des revenus fonciers
voilà nous cherchons donc maintenant une maison qui repond plus a des critéres locatifs (taille/loyer/localisation)
voilà nous visitons quelques bien prochainement afin de verifier si ce que nous avons projeter sur le papier tient la route en réel
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biscotte
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Posté - 27 févr. 2013 : 13:09:56
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en fait il faut avant tout définir vos projets et vos attentes
en fait c'est quoi votre but?
achat-revent cela vous permet d'encaisser une plus-value qui servira à autre chose
locatif: bien pour un revenu complémentaire ou pour préparer la retraite
fais bien tes calculs aussi pour le locatif car les impots sont élévés et d'ici que tu amortisses tes travaux... |
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doctor
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Posté - 27 févr. 2013 : 13:13:46
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Bonjour,
juste quelques précisions :
1) la SCI d'attribution ne vous concerne pas du tout (elle vise une toute autre situation)
2) Il s'agit d'une opération économique (la notion de marchands de biens a disparu avec la réforme fiscale de mars 2010). Une SAS me semble tout-à -fait appropriée surtout si vous souhaitez renouveler l'opération.
3) les travaux envisagés sont intégralement déductibles et en plus la TVA est récupérable
4) le bénéfice dégagé par votre structure sera assujetti à la TVA et à un taux d'impôt sur les sociétés assez faible (19,4% pour un résultat HT de 50 000 €)
Bon courage. |
Édité par - doctor le 27 févr. 2013 13:15:00 |
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Posté - 27 févr. 2013 : 14:53:04
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Bonjour Doctor & biscotte
le but rechercher est :
si achat-revente : plue value pour investir dans d'autre projet (la PV servira de mise de depart pour les investissement futur)
si locatif : le but est a minima de faire opération blanche sinon de généré un cas-flow positif durant la durée du crédit
pour ta précision sur les travaux biscotte, les travaux généreront un déficit foncier que je pourrais déduire pendant 10 ans.( il faut donc trouvé un bon compromis entre le montant des travaux et "effacé" les revenu générés au sens fiscal)
pour les impots ces revenus s'ajouterons a mes revenu que je déclarerais aux impots donc soumis a ma TMI
les travaux ne sont déductibles que dans le cas d'un société anonyme simplifiée? (cas achat-reno-revente)
j'ai fait un tableur excel (pour de la location nue) si cela vous intéresse je vous mettrez un lien ce soir |
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biscotte
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Posté - 27 févr. 2013 : 16:01:55
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Posté - 27 févr. 2013 : 18:09:12
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biscotte
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Posté - 28 févr. 2013 : 08:44:23
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salut,
dans votre tableau il vous manque surtout le calcul de vos impôts, car avec une mensualité de près de 500 pour un loyer de 700, ça risque de coincer à ce niveau là , n'oubliez-pas de compter les prélévements sociaux
et 700 euros de loyer ça parait beaucoup pour une maison de 64m2, habitez-vous Paris? :)
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achat/rénovation/revente quel montage? 
