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lac0te
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 Posté - 12 janv. 2014 : 21:53:58
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Nous avons signé en date du mois de juin 2013 un compromis de vente pour l'acquisition d'un terrain.
Il prévoyait en autres des conditions, des clauses suspensives et une date butoir à laquelle l'acte de vente aurait dû être signé.
"Cet acte devra être régularisé au plus tard le 30/07/2013. Pour le cas ou le notaire chargé de cette régularisation n'aurait pas, à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente, ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du présent compromis serait prorogée de quinze jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte, sans pouvoir excéder le 15/08/2013."
Le notaire n'a pu régularisé l'acte authentique au plus tard pour le 30/07/2013 et celui-ci n'a pas reçu les pièces administratives nécessaires à la passation de la vente et cela avant le 15/08/2013 compte tenu de la non réalisation de certaines conditions et clauses suspensives :
SERVITUDES - HYPOTHEQUES :
"que l'existence des titres et de l'état hypothécaire qui sera demandé ne révèle pas : l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de la vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires".
- le 02/07/2013 le notaire nous informe que l'état hypothécaire a révélé des inscriptions hypothécaires au profit d'une banque d'un montant bien supérieur au prix de vente du terrain. Le vendeur n'a pas non plus consigné entre les mains du notaire, avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique, la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée avant la date prévue pour la régularisation de l'acte authentique.
FORMALITES DE DIVISION - DOCUMENT D'ARPENTAGE:
"les formalités de division et le document ont été établis par ..., géomètre expert et les frais supportés par les vendeurs."
- le certificat d'arpentage remis par les vendeurs était périmé. Ce document servant à assurer, d'une part, l'identification des nouvelles parcelles issues d'une division et d'autre part, la mise à jour du plan cadastral. Le document est une reproduction du plan cadastral, sur lequel les limites nouvelles sont reportées.
OBTENTION D'UN CERTIFICAT D'URBANISME OPERATIONNEL POSITIF :
"L'acquéreur déclare déposer le 11 juin 2013 une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour la construction d'une maison. En conséquence, la présence convention est soumise à la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif. Cette condition suspensive devra être levée au plus tard le 11/07/2013"
- pas reçu le certificat d'urbanisme opérationnel positif dont cette condition aurait dû être levée au plus tard le 11/07/2013 (clause attaché à la condition suspensive).
Entre temps, le notaire a pris attache avec l'avocat de la banque et un accord a pu être formalisé mais uniquement au mois de septembre 2013.
Nous avons alors écris par mail au notaire pour lui indiquer notre intention de ne pas réitérer l'acte.
Il est aussi bon à rappeler que ni les vendeurs et ni nous même, acquéreurs, ont manifesté notre volonté du report du délai de signature au notaire et ainsi accepter la prolongation du délai de réalisation des conditions suspensives au delà du 15/08/2013. Eu égard a ce qui précède, et sauf erreur de notre part il y a lieu de rappeler qu'en matière contractuelle, normalement le silence ne vaut pas acceptation et ne peut donc pas être interprété comme un acquiescement tacite des vendeurs ou de nous même.
Le certificat d'arpentage est revenu positif sur le mois de novembre 2013 et toujours aucune réponse concernant le certificat d'urbanisme opérationnel positif et cela encore aujourd'hui.
Nous avons alors adressé une lettre en RAR au notaire au mois de décembre pour lui signifier notre intention de ne pas réitérer l'acte en lui précisant :
1) que les conditions suspensives (hypothèque, document d'arpentage et certificat d'urbanisme opérationnel positif) attaché à notre compromis de vente n'avaient pas permis de régulariser au plus tard le 30/07/2013 sans pouvoir excéder le 15/08/2013.
2) que nous pensions également qu'il y avait un vice de consentement faisant état que les vendeurs ne nous ont pas révélé avant et le jour de la signature du compromis de vente que le terrain était grevée d'une "hypothèque judicaire" et qu'il fallait recourir à l'accord du créancier pour permettre de pouvoir passer la vente ce qui constitue un manquement au devoir de loyauté, une dissimulation justifiant même une intention de tromper conforté par le fait que les vendeurs :
- ont refusé d'avoir recours à leur propre notaire qui avait parfaitement connaissance du dossier puisque celui-ci s'était occupé de la régularisation d'un accès direct du terrain des vendeurs au profit du Conseil Général.
- souhaitaient également faire une ventre rapide avec la régularisation d'un acte authentique au plus tard pour le 13/07/2013 et que le Notaire des acquéreurs a refusé dans les intérêts des parties et a maintenu que l'acte authentique devra être régularisé au plus tard le 30/07/2013 sans pouvoir excéder le 15/08/2013.
3) Par ailleurs, l'obtention de financement que nous avions obtenu avait bien été levé avant le 07/07/2013 comme le prévoyait la clause suspensive attachée au compromis de vente. Les offres de prêt valant contrat ont été édité le 18/06/2013 par la banque et accepté par nous même le 30/06/2013. Il est prévu aux conditions générales : "faisant suite à la non réitération des conditions suspensives dans un délai de 4 mois à compter de l'acceptation des offres et tenant compte de la condition résolutoire de la non conclusion dans un délai de 4 mois, à compter de son acceptation par l'emprunteur, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Ce délai n'a pas été prorogé par les emprunteurs et accepté par la Banque".
La banque nous a alors confirmé de la caducité du contrat du prêt. La condition suspensive de prêt attaché à notre compromis de vente est à nouveau non levé.
Est-ce que la date indiquée pour la réitération du compromis est impérative et donc emporte caducité de celui-ci lorsque la signature de l’acte authentique est demandée postérieurement ?
Ou est-ce seulement une date à partir de laquelle l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter ?
La date limite pour passer l’acte notarié a t'elle un caractère suspensif ou un caractère extinctif ?
Au final qu'en pensez vous, pensez vous que nous sommes dans notre droit de demander la caducité du compromis de vente ou alors qu'on aura pas le choix d'aller jusqu'au bout et d'acquérir ce terrain ?
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Édité par - lac0te le 12 janv. 2014 22:27:53 |
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amepi
Contributeur senior
635 message(s)
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 Posté - 14 janv. 2014 : 15:03:39
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"sans pouvoir excéder le 15/08/2013." Cette formule est assez claire.
Toutefois si vous avez poursuivi les tractations après cette date vous pourriez être considéré comme ayant accepté tacitement une nouvelle prolongation, donc revoyer bien l'historique. |
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Duc Leto
Nouveau Membre
France
30 message(s)
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 2
Posté - 15 janv. 2014 : 07:45:55
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N'y-a-t-il pas un paragraphe à la suite de celui que vous citez qui détermine les modalités en cas de non respect du délais?
Dans la plupart des compromis, il y a une clause stipulant que cette date n'est pas extinctive. elle ne permet généralement qu'à l'une des parties d'engager une action judiciaire pour forcer l'autre à signer la réitération authentique. |
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Sunbird
Pilier de forums
4951 message(s)
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3
Posté - 15 janv. 2014 : 10:35:28
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Ce dossier n'est pas uniquement sur une question de date mais sur le fait que le compromis de vente ne correspondait pas à la réalité.
1/ Est-ce un COMPROMIS ou une PROMESSE ? car les conséquences ne sont pas les mêmes pour l'acheteur.
2/ Votre souhait est-il d'y mettre fin sans indemnité, ou de demander les 5 ou 10%?
3/ Êtes-vous passé par une agence ou en direct ?
De toute façon vous avez écrit vous même la réponse à votre question, vous n'avez toujours pas purgé toutes les clauses des conditions suspensives. Pour faire bouger le dossier, vous envoyer un LRAR pour dénoncer ce compromis de vente.
Ce type de dossier devient compliqué si par exemple le vendeur refusait, sans moyennant finance, de suspendre cet acte, dans ce cas passage par la case tribunal. |
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lac0te
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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4
 Posté - 15 janv. 2014 : 14:09:17
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Pour vous répondre (Sunbird) :
1/ Est-ce un COMPROMIS ou une PROMESSE ? car les conséquences ne sont pas les mêmes pour l'acheteur.
Il s'agit d'un compromis de vente sous condition suspensive
2/ Votre souhait est-il d'y mettre fin sans indemnité, ou de demander les 5 ou 10%?
Notre souhait est de demander la résolution de cette vente / non réitération / caducité du compromis de vente.
3/ Êtes-vous passé par une agence ou en direct ?
Nous sommes passés en direct avec une lettre d'intention puis ensuite avec un notaire pour la rédaction et la signature du compromis de vente.
Pour apporter d'autres précisions :
Alors après entretien d'hier avec le notaire, celui-ci nous dit que la clause "SERVITUDE - HYPOTHÈQUES" rédigé dans notre compromis de vente de la manière suivante :
citation: "Que l'existence des titres et de l'état hypothécaire qui sera demandé ne révèle pas : l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de la vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires".
aurait un caractère "extinctif" en ce basant uniquement sur les termes de la clause pour la raison suivante :
citation: "qui sera demandé"
Le notaire a bien demandé l'état hypothécaire et reçu le 30/06/2013.
La condition était de fait suspensive mais celle-ci a été levé puisque le notaire a bien demandé et reçu avant la régularisation possible de l'acte authentique (au plus tard le 30/07/2013).
citation: "ne révèle pas l'existence d'hypothèque (...) que le prix de la vente de permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires"
Ainsi, cet état hypothécaire "a révélé" (élément extinctif) des inscriptions hypothécaires au profit d'un créancier d'un montant bien supérieur au prix de vente du terrain.
La vente du terrain est de 110.000€ et le relevé des hypothèque a révélé l’inscription d’une hypothèque judiciaire pour un montant de 130.200€ et d’une hypothèque conventionnelle d’un montant de 402.000€ en principal, 65.000€ en intérêts et 50.000€ en accessoires. Soit plus de 5 fois le prix du terrain.
Les vendeurs ne l’ont pas indiquer avant, pendant la rédaction et à la signature du compromis de vente, lu par le notaire et ont eux même rendu ainsi la vente plus difficile en acceptant de ne pas en parler au notaire.
Le notaire a alors informé les vendeurs et nous même acquéreurs par courrier en date du 02/07/2013 de cet événement majeur.
Puis celui-ci a pris attache le 10/07/2013 auprès de l'avocat des vendeurs et du créancier pour connaître dans quelles mesures il était possible de passer la vente et surtout selon quelles procédures.
L'acte authentique n'a pu être régularisé en date du 30/07/2013 (sans pouvoir excéder le 15/08/2013).
Le notaire a finalement reçu de l'avocat du créancier en date du 08/09/2013 un accord sur la vente du terrain sous déduction de l'impôt des plus values et des frais de mainlevée des inscriptions (en tant seulement qu'elles grèvent la parcelle vendue) attaché avec les procurations de la banque.
Du fait de cette clause suspensive de l'état hypothécaire attaché à notre compromis et rédigée de cette manière, le notaire nous indique qu'il n'ai pas possible de passer la vente car la révélation de cette clause « SERVITUDES – HYPOTHEQUES » a été parfaitement extinctive.
Il (le notaire) aurait fallu selon lui qu'il obtienne un accord de notre part (acquéreurs) pour prolonger le compromis de vente et voir même d'en resigner un nouveau afin d'y inclure les éléments sur l'hypothèque judiciaire, rallonger les durée et peut être y inclure d’autres clauses.
Il m’indique que le silence qui pourrait nous être reproché de notre part en matière contractuelle ne vaut pas acceptation et il aurait fallu recueillir notre accord par écrit.
Dans ces conditions et selon lui, cette simple clause suspensive SERVITUDE - HYPOTHEQUES rend caduc le compromis, et nous sommes en droit de demander la résolution de cette vente
Cette analyse est-elle défendable ? Qu'en pensez vous ?
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Sunbird
Pilier de forums
4951 message(s)
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Posté - 15 janv. 2014 : 15:44:46
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Cela dépasse mes compétences.
Attention tout n'est pas noir ou blanc et voici un lien qui évoque de loin votre sujet
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/...te-3674.html
Votre notaire a probablement raison, mais pour vous rassurer demandez lui de vous fournir des jurisprudences sur le sujet, pour que vous vous fassiez votre propre idée, il existe également des notes/analyses qu'ils ont par la chambre des notaires.
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amepi
Contributeur senior
635 message(s)
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6
Posté - 16 janv. 2014 : 17:57:35
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L'accord de prorogation d'un compromis peut se déduire des actes du vendeur ou de l'acquéreur :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...rechJuriJudi
comme je le disais plus haut.
Donc méfiance, peut-être devriez-vous communiquer cet arrêt à votre notaire. |
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non réitération/caducité d'un compromis de vente 
