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mecolle
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 Posté - 17 janv. 2014 : 17:15:55
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Bonjour a tous,
J’ai une question qui concerne les terrains à usage exclusif.
Quand un règlement de copropriété précise la nature du terrain attaché au lot comme suit :
« La jouissance exclusive et particulière d’une partie du terrain »
Je comprends le sens de « la jouissance exclusive du terrain » mais quelle est la signification de la précision « et particulière » dans cette phrase ?
Merci pour vos explications.
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Gédehem
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Posté - 17 janv. 2014 : 18:49:55
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Rien de plus, la "jouissance exclusive" se suffisant à elle-même, s'agissant pour son titulaire d'un droit patrimonial de "jouir et user" comme il l'entend de ce terrain, "privativement" pour lui-même.
Il est parfois indiqué "droit de jouissance exclusif privatif", au cas où certains auraient un doute.
Notez que le droit de jouissance s'applique sur une surface et le volume au dessus inscrit par cette surface, mais non sur le sol en dessous. Il ne peut ni creuser ni construire sans l'autorisation du propriétaire du sol.
Sauf clause différente, bien entendu. |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2014 18:52:04 |
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CCJOUE
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 Posté - 18 févr. 2014 : 14:20:36
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Bonjour
A ce sujet , j'aurai une question .
Nous habitons dans une copropriété au rez de chaussée
Nous souhaitons demander à la copropriété d'avoir en jouissance exclusive la partie de jardin situé devant nos fenetres .
Quelle procédure devons nous suivre pour faire cette demande ?
Quelqu'un peut il me renseigner?
Merci d'avance
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Gédehem
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Posté - 18 févr. 2014 : 15:13:20
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C'est tout simple : faire une demande à l'AG (à notifier au syndic) selon la procédure prévue D.art.10.
"LRAR.
M/Mme le syndic.
Ainsi qu'il est prévu à l'art.10 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande d'iscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la (les) question suivante.
- attribution d'un droit de jouissance exclusif sur une partie du jardin commun attaché au lot n° X propriété de ........ Projet/plan/schéma joints
Les frais nécessaires à la modification du RDC et à sa publication seront à charge de M. xxx demandeur.
Remerciements.
Mecolle "
Il est bien entendu indispensable d'en parler aux voisins, au CS, car il faut faire "campagne" (c'est l'époque) afin d'obtenir la majorité des 2/3 (Maj.art.26) incontournable pour la prise de décision. |
Édité par - Gédehem le 18 févr. 2014 15:14:48 |
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CCJOUE
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Posté - 18 févr. 2014 : 15:42:50
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Merci pour votre réponse
Connaissez vous le montant des frais nécessaires à la modification du RDC et à sa publication
Le syndic doit il nous compter des honoraires ?
Merci
CCJOUE |
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Posté - 18 févr. 2014 : 16:11:02
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t n'oubliez pas aussi qu'il y aura modification des tantièmes, car si vous n’êtes pas propriétaire de ce bout de jardin, en ayant un droit de jouissance privatif et exclusif, cela donne un plus à votre lot actuel.
d'autre part, il vaudrait mieux que ce bout de jardin soit intégré en tant que jouissance bien sur à votre lot, plutôt que d'avoir un second lot avec seulement un droit de jouissance, comme un parking par exemple... |
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Gédehem
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Posté - 18 févr. 2014 : 16:56:00
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Il n'y a pas obligatoirement adjonction de tantièmes, le jardin conservant son statut de "partie commune".
Au pire, 3 ou 4/10.000 ajoutés au lot principal : aucun intéret pour le syndicat !
Dans le cas expsé, le droit souhaité s'entend rattaché au lot appartement qui jouxte ce jardin.
Quant aux frais, quelques centaines d'€ (2, 3 ?) tout au plus : voir votre notaire pour un devis (modif RDC + publication)
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Posté - 18 févr. 2014 : 16:58:02
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rambouillet : n'oubliez pas aussi qu'il y aura modification des tantièmes
NON !! un jardin à jouissance privative n'a PAS de tantièmes ! ce n'est pas un lot de copropriété, c'est une partie commune du syndicat attachée au lot et NON cessible. |
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Posté - 18 févr. 2014 : 18:51:16
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philippe, vous oubliez que les tantièmes ce n'est pas seulement les surfaces, mais c'est également d'autres éléments, comme l'étage, l'éclairement, les jouissances de parties communes, les terrasses, etc....
oui, gedehem, vous avez raison 2 ou 3 millièmes, c'est peu, mais c'est une question de justice et là c'est mon avis personnel. D’ailleurs à l'achat les promoteurs en font la différence. Aussi quelqu'un qui achèterait avec un bout de jardin en jouissance à 200000 et son voisin sans jardin à 180000, si ce voisin récupère ce bout de jardin en jouissance, son lot prend une valeur de 200000 sans le payer...
Donc pour moi, par justice, on DOIT modifier les tantièmes...
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Viviane
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Posté - 18 févr. 2014 : 23:17:09
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D'accord aussi qu'il devrait logiquement y avoir augmentation des tantièmes.
Pas seulement parce qu'avec un jardin privatif la valeur du lot augmente de beaucoup.
Mais aussi parce que l'usage du terrain devient privatif.
Si c'est un palier entre deux appartements, un grenier quasi inaccessible,... ça n'a d'usage possible que pour celui qui possède le lot adjacent. De plus, y'a généralement des travaux. Annexer un grenier et le rendre habitable peut, par exemple, coûter au final plus cher que le prix du m2. Donc que le SDC vende éventuellement pour 3 fois rien, une partie commune inutile à la collectivité ne me choque pas.
Mais pour un terrain.....faut voir quels en sont les accès et/ou les usages possibles.. Car une fois la jouissance exclusive accordée, impossible ou presque de revenir en arrière. Si donc le SDC souhaite un jour en faire ou y faire quelque chose d'utile à tous, c'est plus possible..
Une compensation financière sous forme d'augmentation des tantièmes ne me semble donc pas abusive. |
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Édité par - Viviane le 18 févr. 2014 23:38:17 |
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Posté - 19 févr. 2014 : 08:39:14
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viviane : vous confondez annexion de parties communes comme un palier qui devient une partie privative ET jouissance exclusive d'une partie commune qui RESTE une partie commune.
La valeur d'un lot n'a strictement rien à voir également avec les tantièmes de copropriété.
Un jardin à jouissance privative n'est PAS un lot de copropriété, pas de tantièmes, pas de modif du RDC.
IL sera impossible de revenir sur la jouisssance exclusive de ce jardin.
viviane : Une compensation financière sous forme d'augmentation des tantièmes ne me semble donc pas abusive.
??? une augmentation financière sous forme de tantièmes ?? etes vous sur que cela est faisable |
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Posté - 19 févr. 2014 : 09:36:55
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"La valeur d'un lot n'a strictement rien à voir également avec les tantièmes de copropriété.
Un jardin à jouissance privative n'est PAS un lot de copropriété, pas de tantièmes, pas de modif du RDC.
IL sera impossible de revenir sur la jouisssance exclusive de ce jardin."
je pense philippe que vous etes dans l'erreur et en contradiction avec vous-même ; mais je pense aussi que je ne vous ferai pas changer d'avis, je cherche seulement à éclairer mecolle.
bien sur que si, la valeur d'un lot augmente avec la jouissance, puisque les autres copros ne pourront plus bénéficier de ce jardin dont ils sont propriétaires indivis actuellement et qu'ils peuvent actuellement utiliser pour badiner. La jouissance fait partie des critères d'évaluation des tantièmes, si le géomètre ou le notaire font bien leur travail (on a le même cas dans les appartements de dernier étage qui ont la jouissance de terrasses accessibles).
Et d'ailleurs vous compléter par le fait qu'il n'y aura pas de retour en arrière sur cette jouissance. Pour moi ce n'est pas une compensation mais la légalité.
PS pour me colle : si vous acceptez, ne pensez vous pas que vous irez ensuite sur une autorisation de portes fenêtres pour l'accès, puis ensuite sur l'édification d'une véranda. Donc si vous pensez que le cheminement sera celui-là , il faut DES la transformation (et dans la même résolution) du jardin en jouissance privative mettre les restrictions que vous souhaitez. Après il sera trop tard : car vous ne pourrez réduire les parties privatives et jouissances d'un copro. |
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Gédehem
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Posté - 19 févr. 2014 : 09:47:56
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Méconnaissance, que ne dit-on en ton nom .... 
Il n'y a aucune compensation "financière" !
Les tantièmes affectés à un lot privatif représente la fraction (la part) de propriété indivise des parties communes.
"Je possède telle partie privative ET 250/10.000° de toutes les parties communes y compris le sol"
250/10.000 de la porte d'entrée, 250/10.000 de tous les murs constituant le gros œuvre, 250/10.000 de la lampe du hall d'entrée, 250/10.000 de toute la toiture, 250/10.000 de .... de tout ce qui est "commun".
S'agissant du bénéfice d'un droit de jouissance, il n'apporte rien de plus qu'un droit d'usage "de surface" : on peut y poser les pieds, y mettre une table et des chaises, et moi seul, mais je n'ai pas la propriété de cette surface ni du sol en dessous, qui reste "partie commune" et dont j'ai déja une quote-part à ce titre.
De plus, et c'est important, le bénéfice de ce droit doit être accompagné d'une obligation d'entretien de cette surface grevée d'une servitude d'usage, entretien de surface, contre partie du bénéfice obtenu.
Si travaux commun il doit y avoir, le bénéficiaire du droit devra les supporter.
C'est bien connu pour les terrasses grvée d'un droit de jouissance : réfection de l'étanchéité à charge du syndicat qui oblige à démonter le revetement "de confort" posé par le bénéficiaire du droit de jouissance, travaux qu'il doit "souffrir" sans boncher ... |
Édité par - Gédehem le 19 févr. 2014 09:51:23 |
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Viviane
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Posté - 19 févr. 2014 : 09:48:20
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Je ne confonds rien du tout Philippe.
Accorder la jouissance exclusive, c'est pour le SDC presque les mêmes conséquences qu'une vente, sauf qu'il n'y a pas d'argent versé par celui qui obtient la jouissance.
Que le jardin soit un lot ou pas, peu importe. Si quelqu'un veut obtenir cette jouissance, rien ne l'empêche de proposer, en contrepartie, d'augmenter les tantièmes de son lot . A ma connaissance, aucune loi ne l'empêche, si il y a unanimité pour modifier la grille.
Enfin s'il est possible de simplement augmenter les tantièmes de 2 ou 3 comme le suggère Gédehem, pourquoi pas plus?
Il me semble que dans cette histoire, tout est affaire de négociation entre le SDC et celui qui veut une jouissance exclusive. |
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Gédehem
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Posté - 19 févr. 2014 : 09:54:55
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Accorder la jouissance exclusive, c'est pour le SDC presque les mêmes conséquences qu'une vente, sauf qu'il n'y a pas d'argent versé par celui qui obtient la jouissance.
Pardon mais ...... ou 
Au cas où cela aurait échappé, le copropriétaire dont il s'agit est DEJA propriétaire pour sa part (250/10.000) de la partie de jardin concernée. |
Édité par - Gédehem le 19 févr. 2014 09:57:08 |
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Viviane
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Posté - 19 févr. 2014 : 09:58:53
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Droit de "surface", c'est déjà beaucoup:
1) pas possible d'y construire une cabane à outils pour le jardinier, d'y poser une balançoire.., et bien sur de s'y promener
2) complications éventuelles, et même certaines, si in veut par exemple y implanter une cuve à mazout même enterrée, pour le chauffage collectif, ou des canalisations.
3) Quid des plantations? Va-t-on bousiller des plate-bandes de 10 ans d'âge pour planter l'échafaudage nécessaire au ravalement?
Bref, la chose nécessite à tout le moins d'être très très bien et très clairement bordée dès le départ si elle est acceptée par le SDC. |
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Viviane
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Posté - 19 févr. 2014 : 10:01:32
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citation: Accorder la jouissance exclusive, c'est pour le SDC presque les mêmes conséquences qu'une vente, sauf qu'il n'y a pas d'argent versé par celui qui obtient la jouissance.
Pardon mais ...... ou
Au cas où cela aurait échappé, le copropriétaire dont il s'agit est DEJA propriétaire pour sa part (250/10.000) de la partie de jardin concernée.
Et alors? Mis à part que vous ne m'apprenez absolument rien, en quoi votre remarque change-telle quelque chose à ce que je dis? |
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Édité par - Viviane le 19 févr. 2014 10:07:54 |
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Posté - 19 févr. 2014 : 10:06:52
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viviane : Accorder la jouissance exclusive, c'est pour le SDC presque les mêmes conséquences qu'une vente, sauf qu'il n'y a pas d'argent versé par celui qui obtient la jouissance.
Attention à ces affirmations !!
Une vente d'une partie commune transforme celle-ci en partie PRIVATIVE et la partie commune en jouissance exclusive RESTE PARTIE COMMUNE !! TOUS les copros resent en indivision sur ce jardin.
Une grosse différecen pour le SDC dont l'objet est la gestion des parties communes
viviane : Il me semble que dans cette histoire, tout est affaire de négociation entre le SDC et celui qui veut une jouissance exclusive.
OUT le juridique ?? comme d'hab. |
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Viviane
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Posté - 19 févr. 2014 : 10:10:46
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Vos lunettes, Philippe, vos lunettes:
citation: Accorder la jouissance exclusive, c'est pour le SDC presque les mêmes conséquences qu'une vente, sauf qu'il n'y a pas d'argent versé par celui qui obtient la jouissance.
Pour le reste, vous radotez encore, comme d'habitude... Reprenez donc un peu de tisane... |
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Gédehem
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Posté - 19 févr. 2014 : 10:39:49
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Chère Viviane, avant de délirer sur l'implantation d'une cuve à mazout sous les 25 m² de jardin commun en copropriété situé sous les fenêtres de l'appartement du copropriétaires interessé, informez-vous sur les servitude et droit de jouissance, et nous en reparlerons... |
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Viviane
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Posté - 19 févr. 2014 : 10:57:39
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Cher Gedehem,
J'admire votre don d'ubiquité qui vous permet d'avoir connaissance de la taille d'un jardin que personne ne vous a jamais communiquée.
Ce qui devient aussi très récurrent, c'est votre propension à considérer comme nécessaire d'humilier les autres UInautes. Ce en quoi vous rejoignez Philippe, m'obligeant à vous répondre de la même façon qu'à lui.
Mieux encore, vous semblez penser être un argument probant et suffisant le fait de traiter quelqu'un d'ignare ou de "délirant". Et ce sans aucunement ressentir le besoin d'apporter la preuve de cette ignorance ou ce délire...
Votre renommée n'est pas telle que pour ma part ce genre d'argument me suffise ou m'impressionne
Bien au contraire, à chaque intervention de ce type, l'estime que j'avais pour vos connaissances, qui était grande, diminue d'un cran.....
Bonne journée
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Édité par - Viviane le 19 févr. 2014 11:18:42 |
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