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Viviane
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 Posté - 10 févr. 2014 : 14:10:33
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Cet été, il y a eu incendie dans le pavillon fond de cour. de notre copro
La cause: installation électrique privative vétuste.
Le logement est loué, le locataire est assuré. Mais le bailleur ne l'était pas.
Apparemment c'est l'assurance de l'immeuble qui a pris le relais.
La sanction vient de tomber: ca n'est pas la seule raison, mais au vu de l'indemnité versée c'est la plus importante et de loin: prime d'assurance doublée.
J'avais déjà évoqué la question dans un autre sujet, sans vraiment creuser.
J'ai deux questions:
1) Est-ce que cette prise en charge dépend de notre contrat?
- si oui, quelles pourraient être les conséquences si notre contrat ne le prévoyait pas?
2) Y-a-t il moyen, via par exemple la clause d'aggravation des charges votée par l'AG il y a un an , de mettre au compte du bailleur une partie de cette augmentation? (par exemple au prorata des primes versées)
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Édité par - Viviane le 10 févr. 2014 14:16:24 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 10 févr. 2014 : 14:29:23
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question subsidiaire: voter, à la prochaine AG, l'obligation de s'assurer pour tous, y compris les bailleurs, aurait ce un quelconque utilité (en dehors de "faire assez peur" aux bailleurs pour qu'ils le fassent, ce qui peut marcher vu que peu connaissent la loi...) |
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Posté - 10 févr. 2014 : 14:33:36
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viviane : "Est-ce que cette prise en charge dépend de notre contrat?
- si oui, quelles pourraient être les conséquences si notre contrat ne le prévoyait pas?"
Il n'y a que la lecture de votre copntrat qui vous donnera les réponses. Un contrat d'assurances PEUT prendre en charge les copropriétaires.
viviane : Y-a-t il moyen, via par exemple la clause d'aggravation des charges votée par l'AG il y a un an , de mettre au compte du bailleur une partie de cette augmentation? (par exemple au prorata des primes versées)
NON, car cette résolution est innaplicable. On ne peut pas se faire justice soi-même !
viviane : en dehors de "faire assez peur" aux bailleurs pour qu'ils le fassent, ce qui peut marcher vu que peu connaissent la loi...)
Toujours dans le juridique pur !  Mais qui connait la loi, hormis les juges et avocats |
Édité par - philippe388 le 10 févr. 2014 14:35:06 |
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2014 : 14:35:52
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La prise en charge dépend su statut de ce pavillon fond de cour.
Dans la mesure où il serait dans son intégralité privatif au propriétaire du lot, y compris le gros œuvre et la toiture (voir RDC), le syndicat n'a pas à se substituer à son propriétaire s'agissant d'un incendie.
Cette situation est très commune.
Si réparation il y a, les travaux sont à charge du propriétaire de ce lot particulier, privatif dans son intégralité (sauf sol et réseaux divers)
Quid chez vous ?
Sur le fond de la question, vous touchez du doigt un problème récurrent : la substitution du syndicat dans une affaire "privative", avec la classique augmentation de la "sinistralité" du syndicat, ce qui permet à l'assureur de faire ce qu'il veut !
Le fait que le bailleur n'est pas assuré n'enlève rien à son obligation de supporter la réparation des dégats chez lui. S'il n'a pas d'assurance il doit la supporter lui-même.
Quid des termes de votre clause "aggravation des charges" ?
"l'obligation de s'assurer pour tous, y compris les bailleurs, aurait ce un quelconque utilité "
Oui, bien entendu (bailleur = assurance PNO (propriétaire non occupant).
.En principe (voir RDC) chacun doit fournir copie de son assurance au syndic, sur demande de ce dernoer. |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2014 14:39:27 |
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Viviane
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Posté - 10 févr. 2014 : 15:27:23
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merci
citation: La prise en charge dépend su statut de ce pavillon fond de cour.
Dans la mesure où il serait dans son intégralité privatif au propriétaire du lot, y compris le gros œuvre et la toiture (voir RDC), le syndicat n'a pas à se substituer à son propriétaire s'agissant d'un incendie.
Cette situation est très commune.
Si réparation il y a, les travaux sont à charge du propriétaire de ce lot particulier, privatif dans son intégralité (sauf sol et réseaux divers)
Quid chez vous ?
Non, ce pavillon n'est pas entièrement privatif. Les murs, toit, etc sont communs.
citation: Sur le fond de la question, vous touchez du doigt un problème récurrent : la substitution du syndicat dans une affaire "privative", avec la classique augmentation de la "sinistralité" du syndicat, ce qui permet à l'assureur de faire ce qu'il veut !
Le fait que le bailleur n'est pas assuré n'enlève rien à son obligation de supporter la réparation des dégats chez lui. S'il n'a pas d'assurance il doit la supporter lui-même.
C'est là où le bât blesse. Au vu de l'indemnité versée par l'assurance (8000 euros et des brouettes), et vu que la locataire a du déménager et est apparemment en procès avec lui pour qu'il fasse correctement les travaux, je pense pas que ça couvre tout. Mais ce que je comprends pas, c'est qu'est-ce que ça couvre, qui a perçu, l'argent? Peut-être la locataire pour ses dégâts? (elle est artisan)J'avais demandé le dossier au syndic, il me l'a pas envoyé, et j'ai oublié de le relancer... je vais le faire.
citation: Quid des termes de votre clause "aggravation des charges" ?
Les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales générales ou spéciales auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés, notamment
- tous honoraires d'avocats, frais de contentieux et d'huissiers
- toutes les conséquences financières qui découleraient d'un défaut de trésorerie imputable à un retard de paiement des charges : agios, majoration des factures fournisseurs payées avec retard, convocation d'une assemblée pour vote d'un appel de charges exceptionnel, etc..
- la dépose et repose de tout élément, meuble, coffrage ou autre empêchant l'accès à une partie commune (par exemple évacuation d'eaux usées, colonne montante, etc...
A noter qu'elle a été faite en pensant à ce même copro (qui ne paye que quand il veut) età un autre qui avait posé des problèmes pour laisser démolir un coffrage chez lui. Le copro qui n'a pas d'assurance a voté pour.
Le défaut d'assurance n'est pas spécifiquement évoquée mais n'est pas exclu (notamment...)
citation:
"l'obligation de s'assurer pour tous, y compris les bailleurs, aurait ce un quelconque utilité "
Oui, bien entendu (bailleur = assurance PNO (propriétaire non occupant).
Ce que je voulais dire, en fait, c'est est-ce licite d'obliger un copro à s'assurer? Est-ce qu'on pourrait s'appuyer dessus?
citation: .En principe (voir RDC) chacun doit fournir copie de son assurance au syndic, sur demande de ce dernoer.
Là , faut que je l'épluche, ça m'étonnerait un peu vu qu'il date de 49 (et que je suis très loin d(avoir encore convaincutout le monde de le mettre à jour...) |
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Viviane
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Posté - 10 févr. 2014 : 15:41:34
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Ah! bonne pioche, j'aurais jamais pensé que ça y soit, mais faut dire que tout le monde se chauffait au charbon à l'époque... Par contre, pas d'assurance dégâts des eaux obligatoire pour chaque copro..
RDC, extrait:
"Chaque propriétaire aura à assurer son mobilier, les risques locatifs et le recours des voisins à une compagnie ou société solvable d'assurance contre l'incendie et l'explosion"
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2014 : 15:56:34
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Comme quoi, même de 49 (18..  ), une clause conventionnelle s'applique ...
Le syndic est fondé de demander l'attestation d'assurance correspondante, puisque prévue par convention (c'est classique dans bien des RDC).
Concernant la clause d'aggravation des charges, elle ne vaut pas un clou (défaut d'information des coproprétaires, CS pas informé, syndic incompétent ou pas formé ...  )
Ce qui est prévu est couvert par L.art.10-1, ici un impayé.
On ne le dira jamais assez : ces clauses "aggravation des charges" amusent la galerie, rassurent les ignorants, mais n'est d'aucun effet pratique.
Sauf des cas très particuliers bien identifiés (ex: forfait appliqué lors d'un défaut de relevé de compteur), une telle clause dite "pénale" ne peut être mise en œuvre sans qu'un juge n'ai constaté une faute ..
La copropriété c'est peut être parfois la foire, mais ce n'est pas le Far ouest : ce n'est pas la 'vox populi' qui peut décider de pendre...
Pour savoit ce que couvre l'indemnité, il faut avoir le contrat sous les yeux. Ainsi que le montant des réparations assurées par le syndicat.
Dans la mesure où il y aurait eu un défaut ou une "faute" dans le circuit électique (privatif) de ce lot, le syndicat peut se retourner contre son propriétaire à l'origine du préjudice supporté par le syndicat (défense/recours du contrat d'assurance).
Il faut voir si le "jeu" en vaut la "chandelle". |
Édité par - Gédehem le 10 févr. 2014 16:01:27 |
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Posté - 10 févr. 2014 : 16:07:49
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La loi oblige t'elle un copropriétaire bailleur à s'assurer ? cela est fortement conseillé mais est ce une obligation.
viviane : si l'assureur du SDC a pris en charge ce dossier c'est que cela figurait au contrat.
Vous parlez d'installation électrique vétuste ? un expert a t'il été mandaté pour connaitre la cause de l'incendie ?
Un copro. bailleur doit s'assurer de la sécurité de son installation électrique, et si c'est réellement le cas ( expertise) l'assurance du SDC aurait pu se retourner contre ce bailleur.
Dans un tel cas, le CS a t'il rencontré l'assureur avec le syndic ? C'est important de connaitre sur le bout des doigts les clauses du contrat d'assurances.
Quand à la clause d'aggravation des charges elle n'est pas applicable. Le SDC ne peut pas mettre à la charge du copro. les agios, les frais d'assignation des fournisseurs, les frais de convocation d'un AG etc .............
La pose et dépose de coffrage pour l'accès aux parties communes est une obligation pour un copropriétaire, c'est l'application de la loi de 1965.
Quant aux frais d'avocats, d'huissiers, ... la loi est claire aussi, aucun frais d'avocats n'est admis comme frais necessaires,..... Le juge seul décidera du montant des dépens et l'aticle 700. Pas le SDC.
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Posté - 10 févr. 2014 : 16:25:28
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on est toujours dans le même cas : les parties communes de ce pavillon sont indivis, c'est donc au syndicat d'assurer ces parties communes.
par contre le syndicat ne peut assurer les parties privatives et c'est donc à chacun de s'assurer s'il veut être assurer contre l'incendie.
mais si l'origine de l'incendie est de type privatif, le syndicat peut se retourner contre le copro (qui éventuellement se retournera conter son locataire, s'il y a eu bricolage...). Et là le syndicat peut faire jouer l'assurance du syndicat, si la clause est prévue, sinon il faut passer par un tribunal... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 févr. 2014 : 16:34:36
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"La loi oblige t'elle un copropriétaire bailleur à s'assurer ? cela est fortement conseillé mais est ce une obligation. "
Sauf à ce qu'un juge ait estimé la clause abusive (serait surprenant), la clause RDC imposant une assurance aux copropriétaires les y oblige. |
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Posté - 10 févr. 2014 : 16:43:01
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"la clause RDC imposant une assurance aux copropriétaires les y oblige."
Sauf si l'assurance du SDC les couvre également, car dans ce cas il y aurait doublon.
Toujours assez flous les problèmes d'assurances.
Dans le cas présenté, le locataire est aussi assuré.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 10 févr. 2014 : 16:43:59
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citation: On ne le dira jamais assez : ces clauses "aggravation des charges" amusent la galerie, rassurent les ignorants, mais n'est d'aucun effet pratique.
Sauf des cas très particuliers bien identifiés (ex: forfait appliqué lors d'un défaut de relevé de compteur), une telle clause dite "pénale" ne peut être mise en œuvre sans qu'un juge n'ai constaté une faute ..
D'après les renseignements pris à l'ARC en ce qui concerne les coffrages des parties communes, je pensais aussi que c'était évident, mais non. Si ce n'est pas noté dans le rdc, le syndicat est bon pour tout prendre à sa charge, ce qui peut aboutir à refaire entièrement une salle bains...
SAUF, si tout le monde est dans le même cas (pas de prise en charge pour personne), ce qui était notre cas. Ce qui nous manquait, c'est une clause précise dans le RDC à ce sujet. (yen avait une, mais plutôt vague).
Alors, pour rentrer chez le seul copro qui a posé problème lors de la réfection sur 4 étages et 8 appartements d'une colonne d'eaux usées , on l'a un peu bombardé d'articles de loi et de clauses du RDC, plus ou moins en rapport avec le schmilblick, et j'ai aucune honte à l'avoir fait. Il aurait très bien vu qu'on ne touche à rien chez lui, vu que c'était neuf, et que donc on n'enlève pas l'emprise de sa chute de WC (fuyarde, en plus...) chez le voisin du dessous (40 bons centimètres de "descente au dessous du plafond du voisin...). Normal, il était au dernier, donc pas d'emprise chez lui. Ca nous a évité d'avoir à retarder les travaux pour attendre la fin d'une procédure, alors que ça pissait partout sauf chez lui... .
Pour le reste, c'est à dire les impayés, on s'en doutait un peu quand cette clause a été mise à l'ODJ. C'est pour ça que j'ai reposé la question L'intérêt est plus dans le fait que ça suffit parfois à impressionner les copropriétaires ......
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Édité par - Viviane le 10 févr. 2014 16:46:32 |
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Posté - 10 févr. 2014 : 16:55:35
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il fat quand même mettre cette clause d'aggravation des charges dans un RdC.
En effet, Ã part le fait d'impressionner les copros, elle n'a aucun effet si le syndic veut la mettre en oeuvre de son propre chef.
Par contre si le syndicat veut assigner, le juge s'appuiera sur cette clause au RdC pour décider cette aggravation au motif que le copro est censé la connaitre par le RdC qui s'impose à tous. Donc cette aggravation est un risque connu par le copro. |
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2014 : 18:32:31
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Le juge ne va pas s'appuyer sur une telle clause !
Il va estimer l'indemnusation éventuelle (DI) sur la base du préjudice subit pas le syndicat.
Qui plus est au regard de l'équité, qui n'a rien à voir avec l'égalité !
Si le dommage du syndicat est chiffré à 3000 € (exemple), le juge n'accordera jamais ces 3000 €, l'indemnité étant fonction ".... de l'équité et de la situation économique des parties au litige".
Pas d'une clause conventionnelle. Quant à la "situation économique du syndicat ..."
Eventuellement le syndicat n'obtient rien du tout. |
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Posté - 10 févr. 2014 : 20:01:59
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viviane :" D'après les renseignements pris à l'ARC en ce qui concerne les coffrages des parties communes, je pensais aussi que c'était évident, mais non. Si ce n'est pas noté dans le rdc, le syndicat est bon pour tout prendre à sa charge, ce qui peut aboutir à refaire entièrement une salle bains...
SAUF, si tout le monde est dans le même cas (pas de prise en charge pour personne), ce qui était notre cas. Ce qui nous manquait, c'est une clause précise dans le RDC à ce sujet. (yen avait une, mais plutôt vague).
Alors, pour rentrer chez le seul copro qui a posé problème lors de la réfection sur 4 étages et 8 appartements d'une colonne d'eaux usées , on l'a un peu bombardé d'articles de loi et de clauses du RDC"
Viviane : l'ARC vous a raconté des idioties ET vous pouviez simplement lire la loi de 1965 !! la loi toujours la loi !!
article 9 de cette belle loi :
Article 9 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
viviane : une question qui me turlupine : ou est votre syndic ?? car professionnel de la copropriété, il ne peut pas ignorer cet article - comme l'ARC d'ailleurs. |
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Viviane
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Posté - 11 févr. 2014 : 00:35:34
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Pour mon problème d'assurance Merci à tous,
Si je résume
Clause du RDC sur l'assurance
Elle peut nous servir au tribunal (si ce n'est qu'on ira jamais), et on la rappellera dans le prochain PV d'AG, en espérant que ça va inciter les bailleurs à s'assurer.
Clause de sauvegarde
En ce qui concerne ce cas précis au moins, elle sert à rien. Pour le reste, et notamment les impayés , on peut juste compter sur un effet dissuasif.
Quant au RDC, c'est pas encore demain qu'on va le modifier, malheureusement... j'y réfléchirai donc en temps et en heure, vu son ancienneté, y'a du tafff..
PS; Philippe, vous avez pas saisi le problème.
On savait très bien qu'un juge nous aurait autorisé à rentrer, on a essayé d'eviter d'en passer par là , et on y est arrivés.
La loi de 1965, et donc l'article que vous citez et que je connais, ainsi que l'ARC et le syndic, stipule que :
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Or, pour accéder à la colonne, il fallait, chez presque tout le monde casser des coffrages, faits par les copros eux-mêmes. On a pas non plus fait des comptes d'apothicaire, on les a cassés aux frais du SDC. Mais on les a pas refaits, partant du principe qu'il NE FALLAIT PAS coffrer une partie commune.
Ce monsieur, qui avait carrément surélevé toute sa salle bains, masquant ainsi toutes les arrivées COMMUNES (et tous les joints...mais pas grave, si ça fuit, ça coule que chez le voisin du dessous...)ne voulait pas nous laisser rentrer sans la garantie(entre autres) qu'on referait son carrelage, qu'on n'a eu à casser que parce qu'il avait coffré.... Garantie aussi qu'one changerait pas(aux frais du SDC) ses toilettes à évacuation verticale allant se promener au plafond de la voisine du dessous par des toilettes à évacuation horizontale ne sortant pas de chez lui. Garanties qu'on ne voulait pas lui donner parce qu'il aurait alors fallu faire pareil pour tous. Au final, on a refait son bout de plancher (qu'on aurait refait de toute façon )après avoir positionné le débouché de la colonne au dessus) de son faux plancher (ce qu'il a pas aimé du tout), et on a pas refait son carrelage. Chacun, en gros s'est chargé lui-même des embellissements post-chantier, pour une bonne partie dus aux coffrages cassés.
Notre RDC a une clause qui laisse penser qu'on a pas le droit de coffrer. Mais une clause relativement vague. Si une seule personne avait été concernée, je ne sais pas ce qu'aurait décidé un juge. Mais là , c'était un escalier complet, c'est ce qui, selon le juriste de l'ARC, et en l'absence de clause spécifique dans notre RDC sur les coffrages etc, faisait la différence et permettait de se passer d'indemnisation.
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Édité par - Viviane le 11 févr. 2014 01:00:19 |
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