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trendy31
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 Posté - 23 oct. 2014 : 12:38:58
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Bonjour,
Lors d'une récente Assemblée, des travaux ont été décidés dans ma copropriété sur la base d'une résolution votée selon l'article 26. Plus exactement, c'est le principe de ces travaux qui a été voté, à partir d'une étude préliminaire réalisée par un bureau d'études spécialisé qui a fourni une estimation financière pour la future opération.
Au cours de la même Assemblée, il a également été voté une délégation de maîtrise d’œuvre au même bureau d'études pour qu'il prépare un projet détaillé, lance un appel d'offres et dépouille les propositions (devis) des entreprises qu'il consultera. Les propositions qu'il retiendra seront présentées dans le cadre d'une nouvelle Assemblée à venir.
Mes questions portent justement sur cette nouvelle Assemblée :
- comment doit se dérouler le vote sur les différentes propositions ? doivent-elles être examinées l'une après l'autre ? toutes ensemble ?
- d'autre part, sachant que la décision de ces travaux prise à l'article 26 est passée de justesse lors de la première Assemblée et qu'il s'agit de travaux assez coûteux, que va-t-il se passer si aucune des propositions présentées ne réunit les conditions de cet article lors de la nouvelle ?
Merci par avance pour vos réponses éclairées.
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Trendy31
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Posté - 23 oct. 2014 : 13:09:22
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trendy31 :"Lors d'une récente Assemblée, des travaux ont été décidés dans ma copropriété sur la base d'une résolution votée selon l'article 26. Plus exactement, c'est le principe de ces travaux qui a été voté, à partir d'une étude préliminaire réalisée par un bureau d'études spécialisé qui a fourni une estimation financière pour la future opération."
On ne vote pas un accord de principe sur des travaux !!
L'AG adopte ou rejette des travaux sur la base des devis fournis par des entreprises; à l'article 26 pour des travaux d'amélioration, ou de création.
L'AG devait adopté une seule résolution sur le choix du bureau d'étude et sur l'enveloppe financière de cette étude.
Le syndic et le CS devait animer ce débat afin qu'une majorité se décide sur ce bureau d'étude, et ce vote se fait à l'article 25 ( à vérifier, mais pas au 26 !).
Lors de la prochaine AG, les copros devront voter une résolution de travaux sur la base des études et devis fournis par ce bureau d'étude.
De quels travaux s'agit il ?? Quel est le texte de cette résolution, car le souci est sur ce vote sans devis, ....... Une décion de principe n'est pas une décision  
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Louis92
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Posté - 23 oct. 2014 : 14:18:56
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trendy31 citation: - comment doit se dérouler le vote sur les différentes propositions ? doivent-elles être examinées l'une après l'autre ? toutes ensemble ? Il faut éviter que l'AG décide rapidement de retenir le devis le moins cher. Le CS doit se mouiller et dire ce qu'il pense des concurrents en lice : celui-là est moins cher mais ..., celui-ci est le plus cher mais ... L'AG doit discuter sur les "mais ..." en négatif et en positif. Le CS peut dire quel est le meilleur choix selon lui en fonction du négatif et du positif qui ressort de la discussion.
trendy31citation: sachant que la décision de ces travaux prise à l'article 26 est passée de justesse lors de la première Assemblée et qu'il s'agit de travaux assez coûteux, que va-t-il se passer si aucune des propositions présentées ne réunit les conditions de cet article lors de la nouvelle ? C'est bien d'avoir fait voter pour le principe : cela évite de faire courir CS, syndic et entreprises pour rien. Quand le CS a beaucoup couru dans l'intérêt de la copropriété, je considère légitime qu'il fasse le nécessaire pour rameuter tous les copropriétaires pour assurer un maximum de votants. Y compris les copropriétaires de garage seulement qui ne sont pas concernés par l'amélioration (ils jouent tout de même sur l'art. 26). Si malgré cela, l'art 26 n'est pas satisfait, l'amélioration proposée (puisque art.26) doit être mise à l'ordre du jour de l'AG l'année suivante. Les améliorations nécessitant 2/3 de tantièmes et de copropriétaires demandent le plus souvent plusieurs passages en AG. J'ai vu jusqu'à 3 passages pour fermer un bâtiment, 8 pour acquérir des combles parties communes. Des esprits demandent du temps pour s'ouvrir à une problématique.
Pensez aussi que le taux de la TVA de l'étude baisse si les travaux sont réalisés.
Cdlt. Louis92. |
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trendy31
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Posté - 23 oct. 2014 : 15:59:50
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Philippe,
Le problème concerne la rénovation du système de production/distribution d'ECS de notre résidence. Il a été présenté dans un post qui date de quelques semaines (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17918.
Je suis d'accord avec vous, on ne vote pas le principe de travaux sans en connaître le montant réel, c’est-à -dire sans avoir de devis de réalisation. Sur ce point, vous prêchez un convaincu !!! Notre syndic a pourtant préparé les résolutions de la première Assemblée en ce sens, et nous n'avons pu rien y faire, le CS n'ayant pas reçu l'ordre du jour définitif avant l'envoi des convocations. Personne n'ayant voulu contester dans les délais prévus par la loi, le syndic, appuyé par un avocat soi-disant spécialiste en immobilier, considère maintenant le résultat de la première assemblée comme acquis.
Mes interrogations concernent celui des 3 bâtiments de la copropriété qui a choisi de remplacer son système de production d'eau chaude collectif par des systèmes individualisés à base de cumulus. Les conclusions de la première assemblée arrangent bien les personnes de ce bâtiment qui étaient favorables à l'individualisation. Or, elles n'ont obtenu gain de cause à l'article 26 que d'une courte avance.
De plus, l'étude préliminaire a soulevé certaines questions sans y apporter véritablement de réponse (par exemple, il a été dit où seraient placés les cumulus dans les logements, mais les réaménagements nécessaires n'ont pas été clairement décrits ni surtout estimés au niveau financier). Je crains donc qu'à l'issue de l'élaboration du projet détaillé par le bureau d'études, où toutes les modifications à réaliser seront spécifiées, une partie des personnes initialement favorables ne soient "refroidies" en prenant réellement conscience de l'impact dans leur appartement et surtout des coûts associés (réels ou cachés).
Que va-t-il se passer alors ? Que faire si certaines d'entre elles changent d'avis et votent contre les devis présentés lors de la prochaine assemblée, qui seront tous forcément basés sur une individualisation de la production d'eau chaude ? Peut-on reporter la décision à une assemblée ultérieure ? Il me semble qu'il n'y a pas de passerelle vers une majorité moins contraignante pour l'article 26.
Quant à vous, Louis92, je comprends vos arguments, mais nous ne pouvons pas repousser indéfiniment ces travaux. Les chaufferies collectives sont dans un état dégradé qui ne permet plus d'attendre très longtemps.
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Trendy31
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Louis92
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Posté - 23 oct. 2014 : 17:27:17
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Dura democratia, sed democratia. Il faut attendre qu'une majorité suffisante soit convaincue.
Par ailleurs, la majorité se détermine sur la base de l'ensemble de la copropriété donc pour les 3 bâtiments. Les 2 autres bâtiments seraient favorables ?
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trendy31
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Posté - 23 oct. 2014 : 18:21:34
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C'est là où le bât blesse, Louis92 !!!
Le syndic a soumis l'individualisation de la production d'eau chaude au vote par bâtiment, sur la recommandation de l'avocat dont j'ai parlé, qui justifie sa position par le fait que chaque bâtiment dispose de sa propre station de production, et ce, bien qu'elles soient toutes alimentées par la même source d'énergie et la même arrivée d'eau froide.
Toutefois, si on regarde les votes au niveau global (sur tous les bâtiments), l’individualisation aurait été rejeté à la majorité de l'article 26 et même à celle de l'article 25.
Concernant les 2 autres bâtiments :
- l'un a opté dès le début pour la rénovation de sa chaufferie collective, essentiellement pour des raisons d'ordre technique (peu d'espace disponible dans les logements)
- pour le second, 2 groupes de copropriétaires se sont affrontés lors de la première Assemblée, les uns souhaitant des installations individuelles, les autres le maintien du système collectif, tant et si bien que toutes les résolutions proposées ont été rejetées. 4 mois plus tard, la chaufferie menaçant de craquer (ce qui impliquerait une réparation d'office mise en œuvre par le syndic), on s'achemine dans la douleur vers une solution également collective via une assemblée qui sera convoquée prochainement en urgence.
Ceci dit, votre réponse m'intéresse par rapport à un point précis : si la première assemblée basée sur des votes par bâtiment n'a pas été contestée pour celui ayant opté pour l'individualisation, une nouvelle assemblée où serait uniquement choisie l'entreprise réalisant ce chantier serait-elle contestable ?
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Trendy31
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Posté - 23 oct. 2014 : 19:01:22
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Louis92
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Posté - 23 oct. 2014 : 19:02:56
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un vote sur le principe de faire quelque chose sert à dire "ça vaut le coup de lancer une étude". Aucun changement dans la copropriété n'est décidé. Normal : si les devis à venir étaient aberrants, l'AG les refuserait et aucun changement ne serait lancé.
C'est le vote sur un devis (une solution, un prix, une entreprise) avec une résolution qui dit "l'AG décide de remplacer ..." qui engage dans des travaux. C'est cette résolution qui compte et elle doit être prise à la majorité de l'article 26 25 pour l'ensemble de la copropriété : Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ...
Cdlt. Louis92. Correction en rouge. |
Édité par - Louis92 le 23 oct. 2014 19:11:43 |
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trendy31
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Posté - 23 oct. 2014 : 19:47:09
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Oui Rambouillet, il s'agit d'un nouvel Ă©pisode du post que vous mentionnez.
Louis92, vous prĂŞchez un convaincu, sauf que le syndic a fait confirmer sa position par un avocat, et que du coup tout le monde pense que c'est bon !!
En plus, l'individualisation de la production d'eau chaude dans le bâtiment qui l'a choisi va nécessiter des travaux dans les parties communes de ce bâtiment (pour créer une colonne d'évacuation dans un endroit où il n'y en a pas), ce qui à mon sens nécessiterait l'avis de tous. Or le syndic dit que là aussi, il suffit de consulter les copropriétaires de ce seul bâtiment.
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Trendy31
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Posté - 23 oct. 2014 : 20:01:22
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trendy31 : quel est le texte exact de cette résolution d'une adoption de principe ?
En plus, l'individualisation de la production d'eau chaude dans le bâtiment qui l'a choisi va nécessiter des travaux dans les parties communes de ce bâtiment (pour créer une colonne d'évacuation dans un endroit où il n'y en a pas), ce qui à mon sens nécessiterait l'avis de tous. Or le syndic dit que là aussi, il suffit de consulter les copropriétaires de ce seul bâtiment
Attention également à une répartition différente du RDC !!
Que dit votre RDC sur la production d'eau chaude ?
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JPM
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Posté - 24 oct. 2014 : 23:39:34
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Vous posez une question importante mais c'est ensuite que vous précisez qu'il s'agit de trois bâtiments autonomes en ce qui concerne l'installation ECS
Il faut alors vérifier ce qu'il y a dans le règlement de copropriété à ce sujet et voir en particulier comment des décisions peuvent être prises distinctement et comment sont déterminées les voix pour chaque copropriétaire.
Pour l'instant c'est une étude qui a été votée. Rien de plus.
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trendy31
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Posté - 31 oct. 2014 : 00:41:09
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Pour répondre à Philippe, voici le texte de la résolution présentée pour chacun des 3 bâtiments et adoptée par un seul d'entre eux :
Vote de l'option 2 : installation de production eau chaude individuelle à résistance électrique (cumulus)
Type de vote : double majorité (art. 26) impliquant une base de calcul de 10000 tantièmes
L'accord unanime des copropriétaires concernés par la création des colonnes d'évacuation dans les parties privatives est impératif. Cet accord devra être expressément recueilli, par écrit, avant tous les travaux.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'étude jointe à la convocation, et après avoir entendu toutes les explications données par la société XXXX,
- décide la suppression du système collectif de production d'eau chaude existant au bâtiment YY
- décide de l’installation d'un nouveau système de production d'eau chaude individuelle par cumulus tel que décrit dans l'étude;
- donne tous pouvoirs au syndic pour, d'ores et déjà , faire établir le projet de modification du règlement de copropriété avec suppression du système collectif existant, création du nouveau système individuel par cumulus;
- pour ce faire, donne pouvoir au syndic de mandater tel notaire ou expert afin de rédiger le projet modificatif, qui devra ensuite être voté et publié, et décide d'une provision de 2000,00 € pour y procéder;
- décide que les honoraires du syndic seront de 1% HT du montant TTC des travaux;
- décide que les coûts des frais de modificatif, honoraires du syndic, seront répartis conformément au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 suivant la clé de répartition : Charges bâtiment YY;
- mandate le syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires aux paiements et situations exigibles comme suivent : Appel de fonds 100 % à la date du ... date d'exigibilité
Quant au règlement de copropriété, il inclut un paragraphe Charges générales et un autre Charges d'entretien du bâtiment :
- le premier indique que "Les charges générales groupent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles ci-après" et cite plusieurs exemples de charges générales "classiques", tels que la rémunération du syndic, l'assurance, les impôts... Il ne mentionne rien à propos de la production ou de la distribution d'eau chaude.
- le second liste différents types de charges spéciales affectées à chacun des 3 bâtiments avec des tantièmes spécifiques. Parmi elles, on trouve "les frais d'entretien et de remplacement du système de production d'eau chaude" (sans plus de précisions)
Le règlement prévoit par ailleurs dans un chapitre consacré aux voix et aux majorités en assemblée une clause de "spécialisation des charges", stipulant que "lorsque la question débattue est relative à l'une des charges spéciales définies au présent règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter et ce, proportionnellement à leur participation aux frais".
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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BIBI
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 Posté - 31 oct. 2014 : 06:38:40
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Pourriez vous me donner des précisions à propos de la différence entre ( suppression chaudière et chauffage collectif de l'eau ) à voter à l'unanimité,
comme proposé dans mon post ..
et celui ci ( suppression du système de production d'eau chaude collectif .. ) à l'article 26 ... |
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Posté - 31 oct. 2014 : 09:33:53
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JPM
Modérateur
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Posté - 31 oct. 2014 : 10:49:13
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Pour Bibi
Primo : il faut rappeler que la chaudière est un élément d'équipement alors que le chauffage est un service.
Secundo ; il peut y avoir des différences entre suppression d'un élément d'équipement et suppression du service.
La majorité de l'article 26 est suffisante lorsque le remplacement à l'identique de l'équipement collectif est impossible et qu'il est techniquement impossible de lui substituer un autre matériel pouvant assurer le maintien du service.
On considère alors que l'individualisation de la fourniture du service est une amélioration.
A noter que désormais une impossibilité financière est désormais admise : coût manifestement excessif de la solution technique possible.
La nécessité de l'unanimité subsiste lorsque l'élément d'équipement fonctionne encore correctement et a fortiori quand son remplacement est parfaitement possible.
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BIBI
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Posté - 31 oct. 2014 : 19:42:48
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Merci pour ces précisions.
Mais dans la cas que j'Ă©voquais, il est Ă©crit :
- suppression du chauffage collectif et de la production d'eau chaude sont posées dans la même résolution
Article : unanimité.
"L'A G après en avoir délibéré , décide la suppression du système de chauffage collectif ainsi que la production d'eau chaude après le 1.10.2015
Après cette date, chaque copropriétaire devra équiper son appartement d'un système de chauffage individuel de chauffage et de production d'eau chaude individuelle.
Cette décision pour être adoptée devra recueillir la majorité de l'article 26 de la loi du 10/07 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires en nombre représentant au mois 2/3 des voix du syndicat .
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article , les travaux d'amélioration qui ont recueilli
l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale , convoquée à cet effet qui statue à cette dernière majorité"
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andre78fr
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Posté - 31 oct. 2014 : 20:31:28
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Cette résolution fait référence à l'ancienne rédaction de l'article 26... les 3 mots importants sont en gras :
citation: Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(...)
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
C'est à dire un système calqué sur le passage d'une majorité 25 (tous) à 24 (présents et représentés) mais de toute façon caduque depuis ALUR... |
Édité par - andre78fr le 31 oct. 2014 20:32:00 |
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BIBI
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Posté - 01 nov. 2014 : 07:37:50
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Merci , andré 78 fr
l' Application (L. ALUR) à ce propos déjà applicable ?
L'AG aura lieu le 10/11 .
Quid : 1 seule question posée pour 2 systèmes différents (en tenant compte de la réponse de JPM) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 nov. 2014 : 10:03:06
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Il est normal que l'ordre du jour ne comporte qu'une seule question avec indication d'un mode de scrutin déterminé.
Le choix est faire lors de la réalisation de l'ordre du jour en fonction de la situation réelle.
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Mise en oeuvre article 26 
