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curieux13
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 Posté - 17 nov. 2014 : 11:59:45
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Bonjour,
Il est écrit sur cet article : Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Mais si nous votons des travaux mais que nous ne trouvons pas d'accord, en AG, avec le syndic quant Ă ses honoraires sur la somme HT desdits travaux...
Que se passe-t-il ? Les travaux ne se feront pas ? Le syndic démissionne ? On ferme notre g.... ?
Merci pour vos réponses
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Posté - 17 nov. 2014 : 12:10:38
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Billç6 : pour quelles raisons l'AG ne voterait pas les honoraires travaux ??
Des honoraires autour de 2% sont raisonnables, et tout travail mérite salaire.
N'oubliez pas qu'avant l'adoption spécifique des honoraires par l'AG, ceux-ci figuraient dans les contrats, et que l'AG les votaient sans jamais regarder le montant.   |
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Posté - 17 nov. 2014 : 12:30:03
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si vous ne votez pas les honoraires spécifiques pour travaux, le syndic peut vous dire qu'il n'entend pas faire le travail gratis et dans ce cas, les travaux ne seront pas lancés et le syndicat sera dans l'impasse.... au besoin, le syndic reconvoquera une AG, aux frais du syndicat, pour tenter d'aboutir à des honoraires... |
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Louis92
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Posté - 17 nov. 2014 : 12:53:47
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Bill-96, votre problématique des honoraires travaux 14-2 ressemble à celle des honoraires du contrat : de même, le montant des honoraires doit être préparé entre CS et syndic dans la réu d'avant AG. C'est mieux de mettre le montant qui en ressort dans l'ordre du jour mais ce n'est pas obligé. CS et syndic s'accordent sur les activités spécifiques du syndic pour chacun des travaux : des travaux comme l'installation d'un contrôle d'accès par Vigik demandent des activités spécifiques conséquentes pour le syndic (distribution nominative des badges).
La discussion CS-syndic d'avant AG est du temps de gagné pour faire converger l'AG vers un montant d'honoraires raisonnable.
Voyez aussi le sujet Honoraires travaux syndic - quand les prélever ? http://www.universimmo-pro.com/foru...&whichpage=1 surtout la page 2.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 17 nov. 2014 : 13:41:05
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perso, je suis comme louis : le CS négocie avec syndic au préalable à l'AG et fixe une valeur non en %, mais en absolu en euros et la propose à l'AG.
ainsi s'il y a variation à la hausse des travaux, le montant est fixé... |
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curieux13
Contributeur actif
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Posté - 17 nov. 2014 : 16:02:08
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J’aurais dû être plus précis… mais quand même….
Philippe388 : Oui, bien sûr que des honoraires autour de 2% sont raisonnables… etc., etc… on est pas des imbéciles !
Les autres : Oui il faut en discuter à la réunion du conseil syndical de l'avant l’AG.
MAIS SI LE SYNDIC NOUS DEMANDE 4% ET NOUS LUI PROPOSONS 2%... ET SI APRES NEGOCIATIONS PERSONNE NE VEUT RECULER…
Donc ma question initiale est posée à juste titre. QUE SE PASSERA-T-IL ?
Comme le dit rambouillet le syndic n’accepte pas d’entreprendre les travaux aux honoraires proposés… même si, comme je le précise, les négociations ont fait se réduire la différence, mais que la différence restante personne ne veut la franchir. Et ceci que ça soit avant ou pendant l’AG.
Rambouillet, vous dites : au besoin, le syndic reconvoquera une AG, aux frais du syndicat… faut-il encore que cela soit accepté par le CS…
Donc si je comprends bien, on risque d’être dans la m…
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Posté - 17 nov. 2014 : 16:46:13
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Bill-96 : c'est d'abord au CS d'éviter ce genre de conflit et de fixer ces honoraires pendant la réunion de préparation de l'OdJ.
Ce montant d'honoraires porté à l'OdJ devront aussi être expliqué et porté au CR d'activité du CS.
les "bonnes" relations entre le CS et le syndic sont le signe que votre SDC marche bien, et ce genre de résolution ne pose alors plus de problème. L'avis positif du CS a une grande importance
Une AG qui discute et négocie en marchand de tapis des honos du syndic est rarissime.
Bill-96 :" QUE SE PASSERA-T-IL ? "
Impossible de répondre à cette question, vous le saurez à la prochaine AG si le CS et le syndic n'ont pas été très bon pour éviter un clash.
Il est difficile de prévoir ce qui se passe dans une AG. Même dans celle de son propore SDC.  |
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curieux13
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Posté - 17 nov. 2014 : 17:02:59
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philippe 388 vous dites : Une AG qui discute et négocie en marchand de tapis des honos du syndic est rarissime.
Croyez-vous qu'une différence de 1% sur des travaux de près de 1.500.000 (ravalement avec isolation thermique), révèle du marchand de tapis ?
Je suis sûr que vous verrez que cela fait 15.000 €... c'est cela être marchand de tapis ?
Dans le même temps le prix d'une fermeture de la copropriété par du grillage coûte (HT) près de 40.000 €... 1% de différence, cela fait 400 €...
Vous voulez d'autres exemples ? |
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Posté - 17 nov. 2014 : 17:15:54
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citation: Rambouillet, vous dites : au besoin, le syndic reconvoquera une AG, aux frais du syndicat… faut-il encore que cela soit accepté par le CS…
euh.... le CS n'a rien à dire (légalement) si le syndic décide de convoquer une AG... : le syndic convoque et est maitre de l'OdJ ; il le fait en concertation avec le CS, mais il n'est pas obligé de suivre l'avis.... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 17 nov. 2014 : 17:47:10
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Le syndic demande 4% de 1,5 M€ soit 6.000 €. A 75 € l'heure du gestionnaire, cela fait 80 heures. Le syndic n'a pas de risque particulier à rémunérer.
Bill-96, le CS a-t-il raisonné en termes d'heures avec le syndic ?
En mettant 12 heures pour la comptabilité (pas plus compliquée que pour 1.500 €), il reste plus de 60 heures pour le syndic.
Pourquoi a-t-il prévu cette charge de travail de 60 heures ? pour faire participer le gestionnaire aux réunions de chantier ? 40 réunions d'1 heure + le déplacement ? ... où on voit que les % sur le montant des travaux pour les honoraires ne sont pas adaptés au besoin.
Le syndic peut ne pas raisonner ainsi en termes d'heures et considérer qu'il rattrape des honoraires de base insuffisants avec des honoraires ni justifiables ni négociables sur les travaux. Il devrait le reconnaître. Dans ce cas de mode de fonctionnement, le CS aurait dû constater des honoraires excessifs sur des travaux précédents et s'en être expliqué.
Il y a du non-dit entre ce syndic et ce CS.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 17 nov. 2014 17:48:55 |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 nov. 2014 : 17:51:13
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Par principe, les honoraires du syndic sont à négocier avant même que l'AG ne soit convoquée, unchiffrage même approximation devant être proposé.
Ce syndic demande en gros 4% : qu'elle est la justification de ce montant au regard de son travail ?
S'il n'y a aucun accord possible, il faut changer de syndic, ce qui retardera un peu les travaux. Changement qui peut intervenir par une autre proposition prévue par la convocation.
Si ce n'est pas possible de la faire notifier (convocation envoyée, délai trop court) , voir plus bas (*).
Ou par une démission présentée en séance (refus des honoraires par l'AG), avec convocation d'une autre AG dans les 2 ou 3 mois.
(*) Au pire, non reconduction du sortant qui reste droit dans ses bottes sur les 4% :
- dès le lendemain demande d'un syndic provisoire selon D.art.46... en sollicitant la désignation du candidat syndic qui n'a pu être joint à la convocation, syndic qui sera désigné par le juge, syndic prov. qui convoquera l'AG suivant pour sa désignation définitive et vote des travaux .. et honoraires !
Meilleure des solutions, opération qui n'a rien d'une catastrophe !
Lorsque les gros yeux ne suffisent pas il faut brandir le baton et se monter ferme : si ce syndic ne veut pas perdre cette copropriété il reviendra à la raison.
A défaut ce ne sera peut-être pas une perte pour le syndicat.
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Édité par - Gédehem le 17 nov. 2014 17:53:37 |
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Posté - 17 nov. 2014 : 17:54:17
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il est bon de rappeler que lorsque l'on décide d'honoraires travaux pour un syndic, il faut que cette décision soit accompagnée d'un mini contrat ou un listing répertoriant ce que l'on attend du syndic pour les dits honoraires... |
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Posté - 17 nov. 2014 : 18:38:27
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Bbill_96 :" Vous voulez d'autres exemples ?"
Etes vous au CS ?? Ce genre de problème est rare, et gedehem vous donne la marche à suivre dans ce cas de conflit entre le CS et le syndic en préparation de l'OdJ, et entre les copros et le CS lors de l'AG.
Donnez des exemples de pourcentage ne sert à rien sauf les textes des résolutions d'AG pour estimer si ces honos sont justifiés ou non, surtout en cas de ravalement ou de travaux lourds.
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