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 Posté - 30 sept. 2018 : 19:13:21
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Bonjour,
Nous rencontrons un problème de changement de destination et/ou de permis de construire d’un garage.
Un découpage de la maison a été réalisé avec l’aide de la mairie et d’un géomètre en début d’année afin de conserver le garage en vue de le changer de destination pour notre fils.
Maintenant que le Lot B est vendu, nous nous sommes rendus en mairie pour savoir exactement ce que nous pourrions faire du lot A afin de ne pas essuyer de refus au permis de construire. La personne qui nous a renseigné (en début d’année) n’étant plus là , nous essuyons un refus oral sur un projet d’habitation.
Le motif évoqué est la création d’une nouvelle bande d’accès / servitude de passage.
• Sommes-nous réellement concernés dans la mesure où la servitude de passage est à l’intérieur de notre assiette foncière et au profit du lot B ?
• Dans le cas le plus défavorable, est-ce que la constructibilité ou non d'un terrain peut entrainer le refus de toutes opérations (agrandissements, surélévation, changement de destination) ou bien pouvons-nous prétendre à un changement de destination du bâtiment existant ?
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Plan de division : 
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Extrait du PLU :
3.2.1. Définition de l'accès
L'accès correspond soit à la limite donnant directement sur la voie (portail, porte de garage...), soit à l'espace tel que le porche ou la portion de terrain (bande d'accès ou servitude de passage) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain d'assiette du projet depuis la voie de desserte.
3.2.3. Bande d'accès ou servitude de passage
La bande d'accès et la servitude de passage correspondent à la portion de terrain permettant l'accès à un ou des terrains en second rang, qui ne sont pas desservies directement par une voie ou une emprise publique.
Pour rendre constructibles les terrains concernés, elles doivent être dimensionnées pour permettre d'assurer la sécurité de leurs utilisateurs compte tenu notamment de la position de l'accès sur la voie, de sa configuration, ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. Elles doivent permettre l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. Elles doivent recevoir un traitement adapté au caractère des lieux et de leur environnement, notamment paysagé, et peuvent être mutualisées.
Si ces bandes d'accès ou servitudes de passage existantes avant l'approbation du PLU 3.1 ne répondent pas à ces conditions, seules les extensions et/ou surélévations mesurées sont autorisées.
La constructibilité ou non d'un terrain desservi par une nouvelle bande d'accès ou servitude de passage est portée au plan de zonage. ==> Sur le plan de zonage : « Constructibilité par nouvelle bande d’accès interdite ».
Merci de vos réponses.
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 Posté - 30 sept. 2018 : 20:46:45
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deux points obscurs :
*quel changement de destination ?
*quelle création de bande d'accès puisqu'elle existe ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 30 sept. 2018 : 23:57:24
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Dans un premier temps, je tiens à vous remercier pour l’intérêt que vous portez à notre problématique.
Le changement de destination concerne le lot A que nous avons conservé. C'est un garage que nous souhaitons transformer en logement pour notre fils.
D'après notre interlocuteur, notre terrain serrait en second rang par la présence de terrain du lot B (parking et bande de recul). La portion de terrain que nous avons mis en servitude de passage représenterait une nouvelle bande d'accès ou servitude de passage (je ne sais pas quel terme employé dans la mesure où cette partie du terrain appartient à notre lot).
Quant à l'accès actuel, l'emplacement du portail reste inchangé, l'accès est donc identique à celui présent avant la division.
Comment définir si une bande d'accès ou servitude de passage, pour l'accès à un terrain en 2nd rang, est nouvelle ?
En vous remerciant par avance de votre réponse.
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Édité par - Anthony Huber le 30 sept. 2018 23:59:12 |
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 Posté - 01 oct. 2018 : 06:59:34
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Posté - 01 oct. 2018 : 20:02:46
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Bonjour,
citation: ça n'est pas un changement de destination
Suite à vos réponses, nous avons poussé nos recherches et je vous remercie, effectivement, il ne s'agit pas d'un changement de destination.
Etant donné que le garage possède une surface de plancher supérieure à 20 m², le permis de construire serait obligatoire.
citation: je serais très curieux de voir comment lui va pouvoir justifier son argument dans le refus formel qu'il compte vous opposer !
Je ressens dans votre réponse un peu de positif pour notre situation.
Notre terrain est-il devenu en second rang ?
Est-ce que la servitude de passage, que nous avons créé, peut être la cause de ce refus et est-ce valable vis-à -vis de l'article 3.2.3. du PLU et de l'inscription sur le plan de zonage ?
Vous en remerciant par avance.
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Édité par - Anthony Huber le 01 oct. 2018 20:04:12 |
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Posté - 01 oct. 2018 : 21:12:02
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un permis de construire pour faire quoi ?
la servitude de passage créée n'est qu'un acte juridique, sans effet sur l'existence de l'accès... préexistant ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 01 oct. 2018 : 21:26:39
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citation: un permis de construire pour faire quoi ?
Pour transformer ce garage en logement et éventuellement l'agrandir ou en modifier les façades.
Le lot B ne nous appartient plus. Il nous ne reste plus que le Lot A : Servitude + Terrain + Garage existant.
citation: la servitude de passage créée n'est qu'un acte juridique, sans effet sur l'existence de l'accès... préexistant !
En effet, le PLU (cf mon premier message) distingue l'accès et la bande d'accès/servitude.
Ce que je comprends, si mon terrain est défini comme un 2nd rang et que nous créons une servitude, la constructibilité du terrain devient impossible. Peut être que ma traduction n'est pas en adéquation avec le sens du texte ?
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Posté - 01 oct. 2018 : 21:46:00
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non, votre lecture est erronée.
la transformation du garage en logement n'est pas soumise à permis de construire... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 01 oct. 2018 : 21:55:29
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Si ce n'est pas un permis de construire, pourriez vous détailler votre réponse ?
Édit: Ci-dessous, ce que j'ai pu recueillir sur internet :
Si la nouvelle surface habitable fait moins de 20 m², vous devrez uniquement déposer une déclaration préalable de travaux. Le délai d’instruction est en moyenne d’un mois.
Si la nouvelle surface habitable est supérieure à 20 m², une demande de permis de construire devient alors obligatoire. Le délai d’instruction est en moyenne de deux mois. |
Édité par - Anthony Huber le 01 oct. 2018 22:02:38 |
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Posté - 01 oct. 2018 : 23:30:47
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votre "recueil" sur internet est erroné.
seule compte la surface de plancher créée.
prenez le temps de lire la notice des permis de construire : https://www.formulaires.modernisati...ulaire=13406 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 02 oct. 2018 : 22:34:28
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citation:
Internet n'est pas toujours une source sûre et je vous remercie de m'avoir redirigé vers cette notice explicative.
Après analyse, nous avons extrait le tableau ci-dessous:
En croisant les infos avec le site https://www.legifrance.gouv.fr:
L'Article *R421-17 indique que la création d'une surface de plancher et/ou d'une emprise au sol jusqu'à 40m², ainsi que la modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment existant peut être réalisée avec une déclaration préalable.
L'Article R*421-14 indique qu'au-delà de ces 40m², un permis de construire est imposé.
(Sous réserve que ma lecture ne soit pas à nouveau erronée)
Pour revenir à la problématique de base, nous n'avons pas encore déterminé la nature du projet qui pourrait s'inscrire soit dans un déclaration préalable, soit dans un permis de construire.
- Pourriez-vous nous détailler votre avis sur la constructibilité de notre terrain vis-à vis de l'article 3.2.3 du PLU et de la réalisation de cette servitude de passage ?
Nous vous remercions du temps que vous nous consacrez.
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Muscardin
Nouveau Membre
France
43 message(s)
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Posté - 03 oct. 2018 : 08:41:11
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Pour moi, votre terrain (lot A) ne constitue pas un terrain de second rang, étant donné que vous nous expliquez que c'est vous qui supportez la servitude (vous êtes le fond servant) au profit du fond dominant (lot B).
Donc votre terrain donne directement sur al voie publique.
Donc pour moi l'article 3.2.3 ne vous est pas applicable. Vous êtes dans le cas du 3.2.1 (limite donnant directement sur la voie). |
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Posté - 03 oct. 2018 : 23:23:33
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citation: Initialement posté par Muscardin
Pour moi, votre terrain (lot A) ne constitue pas un terrain de second rang, étant donné que vous nous expliquez que c'est vous qui supportez la servitude (vous êtes le fond servant) au profit du fond dominant (lot B).
Donc votre terrain donne directement sur al voie publique.
Donc pour moi l'article 3.2.3 ne vous est pas applicable. Vous êtes dans le cas du 3.2.1 (limite donnant directement sur la voie).
Je vous remercie pour cette réponse précise. 
Veuillez m'excuser si vous vous répétez mais je souhaiterais attirer votre attention sur l'extrait du PLU suivant vis-à -vis de cette servitude de passage : "La constructibilité ou non d'un terrain desservi par une nouvelle bande d'accès ou servitude de passage est portée au plan de zonage. ==> Sur le plan de zonage : « Constructibilité par nouvelle bande d’accès interdite »."
Pourriez-vous me confirmer votre avis sur la constructibilité du terrain ?
Merci d'avance pour votre réponse. |
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Posté - 04 oct. 2018 : 06:51:17
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Anthony, vous nous interrogez sur un forum.
on peut seulement vous dire, avec nos expériences respectives, ce qu'on pense de la situation... et en aucun cas vous le garantir, notamment parce qu'une règle de PLU s'analyse aussi avec d'autrs éléments dont le rapport de présentation
il est impossible de vous garantir une réponse sure
si vous voulez une réponse plus solide, consultez un avocat |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 04 oct. 2018 : 07:38:18
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
Anthony, vous nous interrogez sur un forum.
on peut seulement vous dire, avec nos expériences respectives, ce qu'on pense de la situation... et en aucun cas vous le garantir, notamment parce qu'une règle de PLU s'analyse aussi avec d'autrs éléments dont le rapport de présentation
il est impossible de vous garantir une réponse sure
si vous voulez une réponse plus solide, consultez un avocat
Je suis bien conscient que nous sommes sur un forum.
Peut être que la formulation de ma dernière demande vous a mis le doute mais je n'attends pas une réponse vallant garantie de résultat, simplement une confirmation d'un avis émis en appuyant à nouveau sur une partie du PLU. C'est pour cela que je m'excusai par avance si la réponse était identique. |
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Muscardin
Nouveau Membre
France
43 message(s)
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Posté - 04 oct. 2018 : 09:01:44
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Bonjour.
La formulation de ce que vous donnez de l'article 3.2.1 de votre PLU est :
« 3.2.1. Définition de l'accès
L'accès correspond soit à la limite donnant directement sur la voie (portail, porte de garage...) »
Comme vous êtes propriétaire du terrain qui borde la voie publique, vous êtes dans ce cas-là ; et à mon avis pas dans le cadre du 3.2.3.
Cependant, je ne sais pas ce qu'il y a dans le reste de l'article (notamment un 3.2.2 qui doit être inintéressant...) ce qui me fait dire que même si pour moi vous n'êtes pas dans le cadre du 3.2.3 ; je suis incapable de vous dire quelles règles s'appliquent à vous. |
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Posté - 04 oct. 2018 : 13:04:38
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citation: Initialement posté par Muscardin
Bonjour.
La formulation de ce que vous donnez de l'article 3.2.1 de votre PLU est :
« 3.2.1. Définition de l'accès
L'accès correspond soit à la limite donnant directement sur la voie (portail, porte de garage...) »
Comme vous êtes propriétaire du terrain qui borde la voie publique, vous êtes dans ce cas-là ; et à mon avis pas dans le cadre du 3.2.3.
Cependant, je ne sais pas ce qu'il y a dans le reste de l'article (notamment un 3.2.2 qui doit être inintéressant...) ce qui me fait dire que même si pour moi vous n'êtes pas dans le cadre du 3.2.3 ; je suis incapable de vous dire quelles règles s'appliquent à vous.
Merci pour cet avis, en effet l'article 3.2.2 concerne les conditions d'accès et ne semble pas impacter la problématique.
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Problème de constructibilité terrain : bande d'acc 
