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Le diagnostic immobilier en crise de croissance


L’exigence légale de diagnostiquer les biens immobiliers lors des transactions ouvre un marché énorme. L’initiative du Conseil Supérieur du Notariat pour certifier les compétences des diagnostiqueurs ne fait pourtant pas l’unanimité.


Le marché du diagnostique immobilier est en pleine expansion. Le cadre législatif de plus en plus exigeant pour la détection de plomb, d’amiante et de termites lors d’une transaction immobilière a transformé ce secteur auparavant délaissé en alléchante pièce montée dont les parts sont souvent distribuées gracieusement. " Le diagnostique immobilier représente une manne intarissable, il y a vraiment du travail pour tout le monde, et plus encore " commente un diagnostiqueur en activité depuis une dizaine d’années.


Pour tout le monde, et probablement un peu pour n’importe qui. De l’avis général de la profession et du notariat, ce marché mirifique de 15 millions de diagnostiques à effectuer d’ici 2005 attire des compétences pour le moins inégales. Pour Régis Cortot, dirigeant fondateur d’Amiante Diagnostique Conseil (ADC), cabinet spécialisé en diagnostique amiante et plomb, " les trois quarts des diagnostiques déjà faits pourraient être totalement sans valeur et donc à refaire. "


Les évolutions réglementaires récentes ont paradoxalement contribué à cette ruée vers l’or mal contrôlée. Depuis le 1er septembre 2002, le vendeur d'un logement a l'obligation de rechercher la présence d'amiante pour les bâtiments édifiés avant juillet 1997, de termites dans les zones à risques délimitées par arrêté préfectoral, et de plomb pour les constructions antérieures au 1er janvier 1948. Ces diagnostics permettent au vendeur de se mettre à l’abri de la garantie des vices cachés. La durée de validité réduite des diagnostics (trois mois pour les termites, un an pour le plomb) pousse en outre le vendeur à obtenir l’attestation à la date la plus proche possible de la signature de l’acte authentique.


Par ailleurs, la compétence des diagnostiqueurs n’est vérifiée que depuis janvier 2003, avec un texte imposant aux contrôleurs du bâtiment « une attestation de compétence » délivré par un organisme de formation certifié.(1) Pour un jeune diagnostiqueur basé dans la Sarthe, qui souhaite garder l’anonymat, " il n’est pas rare que ces attestations, souvent dérisoires, soient de pure complaisance, certains organismes, mais pas tous, cherchant surtout à facturer un maximum d’attestation vu que les demandes sont nombreuses ." Il raconte par exemple avoir vu un diagnostiqueur " attesté " vérifier la présence de plomb dans des peintures murales en essayant de détecter " un goût sucré " sur celles-ci en portant à sa bouche un peu de salive qu’il avait préalablement appliquée sur le mur.


Ce genre de scène surréaliste n’est pas rare. Les résultats au moment du compte rendu peuvent aussi être étonnants, comme ce commentaire vu sur un diagnostic à propos d’une plaque en fibre de verre : "pourrait contenir de l’amiante", sans autre précision.


Les différences dans les niveaux de qualification sont paradoxalement accentuées par la multiplication des "appellations" -certifications ou labels-(Qualicert, Apte, CTBA, OPQIBI, pour ne citer que les plus connus) disponibles sur le marché, qui, même s’ils témoignent d’un effort louable, nuisent à la lisibilité des compétences. Dans le même temps, aucun texte officiel ne donne une définition de ce qu’est un "technicien du bâtiment ou de la construction", titre dont doivent se réclamer les diagnostiqueurs. La concurrence inévitable que se livrent les organismes certificateurs n’arrange pas les choses.


Un tel flou n’est dans l’intérêt ni des diagnostiqueurs, ni des vendeurs ou des notaires, responsables des documents annexés lors d’une vente. Le Conseil Supérieur du Notariat, dans un souci affiché de clarification, a donc confié à SGS-ICS Qualicert la mise en place d’un référentiel de certification de services relatif aux expertises techniques d’immeubles comprenant les états des risques d’accessibilité au plomb et la détection de l’amiante.Publié au J.O du 24 août 2002, ce certificat insiste principalement sur les compétences de services à destination des clients que sont les vendeurs et les notaires, mais selon un diagnostiqueur, " est largement inférieur aux qualifications techniques délivrées par d'autres organismes et à ce que la situation de l'immobilier exige ."


Mme Defer, responsable du référentiel Qualicert dans le cadre des expertises techniques d’immeubles, assure pour sa part que la certification délivrée est sérieuse et " adaptée au marché ". " Il faut savoir faire la différence entre une qualification professionnelle pour les chantiers et les exigences techniques pour des diagnostics précédant une transaction " rappelle-t-elle. " Pour nous, le label Qualicert est tout à fait valable par lui-même, il est d’ailleurs très dur à obtenir, et rien n’empêche ensuite un cabinet de passer d’autres certifications comme celles de l’OPQIBI de la CATED ou l’accréditation COFRAC " confirme Mme Evelyne Devos, assistante de direction au cabinet ADC.


Depuis la création du label Qualicert, 40 cabinets ont été certifiés, sur 600 demandes de dossiers, selon SGS, l’organisme certificateur. Une sélection qui tendrait à prouver la qualité du label. Pour d’autres, la certification est certes difficile à obtenir, mais pour de mauvaises raisons, puisque l’insistance sur les aspects administratifs et de services rendrait le rapport avantage/bénéfice peu intéressant pour des diagnostiqueurs expérimentés. " S’il s’agit d’aider des nouveaux venus qui se lancent dans le diagnostic à mettre en place des bonnes structures administratives et de gestion, c’est très bien, mais au plan des compétences techniques, Qualicert n’est pas pertinent " affirme le responsable technique et juridique d’Alizé, réseau de diagnostic technique immobilier, qui réunit 110 agences. " Les notaires ont voulu s’assurer de la conformité des rapports qui leur sont remis en créant ce référentiel, ce qu’il faut saluer, mais ils l’ont fait sans consulter les professionnels, qui auraient pu les conseiller utilement sur le contenu du référentiel. Il est possible que le certificat ne serve à rien et se retourne contre les notaires lorsqu’on s’apercevra que des diagnostics erronés ont été faits par des cabinets labellisés " ajoute-t-il.


D’autres sont plus sévères à l’égard des notaires, et les accusent de faire parfois pression sur les experts afin que des transactions ne soient pas manquées ou retardées à cause d’un diagnostic trop long ou trop précis. Les notaires sont-ils prêts à jouer le jeu des diagnostics tels qu’ils doivent être compris selon les textes ? Certains notaires ont apparemment mal vécu les évolutions législatives de ces dernières années.


Le site internet d’une étude notariale basée dans le Val d’Oise hésite entre devoir d’informer les clients et dénonciation à demi-mot des règles en vigueur. Sur la page intitulée « Quels diagnostics devez-vous établir avant la mise en vente d’un immeuble bâti ? », le texte se fait plaintif : " Après le contrôle technique des véhicules automobiles, les diagnostics immobiliers !" et le notaire ajoute que " si l’évolution des règles de protection du consommateur peut paraître légitime, cette protection représente maintenant des contraintes juridiques et financières importantes pour le vendeur ". Le site propose en outre un questionnaire qui permet aux vendeurs de faire le point sur leurs obligations légales et précise : " Si vous n’avez pas de chance, vous aurez jusqu’à quatre diagnostics à faire établir. Si vous savez de la chance, vous n’aurez peut-être aucun diagnostic à faire établir ! "


Pour Me Pichon, Notaire (Président de l'Institut Notarial du Droit de l'Immobilier), la certification Qualicert reste un " premier pas nécessaire " dans la mesure où il n’y a aucune disposition officielle pour l’agrément des experts diagnostiqueurs et que les notaires sont responsables des documents annexés. Pour ce qui est du contenu du label, il reconnait " avoir entendu des plaintes disant que le cahier des charges était trop lourd, et d’autres qu’il était trop léger ". Il assure par ailleurs que comme pour tous les certificats de services, il évoluera vers plus d’exigences dans les années à venir.


Entre temps, les travaux du ministère du logement pour la création d’un document unique sur la manière de garantir le sérieux des expertises et d'harmoniser la durée de validité des différents diagnostics lors des transactions immobilières vers les particuliers auront peut-être porté leurs fruits.


(1) Les principaux organismes fournissant les attestations sont le Centre d'études supérieures industrielles (CESI), le Centre expérimental de recherche et d'études du BTP (CEBTP) et le groupe COTEBA, spécialiste de l'ingénierie de la construction.

Renaud Pacoud
( 27/11/2003 )

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