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Une société exploite sur 2 adresses différentes, mais mitoyennes. Elle n'est inscrite au RCS que pour 1 adresse. Je loue ma propriété comme étant le siège social, sur l'adresse A. La société transfère son siège social sur l'adresse B (rue plus commerciale). L'inscription au RCS est à présent à l'adresse B. Comment considérer les locaux à présent ? Ils ne sont pas déclarés en locaux accessoires. Ils ne figurent ni au RCS sur le K-bis ni sur les papiers de la société (facture et autres documents). Le locataire peut-il toujours prétendre à un bail commercial à cette adresse ? Il a complètement changé la destination, sans me prévenir.
Si je souhaite vendre ce bien sans conserver le locataire, pourrait-il prétendre à une indemnité étant donné la situation. Sur quoi serait-elle basée ? Il ne paye pas de taxe professionnelle à cette adresse. Il la paye à présent sur l'autre adresse.
Si quelqu'un a rencontré ce type de situation, merci de me renseigner.
Je viens de lire votre demande et vous transmets différents éléments de reflexion :
Le cas que vous exposez arrive périodiquement, certaines sociétés dans le cadre de leur développement recherchent des locaux plus adaptés. Le premier cas de figure le plus utilisé est la résiliation de l’ancien bail
La seconde solution est la signature d’un nouveau bail en conservant la location de l’ancien, ce qui est votre cas. Le problème est que, souvent à ce moment, les clauses du premier bail sont « un peu adaptées aux circonstances ».
L’article L 145-1 du Code de Commerce précise que le statut des baux commerciaux vise les locaux ou immeubles dans lesquels un fonds est exploité ….. Le droit au renouvellement et en conséquence l’application du statut implique qu’il y ait donc un fonds de commerce dans les locaux mais également que le fonds soit l’objet d’une exploitation effective. Enfin, il faut que l’affectation corresponde à la destination contractuelle des lieux. C’est le principe de base.
Il est précisé qu’un fonds de commerce n’existe que s’il y a immatriculation au RCS. Même pour les locaux accessoires, cette immatriculation est normalement nécessaire.
Mais attention tout de même, un arrêt de jurisprudence a considéré que des locaux accessoires dans lesquels un fonds n’est pas distinctement exploité, échappe à la nécessité d’immatriculation au RC (CASS 3 ch civile du 4 Nov 1992) Cette JP semble se confirmer à l’égard d’un entrepôt utilisé pour stocker de la marchandise que le locataire vend dans un autre local. Rien n’est simple comme vous pouvez le constater. Agir sur la non application du statut ou sur la non immat au RC risque d’être un peu compliqué.
Par contre, la réponse est certainement contenue dans votre bail. Je vous rejoins dans l’analyse portant sur la destination des locaux : il serait bon de vérifier la mention exacte du bail (Une destination par exemple de boutique ouverte aux clients ne peut pas devenir un lieu de stockage sans avenant au contrat )
D’autres clauses peuvent servir comme des mentions sur une obligation de laisser le fonds constamment ouvert sauf congés annuels, obligation d’exploitation dans les locaux …. Vous pouvez alors rapprocher ces clauses de la clause résolutoire.
Par rapport à ces données purement juridiques, il serait peut etre opportun de se poser les questions : quel genre de locataire avez-vous ? Paye t il régulièrement son loyer ? En fonction de la réponse, la vente de l’immeuble avec un locataire n’est pas forcément un problème. En outre, pour vendre sans locataire, vous pourriez peut être en discuter ensemble ; Votre locataire pourrait être interressé par une résiliation amiable de bail pour limiter ses frais.
Dans le pire des cas, vous devez surement avoir une clause du bail qui précise que « ce n’est pas parce que vous laissez faire que cela génère un droit acquis ». Auquel cas, retour à la clause résolutoire.
Merci de cette réponse. Le bail ne comporte pas de destination des locaux, juste 1 descriptif. Il y a des bureaux qui sont à l'heure actuelle complètement inoccupés. L'avocat annonce que de mon côté, il s'agit d'une deuxième ouverture de la société. Mais tout est fermé à clef. Personne ne pénètre par là. D'ailleurs pour visiter, il faut se rendre sur la première adresse où le locataire accompagne les visiteurs, suivi de son avocat.
L'élement qui nous rapproche de la clause résolutoire est qu'en cas de changements de statuts, de siège social ..., le locataire avait 1 mois pour me prévenir. Il n'en a rien fait. Je m'en suis rendu compte 4 ans après, en allant chercher moi-même un K-Bis.
Le locataire est un personnage qui n'a qu'une idée en tête, acheter le tout en se basant sur le rapport locatif (loyer complètement sous estimé) Il a déclaré à un immobilier que pour l'expulser, cela coûterait très cher. Mais l'indemnité porterait sur quoi dans ce cas ? Sur le fonds exploité à l'autre adresse, ou sur un entrepôt à cette adresse ? D'autre part mon avocat dit qu'étant donné que nous sommes en négociation pour la vente, nous ne pouvons rien faire d'autre pour le moment. C'est bien dommage, le prix sera affecté par le non entretien, voire les déprédations du locataire qui n'a jamais rien fait. Il y aussi le problème d'un logement de fonction. une JP annonce qu'il s'agit d'une sous location illégale et peut faire cesser le bail. Mon avocat ne connaît pas. C'est un notaire qui était au courant et avait connu le cas en 1995, il fait actuellement des recherches au CRIDON pour savoir ce qu'il en est actuellement.
Les précisions que vous apportez modifient nettement l’approche initiale. Suite à vos explications, je pourrais vous faire les remarques suivantes :
A partir du moment où votre avocat arrive à justifier les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, il n’y a pas d’indemnité d’éviction car le locataire est en faute ou n’a pas utilisé le bien conformément aux clauses du bail.
En ce qui concerne la JP du logement de fonction je pense qu’il s’agit d’une cour de cass 3ème civ du 8 Mai 1969 confirmée en déc 1990 qui précise que le fait pour le locataire de mettre à disposition d’un de ses employés comme logement de fonction les locaux d’habitation attenant au local commercial constitue une sous location prohibée. Attention la position de la Cour n’est pas a l’abri de critique. Votre Notaire trouvera l’explication complète dans sa doc pro. Je vous envoie par mail la référence exacte pour éviter de faire de la pub sur le site.
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Posté - 28 janv. 2004 : 09:50:06
