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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 04 déc. 2005 : 12:33:54
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merci pour ces précisions, jpm, mais je ne suis pas certain qu'elles éclaicissent le problème.
Vous dites que l'intitulé du compte n'est pas suffisant et qu'il faut interroger al banque ... laquelle se retranchera derrière le fait que seul le syndic est mandaté pour faire fonctionner ledit compte et ne vous dira rien.
Donc, je persiste et signe : il faut demander au syndic à voir les extraits de compte envoyés par la banque, ou un RIB du compte pour voir comment ce compte est identifié auprès de l'organisme bancaire. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 13:55:16
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"JPM" persite et signe dans ces erreurs!
"Peu importent les mentions figurant dans les intitulés du plan comptable.
Vous ne pouvez tirer aucun argument, ni positif ni négatif, de l'intitulé. Si vous voulez connaître la vérité, il faut interroger la banque."
C'est là l'erreur, "l'intitule du compte" doit refléter le véritable débiteur ou créditeur, sans besoin d'interroger la banque!
S'il faut interroger la banque, avec laquelle nous n'avons aucun lien juridique, en cas de compte au nom du syndic, c'est qu'il y a quelque chose qui cloche!
P.S. J'aime mieux être taxé d' "instituteur médiocre" que "professeur des écoles". Je n'est été ni l'un ni l'autre.
Au moins avec un "instituteur médiocre" on sortait sachant lire écrire et compter!...
"Le médiocre de service." cà c'est vrai, j'ai rerouvé un bulletin de notes ou j'avais 1/20....1 pour l'écriture (mentionné)! comme quoi!...Par contre en math j'avais 10+2/10 (6 questions; 2 par réponses bonnes) on était sensé être incapable de donner toutes les réponses...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 14:26:57
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Je n'avais nullement l'intention de blesser JB 22 en quoi que ce soit. Ce n'est pas mon genre.
Mais dans une discussion ou un forum, le " vous avez tout faux " est mal venu quel qu'en soit l'auteur.
D'autant qu'en l'occurence, JB 22 confond manifestement l'intitulé figurant éventuellement sur le chéquier ou un relevé de compte et l'intitulé d'un compte du plan comptable (c'est de cet intitulé que je parle).
Je confirme qu'en présence de réticences manifestes du syndic, la nature exacte du compte ne peut être établie qu'au moyen d'une vérification auprès de la banque elle-même.
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priori
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625 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 15:52:40
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mallo35m, relisez ce que j'ai écrit dans ce sujet. J'ai appelé la banque. J'ai demandé à avoir la personne qui s'occupait de tel numéro de compte. Il est vrai que le syndic m'avait donné, POUR PROUVER SA BONNE FOI..., un RIB sur lequel figurait l'intitulé: SYNDIC X ( nom de notre résidence) avec comme adresse, l'adresse du syndic. J'ai demandé à la personne qui me répondait: est-ce que ce compte est un compte séparé?. Il m'a été répondu: NON, c'est un sous-compte!. J'ai alors demandé: alors, je ne pourrais pas faire un virement de mon compte sur ce compte?..Non, il vous faut passer par le syndic! On ne m'a pas demandé mon nom. la banque m'a simplement demandé: pourquoi demandez-vous ce renseignement? J'ai répondu , je suis copropriétaire!
Le banquier, je pense, n'est pas sans connaître les nouvelles lois SRU dans ce cas précis. Peut-être n'a-t-il pas intérêt à cacher la vérité! Et qui sait si ces problèmes de sous-comptes ...etc ne lui posent pas de travail et responsabilité supplémentaire?Initialement entré par mallo35m
merci pour ces précisions, jpm, mais je ne suis pas certain qu'elles éclaicissent le problème.
Vous dites que l'intitulé du compte n'est pas suffisant et qu'il faut interroger al banque ... laquelle se retranchera derrière le fait que seul le syndic est mandaté pour faire fonctionner ledit compte et ne vous dira rien.
Donc, je persiste et signe : il faut demander au syndic à voir les extraits de compte envoyés par la banque, ou un RIB du compte pour voir comment ce compte est identifié auprès de l'organisme bancaire.
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 16:22:33
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| il n'y a aucun problème pour une banque à indiquer à une personne désirant faire un versement sur un compte les coordonnées dudit compte. En revanche, allez lui demander un extrait de compte et, là, elle vous opposera de droit le secret professionnel. D'où la nécessité d'obtenir cette info via le syndic, seul officiellement habilité à faire fonctionner le compte. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 16:24:17
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Un aspect de la question n'a pas été évoqué.
Il s'agit du rôle et de la fonction des contrôleurs des organismes de garantie financière.
Il me paraît entrer dans leur mission (pouvoir et obligation de l'utiliser) de vérifier la situation du syndic pour ce qui est du respect de l'article 18.
Il ne s'agit pas tant du risque financier. Un syndic gérant par compte unique sans dispense peut avoir une comptabilité et une trésorerie parfaites.
Il s'agit simplement de la régularité du fonctionnement du cabinet et du respect des règles.
Il faut rappeler que certains syndics ont avancé en assemblée générale que les fonds syndicaux gérés par compte séparé ne sont pas garantis par le garant financier. En l'état, rien ne permet de le dire mais la question du mode de garantie se pose. On ne peut pas demander au syndic gérant par compte séparé de " représenter " des fonds qu'il ne détient pas. Pour autant il faut une garantie contre d'éventuels détournements ou simples erreurs.
Le même type de garantie ? ou un autre ?
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 16:55:38
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| oui mais là on s'écarte un peu du sujet : le rôle de l'organisme de garantie financière du syndic n'est pas de renseigner les copropriétaires ou le conseil syndical sur la réalité du compte séparé. |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 17:15:25
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il serait peut être souhaitable que la Commission de la Copropriété emette des recommandations sur le compte séparé et les documents clairs permettant aux copropriétaires de connaitre la réalité sur la gestion de leur argent
je ne comprends topujours pas pourquoi en cas de compte séparé l'ancien syndic remet un chèque du solde; n'est-il pas en effet plus simple de remettre les chéquiers en attendant eventuellement de changer de banque. Et si c'est un VRAI compte séparé pourquoi changer de banque, les comptes du syndicat ne s'arrêtent pas pour autant!
d'autre part, je m'étonne que de + en + de syndics proposent des prélévements mensuels sur ces comptes soit disant séparés sans consultation ou accord de l'AG et facturent par ailleurs des frais de relance ou des interêts sur ceux qui ont du retard en prenant les trimestres entiers |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 18:18:59
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Océan,
hélas les avis de la commission ne sont que des avis. C'est un peu comme les réponses ministérielles. Mieux vaut tabler sur une évolution du droit et sur la jurisprudence, à défaut de mieux puisque même cette dernière prend parfois des airs de girouette  |
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priori
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625 réponses |
Posté - 04 déc. 2005 : 18:39:11
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A mallo35m.
En bas de chaque appel de fonds, en principe, vous devez trouver le nom de la banque et le no du compte.
Je dis bien,EN PRINCIPE, parce que, dans mon cas, n'apparaissait que
mon no de copropriétaire...ce qui m'a un peu mis le doute.
Par contre, mon Président de Conseil Syndical, lui, sûr de lui, m'a dit:" mais , le voilà, le no de compte bancaire!!!
NE POURRAIT-ON, UN JOUR, CREER UN "BETISIER DES COPROS"
Pour en revenir au no de compte, vous pouvez aussi le trouver dans le document :SITUATION DE TRESORERIE.
C est là que j'ai eu la surprise de trouver EX
pour le compte:
1-M.0000.0120.714.00000
banque AC résidenceX
2-M.0000.0120.716.00000
Placement de la poste
COMMENT UN NUMERO DE PLACEMENT A LA POSTE POURRAIT-IL RESSEMBLER DE TELLE FACON A UN NO DE C/BANCAIRE
le no de compte réel à la banque Y est un no du type:00012345678 clé 02. C'est le no qui figure sur le RIB:
titulaire du compte: SYNDIC (entre parenthèses Résidence X)
adresse du syndic.
A noter que, auparavant, copropriétaire chez un autre syndic, figurait sur chaque appel de fonds le no de c/bancaire de la copro: c'était un compte séparé. Ce même no figurait, comme je vous l'ai dit, sur l'imprimé:situation de trésorerie, imprimé que nous recevons à l'occasion de chaque convocation à l'AG.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 14 déc. 2005 : 22:04:17
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Bien sûr, nous sommes le 14 décembre maintenant, mais, toujours embêtée avec mon histoire de " compte séparé", pas de réponse du syndic, pas de réponse du président du CS: alors, j'ai essayé, à nouveau de rappeler la banque!
Eh bien, mon pauvre mallo 35, je suis tombée sur une personne différente. Cette dernière s'est "retranchée" derrière le secret professionnel et m'a dit de m'adresser au Syndic. Comme ce dernier fait le mort, j'aimerais bien, JPM ou quelqu'un d'autre , que vous me disiez, qu'elle est cette fameuse lettre à envoyer au syndic ou à la banque?
Je vous remercie à l'avance! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2005 : 15:17:02
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Vous pouvez retrouver le modèle de la lettre qui, à mon avis, peut être evoyée à la banque, par le président du conseil syndical, avec le lien ce dessous.
http://webperso.easyconnect.fr/jp.mantelet/Etude%207-2-2.htm
En 7 /2.2 Gestion de la trésorerie syndicale vous avez une table des matières (liens hypertexte) et en IV l'annexe I qui est le modèle. Vous pouvez selectionner le texte et le copier dans un document Word pour l'adapter à vos besoins.
Vous pouvez aussi accéder par le bouton " voir page JPM " au dessus du message --> Accueil / [ouvrage de base] / [7 Gestion financière] / [7-2-2 Gestion ....]
Il n'est pas interdit à un copropriétaire d'envoyer la même lettre en biffant les mentions relatives à la fonction de l'expéditeur.
Ce copropriétaire a la faculté de demander au président du CS d'envoyer la lettre et de lui faire rapport.
Il ne faut pas oublier que la question traitée présente une certaine importance. En cas de découverte d'une fraude, une solution est de demander une régularisation immédiate et de passer l'éponge, une autre solution est de casser les carreaux et le mandat du syndic.
Mais la situation peut être aussi tout à faire régulière
Si vous avez des résultats, les UInautes vous seront reconnaissants d'en parler.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 22:51:09
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| Superbe JPM !! à faire lire d'urgence à tout gestionnaire !!! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 déc. 2005 : 23:36:53
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Casser les carreaux, c'est d'actualité, casser du mandant moins courant, mais il y a de l'espoir, les copropriétaires commencent à réagir devant la montée des abus.
Virer le syndic, sans casse pour le syndicat, c'est possible si c'est bien préparé. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 09:08:06
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OK JB 22
Un problème quand même : en septembre dernier le CS d'un syndicat de 5O lots en région parisienne fait un contrôle de ce genre à la banque et constate que le compte séparé allégué par le syndic est en fait un " compte individualisé ".
Le CS propose alors au syndic de démissionner gentiment. Accord sur cette solution. Le syndic doit arrêter les comptes au 31 décembre rapidement et une assemblée est prévue début février 2006 pour entériner la démission et désigner un nouveau syndic. Un peu de remue ménage dans l'immeuble car une importante minorité est en faveur de l'autre solution proposée par le syndic fautif (ouverture d'un vrai compte séparé le 1er janvier 2006 et désignation à nouveau pour deux ans mavec maintien des honoraires sur cette période)
Le CS prospecte et finalement annonce qu'il suggère le Cabinet X ... dont la proposition fait état ... d'un compte à rubriques 
Je ne sais pas très bien, à la vérité, ce qu'est un compte à rubriques, mais il est évident pour moi qu'il s'agit encore d'un compte unique déguisé.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 10:38:58
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La langue française étant suffisament imagée pour qu'on puisse y trouver ce qu'on veut, il faudrait lancer un concours sur ce sujet :
Trouver le meilleur nom pour camoufler le fait que de compte prétenduement séparé est en fait un compte unique..
Le syndic dont vous parlez, JPM, avec son compte 'à rubriques', à une roue d'avance alors que le sprinct n'est même pas lancé !! !!!
Propositions :
- compte à tiroirs
- compte à roulettes
- compte à rallonges
- ......
- .......
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 déc. 2005 : 11:15:44
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Autres propositions:
Compte divisé
Compte partagé
Ce qui serais exact.
D'autres propositions...à suivre!
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 18:02:03
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COMPTES.... A..RENDRE convient le mieux  |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 déc. 2005 : 23:04:13
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Comptes et Mécomptes
...
A suivre sans à priori. |
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Sujet |
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compte unique ou compte séparé?
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