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filomat
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 Posté - 16 mai 2006 : 12:55:08
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Syndics rachetés.
Il arrive que le cabinet de syndic gérant une copropriété se fasse acheter par des institutions, telles que par exemple tractabel (compagnie de suez) ou maintenant icade (caisse des dépôts et consignations).
C'est un peu comme les gérants de sicavs dans les banques, on se pose toujours le problème de leur indépendance.
Par exemple un syndic qui dépend d'une institution qui est en même temps propriétaire de l'entreprise de fourniture de chaleur peut reconnaitre qu'il n'est pas libre de négocier le prix de la calorie.
Dans la pratique on nous a proposé hier de voter le changement de nom du syndic, vote qui à ce qu'on nous a dit ne change rien, mais qui nous coûterait le convocation d'une assemblée avant la fin de l'année, avec ses frais, si nous votions contre.
Je suis copropriétaire, me dit-on, mais copropriétaire de quoi au juste ?
Pas de la caisse des dépôts en tout cas !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 11:34:43
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Le syndic que vous avez désigné était la Ste XX, RCS N° wxyz...
Si le syndic "racheté" ne change pas de N° RCS (c'est son n° SS) il n'y a pas changement de syndic, même si la STE XX change de nom et devient Ste DPA (Directement Pour l'Arnaque, tout le monde avait traduit ...).
Si la STe XX RCS n°wxyz devient Ste DPA avec RCS n°ABCDE... c'est une autre "personne", il y a changement de syndic.
Il doit donc y avoir une AG, imputée aux seuls frais de votre syndic actuel puisque c'est de sa propre volonté qu'il y a changement de syndic !
Et puisqu'il y a changement de syndic, pourquoi ne pas faire jouer la concurrence et voir sous d'autres cieux ??? .... |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 17:10:57
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Voici le texte de la résolution que nous avons votée :
"Après avoir pris connaissance des activités d'administration de biens au sein du groupe B:
L'assemblée générale prend acte que le mandat de syndic de la société Cabinet A, dont la date d'échéance est fixée au 12 mai 2008, prendra fin à la date de l'opération juridique constatant l'absorption de la société cabinet A par la société B administration de biens.
Et désigne en qualité de syndic la société B administration de biens, à compter de la date effective de l'opération juridique constatant l'absorption de la société cabinet A par la société B administration de biens et jusqu'au 12 mai 2008. Les obligations résultant des clauses et conditions deu contrat approuvé par l'assemblée générale du 12 mai 2005 seront intégralement transférées à B administration de biens.
B administration de biens est une socité par actions simplifiée unipersonnelle au capital de etc..., immatriculée au RCS de etc... titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière n etc... délivrée par la prefecture de etc et garantie par C assurances.
Donc si je comprends bien nous nous sommes faits une fois de plus rouler dans la farine.Etant donné le niveau de nos charges (qui va friser les 55 euros/m2), le syndic n'aurait probablement pas été reconduit si un choix nous avait été proposé.
La résolution a été adoptée en "second vote article 24" (du moins je suppose car nous ne connaissons que le résultat du premier - il parait que ce n'est pas normal, nous devrions connaitre tous les résultats avant de quitter l'assemblée, une assignation est en cours à ce sujet depuis un an).
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 20:52:04
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| De toutes façons tout a du être fait dans les règles car des copropriétaires avaient déposé un référé pour annuler la convocation de l'assemblée et ont été déboutés. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 16:42:01
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Une fois de plus nous constatons que les copropriétaires se font rouler dans la farine grâce à une législation et une règlementation
plutôt favorables aux profiteurs.
C'est triste dans " le pays des Droits de l'Homme".
Les forums ne suffisent pas pour endiguer ces flots d'abus...d'exploitation de l'homme par l'homme.
François
Dura lex,sed lex. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 20:38:52
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et qu' a fait le CS dans cette copropriété ??????
et le président de séance ??? |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 22:47:27
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Le cs et le syndic, dans cette copropriété, c'est bonnet blanc et blanc bonnet - ou cul et chemise - comme on préfère.
Il s'est créé une association de défense des copropriétaires résidents (résidants)qui fonctionne surtout par internet - mais tout le monde n'a pas l'internet - qui assigne le syndic, fait ce qu'elle peut pour réveiller les autres copropriétaires, essaie de dialoguer avec le cs. Le syndic est là depuis trente ans , se plait bien et connait toutes les ficelles de son métier.
C'est une copropriété qui avait été créée pour les salariés des entreprises ... et on est resté avec l'idée que des salariés sont incapables de gérer leur bien, qu'il leur faut une tutelle avec un syndic et un conseil syndical à l'image des comités d'établissement des entreprises (d'ailleurs en général les mêmes qui s'en occuppent par passion du bénévolat et du dévouement !).
Ce qui est à craindre, comme c'est la plus ancienne copropriété de grand ensemble, c'est que le même régime finisse par contaminer les plus récentes !
L'ag a lieu dans un grand gymnase au milieu de laquelle est dressée une somptueuse estrade qui domine le public et sur laquelle trônent le syndic et son conseil syndical élus comme le veut la coutume secrétaire et président. Ils ont chacun un micro qui fonctionne. Il y a également un micro baladeur dans la salle, il fonctionne aussi si l'intervention n'est pas génante pour le pouvoir en place, mais il tombe toujours en panne si c'est une intervention contradictoire.
Comme il y a chaque année des nouveaux copropriétaires qui ne sont pas au courant du système ils répètent des choses très justes que le pouvoir fait mine de ne pas entendre et les excuse, puisqu'ils sont nouveaux ... et qu'en effet ils comprendront vite !
Quand il y a près de 3000 logements il faut de la discipline pour voter toutes les résolutions dans le temps imparti !
On paie cher (55 euros du m2 par an de charges), on n'a jamais froid (25 degrés) ... mais on se marre bien !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 00:27:59
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| laplus grande copropriété c'est Parly 2 |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 11:03:27
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Mais ce n'est pas la plus ancienne : C'est "tout jeune" Parly 2 ... et ce n'était pas pour les salariés, du moins les salariés "de base" !
Après visite du site internet parly2 a 7500 lots répartis en 36 résidences (37/38 syndicats secondaires).
Dans la copropriété dont je parle il y a 2780 lots (environ) en un seul syndicat.
J'ai noté qu'à Parly 2 les convocations ne sont envoyées en recommandé que si elles n'ont pas été retirées auprès de l'intendant, ceci doit permettre d'importantes économies de frais postaux.
Ce n'est pas le cas pour nous : La caisse des dépôts doit aussi avoir des actions de la Banque Postale ! |
Edité par - filomat le 19 mai 2006 11:57:52 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 12:27:27
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| si vous avez un ou plusieurs gardiens, pourquoi le CS n'en a t il pas fait la demande écrite au syndic ?????? |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 14:27:42
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Nous avons cinq employés d'immeuble (administrés par le syndic mais sous contrat de la copropriété) et un bureau des gardiens ouvert aux heures ouvrables, et même les bureaux du syndic qui lui sont loués par la copropriété pour certains et qu'il a achetés pour d'autres.
Je crois que jusqu'à présent tout le monde pensait que c'était la loi d'envoyer les documents par voie postale recommandée, le compte-rendu nous est aussi envoyé en recommandé en septembre me semble-t-il... A chaque fois déplacement à la Banque Postale avec file d' attente 15 à 30 minutes.
Je vais essayer de vérifier plus avant (en cherchant notamment sur le forum universimmo, et s'il se confirme que c'est possible je transmettrai la suggestion au cs ( par politesse ) et à l'union de défense des copropriétaires résidents ( s'il lui reste encore une petite place dans la longue liste de ses propositions ... laissées sans suite ! ). |
Edité par - filomat le 19 mai 2006 14:36:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 14:41:43
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"D.Art.64 - Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévue au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement."
Vous avez ici le fondement juridique de la validité de la notification des convocation contre émargment ..... qu'un syndic comme un CS devrait connaitre par cœur ...
L.art.42, alinéa 2 : "Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. (....)
C'est le seul article qui parle de la notification du PV (plus exactement "des décisions" !!) qui, vous l'avez noté, est réservée aux seuls "... copropriétaires opposants ou défaillants ..".
Pas aux autres, auxquels la simple remise du PV n'est ni imposée ni prévue.
Pour autant, une lettre simple ou une distribution BAL par les employés est justifiée. |
Edité par - gédehem le 19 mai 2006 14:49:07 |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 14:50:16
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Merci, je vais faire un copier-coller et transmettre immédiatement.
Voilà c'est fait, je vous tiendrais au courant si j'ai des retours.
ps: J'ai lu par ailleurs sur le forum que le règlement de copropriété peut imposer les convocations par lettre recommandée. Je vais essayer de retrouver ce règlement qui m'a été remis lors de l'acquisition... et aussi lire la loi de 65 et le décret de 67 sur légifrance... pour essayer d'avoir mon "permis de copropriétaire". Si on le rendait obligatoire avant de passer devant le notaire çà ferait baisser les prix de l'immobilier !
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Edité par - filomat le 19 mai 2006 20:18:36 |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 18:36:53
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Gédehem avait bien raison : Surpris de ne pas avoir reçu notre appel de fonds trimestriel le bureau des gardiens nous a simplement dit de ne pas nous inquiéter, que "nous allions le recevoir par la poste", et, en effet, avec quelque retard nous avons bien reçu, non pas l'appel de fonds mais une lettre explicative de la société qui avait racheté l'ancien syndic, expliquant que le tribunal avait annulé sa désignation pour ne pas avoir joint le contrat à la convocation de l'assemblée générale qui avait entérine le "transfert" du contrat de l'ancien syndic, decision qu'il ne comprend pas "puisque ce contrat était exactement le même que celui que "nous" avions voté l'année précédente" ...
Suite à cette annulation de désignation il a demandé lui-même au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire (Selon le copropriétaire plaignant il aurait en fait demandé au tribunal d'être nommé lui-même administrateur judiciaire).
Quand au conseil syndical (me direz vous ?) ... sa présidence et sa vice-présidence ont jugés bon quand à eux de ... démissionner.
Il est réconfortant de voir que les jugements veillent quelquefois à ce que les choses se passent dans les règles et félicitations à Gédehem pour la justesse de son analyse il y a maintenant deux ans et que le tribunal vient de confirmer.
La grande inconnue est maintenant de savoir qui va payer les frais entrainés par ces imprévus (les actionnaires de la société cotée en bourse qui a racheté le cabinet de l'ancien syndic ?) et celà ne fait pas avancer les dossiers importants en suspens qui s'accumulent (chauffage collectif ancien, distnction entre cosociétaires et copropriétaires etc...).
La dernière fois qu'un administrateur judiciaire avait été nommé il s'agissait de l'ancien syndic, qui avait été désigné à la suite par l'assemblée pour poursuivre son administration et qui l'avait conservée pendant trente ans (il était le seul candidat, administration bien ordonnée commence par soi-même !).
Je m'attendais à ce que le processus se répète aujourd'hui, mais il semble que l'administrateur soit cette fois un avocat ou un notaire - et non un cabinet de syndic - car son nom est précédé de "maitre".
Il ne nous reste plus qu'à attendre la suite des évènements dont j'essaierai de vous tenir au courant.
Suite (sur le même post) : Nous avons reçu l'appel de fonds de l'administrateur auquel était joint copie de la demande du syndic au tribunal de le nommer administrateur judiciaire puisque ce tribunal venait d'annuler la décision de l'assemblée qui l'avait désigné, demande motivée par le fait qu'il avait déjà prévenu la poste de l'envoi des convocations à la prochaine assemblée et retenu la salle.
Etait également jointe copie de l'ordonnance du tribunal nommant donc le syndic dont le mandat était annulé comme admnistrateur provisoire, en raison de la taille exceptionnelle de la copropriété. Mais le nom du syndic était biffé et remplacé par celui de Maitre A figurant sur la liste nationale des admnistrateurs judiciaires, ainsi qu'une requête de Maitre A, administrateur provisoire, pour se faire assister dans la partie administrative par l'ancien syndic.
Maitre A précise que sa demande ne préjuge en rien du choix du futur syndic ...Mais je ne vois pas ce qui va changer si c'est l'ancien syndic qui prépare la prochaine assemblée générale, fut-ce sous la tutelle de l'administrateur, lequel se réfère à l'unanimité des 11 membres du conseil syndical (qui n'a plus de président ni de vice-présidente qui auraient démissionné de leurs postes de présidence mais non de conseillers) ... A mon avis la désignation de ce conseil syndical n'est pas plus fondée que celle du syndic puisqu'ils ont été désignés en même temps que le syndic, désignation annulée par le tribunal.
Décidemment pas facile de gérer les parties communes de grands ensembles autrement que par un système communal.On parle de supprimer les départements, pourquoi pas les syndics des grands ensembles et confier les parties communes à la Mairie (à la "Commune")?
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Edité par - filomat le 23 avr. 2008 16:12:17 |
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Flap
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