|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 26 août 2008 : 22:29:55
|
| si l'ouverture est constitutive d'une servitude régulièrement enregistrée ou acquise, impossible bien sur de la mettre en cause... mais est-ce le cas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Signaler un abus  |
|
|
Lousypac
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 17:48:29
|
Bonjour.
Je suis propriétaire d’un terrain sur lequel est bâtie ma résidence principale depuis 7 ans.
En face de ma maison, exposée plein sud, à une distance de 25 mètres de ma façade, un terrain sur lequel Monsieur X (qui a acheté le terrain il y 2 ou 3 ans) souhaite construire (entre autre) 4 maisons jumelées, sur 4 plateformes en escalier, dans le but de les louer ou de les vendre.
Ces 4 maisons auront une hauteur de 6 mètres à l’égout du toit (conforme au règlement d’urbanisme de ma commune) et seront surmontées d’un toit portant la hauteur totale à presque 9 mètres.
Le permis de construire autorise Monsieur X à bâtir en limite de propriété, en conformité au règlement d’urbanisme de ma commune (qui précise entre autre, qu’il n’y a pas de COS).
Or, les 4 plateformes qu’il a terrassées sont en contrebas de 50cm à 2m60 de mon terrain. De plus, son terrassement a empiété sur 50cm à 1m sur mon terrain, sur toute la hauteur du dénivelé, de 50cm à 2m60, laissant ainsi un mini-à-pic des mêmes hauteurs sur toute la longueur de la limite séparative soit plus de 20 mètres, prétextant qu’il y était obligé pour implanter ses fondations et monter sa façade.
J’ai d’autre part constaté qu’il avait planté quelques piquets et posé quelques planchettes laissant penser que son mur serait en quasi-totalité sur mon terrain.
Au passage, Monsieur X m’a arraché un grand noisetier, là depuis plus de 20 ans, à 50cm de la limite. Il a également arraché une borne posée par un géomètre lorsque j’ai acheté mon terrain, il y a environ 7 ans.
A cela, ajoutons que le dispositif de sécurité mis en place est une dizaine de barrières en grillages posées sur des plots bétons, MAIS sur ma pelouse, à 50cm de l’à-pic et environ 1m50 de la limite de propriété. Un fort coup de vent et hop… Tout retombe 2 mètres plus bas.
J’ajoute encore que tous ces travaux ont été faits sans consultation préalable de ma personne. Je ne vous cache pas que les relations sont tendues et que je voudrais bien le voir reconsidérer son projet immobilier.
Les questions que je vous pose sont les suivantes, dont je vous remercie par avance de la considération que vous y apporterez :
1/ Le règlement d’urbanisme de ma commune permet à Monsieur X de construire en limite de propriété, mais n’y a-t-il pas de prescriptions particulières si le terrain à bâtir présente un dénivelé négatif notable par rapport au mien. En effet, il devrait lui être impossible de revêtir son mur d’un revêtement anti-humidité s’il le construit sans dégrader ma propriété.
2/ Quelques articles du règlement d’urbanisme :
Art. 10.1 : Les constructions d’habitation auront une hauteur maximum de R + 1 étage + 1 comble aménagé ou non et ne pourront avoir une hauteur à l’égout du toit supérieure à 6 mètres.
Il ne fixe pas de hauteur maximum pour le toit. Où sont les limites dans ce cas ? De plus, 6 mètres à partir d’où ? Faut-il compter à partir du terrain décaissé ; à partir du bas des fondations ; à partir du terrain du voisin (2,60m plus haut) ; à partir du terrain aménagé à la fin des travaux…
Art. 11.2 : L’autorisation de construire peut être refusée où n’être accordée que sous réserves de l’observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère des lieux avoisinants, au site ou au paysage naturel.
Est-il possible pour un maire ou pour la DDE ou pour l’architecte des bâtiments de France de revenir sur un permis de construire accordé tant que la première pierre n’a pas été posée ?
Art. 11.5 : Sur les terrains plats, la cote finie du rez-de-chaussée des constructions ne devra pas dépasser 0,50 m au dessus du sol naturel avant travaux. Sur les terrains en pente, les constructions devront être adaptées, par leur conception et leur style, à la topographie du terrain.
Le terrain de Monsieur X et mon terrain sont des terrains en pente. Ses plateformes sont en contrebas… Ne serait-il pas obligé de reculer de 3 mètres ou de construire moins haut ?
3/ La loi oblige-t-elle Monsieur X à remettre en état le terrain qu’il a dégradé avant de commencer ses travaux de construction ? Quelles solutions techniques lui est-il possible de mettre en œuvre ? Ou bien a-t-il gagné malhonnêtement le droit de monter et de ravaler sa façade grâce à ses dégradations?
4/ Son permis de construire peut-il être remis en cause, si oui par qui et comment, du fait de ses agissements ? Je parle de la dégradation qu’il a occasionnée en terrassant en partie chez moi... Ou de tout autre motif relaté.
5/ La hauteur au faîtage de son édifice et la longueur totale de la façade à bâtir, en plein sud de mon exposition, mettrait ma maison et bien évidemment mon jardin à l’ombre une bonne partie des journées d’hiver. Ce risque de trouble notable de voisinage ne peut-il pas être considéré comme un élément sérieux de révision du permis de construire de Monsieur X.
Mercredi soir prochain (dans 3 jours), le maitre d’œuvre engagé par Monsieur X doit passer à la maison avec l’objectif de nous faire comprendre qu’il n’avait pas le choix quant aux dispositions prises (Arrachements noisetier et bornage ; excavation de mon terrain…). Ce maitre d’œuvre est entré en matière au téléphone en disant qu’il croyait que son client, Monsieur X, avait eut mon accord pour « dégrader mon terrain ».
Que dois-je faire ?
Que puis-je faire pour « obliger » Monsieur X à revoir sa copie : Je voudrais juste ne pas avoir de « mur » de 9 mètres au fond de mon jardin et/ou que ma maison reste au soleil toute l’année. J'ai 4 enfants qui en profitent pleinement toute l'année.
D'avance merci de votre patience. (Je sais, c'est long... Mais j'ai essayé d'être précis)
Patrick.
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 17:57:06
|
tous les problèmes que vous rencontrez sont d'ordre purement civil... ils ne sont donc pas du ressort de l'administration lors de l'instruction du PC.
En réponse à vos question :
1/ la question de l'étanchéité du mur n'aurait jamais du être votre problème ou alors avec votre autorisation. pourquoi n'avez vous pas immmédiatement fait interrompre les travaux réalisés chez vous ?
2/
10-1 : sauf mention contraire dans le règlement de POS/PLU, la hauteur est mesurée en tout point de l'égout par rapport au terrain naturel -avant travaux- à la verticale de ce point.
11-2 : revenir, c'est retirer le PC et en accorder un nouveau avec de nouvelles prescriptions ? oui, c'est possible si le PC est illégal parce qu'il ne respecte pas les dispositions du 11-2 par exemple... mais est-ce réellement le cas ?
11-5 : lisez vous dans cette règle que le voisin doit descendre sa construction ?
3/oui, il vous doit la remise en état !
à vous de négocier adroitement pour qu'elle se passe dans les meilleures conditions pour vous.
à noter : vous ne lui devez légalement aucun droit de passage pour enduire sa façade...
tout se négocie donc.
4/mise en cause devant la juridiction administrative du PC uniquement sur des motifs d'urbanisme (non respect des dispositions du règlement d'urbanisme...)
en revanche, mise en cause devant la juridiction civile des travaux pour non respect de votre propriété, oui.
5/à 25 m. de la maison et pour des pavillons R+1+comble, certainement pas ! vous pouvez toujours essayer mais je ne parierais pas un kopeck sur une issue favorable pour vous.
pour la rencontre, réfléchissez à ce que vous voulez en réparation des dommages ... et discutez ferme : le constructeur sait que vous pouvez tout bloquer.
la réparation peut être la remise en état, un choix des couleurs d'enduit, une indemnisation, .... à vous de jouer ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 sept. 2008 17:58:05 |
| Signaler un abus |
|
|
Lousypac
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 20:39:26
|
Ouaw! C'est du rapide!!! Merci beaucoup pour votre réponse, tant pour sa précision que pour sa vitesse.
Merci.
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
tous les problèmes que vous rencontrez sont d'ordre purement civil... ils ne sont donc pas du ressort de l'administration lors de l'instruction du PC.
Purement civil... Que faut-il que j'entende par là? Faut-il que je dépose une plainte en vue d'un règlement de l'affaire devant un tribunal civil?
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
En réponse à vos question :
1/ la question de l'étanchéité du mur n'aurait jamais du être votre problème ou alors avec votre autorisation. pourquoi n'avez vous pas immmédiatement fait interrompre les travaux réalisés chez vous ?
Monsieur X a tout simplement agit en une toute petite demi-journée, en mon absence. Je n'étais pas là.
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
2/
10-1 : sauf mention contraire dans le règlement de POS/PLU, la hauteur est mesurée en tout point de l'égout par rapport au terrain naturel -avant travaux- à la verticale de ce point.
Quand on dit "avant travaux", c'est avant le terrassement des plateformes ou avant le creusement des fondations?
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
11-2 : revenir, c'est retirer le PC et en accorder un nouveau avec de nouvelles prescriptions ? oui, c'est possible si le PC est illégal parce qu'il ne respecte pas les dispositions du 11-2 par exemple... mais est-ce réellement le cas ?
Pour tout dire, c'est ce que je cherche à établir.
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
11-5 : lisez vous dans cette règle que le voisin doit descendre sa construction ?
Disons que j'aimerais négocier ce fait, oui.
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
3/oui, il vous doit la remise en état !
à vous de négocier adroitement pour qu'elle se passe dans les meilleures conditions pour vous.
à noter : vous ne lui devez légalement aucun droit de passage pour enduire sa façade...
tout se négocie donc.
Puis-je lui interdire de poursuivre les travaux tant que la remise en état n'est pas faite? Quelle type de travaux puis-je demander pour cette remise en état? Etant donné le dénivelé de 0,50m à 2,60m entre nos deux terrains, à priori, seul un mur de soutenement sur sa propriété pourrait convenir? Non?
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
4/mise en cause devant la juridiction administrative du PC uniquement sur des motifs d'urbanisme (non respect des dispositions du règlement d'urbanisme...)
en revanche, mise en cause devant la juridiction civile des travaux pour non respect de votre propriété, oui.
C'est donc sur ce dernier point que je peux agir (juridiction civile)pour le ralentir dans ses travaux (voire le stopper) et envisager un second permis de construire? C'est ça?
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
5/à 25 m. de la maison et pour des pavillons R+1+comble, certainement pas ! vous pouvez toujours essayer mais je ne parierais pas un kopeck sur une issue favorable pour vous.
Ok! J'ai reçu le message!
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
pour la rencontre, réfléchissez à ce que vous voulez en réparation des dommages ... et discutez ferme : le constructeur sait que vous pouvez tout bloquer.
Autrement dit, j'ai l'avantage et ce que j'ose à peine appeler "un moyen de pression". C'est bien ça?
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
la réparation peut être la remise en état, un choix des couleurs d'enduit, une indemnisation, .... à vous de jouer !
J'avoue que ni l'argent ni la couleur de son mur n'est susceptible d'adoucir "le coeur de Pharaon". La diminution de la valeur de mon bien due à la présence d'un édifice de 9 mètre de haut en plein sud et devant "mon" soleil est une chose que je souhaiterais éviter.
J'aimerais plutôt qu'au lieu de construire 4 maisons de 9 mètres de haut en limite de propriété, une autre un peu plus bas ainsi que 4 ou 5 garages, il revoit son investissement et ses prétentions à la baisse et qu'il construise H/2 ou 3 mètres plus loin, 2 ou 3 pavillons de plein pied... Ou encore qu'il descende ses plateformes de 3 ou 4 mètres (Ce que la pente de son terrain lui rend possible... Mais peut-être pas le reglement d'urbanisme)
J'ai plutôt envie de lui dire qu'avec la lenteur d'une juridiction civile, 1ère instance, appel, cassation, cour européenne, dans 30 ans ses enfants poseront la première pierre. Je plaisante!!! Enfin je crois...
Encore un grand merci.
Cordialement
Patrick N |
Edité par - Lousypac le 14 sept. 2008 20:43:24 |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 21:19:46
|
je crois surtout que vous auriez du acheter le terrain du voisin...
à mon très humble avis, à vous lire, le seul point d'attaque est les dégats occasionnés chez vous dont vous pouvez exiger réparation immédiate avec stabilisation du terrain déstabilisé et interdiction de rentrer chez vous pour travailler.
le reste, n'est que du vent....ou de la négo, pas du droit. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
jack151
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:57:53
|
bonjour,
j'ai le problème similaire mais inverse..
Voici ma question.
Notre terrain est un peu en pente.
Nous allons construire en limite de proprieté sur sous sol donc avec une partie enterrée et une autre partiellement enterée de 1m.Le terrain de notre voisin est plus bas de 1metre par rapport au notre , et un talu de 70 cm large sépare nos 2 terrains.
Notre voisin refuse de négocier et refuse que le terrassement dépasse chez lui .
quelle solution pour faire un sous sol,( sachant que le terrain en pente nous y oblige ) si le voisin refuse un terrassement qui dépasse chez lui de 50 cm à 1 metre?
3/ autre problème: même en terrassant à la verticale , je pense que le talus séparant nos terrains va s'effondrer.
Je me creuse la tête pour trouver une solution !!J'ai lu la solution" banquette" mais vu notre terrain en pente et le denivelé entre nos 2 terrains, cela me semble difficile.
Merci d'avance des réponses
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 13:05:05
|
un bon entrepreneur trouvera une solution...
vous n'avez bien sur aucun droit de modifier d'une façon ou d'une autre le terrain du voisin.
à défaut, il faut revoir votre projet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
pascaltz
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 15:50:30
|
Bonjour,
Un immeuble se construit en limite de propriété avec mon terrain et les balcons viennent jusqu'au bord de l' immeuble avec juste un petit bout de mur de 30cm qui me protége de la vue "latéralle" (voir le croquis)...
Ne devraient ils pas mettre un "pare vue" de 60cm devant le balcon (perpandiculaire à la limite de propriété) ou mettre un "pare vue" de 1.90 m - et pas seulement 30 cm - paralléle à la limite de prop. 
Merci.
 |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 15:56:45
|
| a priori, le balcon crèe une vue oblique, donc 60cm, pas 1,9m, mais pas 30cm non plus. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
jack151
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:16:50
|
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
un bon entrepreneur trouvera une solution...
vous n'avez bien sur aucun droit de modifier d'une façon ou d'une autre le terrain du voisin.
à défaut, il faut revoir votre projet.
merci beaucoup de la réponse rapide mais nous avons deja vu 3 personnes différentes qui nous ont dit toutes avoir besoin des 80 cm chez le voisin pour monter et étancher le mur de sous sol.
Alors question: si le voisin ne veut pas que nous allions creuser chez lui les 80 CM meme si son terrain est un terrain vague(et donc il en a le droit??), il est impossible de faire un sous sol??
donc impossible de construire sur un terrain en pente?
Pour revoir notre projet , il faudrait se mettre à 4m de la limite , ce qui est impossible car notre terrain est trop étroit.
je ne sais plus vraiment quoi faire
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:30:34
|
| faites une banquette : le sous sol s'arrête à 80cm de chez le voisin et sert de fondation à un mur en déport situé, lui, en limite. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 17 sept. 2008 18:32:19 |
| Signaler un abus |
|
|
jack151
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 21:50:16
|
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
faites une banquette : le sous sol s'arrête à 80cm de chez le voisin et sert de fondation à un mur en déport situé, lui, en limite.
bonsoir et merci pour la réponse.
Encore des questions...
Dois je faire une modification de mon PC qui a été accepté avec le sous sol en limite?
toute la hauteur de la façade apparente doit elle être en limite?
encore merci
cordialement
Jack |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 22:15:58
|
| ce serait bien de faire un modificatif puisque la SHOB est réduite...mais il ne vous sera certainement pas refusé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 18:53:53
|
Bonsoir,
lorsque l'on construit en limite de propriété, vous dites que s'il y a un bâtiment déjà construit, la distance doit être de 2 ou 4 centimentres.
Est ce qu'un mur et un pilier sont considérés comme des "bâtiments"?
Merci de vos éclaircissements |
Géraldine |
| Signaler un abus |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 19:07:53
|
Citation :
Initialement posté par géraldine
Bonsoir,
lorsque l'on construit en limite de propriété, vous dites que s'il y a un bâtiment déjà construit, la distance doit être de 2 ou 4 centimentres.
Est ce qu'un mur et un pilier sont considérés comme des "bâtiments"?
Merci de vos éclaircissements
Oui. Ce n'est pas la nature de la construction qui l'impose, mais le fait qu'elle soit en limite de propriété. |
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 08:47:01
|
bonjour,
merci pour ces précisions.
Du coup que se passe-t'il lorsque cette distance n'est pas respectée?
merci
cordialement
|
Géraldine |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 08:57:01
|
| rien si ça ne porte pas atteinte à la propriété du voisin, notamment s'il a lui aussi construit en limite : une telle proximité (aucun espace) peut en effet entrainer des nuisances liées au bruit... et des difficultés de solidarité des batiments en cas de séisme ou dilatation des maçonneries... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 sept. 2008 08:58:39 |
| Signaler un abus |
|
|
denisa
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 09:31:45
|
Bonjour,
Je souhaite construire une annexe en limite de propriété (poolhouse).
Sur les dispositions applicables à zone de construction (POS), il est mentionné l'article suivant:
1/ La distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché, doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieur à 4 m.
2/ Toutefois, la construction en limite séparative peut être admise, sous réserve du respect des droits des tiers.
A la mairie du village, le délégué à l'urbanisme m'affirme qu'il me faut l'accord de mon voisin.
C'est cela le "droit des tiers"
Pouvez-vous m'éclairer sur cette phrase s'il vous plait ?
Je vous remercie
Isabelle |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 15:53:13
|
totalement débile.
aucune autorisation d'urbanisme ne peut rendre obligatoire l'accord du voisin sauf servitude particulière : et c'est là qu'on parle de droit des tiers (création de vue, d'un passage par servitude...).
d'ailleurs, l'autorisation d'urbanisme elle même sera délivrée "sous réserve du droit des tiers", c'est à dire sans se préoccuper des droits civils des voisins.
dans la liste exhaustive, prévue par la règlementation, des pièces à fournir pour un PC ou une DP ne figure pas l'accord du voisin |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
denisa
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 11:46:03
|
Merci pour votre réponse "censée" 
En effet, nous avons du fil à retordre avec cette équipe de guignols 
Affaire à suivre donc ! 
Isabelle |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Eclairage pour construire en limite de propriété
Forum fermé
Sujet fermé
