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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
 Posté - 01 mars 2007 : 20:33:35
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Les journaux « Le Monde » et « Le Canard Enchaîné » ont dénoncé la malhonnêteté des grands groupes de Syndic Professionnel dans des articles parus en avril 2006 et en janvier 2007.
En voici quelques extraits :
Concentration des syndics professionnels.
7,6 millions de logements soit un quart du parc national dont 200 000 logements en difficulté par la faute des syndics professionnels et 12 000 administrateurs de biens.
Grands groupes dominés par les banques.
FONCIA coté en bourse, achète les cabinets de gestion immobilier ou agence immobilière.
GESTRIM filiale de la Caisse d'Epargne (associé au cabinet Lamy) occupe le premier rang.
URBANIA filiale d’ UFFI-Vendome Rome, gère 450 000 lots.
IMMO DE FRANCE filiale des sociétés anonymes de crédit immobilier.
ICADE anciennement GFF, filiale de la Caisse des dépôts et consignations.
Manque de disponibilité du syndic professionnel.
Le syndic évite le contact avec les copropriétaires. Le syndic professionnel préfère l'agence immobilière, car la vente de biens immobiliers lui donne davantage d'honoraires.
Manque de compétences juridiques et techniques.
Les syndics professionnels ne sont que des commerciaux.
Incompétence technique : il transmet le dossier à son complice professionnel spécialisé dans le domaine d'activité concerné, soit une filiale du même groupe, soit affilié par d'autres critères peu recommandables, d'ou son intérêt à ne pas maîtriser les charges.
Incompétence juridique; il connaît les règles et les biaise dans le but de percevoir les honoraires et d'empêcher les copropriétaires de prendre le contrôle et la gestion du syndicat de copropriété.
Le compte bancaire séparé.
L'opacité des honoraires du syndic professionnel. Les honoraires sont la contrepartie de ses obligations. Etant donné le manque de respect pour celles-ci les honoraires sont déjà trop important pour le travail fourni au syndicat de copropriété.
Agressivité, absence de reconnaissance du travail accompli à l'égard du syndic professionnel.
Il voudrait recevoir des félicitations de la part des copropriétaires pour son incompétence, pourtant il lui reste les copropriétaires complices de sa malhonnêteté qui ne lui disent rien. Il y a les complices passifs ignorants des règles et les complices actifs qui collaborent à l'entretien de la malhonnêteté du syndic professionnel.
Absence des copropriétaires à l'assemblée générale.
En fait le procès verbal n'est pas un compte rendu sincère de l'assemblée générale.
Son but est de régulariser les règles de fonctionnement de l'assemblée générale avec les pratiques du syndic professionnel. Ce dernier, en présidant l’assemblée générale, biaise les relations et les échanges. Il ne donne pas toutes les informations. Les copropriétaires ne sont pas dupes de la malhonnêteté du syndic professionnel dont seul le fric l'intéresse. Le but de l'assemblée générale est de décider par un vote, et seulement elle devrait être le lieu du vote. La préparation des décisions devrait avoir lieu dans des groupes informels hors du contrôle du dit syndic professionnel.
La lucidité des copropriétaires minoritaires.
Ces derniers connaissent les règles, et constatent, l'irrégularité à chaque instant du fonctionnement du syndicat de copropriété. Ils sont trop peu nombreux à les connaître, d'ou un contentieux réduit.
Malgré tout, la présence de relations tendues avec les syndics professionnels reflète la croissance de la lucidité des copropriétaires. Il est honteux d'être satisfait de l'abaissement des majorités pour valider les décisions d'assemblée générale, c'est la voie ouverte à la dictature.
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 21:58:37
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| merci pour nous autres independants merci mille fois rick........ |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 22:51:11
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mais combien sommes-nous donc à dépendre de gros syndics et de leurs gestionnaires qui malheureusement ressemblent à tout ce qui est rappelé par Rick sans pouvoir faire grand chose tant ces syndics savent utiliser le manque de lucidité d'une majorité de copropriétaires   |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 00:19:21
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La méthode de ces gros syndics est de culpabiliser les autres
Ils ne sont jamais responsable de leurs actes!!!
Pour eux l'augmentation des charges resultent du chauffage et du personnel.
Malgré l'obligation de conseil,ils sont vraiment incompétents.
En fait ils favorisent leurs "copains":
- Pour les contrats d'assurances responsabilité civile du syndicat de copropriété; certaines garanties n'ont strictement aucun intérêt pour le syndicat de copropriété, sauf à augmenter le revenu de leurs "copains".
- Pour les travaux d'entretien le syndicat de copropriété est la vache à lait de leurs "copains".
- Quant aux dépenses informatique ils répercutent sur le syndicat de copropriété les dépenses de gestion liées à leur cabinet.
La solution la justice:
Quand le syndic professionnel commet une faute de gestion, le copropriétaire subissant un préjudice peut invoquer, même individuellement, la responsabilité délictuelle du mandatataire du syndicat de copropriété sur la base de l'article 1382 et suivants du Code Civil.
Tel est le cas de la violation du réglement de copropriété par le syndic professionnel quand il affecte à tous les copropriétaires des millièmes égaux dans le décompte de charge.
Ou encore quand le syndic professionnel, ayant une obligation de conseil envers le syndicat de copropriété, ne donne pas volontairement ou involontairement les informations aux membres de l'assemblée générale.
D'une facon générale, quand le syndic professionnel ne respecte pas les régles de fonctionnement du syndicat de copropriété, puisque sa qualité de professionnel lui impose de connaître les règles et donner l'information relative aux droits et obligations du syndicat de copropriétaire et de chaque copropriétaire.
Les frais de relance, et les frais de mutation relèvent de la responsabilité pénale, car ils violent le second alinéa de l'article 64 du décrêt du 20 juillet 1972 complétant la loi pénale du 02 janvier 1970 exigeant un mandat écrit, et aussi le second alinéa de l'article 66 du décrêt du 20 juillet 1972 complétant la loi pénale du 02 janvier 1970, puisque le mandat de syndic est un contrat entre le syndicat de copropriété et le syndic professionnel; il n'existe aucun contrat entre le copropriétaire et le syndic professionnel.
Quand la responsabilité pénale ne peut pas être retenue contre le syndic professionnel, la responsabilité civile existe toujours, et elle concernera le préjudice considéré en sa globalité, obligeant le copropriétaire à recourir à une procédure judiciaire pour obtenir réparation.
Biensur ces actions concernent uniquement les syndics cités plus haut.
Heureusement que certains sont honnêtes!!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 00:36:30
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Rick2965 : Citation :
Le but de l'assemblée générale est de décider par un vote, et seulement elle devrait être le lieu du vote. La préparation des décisions devrait avoir lieu dans des groupes informels hors du contrôle du dit syndic professionnel.
C'est la partie intéressante de la contribution substantielle qui précède.
La difficulté de mise en oeuvre est que les groupes informels ne fonctionnent correctement que sous la direction d'animateurs qui doivent être impérativement étrangers à l'immeuble. L'expérience des collectifs divers le montre bien. Si l'animateur est directement intéressé par la solution à adopter, comme les autres participants, rien ne va plus. On discute pendant trois heures sans résultat patent.
Sous cette réserve, il serait excellent de limiter la fonction de l'assemblée à l'enregistrement de votes déterminés auparavant au cours des comités d'étage.
La suppression des débats en assemblée générale permettrait de raccourcir sa durée et de réduire les frais de location de la salle et les honoraires du syndic.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 01:20:50
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sauf que cétait dans une autre rubrique et pas inutile
d'autant que pour les nouveaux arrivants voir les lignes de pages de bavardages (utiles mais plutot en fin de site) peut décourager un peu sur le contenu du site
je ne fais que reprendre les rélexions de qqn à qui j'ai conseillé le site .... |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 14:47:40
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toujours les même rengaines, syndics incomptétents et voleurs, fonctionnaires tire au flanc, patrons exploiteurs, politiques menteurs, jeunes mal elevés, blondes etc.
et vous, que faites vous ? |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 14:59:05
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Face à l'incompétence de certains syndics, où c'est toujours la faute des autres et non la leur, les copropriétaires sont bien obligés, afin de faire respecter leurs droits, de passer par des moyen légaux: c'est à dire la justice.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 15:52:46
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"et vous, que faites vous ?"
nous, nous ne sommes pas syndics mais copropriétaires et sommes concernés de devoir payer au prix fort des syndics et leurs gestionnaires trop souvent incompétents.....
si ce n'est pas votre cas c'est malheureusement ce qu'on trouve chez de nbrx syndics et pour ma part audit et contrôle de gestion dans divers domaines me permettent de confirmer mes écrits et ceux d'autres copropriétaires non-syndics
quant à la justice , des stages semblent nécessaires à certains juges qui évitent soigneusement d'aborder toute question concernant les comptes ou la gestion pour certains jugements que j'ai pu voir 
et ceux qui n'ont pas de pb avec leurs syndics viennent rarement chercher des explications ou des solutions sur ce site  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 16:28:58
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On a trouvé la solution à tous les problèmes : Réponse ministérielle du 01/03/2007 au Sénateur Robert Hue et à un autre qui posait la même question. Une réunion avec le CNC, c'est bien, mais il faudrait déjà, de part et d'autre, exécuter ce qui avait été décidé en 1997.
http://jpm-copro.com/RM%2025954%20S.htm |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 16:54:49
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Citation :
et ceux qui n'ont pas de pb avec leurs syndics viennent rarement chercher des explications ou des solutions sur ce site
j'ai suggéré à la cnab et à la fnaim de créer un forum ou les syndics pourraient exprimer et partager eux aussi leurs problèmes avec les copropriétaires (entre autres), apparement ce n'est pas à l'ordre du jour |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 17:16:51
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Oui, Baghirati, mais ne pensez vous pas que les organisations officielles, malgré leur bonne volonté, sont un peu débordées par les mastodontes ?
Voyez sur " ouverture d'un compte séparé " ou " compte séparé ", je ne sais plus le titre, après le dernier message de Verdelet, ce que j'ai constaté hier 
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Criant de vérité????
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