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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
 Posté - 19 mai 2008 : 11:31:17
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Bonjour
J'aimerais savoir si légalement le syndic peut faire un appel de fonds exceptionnel pour une avance sur recouvrement de dossier de contentieux et sur les frais de recouvrement ?
Je croyais que cela se décidait en AG… (le fait d'avancer les charges en attendant qu'une procédure aboutisse)
Merci !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 15:38:06
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C'est vrai, il faut une décision d'assemblée.
Mais, dans certais cas, le syndic n'a même plus de quoi payer les LRAR pour l'assemblée 
Il fau donc regarder tout cela avec un peu de bon sens.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 19:05:49
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| les impayés de charges ne sortent jamais du chapeau, si le syndic ne peut payer un timbre, c'est qu'il laissé pourrir ce dossier. Il aurait pu convoquer une AG bien avant le clash. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 02:25:21
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Bonsoir.
Pas besoin de se casser la tête à gérer ce dossier : un jour il y aura une mutation, et grâce au notaire tout rentrera dans l'ordre...
Bon, en attendant le C.S. peut examiner les comptes et donner son avis. Ce qui n'enlève pas l'irrégularité sur le fond.
Je suppose que c'est un tout petit syndic, qui n'a pas de trésorerie suffisante pour assumer son inaction ? Ou a-t-il besoin de trésorerie avant de mettre la clé sous la porte, ou pour une opportunité boursière ? Ou le budget en cours est trop faible par rapport à l'évolution des dépenses réelles de l'année dernière ?
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 08:33:13
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domeltro : Citation :
Pas besoin de se casser la tête à gérer ce dossier : un jour il y aura une mutation, et grâce au notaire tout rentrera dans l'ordre...
Pouvez nous expliquer comment vous gérer le syndicat quand un copropriétaire n'a jamais payé ces charges depuis 4 ans, et que le montant de ces impayés représentent plus de 50% du bidget annuel et 4 fois le fond de roulement.
Expliquez nous comment faire pour payer les factures, l'électricité, les honoraires du syndic, ....
Le syndic doit engager une action immédiate pour recouvrir les fonds; en cas de non paiement un appel de fond exceptionnel (fond de roulement) sera nécéssaire, il n'y a pas d'autres solutions, sinon c'est la faillite !!!
Ce n'est pas au syndicat d'attendre la vente du lot (par saisie, ou par son propriétaire), ce coporpriétaire qui ne paie pas ces charges joue souvent sur le fait qu'il va vendre son bien, en passant des annonces par exemple, mais sans intention de vendre. (expérience de notre copro.)
domeltro : Vous ne pouvez pas donner un tel conseil, vous mettez en péril votre syndicat. |
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 11:16:59
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Bonjour à tous et merci de vos infos
Pour clarifier un peu ma situation, je viens d'arriver dans la copro, c'est ma première AG et je compte mettre mon grain de sel (j'ai demandé le livre de comptes, les devis et factures, le carnet d'entretien de l'immeuble… la totale quoi). J'ai reçu cet appel de fonds exceptionnel vendredi soir pour un paiement au 31 mai.
Hier, j'ai fait remarqué au syndic qu'il me semblait que cet appel pour le recouvrement nécessitait un vote en AG… pour le moment pas de réponse. J'ai demandé cela par email en mettant les copropriétaires en copie pour que tous soient informés
J'ai également demandé qui le pbce concernait, depuis combien de temps, où en était la procédure, et si une mise en demeure avait été envoyée. Je n'ai pour le moment pas de réponse.
S'il faut bien un vote, je vais inciter tout le monde à retarder ce paiement et clarifier les choses en AG. Mon but n'est pas de bloquer, mais je ne suis pas Crésus non plus !
Merci de vos réactions à tous |
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 11:20:31
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Je précise que cet appel arrive juste au terme du ravalement de façade et du changement des canalisations eau + conduites de gaz (60 000€ de travaux) et que le syndic réclame maintenant les honoraires de l'archi en plus de ce recouvrement. Tout ceci n'est guère sérieux, d'où ma volonté de mettre mon nez la dedans et mes questions sur ce forum.
(cette fois vous avez tout le contexte je pense) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 11:31:08
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Crésus ..non ! pardon Gwennran : Citation :
je compte mettre mon grain de sel (j'ai demandé le livre de comptes, les devis et factures, le carnet d'entretien de l'immeuble… la totale quoi)
.
Vous avez raison de vouloir vous investir dans la gestion du bien commun.
Première solution : portez vous candidat au conseil syndical. Vous aurez alors toute latitude de consulter les documents syndicaux.
Si le syndic veut bien vous donner tout ce que vous demandez, tant mieux. Mais il peut limiter la communication aux factures pour l'essentiel.
Quant au carnet d'entretien, vous devriez en avoir une copie puisque, semble-t-il, vous venez d'acquérir un lot.
Notez bien qu'à l'occasion de l'assemblée, le syndic doit rendre compte de la situation des dossiers de recouvrement judiciaire.
Pour s'informer, mieux vaut s'appuyer sur les prérogatives que donne la loi que d'exprimer des demandes que le syndic peut rejeter.
Cerise sur le gateau, il faut aussi être au courant des règles élémentaires de la copropriété. C'est une distraction comme une autre que de se promener dans les méandres du statut 
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gwennran
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 12:01:30
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| Je ne savais pas que je devais avoir une copie du carnet d'entretien de l'immeuble… En voilà une nouvelle ! Merci JPM, je note et je vais le réclamer ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 13:03:08
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L'avantage de ne pas lire les pages du site
et du Web est celui d'avoir au moins une "nouvelle"
tous les jours. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 14:34:53
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Bonjour.
Citation :
Initialement posté par philippe388
domeltro : Vous ne pouvez pas donner un tel conseil, vous mettez en péril votre syndicat.
Soyez tranquille, ce n'est absolument pas mon état d'esprit, je me bats mordicus au profit du syndicat ET des copropriétaires qui le composent (en effet, les individus ont aussi des droits à respecter).
Bon d'accord ma plaisanterie de la première ligne était un peu grasse  : je suis pourtant persuadé que c'est la ligne de conduite de certains syndics  !
Le reste de mon message reste valable : d'une part, examiner concrètement la situation et ne pas se contenter de vagues explications du syndic; et chercher à comprendre la raison de son laxisme : paresse, intérêt financier caché ? et ne pas oublier une des règles du commerce : plus un impayé traîne et plus le risque augmente qu'il devienne irrécouvrable...
Si le propriétaire défaillant l'accepte, rien n'empêche tel ou tel membre du C.S. de tenter une médiation, tout en restant conscient que les procédures officielles sont du ressort du syndic (qui risque de mal le prendre même si lui-même ne fait rien!) : un peu d'explication et de pédagogie seront toujours préférables à un contentieux dur et coûteux.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 16:20:12
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Sur la copie du carnet d'entretien, c'est le notaire qu'il faut mettre en cause. La copie doit être fournie par le vendeur.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 18:53:44
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DomEltro : Citation :
et ne pas oublier une des règles du commerce : plus un impayé traîne et plus le risque augmente qu'il devienne irrécouvrable...
vous confondez les règles du commerce et les règles de copropriété
Le syndicat a un privilège en cas d'impayés de charges. Il est prioritaire sur les autres crénces. (à voir les conditions et le nombre d'années)
De plus si le syndicat ne peut payer les factures, vous serez bien obligé de couvrir le trou. Ici ce n'est pas un client qui ne paye pas, mais le syndicat qui ne paie pas ses factures.
Le syndic doit entamer des que possible toutes les démarches pour recouvrir les impayés, c'est sa mision. La mise en vente du lot doit être voté à l'AG.Le fait que l'AG vote cette possibilité suffit pour fiare bouger le copro. mauvais payeur.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 23:15:21
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L'assemblée ne peut voter la saisie immobilière du lot qu'après obtention d'une décision judiciaire définitive dont l'exécution par d'autres moyens se révèle vaine.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 23:27:51
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Il y en a qui n'y vont pas par quatre chemins.
Pourtant ce sont des universimmonautes
"attentifs" ou ,en tous cas, qui conseillent aux
autres de l'être .HI !!! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 21 mai 2008 : 12:42:20
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oldman24 : Citation :
Il y en a qui n'y vont pas par quatre chemins
pour votre information, ce copropriétaire mauvais payeur a été condamné par 2 fois au TI en 2007 et mars 2007. Il n'a pas respecté ces 2 jugements.
Nous (CS) avons fait écrire au syndic que la vente de sa maison serait propossé aux votes de l'AG. Le syndic a mis 6 mois à faire ce courrier, 15 jours après sa reception, ce copropriétaire réglait la totalité des sommes réclamées par le tribunal.
Notre cher syndic n'ayant jamais relancé sur les trimestres suivant le jugememt, ce copro. reste à devoir 1 an de charges.
oldamn24 : Comment votre syndicat et votre syndic règle les impyés de charges ??
Laissez vous trainer les choses en attendant la vote du lot, comme le propose domeltro, ou des le premier trimestre d'impayés le syndic relance le copropriétaire ??? |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 01:23:06
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Bonsoir.
Notre syndic actuel (qui dit ne pas demander sa reconduction) est très compréhensif, tant avec les régisseurs qu'avec les propriétaires résidents. Résultat nous sommes intervenus courtoisement auprès d'un propriétaire qui a payé deux trimestres d'un coup. C'était d'autant plus important que le syndic précédent n'a pas transmis de trésorerie, les dépenses ayant dépassé largement le budget !
Notre prochain syndic (probable) au contraire est tenant de la fermeté, avec une seule semaine de tolérance, sauf accord (échéancier) avec le propriétaire en difficulté qui prend la peine de se manifester. Il affirme avoir très peu de retards.
Résultat dans quelques mois.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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appel pour avance recouvrement impayé
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