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philippe30
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220 réponses |
 Posté - 30 juil. 2008 : 14:43:59
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bonjour,
Je voudrais savoir en quoi consiste une inscription au rcs en nom propre , que veux dire ce terme ??
Est-ce une EURL ??
Merci de vos réponses
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sgnu
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375 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 17:01:02
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Il doit s'agir d'un abus de langage.
On parle de "nom propre" pour une structure juridique de type "entreprise individuelle".
Pour être LMP, hors conditions d'accessibilité, il faut créer une structure juridique et l'inscrire au RCS (registre du commerce des sociétés), comme toute personne physique ou morale qui a la qualité de commerçant : généralement entreprise individuelle ou SARL de famille.
Par conséquent, j'interprèterais simplement votre formulation comme l'inscription d'une entreprise individuelle au RCS (et effectivement pas d'une EURL qui est une personne morale de type SARL avec un seul associé).
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Edité par - sgnu le 31 juil. 2008 11:35:14 |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 09:43:32
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Merci pour ta réponse
Peux tu m'indiquer qu'elles sont les structures juridiques de type entreprise individuelle ?
Est - ce qu'il y a des charges sociales sur ces structures ?
Philippe |
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sgnu
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375 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 12:17:05
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Bonjour,
Je n'ai pas été assez précis (voir correction en rouge) : une structure juridique peut prendre soit la forme d'une entreprise individuelle, soit la forme d'une société (EURL, SARL, SNC, SAS, ...).
Je vous recommande le site de l'APCE sur ce vaste sujet : http://www.apce.com/pid223/7-choisir-un-statut-juridique.html
Les charges sociales sont dues pour tout revenu d'activité professionnelle, quelle que soit la structure juridique retenue, l'entreprise individuelle n'y échappe pas.
Ce qui peut changer de ce point de vue avec une entreprise individuelle, c'est que l'on peut opter soit pour un régime d'imposition au réel (seule possibilité en société), soit pour le régime micro BIC (sous conditions). Le montant des cotisations sociales est le suivant : environ 50% du revenu professionnel au régime réel et un forfait au micro BIC (14% du chiffre d'affaires en LMP qui fait partie des "activités de vente de marchandises ou de fourniture de logement").
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Edité par - sgnu le 31 juil. 2008 12:27:52 |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 13:59:01
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Merci pour ta réponse et pour le lien vers l'APCE.
A ce jour je dispose de 6 studios à mon nom et à celui de ma femme qui ont été acheté progressivement
J'atteins la barre de 23.000 €uros pour passer en LMP mais je ne sais pas comment procéder et je ne sais pas si cela est intéressant.
Que faut-il faire à ton avis pour passer en LMP ?
1°) Monter une SARL de famille mais pourra t'elle gérer les biens qui m'appartiennent ?
2°) Monter une EI qui pourra gérer ces studios ?
3°) Continuer par des achats de studio à mon nom ?
Merci pour ta réponse car je suis dans le flou pour prendre un décision.
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 21:49:40
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On n'a pas besoin de créer uen structure juridique pour s'inscrire au RCS et devenir LMP.
On s'inscrit en nom propre, cad que l'inscription est faite au nom de la personne physique, précisément, et non pas au nom d'une personne morale, comme le suggère sgnu (structure juridique).
L'option d'un société unipesonelle est possible, mais pas obligatoire.
Le LMnP comem le LMP est une conception un peu bvatarde, dans lequelle l'exploitant peut exploiter dans son patrimoine porpore, quoique tout se passe comem si c'était uen société unipersonelle.
Par exemple, l'entité n'a pas de nom.
On a un SIRET, mais pas de K-bis. On s'enregistre come une société, mais le CFE est le CFE-impôts, et non pas une chmbre consulaire.
C'est ... bancal...
POur passer LMP, vous pouve zle faire sans monter de structure. La quesiton de la structure se pose si vous avez un but de transmission, par exempel héritage. Il faut réfléchir a la queqstion AVANT de commencer l'inscription au RCS. Lisez le livre de Le Boulc'h, mais surtotu celui de SALIN (250 questions sur le LMP).
Si vosu voulez passer par eune SARL, cela va impliquer des couts de transmission de sstudios à la SARL a moisn que cela ne soit que une SARL d'exploitation, mais vous perdez l'maortissement et vous coimpliquez votre feuille d'impot.
Dans le flou, je peux dire que vous couvez contineur tel que et simplement demander le RCS, mais il serait bon de se renseigner aupres d'un spécialiste. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 21:53:00
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J'ajoute un point important:
Vsou demander le RCS, vous n'avez pas de société. certianes chambres acceptent, puisque le RCS est prévu pour le LMP, et d'autres refusent, au motif que vosu n'avez pas de société, et que le RCS ne peut etre donné à un particuleir.
Coyez le si vous le voulez, mais la loi dit que le refus d'isncritpioin signifié vaut incription en ce qui concerne le régime fiscal.
De plus, cela vous évite 40 euros de dépense...
Vosu gardez précieusement votre lettre de refus, la date es timportnate, et vous le présentez ssur demande du CdI qui se fera un plaisir de vous acceuillir au club des LMP...
QUand on dit que c'est bancal! |
Festina lente |
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sgnu
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375 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 00:09:33
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Je ne suis pas ribouldingue qui ne semble pas avoir compris mes propos.
L'essentiel est que ce soit clair pour philippe (en LMP, "monter" une EI ou une SARL de famille, voire une EURL à transparence fiscale, condition pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux de ce statut purement fiscal)
On pourra aussi se référer au droit des sociétés et lire par exemple http://www.inforeg.ccip.fr/Entreprendre-seul--Comparatif-des-structures-juridiques-fiche-57-6893.html
ou encore http://www.cession-commerce.com/fiches/juridique/exploitation-en-nom-propre-ou-societe.htm
activité en nom propre => entreprise individuelle (EI) => personne physique, responsabilité sur l'ensemble du patrimoine, SIRET/SIREN
activité en société => personne morale, séparation des patrimoines personnel et professionnel, SIRET/SIREN + K-bis
D'autre part, dixit JL Le Boulc'h dans son ouvrage, certains greffes refusent d'immatriculer certains loueurs en meublé au RCS en raison du caractère civil et non commercial de cette activité au plan juridique (doctrine administrative et non fiscale), donc indépendamment de la forme juridique retenue pour l'activité de LMP (EI comme société).
Attention, je ne prends pas cet auteur comme référence, je me suis d'ailleurs "accroché" avec lui à l'occasion d'un sujet connexe sur lequel il s'est trompé (http://www.net-iris.fr/forum-juridique/fiscalite-professionnelle/87145-lmp-regime-micro-bic.html)
philippe, pour faire suite à vos dernières questions, il faudrait effectivement en savoir plus, en particulier sur vos objectifs et votre situation patrimoniale, professionnelle et fiscale.
Etudiez pour commencer les 3 avantages fiscaux du LMP par rapport au LMNP, pour vous faire une idée de votre intérêt à passer LMP (la contrepartie étant l'assujettissement aux cotisations sociales, à quantifier car il dépend du "revenu professionnel" et peut donc être négligeable en cas de déficit et d'emprunt, lire http://www.net-iris.fr/forum-juridique/droit-gestion-de-societe/6266-cotisations-sociales-lmp.html).
Pour des questions juridiques et fiscales, je vous recommande le site net-iris.fr
Vous pouvez aussi consulter et poser vos questions sur le forum "défiscalisation" du site boursorama.fr, on y trouve quelques spécialistes de la gestion de patrimoine
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Edité par - sgnu le 01 août 2008 03:59:06 |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 09:33:13
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Merci beaucoup pour toutes vos réponses.
J'ai le livre de Le Boulch sur le LMP mais la notion de forme de structure pour le LMP n'est pas décrite.
D'après les propos de ribouldingue , je peux demander au une inscription au RCS en tant que "particulier" sans aucune structure juridique ( ni EI , ni SARL) à partir de ce moment soit je suis inscrit soit je suis refusé mais le fait de demander entraine une inscription de fait même si il y a un refus.
Dans ce cas si je suis inscrit au RCS est-ce que je dois payer des cotisations sociales puisque je ne suis pas dans un cadre de société ?
Mon objectif est de disposer de revenus locatifs suffisant afin d'arrêter de travailler , l'objectif de transmission est loin.
Je regardais du coté du LMP pour compléter mes trimestres de retraite ( j'ai 41 ans donc il m'en manque ....)
Maintenant des charges sociales de 50% au réel cela est énorme et ne correspond pas à ce que je souhaite.
Même pour un forfait au micro bic de 14% de charges , il faut ajouter les 11% de CSG et RDS.
On peux se poser la question de l'intérêt du LMP hormis pour une couverture sociale dont le cout reste très élevé.
D'après ce que j'ai vu SGNU , sur le site de net-iris tu as eu une démarche similaire à la mienne en Mai 2008 , qu'en est-il aujourd'hui tu as abouti à quelle solution ?
Si je resume :
1°)il est possible de passer en LMP en tant que particulier par une
demande d'inscription au RCS
2°) Rester en micro bic en LMP
3°) Un cout des cotisations sociales de 14% au forfait si en micro bic ??
Donc pour passer en LMP j'ajoute un taux de prélèvement sociale de 14 % sur les revenus perçu afin de bénéficier d'une couverture sociale et de la retraite.
Philippe
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 12:11:11
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Citation :
Initialement posté par philippe30
J'ai le livre de Le Boulch sur le LMP mais la notion de forme de structure pour le LMP n'est pas décrite.
Exact et je vous conseille aussi à ce titre le livre de G.Vinson "Le loueur en meublé professionnel" aux éditions Investir, synthétique et avec une dimension financière (mais avec les mêmes erreurs que JL Le Boulc'h au sujet du LMP au micro BIC), dixit :
Quelle organisation mettre en place pour héberger l'investissement ? si l'investisseur souhaite intervenir seul, ou simplement accompagné des membres de sa famille, trois solutions sont envisageables : l'entreprise individuelle, l'EURL et la SARL de famille. La SNC est réservée aux opérations associant des tiers extérieurs au groupe familial.
Citation :
Initialement posté par philippe30
D'après les propos de ribouldingue , je peux demander au une inscription au RCS en tant que "particulier" sans aucune structure juridique ( ni EI , ni SARL) à partir de ce moment soit je suis inscrit soit je suis refusé mais le fait de demander entraine une inscription de fait même si il y a un refus.
Négatif, reprenez ce que j'ai écrit. ribouldingue doit parler tout simplement d'une entreprise individuelle sans le savoir (nom propre, RCS, SIRET et pas de K-bis). Rien n'empêche d'ailleurs de nommer une entreprise individuelle, de la domicilier à une adresse différente de celle de son domicile personnel. En ce qui me concerne, je me suis informé localement auprès de la CCI et du centre des impôts (ce sont eux qui m'ont donné l'adresse du CFE concerné).
Citation :
Initialement posté par philippe30
Mon objectif est de disposer de revenus locatifs suffisant afin d'arrêter de travailler , l'objectif de transmission est loin.
Je regardais du coté du LMP pour compléter mes trimestres de retraite ( j'ai 41 ans donc il m'en manque ....)
Tout devient clair : nous sommes donc dans le même cas, bienvenue au club
Citation :
Initialement posté par philippe30
Maintenant des charges sociales de 50% au réel cela est énorme et ne correspond pas à ce que je souhaite.
Entièrement d'accord, surtout si vous n'avez pas de crédit, façon d'obtenir des revenus complémentaires en cas de cessation d'activité professionnelle.
Citation :
Initialement posté par philippe30
Même pour un forfait au micro bic de 14% de charges , il faut ajouter les 11% de CSG et RDS.
Négatif, j'ai vérifié, tout est inclus dans le forfait : http://crcf.ac-grenoble.fr/index.php?tg=articles&idx=Print&topics=91&article=470
Le montant dû est plus précisément, formellement, le minimum entre ces 14% et ce que vous paieriez normalement sur le revenu professionnel "équivalent" (29% du CA, avec le forfait d'abattement de 71%) : remarquer pour s'en convaincre qu'il est quasi-équivalent de payer 14% sur le CA ou de payer environ 50% de 29% du CA, cohérent.
Citation :
Initialement posté par philippe30
On peux se poser la question de l'intérêt du LMP hormis pour une couverture sociale dont le cout reste très élevé.
Ne pas oublier les avantages fiscaux du LMP : exonération de l'ISF des biens professionnels, voire exonération des plus values après 5 ans (à préciser dans votre cas pour les biens déjà acquis, sujet déjà traité par ailleurs) !
Sans compter l'imputation du déficit sur l'IR, qui ne nous concerne certes pas puisque nous sommes dans une logique de revenus complémentaires (résultat fiscal > 0).
Le coût de la couverture sociale au micro BIC n'est pas élevé : 14% de 23000, vous êtes à peine au minimum légal pour valider 4 trimestres par an, il en faut un peu plus (4*200 le SMIC horaire).
Citation :
Initialement posté par philippe30
D'après ce que j'ai vu SGNU , sur le site de net-iris tu as eu une démarche similaire à la mienne en Mai 2008 , qu'en est-il aujourd'hui tu as abouti à quelle solution ?
Exact, j'étudie à fond ce sujet depuis plus de 6 mois et je suis en contact avec une autre personne dans la même situation que nous : l'analyse et les conclusions sont les mêmes, EI au micro BIC.
Si ça continue, on va pouvoir monter une association
J'ai donc doublement bien fait de vous fournir ce lien sur net-iris, bonne lecture
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Edité par - sgnu le 01 août 2008 12:46:40 |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 16:07:34
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Merci pour tes réponses Sgnu.
Cela commence à être plus clair pour moi , enfin je pense ...
Pour faire du LMP , je monte une EI et je déclare en micro bic
Si on considère un C.A de 23000 euros
- Je dois payer 14% de charges soit 3220 €uros.
- Au micro bic je suis imposé à 29 % du CA perçu sur mes revenus imposables donc j'integre dans mes revenus 6670 euros
Aujourd'hui je suis LMNP de fait , je paye donc des cotisations CSG et RDS à un taux de 11% qui vont disparaitre et être remplacé par une cotisation à 14% qui couvrira les cotisations maladies , vieillesse , familiale etc ....cela est super !!!! Tu es sur de ça ???
Je n'ai pas fini de payer mes studios mais je continue mes recherches en vue d'acheter et avant je voudrais mettre en place le LMP pour profiter des avantages effectivement.
Concernant le seuil des 23.000 €uros , il est bien déterminé par le loyer + charges locataire perçus ???
Lorsque que tu es salarié + LMP est-ce que tu cotises deux fois plus vite pour tes trimestres de retraite ???
Philippe |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 18:12:24
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Je persiste à dire que vous pouvez faire du LMP sans monter d'entreprise individuelle. Je n'ai fait aucune des démarches pour créer une entreprise individuelle, même si le résultat 're'ssemble' a uen entreprise individuelle.
Si j'avais été en entreprise individuelle, on aurait accepter de me donner un RCS. Or j'ai été refusé.
Si j'avais créé uen entreprise individuelle, je serais considéré comme commercant alors que en tant que LMP je ne suis commercant que fiscalement.
Citation :
Si on considère un C.A de 23000 euros
- Je dois payer 14% de charges soit 3220 €uros.
Négatif; on paye des cahrges sociales sur les bénéfices, pas sur le chiffre d'affaire.
Citation :
Lorsque que tu es salarié + LMP est-ce que tu cotises deux fois plus vite pour tes trimestres de retraite ???
Oui, mais sur demande, les cotisations sont minimes, je crois que je payais 51 euros par mois l'an dernier, et 61 euros par mois cette année.
Ce sont les seules cotisations sociales que je paye, excepté une centaine d'euros pouir la formation permanente.
Citation :
Je regardais du coté du LMP pour compléter mes trimestres de retraite ( j'ai 41 ans donc il m'en manque ....)
En première approximation ca ne fonctionne pas car vous ne cotiserez que un trimestre par an.
La bonne nouvelle est que en tant que commercant vous pouvez racheter des trimestres, et que ceux-ci sont beaucoup moins chez que chez les salariés. Il faut le faire tous les dix ans maximum.
Citation :
Ne pas oublier les avantages fiscaux du LMP : exonération de l'ISF des biens professionnels,
Attention, pour cela il faut que les revenus fiscaux soient importants, supérieurs a vos autres revenus, donc ce n'est pas toujours facile à obtenir.
Citation :
Concernant le seuil des 23.000 €uros , il est bien déterminé par le loyer + charges locataire perçus ???
Oui, par toutes les recettes. |
Festina lente |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 07:57:01
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Merci ribouldingue pour tes précisions.
Si je reprend tes propos , je demande à m'inscrire au RCS à titre de particulier sans aucune entreprise et là je peux être accepté ou refusé mais cela me permet de bénéficier du régime LMP fiscalement ?
Par contre les cotisations sont identiques que tu sois dans un cadre LMP sans entreprise ou dans un cadre Entreprise individuelle ?
Quel est l'interet d'être ou de ne pas être en EI ?
ribouldingue , tu es au régime réel pour cotiser si peu ?
En tant que LMP tu gagnes un trimestre de cotisations retraite de plus par an
Merci à vous tous
Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 08:35:13
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Je suis au réel, mais les cotisations sociales ne dépendent pas du régime fiscal.
Les cotisations sociales sont basées sur les bénéfices déclarés.Ayant acheté mes biens avec des emprunts, je déclare zero bénéfice, et cotise donc au forfait minimum pour tout.
Citation :
En tant que LMP tu gagnes un trimestre de cotisations retraite de plus par an
Non, en tant que salarié, je cotise en parallèle à pertes au régime RSI. Lorsque je ne serais plus salarié, mon activité d'exploitation LMP me permettra de continuer a cotiser au régime de retraite de base de la sécurité sociale au rythme de seulement un trimestre par an, et de compléter en remontant sur dix années maximum en rachetant les trimestres manquant.
Citation :
Quel est l'interet d'être ou de ne pas être en EI ?
Je n'en vois pas.
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Festina lente |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 14:57:40
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J'ai acheté mes studios progressivement ( revente après rénovation et rachats , emprunts courts par crédit hors immobilier ) par différents emprunts mais par méconnaissance du fonctionnement j'utilise le régime micro bic ce qui fait que j'intègre 29 % de mes revenus locatifs dans mon IR.
C'était plus simple jusqu'à présent mais avec mon objectif de passer en LMP, j'interroge sur l'aspect cotisations car je pense rester en micro bic mais cela va me générer des cotisations sociales sur l'ensemble des revenus locatifs soit 23.000 si j'ai bien compris.
Je souhaite continuer à investir mais je recherche comment procéder , je vais voir un expert comptable d'ici à fin Aout.
J'ai appris beaucoup d'informations très intéressantes sur ce forum.
Merci encore à tous les intervenants
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 août 2008 : 20:55:42
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Il me semble que vous n'avez absolument aucune bonne raison de rester au microbic.
La simplicité vous coute une petite fortune, et bientôt deux (les cotisations sociales sur 29% de vos recettes). |
Festina lente |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 00:19:50
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Effectivement , j'en ai pris conscience mais comme je l'ai indiqué dans mon précédent mail ,il s'agit d'une situation non planifié à l'avance par des crédits adaptées qui débouche sur une difficulté pour continuer.
Je vais voir avec un expert comptable comment procéder.
Je suis en cours de réflexion
Merci pour vos précieuses informations
Philippe |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 03 août 2008 : 00:54:21
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Citation :
Initialement posté par philippe30
Effectivement , j'en ai pris conscience mais comme je l'ai indiqué dans mon précédent mail ,il s'agit d'une situation non planifié à l'avance par des crédits adaptées qui débouche sur une difficulté pour continuer.
Je vais voir avec un expert comptable comment procéder.
Je ne suis pas sûr de comprendre ce que vous entendez par "difficulté à continuer".
Quoiqu'il en soit, le calcul à faire pour choisir le régime d'imposition, micro ou réel, n'est pas bien compliqué.
Ne comptez pas sur un expert comptable pour vous conseiller le régime micro, l'un des avantages de ce régime étant justement de pouvoir se passer de comptable
Plus sérieusement, le régime d'imposition est une affaire de timing (le montage juridique aussi) :
- pour le moment, avec une autre activité professionnelle et des emprunts sur vos logements, le réel est bien entendu généralement le mieux adapté.
- lorsque vous pourrez vivre de votre activité de loueur, vous pourrez considérer le passage au micro
Ceci dit, puisque vous êtes déjà au micro, l'option étant irrévocable pendant 5 ans, je me demande quand vous pourrez de toute façon passer au réel (je me suis déjà posé la question sur ce forum).
Par rapport à vos précédents échanges que je viens de lire, je vais reprendre quelques points :
- ribouldingue semble ignorer le régime micro social ou "bouclier social", voici une autre référence si besoin est (sans oublier l'apce) : http://www.netpme.fr/creation-entreprise/1244-statut-d-independant-hors-professions-liberales-cotisations-sociales-personnelles.html
Mais je découvre de mon côté un point que j'ignorais, cette option au forfait des 14% du CA ne semble valable que les 3 premières années de l'EI.
- sur le plan de la retraite, il y aurait beaucoup à dire :
- pour valider 4 trimestres, il faut déclarer un revenu annuel de 800 * SMIC horaire, soit 6968€ actuellement. Au micro BIC, le revenu à prendre en compte est 29% (1-71%) du CA : il faut donc réaliser au moins un CA de 6968/29% ~= 24027€
- il faut distinguer la validation des trimestres du niveau de cotisations : on ne peut valider plus de 4 trimestres par an, toutes activités confondus.
- ne vous imaginez pas non plus qu'il est moins cher de racheter des trimestres que de cotiser au fur et à mesure, ce serait trop facile (voir un article intéressant dans la revue Capital de ce mois)
- même un salarié ne cotise pas à pures pertes au RSI : penser au régime complémentaire obligatoire, d'où l'acquisition de points, or régime de base.
L'opinion de ribouldingue sur la question d'une différence entre "LMP en nom propre" et "LMP en EI" me perturbe.
J'ai beau chercher, je ne trouve rien ailleurs qui puisse le laisser penser : tout donne l'impression qu'il s'agit in fine du même montage, même si dans la pratique on n'utilise pas le même formulaire d'inscription (l'entreprise individuelle est la forme juridique d'entreprise la plus simple, aucun statut non plus à rédiger).
J'aimerais connaitre l'avis sur ce point d'un juriste ou d'un CGPI intéressant, comme JP Astruc qu'on peut interroger et lire sur le forum actufinance) : outre par curiosité intellectuelle, parce que si une telle bizarrerie existe, je vois alors des intérêts à l'EI.
D'ailleurs, le projet de réforme des niches fiscales risque bien de remettre en cause toute la donne. Je viens de découvrir un rapport parlementaire qui a été déposé à l'assemblée nationale, lire
http://www.avocats.fr/space/paul.duvaux/content/rapport-parlementaire-sur-les-niches-fiscales-extrait-sur-le-lmp_43408B7D-BB9E-4E15-B058-DB93CCEF35BB
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Edité par - sgnu le 03 août 2008 01:05:45 |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 05 août 2008 : 09:10:00
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Bonjour SGNU,
Je vais m'expliquer par "pas sur de pouvoir continuer" , il s'agit de l'aspect fiscal des investissements pour lesquels je n'ai pas de vision à ce jour car j'ai commencé il y a peu de temps en terme de locatif et c'est seulement pour l'année prochaine que je serais assujeti à une imposition sur une base brute de 23000.
Ma première déclaration de cette année porte sur des recettes brutes de 6.000 euros
Auparavant j'ai pratiqué achats , rénovations et reventes donc pas de location mais culbute importante ce qui me permettra à un terme de 4 ans de bénéficier du remboursement de 50% de mes crédits immobiliers.
J'ai déclaré seulement cette année donc je ne connais pas précsisement l'impact fiscal malgré le fait que j'ai fait un tableau Excel afin d'intégrer tous les loyers et charges et surtout l'aspect impact fiscal à chaque ajout de biens
A ce propos , j'ai un doute sur l'assiette d'imposition de la CSG de 11% dans le cadre du micro bic :
Est sur le revenu locatif + charges soit sur 23.000
ou plutôt sur la part imposable issu de la déduction de 71 % soit sur 6670 ?
Par contre concernant l'option irrévocable de ne pas pouvoir passer du micro bic au réel avant 5 ans me semble éronnée car si je me réfère au guide des impôts du Particulier il apparait :
- option pour le réel irrévocable pour 2 ans après la demande soit une durée de 3 ans irrevocable qu'il est possible de modifier par simple lettre au CDI avant le 1 Février de l'année ou vous souhaitez changer.
De plus il est indiqué que lors d'un démarrage en activité LMP , il est possible d'opter pour l'option au réel jusqu'à la date limite de dépot de déclaration (Mai)
Les questions que je vais aborder avec le comptable concerneront plutot le point suivant :
Comment continuer à investir en tenant compte de ma situation actuelle sans impacter mon imposition actuelle :
soit via une SCI à Ir ou IS ,
soit monter une SARL de famille avec du LMP derrière.
soit pour soit passage en LMP
Ces montages seront optimisés pour la défiscalisation ce qui n'a pas été mon approche jusqu'à présent car je souhaitais un remboursement le plus rapide possible afin de dégager des liquidités sous un court terme maintenant je vais voir à plus long terme. |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 05 août 2008 : 10:35:03
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Bonjour philippe
Citation :
A ce propos , j'ai un doute sur l'assiette d'imposition de la CSG de 11% dans le cadre du micro bic :
Est sur le revenu locatif + charges soit sur 23.000
ou plutôt sur la part imposable issu de la déduction de 71 % soit sur 6670 ?
L'assiette d'imposition de la CSG (+CRDS+prélèvement social) est toujours le revenu net (revenu professionnel ou revenu sur capital), donc 29% (1-71%) du CA au micro BIC.
Mais au micro BIC, on l'a vu, il faut distinguer 2 cas pour la location meublée (effectivement CA = loyers + charges) :
- le LMP : la contribution est comprise dans les cotisations sociales (option forfaitaire de 14% sur le CA ou option au "réel" sur 29% du CA, soit une option au "réel" de 45.2*29=13.11% du CA dans votre cas qui est moins coûteuse)
- le LMNP : 11% sur 29% du CA
Citation :
Par contre concernant l'option irrévocable de ne pas pouvoir passer du micro bic au réel avant 5 ans me semble éronnée car si je me réfère au guide des impôts du Particulier il apparait :
- option pour le réel irrévocable pour 2 ans après la demande soit une durée de 3 ans irrevocable qu'il est possible de modifier par simple lettre au CDI avant le 1 Février de l'année ou vous souhaitez changer.
De plus il est indiqué que lors d'un démarrage en activité LMP , il est possible d'opter pour l'option au réel jusqu'à la date limite de dépot de déclaration (Mai)
L'irrévocabilité de l'option est bien de 5 ans pour le micro BIC, 2 ans pour le réel.
Mais mon questionnement était effectivement double : compte tenu que vous allez passer de LMNP à LMP, y-a-t-il dérogation possible à la règle générale pour pouvoir passer au réel dès le démarrage de cette "nouvelle" activité, "professionnelle" qui plus est ? je n'en sais rien, mais votre comptable devrait être à même de vous le dire.
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Edité par - sgnu le 05 août 2008 10:38:31 |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 05 août 2008 : 16:37:19
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Bonjour,
Je souhaite continuer à investir sans impacter mon IR alors
au vue de ces éléments , je pense plutôt me diriger vers une SCI à IS.
Car pourquoi allez payer des charges sociales en plus alors que je suis en activité ?
Comme je l'ai indiqué je suis actuellement en phase de réflexion.
En souhaitant que cette réflexion "ouverte" est pu apportée à tous.
Je vous tiendrais au courant du résultat de ma réflexion et de la direction que je prendrais.
A+
Philippe
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