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 Sujet  |
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Moonky
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 03 mai 2009 : 22:53:41
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Bonjour ou Bonsoir,
Je me permets de solliciter votre aide et expérience de problèmes qui semble peut-être pour certains évident mais pour moi assez flou malgré mais recherche sur Internet infructueuses.
Propriétaire de 2 appartements dans un même immeuble en copropriété, je souhaiterai donc régulariser des charges à mes locataires (qui me règle mensuellement des charges locatives) à l'aide du décompte des charges du Syndic reçu récemment. Par contre la méthode que je souhaite mettre en place pour faire cette régularisation me fait douter sur le fond comme sur la forme.
Ce que je sais déjà sur la législation concernant les Charges locatives-recupérables :
- Il faut Procéder au moins annuellement a la régularisation des charges.
- 1 mois avant le calcul du montant de la régularisation (à régler au Bailleur ou à restituer au Locataire), il faut fournir au locataire le « Décompte des Charges » mentionnant tantièmes, base, montants des charges récupérables, les postes de dépenses totales (exemple : escalier, honoraires du Syndic, consommation eau chaude et eau froide…) etc.
- Rappeler au locataire qu’il a un mois après réception du courrier (A.R de préférence) pour réclamer les pièces justificatives. Le Bailleur, lui, n’est pas tenu d’envoyer les photocopie des justificatifs, mais de les mettre uniquement à disposition au Locataire. (Article 23 du 06/07/89)
- Le Bailleur a le droit de revenir sur les 5 dernières années des régularisations de charges.
MES QUESTIONS :
1 ) Mon Syndic m’envoie un décompte des charges réunissant sur le même document les 2 appartements (= Lots). Vous comprenez vite l’indiscrétion que cela provoquera si je faisais une photocopie du décompte du Syndic, car je ne souhaite par que l’un des locataires, voir les 2, sachent que j’ai un autre appartement dans le même immeuble et aussi combien je dois régler au Syndic (lors de la clôture du solde de l’exercice du décompte).
Je souhaiterai donc savoir si j’ai le droit de rééditer (ou retaper) par exemple sur un logiciel Excel le Décompte du Syndic (= postes de dépenses, montants ect.) avec en en-tête mes coordonnés postaux (au lieu de ceux du Syndic) et ainsi m’éviter d’envoyé à la place le document « original » du Syndic ?
(Bien entendu en rappelant l’article 23 du 06/07/89 aux Locataires)
2 ) Il est préciser dans l’Article 23 qu’il faut attendre 1 mois pour envoyer le calcul du montant de la régularisation (c'est-à-dire 1 mois après l’envoie du décompte des charges).
Hors, je trouve cela ennuyeux de payer un courrier AR à 4,36 € pour évoyer le décompte et d’attendre 1 mois (si on est pas tête en l’air !) pour encore payer 4,36 € afin d’envoyé le courrier AR de Régularisation, soit un total de 8,72 € !!!
A ce moment, n’est-il pas possible dans le Décompte des charges que j’aurais rééditer (ou retaper) de calculer en même temps la Régularisation (sans attendre le délai d’1 mois) ; en y précisant bien que le Montant de Régularisation est un « MONTANT A TITRE INDICATIF ET QUE LE MONTANT SERA EXIGIBLE 1 MOIS APRES RECEPTION DU PRESENT »
3 ) Après régularisation des charges, si les charges locatives mensuelles réglés par le locataire son sous-évalué ou surévalué, comment procède t-on auprès du locataire pour lui faire part de notre souhait d’augmenté ou diminué ses charges locatives ? (Par Courrier ? Le délais ? L'Article de Loi ? etc.)
4 ) Si le Bailleur souhaite revenir sur les 5 dernières années (exemple : 2000 à 2005) de régularisations des charges qu’il n’a pas calculé, alors que la 6ème année (ex : 2006) s’approche de façon imminente. Suffit-il d’envoyer au locataire une Lettre AR ou une Mise en Demeure pour espérer ne pas perdre une année de régularisation (ex : 2000) ? … J’espère avoir été clair …
En vous remerciant de me lire et de votre aide.
Cordialement.
PS : Désolé pour le pavé mais j’espère que cela pourra en éclairer d’autre sur les mêmes problèmes que je rencontre actuellement.
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Edité par - Moonky le 03 mai 2009 23:00:24 |
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Edité par - nefer le 04 mai 2009 07:35:32 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 07:35:06
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| Mooky....un peu de lecture sur le forum d'UI vous aurait permis d'en apprendre beaucoup sur la régularisation des charges.... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 07:36:33
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| concernant vos décomptes personnels, pourquoi n'avez vous pas demandé à votre syndic de créer un compte par lot principal ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 11:11:04
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Citation :
Je souhaiterai donc savoir si j’ai le droit de rééditer (ou retaper) par exemple sur un logiciel Excel le Décompte du Syndic (= postes de dépenses, montants ect.) avec en en-tête mes coordonnés postaux (au lieu de ceux du Syndic) et ainsi m’éviter d’envoyé à la place le document « original » du Syndic ?
(Bien entendu en rappelant l’article 23 du 06/07/89 aux Locataires)
Ca n'est plsu le justificatif qui fait foi, alors...
Citation :
Il est préciser dans l’Article 23 qu’il faut attendre 1 mois pour envoyer le calcul du montant de la régularisation (c'est-à-dire 1 mois après l’envoie du décompte des charges).
Hors, je trouve cela ennuyeux de payer un courrier AR à 4,36 € pour évoyer le décompte et d’attendre 1 mois (si on est pas tête en l’air !) pour encore payer 4,36 € afin d’envoyé le courrier AR de Régularisation, soit un total de 8,72 € !!!
je ne comrpends pas pourquoi deux RAR. POur les un mois, je n'ai pas lu qu'il fallait ATTENDRE un mois;
Citation :
A ce moment, n’est-il pas possible dans le Décompte des charges que j’aurais rééditer (ou retaper) de calculer en même temps la Régularisation (sans attendre le délai d’1 mois) ; en y précisant bien que le Montant de Régularisation est un « MONTANT A TITRE INDICATIF ET QUE LE MONTANT SERA EXIGIBLE 1 MOIS APRES RECEPTION DU PRESENT »
Vous vous compliquez la vie.
Moi, j'écris que a partir du mois prochain, l'appel de provision sera de tant, point. Je n'envoie pas en RAR, je ne suis pas si riche.
Citation :
Après régularisation des charges, si les charges locatives mensuelles réglés par le locataire son sous-évalué ou surévalué, comment procède t-on auprès du locataire pour lui faire part de notre souhait d’augmenté ou diminué ses charges locatives ? (Par Courrier ? Le délais ? L'Article de Loi ? etc.)
On ne porcède pas, parce que on s'est alors trompé. On attend la prochaine régularisation annuelle pour augmenter la provisin.
Citation :
Si le Bailleur souhaite revenir sur les 5 dernières années (exemple : 2000 à 2005) de régularisations des charges qu’il n’a pas calculé, alors que la 6ème année (ex : 2006) s’approche de façon imminente. Suffit-il d’envoyer au locataire une Lettre AR ou une Mise en Demeure pour espérer ne pas perdre une année de régularisation (ex : 2000) ? … J’espère avoir été clair …
Le but n'est pas de perdre une année de régularisation mais une année de provisions...
Il ne suffit pas d'envoyer un RAR disant que le calcul suit, il faut envoyer votre demande.
Franchement, si au bout de cinq ans, vous n'êtes toujorus pas capable de calculer la régularisation, arrêtez de faire bailleur, ca n'est plus très sérieux ni crédible....
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Festina lente |
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Moonky
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 17:56:05
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Bonjour,
Citation :
Mooky....un peu de lecture sur le forum d'UI vous aurait permis d'en apprendre beaucoup sur la régularisation des charges....
NEFER, vous avez évidemment raison et je m'attarderai alors d'avantage à un peu de lecture la prochaine fois.
Toutefois J'avais privilégié la fonction RECHERCHE du forum mais depuis plusieurs mois j'ai toujours le message d'erreur suivant :
Microsoft OLE DB Provider for ODBC Drivers error '80040e31'
[Microsoft][ODBC SQL Server Driver]Timeout expired
/forum/search.asp, line 538
Citation :
pourquoi n'avez vous pas demandé à votre syndic de créer un compte par lot principal ?
Je ne savais pas. Je crois que je vais faire ça.
Citation :
Ca n'est plsu le justificatif qui fait foi, alors...
Ah effectivement ! ... Je pensais que le décompte est le décompte ... et les justificatifs étaient les autres documents (exemple : factures travaux, entretiens, budget voté etc).
Citation :
je ne comrpends pas pourquoi deux RAR. POur les un mois, je n'ai pas lu qu'il fallait ATTENDRE un mois;
Article 23 Alinéa 3 du 06/07/89
" 3° Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires."
Je n'ai alors pas bien compris ce que voulait dire "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique ..." (voir l'élément ci-dessus en gras).
Quand je lis cette phrase je comprends qu'il faut d'abord envoyer le Décompte puis 1 mois après, ont peut alors envoyer la régularisation. Pouvez-vous m'éclairer (car je suis un peu dans le flou là) ?
Citation :
Je n'envoie pas en RAR, je ne suis pas si riche.
:) On est dans le même cas ... (mais l'image "cliché" que les locataires ont, est tout le contraire. Cela n’aide pas!)
Citation :
On ne porcède pas, parce que on s'est alors trompé. On attend la prochaine régularisation annuelle pour augmenter la provisin.
Effectivement, le locataire est déjà présent dans les lieux depuis plus de 2 ans. Mais je ne sais pas sous quel forme je doit l'aviser pour augmenter ces provisions ... puis-je le faire par un "simple courrier à tout moment" ?
Citation :
Franchement, si au bout de cinq ans, vous n'êtes toujorus pas capable de calculer la régularisation, arrêtez de faire bailleur, ca n'est plus très sérieux ni crédible....
Bien d'accord dessus pour une gestion rigoureuse, .... :/
Mais il vaut mieux avoir 5 ans que rien du tout ... déjà qu'au niveau protection (Lois et autres) les Bailleurs, je trouve, ne sont pas bien loti alors ...
Toutefois, vous n'avez pas tout a fait répondu clairement sur ma question... mais je pense q'un commandement de payer ne serait pas de trop si cela devait arriver (sur la problèmatique des 5 ans)
Bien merci à vous, NEFER et RIBOULDINGUE pour vos aides.
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Edité par - Moonky le 05 mai 2009 18:00:22 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 18:44:52
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Pour le un mois, je vous l'accorde, je n'ai pas bien lu la loi, que pourtant je suis censée connaitre. Le point n'a jamais fait l'objet de discussion d'ialleurs, mais il vaut mieux la suivre, vous avez raison.
Pour modifier la provision, je le fais par simple coourrier, au moment de la régularisation? Si je me suis trompé, et que jele découvre, je l'indique au locataire, mais jen'augmente pas la provision jusqu'a la régularisation. La loi ne l'indique pas de facon précise, mais tout au moins pendant la prmeière année, la provision fait l'objet du contrat, donc n'est pas modifiable.
Ensuite, la provision est ajustée en fontion de la précédente régularisation, je ne vosi pas pourquoi elle le serait a un autr emoment. Si il y a erreur, je ne vois pas, sauf accord du locataire, pourquoi réajuster une secodne fois avant la prochaine régularisation.
Pour la dernière question, si vous n'avez pas régularisé les charges d'il y a cinq ans:
1/ Vous êtes en tord mais la loi n'a prévu aucune pénalité.
2/ Votre locataire serait en droit de vous demander le remboursement de toutes les provisions.
3/ Vous êtes encore en droit de régulariser, et de demander un complément si effectivement il en faut un.
4/ Le locataire ne va pas être content, et je le comprends fort bien, je me mets à sa place. Sur ce point, on ne peut pas dire que la loi est en défaveur du bailleur.
Tant que vous n'avez rien édité, je ne vois pas pourquoi vous pourriez 'réservez vos droits' avec un RAR, encore moins par un commandement de payer puisqu'il n'y a rien à payer, plutot de votre part à rembourser.
Des que c'est édité, en revanche, vous pouvez de préférence envoyer en recommandé, en indiquant par téléphone ou de vive voix aupravant pourquoi vous agissez ainsi, car j'avoue que le locataire voyant arriver un RAR pour une dette d'il y a cinq ans peut péter les plombs.
Il n'est pas plus question d'envoyer l'huissier, puisque la dette vient juste d'être communiquée au locataire, il n'y a pas de mise en demeure ni de commandement de payer a faire signifier. |
Festina lente |
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Moonky
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 10:31:43
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Bonjour,
Merci RIBOULDINGUE pour vos lumières, cela m'a bien éclairci sur plusieurs points. Je suis dors et déjà entrain de préparer la régul du locataire.
Merci encore,
Cordialement :D |
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