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ALH14U
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21
 Posté - 14 oct. 2011 : 18:11:57
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Vous ĂŞtes relativement et personnellement dans une position catastrophique il vous sera sans doute facile d'annuler la convocation du 2 novembre, mais on peut se demander pourquoi si vous ne demander seulement qu'un nouveau syndic..... et que personne ne vous suit.... voire mĂŞme vous reproche de demander un administrateur judiciaire pour la seule raison d'un retard Ă la convocation.
J'ai noté divers échanges :
PEF
La Sté X est nommé syndic pour une durée de 1 an.
Rambouillet
donc le PV est clair, depuis le 10 mars vous etes sans syndic.
vous n'avez plus Ă verser d'argent Ă ce syndic et je vous conseille d'ailleurs d'arrĂŞter !!!!
PEF
Cela permettrait à cette personne de fouiller à fond tous les énormes problèmes que nous accumulons.
Trendy
Je vous suggère donc d'aller au plus simple en confiant à l'administrateur uniquement la mission de faire désigner un nouveau syndic, ainsi que nous l'a conseillé l'avocat que nous avons rencontré dans notre cas. Ca n'empêche évidemment pas l'ancien de se porter à nouveau candidat, mais là , c'est à vous de jouer et de "mener campagne" pour qu'il ne soit pas réélu. J'imagine que s'il a laissé passer de 7 mois la période de convocation de l'assemblée générale, il doit y avoir d'autres détails qui clochent dans sa gestion...
En fait vous avez passé un contrat avec une agence ET son syndic professionnel,
Comme conseillé renseignez vous sur les deux entités pour savoir se qui se passe
Sur la notion de ne pas payer d'argent il vous sera rétorqué que c'est au syndicat que vous refusez de payer les charges et honoraires prévues !
Il faut que votre syndicat soit fautif pour envisager de ne pas payer !
Il existe d'énormes problèmes, et celà fait 7 mois que la convocation aurait du avoir lieu ?
RĂ©soudre les questions d'abord pour la mission en vue
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ALH14U
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 22
Posté - 14 oct. 2011 : 22:05:57
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Voilà un lien que vous avez peût être déjà lu et pris en compte
Absence de syndic
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9832
Le problème de l'efficience de la mise en administration judiciaire plus ou moins obligatoire ou subie par unsyndic évincé du service réellement rendu ç une copropriété devrait être évalué aussi bien par les services de l'état que par les copropriétaires et leurs associations.
les rapports de mission ne semblent pas fait ou pas accessibles alors qu'ils paraissent par la Loi obligatoires !
Ma position est claire :
La demande de mise en administration judiciaire par un copropriétaire avec pour seule mission l'élection d'un nouveau syndic dans le cas que vous décrivez est le plus souvent à mon avis du pain béni pour l'ex syndic et le conseil syndical, car celà permettra de cacher bon nombre d'éventuelles irrégularités de gestion de votre immeuble.
1 / Lors de l'information par le Président du TIG de la mise en adminstration judiciaire vous avez 15 jours pour demander l'élargissement de la mission, notamment si vous jugez avoir subi des préjudices (et si d'habitude par exemple vous ne voties pas le quitus)
2 / N'hésitez avant l'AG et au cours de l'AG organisée par l’administrateur à signaler par écrit et oralement des faits notamment pénaux ou d'infraction à la Loi Hoguet ou au Réglement de Copropriété qui mériteraient d'être plus explicités car portant préjudices au syndicat.
3 / Si j'ai bien compris l'administrateur judiciaire doit faire un rapport de mission à la fin adressé au Président du TIG et aux copropriétaires.
Sur ce dernier point cela ne semble pas toujours fait car mis en administration judiciaire nous n'avons eu aucune information des réserves soumises lors de l'AG effectuée chez l'administrateur judiciaire.
La justification d'un moindre coût est une fausse idée, mieux vaut profiter d'un éventuel expert judiciaire au lieu de se remettre dans des bains souvent nauséeux tout de suite après avec un nouveau syndic qui on le comprend n'aura ni l'envie ni le temps ni même le droit de tout reprendre sauf anomalies importantes lors du transfert des documents et fonds obligeant alors de toute fà çon le syndicat à engager un procès vis à vis de l'ancien syndic.
Tenez nous informé, merci par avance.
En espérant pour vous que la notification d'ordonnance est lieu avant votre date fatidique d'AG !
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PEF
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23
 Posté - 15 oct. 2011 : 08:56:32
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ALH14U
Bonjour,
Nous avons proposé à notre avocat de rédiger ainsi la requête :
« Aussi les requérants sont fondés, conformément à l’article 47 du décret du 17 mars 1967, à demander :
1° la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété à l’effet de l’administrer et de convoquer une assemblée générale en vue :
- de la désignation d’un syndic
- de la mise à jour des comptes et de leur approbation par l’assemblée générale
- de l’examen des questions soumises au syndic avant le 9 mars 2011 et non régulièrement examinées et résolues par une assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de celles pouvant faire l’objet d’actions judiciaires en cours
2° la mise à la charge de l’ensemble des copropriétaires des frais et honoraires engendrés par la présente requête et ses suites à venir. »
En lui demandant de l’adapter au mieux.
Cette demande d’administrateur a été faite hier soir par ses soins.
Notre difficulté : Nous sommes 2 à agir mais sommes loin, et n’avons aucun allié sur place.
Oui, nous nous posons beaucoup de questions :
Il reste 10 jours ouvrables pour que cette assemblée n’ait pas lieu.
Le tribunal va-t-il immédiatement prévenir l’ancien syndic ? Je ne pense pas.
L’assemblée, si elle a lieu sera-t-elle annulée de fait ? Je ne pense pas.
Si nous ne prévenons pas les copropriétaires en leur demandant de ne pas y assister, je doute qu’ils soient enclins à payer des frais d’annulation. Et je les comprendrais.
La requête a donc été déposée hier soir.
Parallèlement notre avocat va aviser le syndic de son incapacité à convoquer. Si elle le fait quand même, on ne pourra pas nous reprocher de ne pas avoir prévenu.
Je reviendrais vers vous lundi quand je saurais exactement ce qui a été fait hier.
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PEF
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24
Posté - 15 oct. 2011 : 09:03:10
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ALH14U
Depuis que ce syndic est en place, il n'y a pas eu un seul compte rendu d' assemblée qui n'ait pas comporté des anomalies graves. Du genre, vous avez voté non mais on vous marque oui ! Du genre travaux excecutés mais jamais votés, donc qualifiés d'urgent et bénéficiant toujours au Président du Conseil . Notre syndic fait l'objet d'un avis d'abus de l'ARC pour faire venir en assemblée, sa juriste à qui elle donne des pouvoirs ! (cela n' pas été le cas chez nous..) Nous avons besoin d'un audit mais cela n'existe pas. J'ai bien compris qu'un Administrateur coute cher et est peu efficace. Mais que devons nous faire ?
Nous faisons pour le mieux en nous appuyons beaucoup sur les conseils d'Universimmo. Merci Ă tous, encore
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trendy31
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Posté - 15 oct. 2011 : 15:55:08
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Pef,
Par rapport au contenu que vous proposez pour votre requĂŞte :
citation:
1° la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété à l’effet de l’administrer et de convoquer une assemblée générale en vue :
- de la désignation d’un syndic
C'est tout à fait justifié dans votre situation.
citation:
- de la mise à jour des comptes et de leur approbation par l’assemblée générale
Attention, c'est une mission de longue haleine, qui va forcément rallonger la durée de l'administration provisoire et augmenter les frais qui s'ensuivent. Vu que vous n'êtes pas sur place pour suivre le travail de l'administrateur, çà risque aussi de ne pas avancer très vite...
citation:
- de l’examen des questions soumises au syndic avant le 9 mars 2011 et non régulièrement examinées et résolues par une assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de celles pouvant faire l’objet d’actions judiciaires en cours
De quelles questions voulez-vous parler ? Et qu'entendez-vous par examen ? La mission de l'administrateur doit être la plus précise possible pour ne pas diverger sans limites, sachant toutefois que le TGI a toujours la possibilité de l'élargir au delà de la requête déposée s'il le juge nécessaire.
citation:
2° la mise à la charge de l’ensemble des copropriétaires des frais et honoraires engendrés par la présente requête et ses suites à venir. »
Inutile de le préciser, ce sera forcément le cas, puisque vous agissez dans l'intérêt du syndicat.
citation:
Cette demande d’administrateur a été faite hier soir par ses soins.
Notre difficulté : Nous sommes 2 à agir mais sommes loin, et n’avons aucun allié sur place.
Vous n'êtes pas sur place, mais vous pouvez travailler par courrier. Récupérez les noms des autres copropriétaires via les PV d'assemblées (même erronés) ou via les locataires, cherchez sur le Net et constituez une liste actualisée. Ensuite, écrivez leur pour signaler votre démarche (çà évite qu'ils ne tombent des nues ensuite) et expliquer la procédure d'administration. Vous serez peut être vous même étonnés des réponses que vous aurez...
citation:
Il reste 10 jours ouvrables pour que cette assemblée n’ait pas lieu.
Le tribunal va-t-il immédiatement prévenir l’ancien syndic ? Je ne pense pas.
Non, il ne le fera pas, ce n'est pas son rĂ´le.
citation:
L’assemblée, si elle a lieu sera-t-elle annulée de fait ? Je ne pense pas.
Elle ne sera pas annulée, elle est nulle de fait car convoquée par quelqu'un qui n'a pas droit à le faire.
citation:
Si nous ne prévenons pas les copropriétaires en leur demandant de ne pas y assister, je doute qu’ils soient enclins à payer des frais d’annulation. Et je les comprendrais.
Soyez plus direct : dites leur que quoi qu'ils fassent, vous engagerez une procédure pour que l'assemblée soit déclarée nulle. Qu'ils assistent ou non ne changera d'ailleurs rien à l'affaire, il suffit d'un petit nombre de présents (et vu le comportement de votre CS il y en aura toujours) pour que l'assemblée ait lieu.
Bon courage et tenez nous au courant.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Sunbird
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Posté - 17 oct. 2011 : 15:58:49
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citation: Initialement posté par PEF
Il reste 10 jours ouvrables pour que cette assemblée n’ait pas lieu.
Le tribunal va-t-il immédiatement prévenir l’ancien syndic ? Je ne pense pas.
Non, c'est l'avocat qui va recevoir l'ordonnance et qui va la transmettre Ă l'AJ, qui lui va contacter le syndic par RAR.
citation:
L’assemblée, si elle a lieu sera-t-elle annulée de fait ? Je ne pense pas.
Non l'assemblée sera annulable, et il faudra le faire (ert 42) c'est une procédure au fond.
citation: Si nous ne prévenons pas les copropriétaires en leur demandant de ne pas y assister, je doute qu’ils soient enclins à payer des frais d’annulation. Et je les comprendrais.
Il ne faut pas que cette AG ait lieu, car vous allez devoir assigner le SDC (tous les copropriétaires pour demander son annulation). Si l'AG n'a pas lieu elle ne coutera rien aux copropriétaires.
citation:
Parallèlement notre avocat va aviser le syndic de son incapacité à convoquer. Si elle le fait quand même, on ne pourra pas nous reprocher de ne pas avoir prévenu.
Je reviendrais vers vous lundi quand je saurais exactement ce qui a été fait hier.
Il faut contacter les autres copropriétaires pour leur dire de refuser de démarrer l'AG. |
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ALH14U
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27
Posté - 19 oct. 2011 : 20:12:53
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Vous avez lancé une procédure, il faut l’assumer,
Si l'administrateur est nommé par ordonnace qu'il y ait eu ou non AG, l'ancien syndic lui remettra les élements pour convoquer une nouvelle AG.
L'administrateur judiciaire est un mandataire désigné par le système judiciaire !
Vous avez trouvé un avocat qui finalement ne vous aide pas beaucoup car au lieu de demander de demander une mise en administration judiciaire pour absence de mandataire du syndicat ( ce qui est tout de même bien réel) rejette apparemment la faute sur votre syndicat en demandant que les frais soient pris en charge par l’ensemble des copropriétaires,… sauf vous !
Cela ne mettra pas les gens de bonne humeur vis Ă vis de vous et surtout cela permet Ă©ventuellement Ă la mĂŞme agence de revenir avec un nouveau contrat et un nouveau syndic professionnel.
L'ancien syndic discutera peût être avec les membres du conseil syndical s'ils souhaitent un nouveau mandat surtout s'il voulait garder votre copropriété dans son escarcelle de l'Agence !
Il y a de grande chance dans votre cas, que votre agence vous a caché des évènements qu’il y a eu des modifications de statuts ou de forme de votre agence ou une modification des personnes (démission, départ en retraite,…. Du mandataire).
Première chose :
Comparer le nom inscrit sur vos convocations d’AG de 2010 et 2011, il y a de grande chance que ce ne soit plus le même mandataire.
Si ce n’est pas le même mandataire je vous conseille d’écrire naïvement au Président du Conseil Syndical en lui disant que vous avez demandé une administration judiciaire puisqu’il n’y avait pas de convocation et que de plus la gestion de l’immeuble paraît avoir été confiée à une autre personne sans information alors qu’il y avait de nombreux problèmes.
N’influez pas sur le désir ou nom d’aller à une AG qui est convoquée par l’Agence, puisqu’il n’y a pas eu de jugement elle est tout à fait en droit légal de vous convoquer.
(Comme quelqu’un qui a tué n’est pas reconnu coupable tant qu’il n’y a pas eu de décision de justice).
C’est en cela qu’il faut une justice efficace et rapide (généralement l'ordonnance se fait immédiatement à la réception de la demande) !
Signalez au Président du CS que vous faîtes également une enquête auprès des administrations, concernant votre (ancienne) agence pour voir si la Loi Hoguet est respectée par vos interlocuteurs et si votre contrat d’agence était valable, ce qui est tout à fait votre droit, votre devoir et actuellement votre intérêt. C’est un B A BA que les Présidents de conseil syndicaux devraient s’habituer à faire lors des propositions de contrats de syndic.
Cela refroidira sans doute son ardeur pour représenter éventuellement au nom du CS la même agence.
Signalez qu’il faut présenter une nouvelle agence et prévoir une surveillance des transferts des archives et des fonds vers l’administrateur judiciaire.
Il est en effet fort probable que l’administration judiciaire avec la demande de votre avocat soit accordée sans état d’âme au détriment financier de votre syndicat et avec d’autres préjudices puisqu’aucune réserve n’a été faite sur la régularité et l’efficience de la gestion dans les derniers mois .
C’est là la double peine inique des copropriétaires ayant un contrat d’Agence dont le PDG est parti (fusion, absorption) ou le syndic démissionnaire l’un comme l’autre ne seront pas puni pour les illégalités réglementaires (non information des copropriétaires et le plus souvent des Préfectures) et pour les préjudices civiles plus ou moins importants du fait du suivi de l’immeuble souvent par n’importe qui pendant une durée plus ou moins longue.
Il faut que cela change trop de syndicats sont concernés et doivent injustement passer par cette case d'administration judiciaire !
Bref il faudrait effectivement que les Présidents des tribunaux fassent une enquête au moment de la demande sur la personne morale, la présence du mandataire sur le fonctionnement du syndicat.
Encouragez sur la possibilité que des copropriétaires se manifestent et se plaignent sur la précédente gestion auprès de l’administrateur judiciaire quand il organisera la prochaine AG de votre syndicat (point à l’ordre du jour).
Etudier les dysfonctionnements calmement aux cours des prochaines semaines, dans l’application des règles de copropriété et les préjudices civils que vous avez pu subir au cours du mandat et voyez si le syndicat doit demander réparation en envisageant une mise en cause de la responsabilité de votre ancien syndic.
Vous êtes libre comme copropriétaire de poursuivre seul une demande de réparation de préjudices surtout si vous ne votiez pas le ou les quitus avec cette agence.
Bonne chance et tenez nous informé.
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5 / Une réforme de l’administration judiciaire est indispensable :
Syndic copro viré.en AG... quelles suites légale ? +++ administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77331
Relations entre administrateur et Pdt du tribunal
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77403
Changement de syndic et administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78218
Il faut également une mission et une volonté de l’administrateur judiciaire à relancer une copropriété sur des bases saines en faisant les déclarations nécessaires (rapport de mission !) auprès de la Justice en cas de découvertes de grosses anomalies !
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Pour une garantie de sérieux à court et moyen terme (les changements de statuts d’associations de partenariat étant toujours possibles) il faut que vous ayez accès à plusieurs informations et que certaines d’entre elles figurent sur le contrat d’agence proposé à votre syndicat :
J’ai institué un check liste, amélioration à mon avis d’un vieux document de l’unarc asso (guianaco) que je consultais en 2004 :
1 / Un numéro de carte de gestion immobilière attribué suite à une demande d’un représentant de l’Agence. La vérification de l’identification (nom et prénom) du représentant de l’Agence auprès du bureau des professions immobilières de votre Préfecture me paraît une chose saine à faire pour tous les contrats proposés.
2 / La forme juridique de la société doit être fournie (SARL, SA, SAS,…). Si cette indication n’est pas mentionnée, elle doit être portée sur le papier à en tête avec le montant capital. L’absence de cette mention ou son inexactitude ou défaut de mise à jour doit vous alerter.
3 / Le numéro de registre du commerce doit absolument vous être communiqué (s’il ne l’est pas, il doit être sur le papier à entête) ; cela permet de retrouver facilement « l’état civil’= » de la société au Registre du Commerce. Faites attention : en cas d’absence de mention, ce n’est pas un signe de transparence,
4 / Vous devez pouvoir connaître la place exacte au sein de la société de la personne qui représente le Cabinet dans le contrat : gérant, PDG, associé, salarié, etc… Si ce renseignement n’est pas fourni faudra le demander et si le contrat ne mentionne AUCUNE personne comme représentant du Cabinet ou de l’Agence, il faudra demander que cette lacune soit comblée (NOM et prénom du représentant ET fonction ou statut de ce représentant.
Un site comme http://www.societe.com
vous permettra d’avoir une vision évolutive et chronologique de l’agence depuis sa création.
Il faut sur le site confirmer les éléments donnés précédemment, le nom du Président
voir le nombre de salariés déclarés, ce qui permet de se faire une idée sur le type de relation de proximité avec votre syndic professionnel.
Vous examinerez s’il y a eu de nombreux changements de forme juridique, de nombreuses nomination et démissions des organes de gestion depuis la création, en vous faisant expliquer le pourquoi par le représentant de l’Agence.
Gratuitement également ou pour quelques euros vous pouvez accéder à la cartographie des agences ayant le(s) même(s) dirigeant(s) ou Président.
Si la cartographie montre un nombre élevé de sites ou d’entreprises méfiance qu’en aux possibilité de bon suivi de vos biens par vos interlocuteurs.
Il faudra se méfier de cette situation montrant en général des risques de transfert du portefeuille d’immeubles entre plusieurs syndics, un « absorbant » et un « absorbé » sans information des prestataires, des copropriétaires et des bureaux de professions immobilières des Préfectures (le vote préalable en AG est obligatoire l’année de la réalisation !).
Vous pouvez avoir eu un transfert total de siège avec l’ancienne administration voire même le syndic professionnel dans une autre agence, et laissant sur place n’importe qui pour gérer les immeubles de son ancienne agence devenue bureau « très » secondaire ou virtuel.
5 / Pour ces raisons précédentes, vous devez pouvoir également connaître si ce n’est pas le représentant de l’Agence qui assure la gestion des immeubles, l’identité civile exacte et complète du syndic professionnel travaillant pour l’Agence et assurant la gestion du syndicat (mandataire ou représentant du syndicat qu’il ne faut confondre comme cela est souvent le cas dans les agences assez importantes avec le représentant d’Agence,..) ou bien l’identité civile complète du gestionnaire d’immeuble auquel à été attribué par délégation la gestion de votre immeuble (cette personne devrait si la Loi Hoguet était respectée être titulaire d’une attestation d’emploi).
6 / Dans le contrat proposé au vote le représentant d’une bonne agence indique également la date de début du contrat et la date prévue de fin de contrat avec le syndicat.
N’oubliez pas ce n’est pas la qualité de l’agence qui fait l’efficience en matière de gestion de votre copropriété, mais c’est d’abord et surtout le professionnalisme, les compétences, qualités relationnelles voire humaines selon les cas et l’importance de l’Agence du syndic professionnel ou du gestionnaire d’immeuble au cours de l’AG et surtout entre les AG pour suivre votre immeuble et les prestataires, ce qui ne semblait pas le cas dans votre témoignage.
« Seul responsable de sa gestion « intitu personnae » le syndic professionnel ne peut se faire substituer, sans information et sans autorisation de l’AG du syndicat. Il ne peut également naturellement pas se faire par exemple substituer par un membre de sa famille ce qui est parfois le cas !".
Voilà , bonne chance dans le choix d’une nouvelle agence avec un syndic compétent qui ne vous amènera pas à l’administration judiciaire
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PEF
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Posté - 23 oct. 2011 : 18:33:03
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Bonsoir,
Notre avocat a finalement déposé une requete pour demander la nomination d'un AJ avec la mission minima: Convoquer l'assemblée et elire un nouveau syndic.
Parrallèlement, il a écrit à l'ancien syndic pour lui dire que :
-Son mandat Ă©tait Ă©chu depuis 7 mois.
-Sa convocation à l'assemblée était nulle et non avenue.
- Qu'il lui confirme bien qu'il allait bien renoncer Ă cette convocation.
J'attends donc une lettre ou un appel téléphonique m'informant que l'assemblée n'aura pas lieu le 2 novembre.
J'ai préparé un courrier (court) pour les autres co prpopriétaires et une liste de quelques syndics de notre ville.
2 avis d'abus publiés par l'ARC pour d'autres copropriétés gérées par notre ancien syndic devraient etayer favorablement mon courrier.
J'attends un peu pour les envoyer. Jusqu'Ă ce que l'AJ soit connu de tous.
Une question me taraude : que va t'il adevnir du quitus du syndic pour sa gestion du 31.10.2009 au 31.10.2010?
concerné par la convocation à l'AG. Même question pour la période votée du 31.10.2010 au 31.10.2011.
Son mandat étant terminé, a t'il quand même besoin d'avoir un quitus ?
Dans notre cas, il ne faudrait absolument pas qu'il l'obtienne.
Je reviendrais vers vous pour vous donner la suite.
Merci Ă vous et bonne semaine. |
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trendy31
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Posté - 23 oct. 2011 : 23:44:56
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Cher Pef,
Bravo pour votre démarche ! Par contre, n'espérez pas de retour de la part de votre ancien syndic : dire qu'il renonce à l'AG qu'il vient de convoquer serait se dédire, et accepter ainsi les reproches que vous lui faites.
Quelques suggestions par rapport aux actions que vous nous rapportez :
citation:
J'ai préparé un courrier (court) pour les autres copropriétaires et une liste de quelques syndics de notre ville.
2 avis d'abus publiés par l'ARC pour d'autres copropriétés gérées par notre ancien syndic devraient etayer favorablement mon courrier.
J'attends un peu pour les envoyer. Jusqu'Ă ce que l'AJ soit connu de tous.
N'attendez pas. Si vous voulez faire adhérer les autres copropriétaires à votre démarche, prévenez les de suite. Ainsi, ils ne seront pas surpris de recevoir la notification que l'administrateur enverra quand il aura été désigné et vous aurez également plus de temps pour interagir avec eux et les convaincre de la nécessité du changement. Certains se rangeront même peut être à vos côtés et vous aideront dans votre recherche d'un nouveau syndic. Si vous ne le faites pas rapidement, c'est votre CS qui reprendra la main, ce qui pourrait tourner à votre désavantage. D'après ce que vous dites, vous disposez de bons arguments pour justifier l'élimination de votre ex-syndic, il faut donc les utiliser. Par contre, il est absolument indispensable d'aller plus loin qu'une liste de candidats : vous devez contacter ces sociétés, leur faire visiter votre copropriété, discuter avec elles pour voir leur façon de travailler, chercher des informations extérieures à leur sujet...
Dans notre cas, avec 2 courriers explicatifs et une réunion d'information, nous sommes arrivés à 80 % de présents et représentés (du jamais vu !!!) à l'AG convoquée par l'administrateur, parmi lesquels 95 % ont voté pour le candidat syndic proposé par le CS. Ce résultat a été obtenu grâce à tout le travail en amont de recherche de syndics et d'évaluation des candidatures fait par le CS. Toutefois, le rejet en masse prévisible de l'ancien syndic ne l'avait pourtant pas empêché de resoumettre sa candidature directement auprès de l'administrateur sans que personne n'en soit informé avant réception des convocations...
citation:
Une question me taraude : que va t'il advenir du quitus du syndic pour sa gestion du 31.10.2009 au 31.10.2010?
concerné par la convocation à l'AG. Même question pour la période votée du 31.10.2010 au 31.10.2011.
Son mandat étant terminé, a t'il quand même besoin d'avoir un quitus ?
Si je comprends bien votre question, vous vous inquiétez pour :
- le quitus pour la période du 31/10/2009 au 31/10/2010 (ce quitus n'a jamais été voté, puisque votre dernière AG date du 09/03/2010)
- le quitus pour la période du 31/10/2010 au 31/10/2011 (ce quitus ne peut encore avoir été voté, la période n'étant pas close)
Dans un cas comme dans l'autre, il ne faut effectivement pas que l'ex-syndic l'obtienne.
Toutefois, dans l'AG qui sera convoquée par l'administrateur pour la désignation d'un nouveau syndic, aucune résolution ne sera prévue pour ces questions de quitus car ce n'est pas l'objectif de cette AG. Et dans la suivante, qui sera a priori convoquée par un nouveau syndic (on vous souhaite qu'il soit différent !!!), la question ne devrait pas figurer à l'OdJ car je ne vois pas pourquoi un professionnel chercherait à faire voter un quitus pour un autre que lui.
Bon courage pour la suite !
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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PEF
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Posté - 24 oct. 2011 : 12:18:48
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ALH14U
En mars 2011, après qu'il ait été réelu, notre syndic nous a envoyé un courrier qui disait en substance :
Pour la bonne marche du cabinet, je vais désormais m'occuper davantage du terrain. Votre nouveau gestionnaire sera Monsieur X.
Pour le copropriétaire lambda que je suis, cela veux dire : pour tout problème, adressez vous SVP à M X.
Le syndic est toujours le syndic et toute responasabilité relevant d'une faute sera la sienne, pas celle de Monsieur X, gestionnaire. (gestionnaire=employé : pas plus)
Aujourd'hui, la convocation à l'assemblée a bien été demandée par le cabinet du syndic, pas par Moçnsieur X et le contrat de syndic joint était bien rédigé au nom du syndic.
Je suis allée sur SOCIETE.COM , ainsi que vous le préconisez et là , vous avez raison : Il y a eu en 2011 : 5 evenements majeurs. Les comptes sont desastreux et la cote donnée par le site est tres mauvaise.
Je fais de mon mieux pour comprendre toutes les arcanes de la co-propriété et j'avance (grace au forum, aussi). Mais j'ai l'impression qu'il va me falloir avoir bien d'autres connaissances : en juridique (La loi Hoguet...) et en comptabilité ('étude de bilan.).
Vous parliez, plus haut du pain béni qui était donné à un ancien syndic quand un AJ était désigné. je ne vois pas pourquoi.
Avec un certain bon sens, je me dis :
Un syndic a' à un moment ou un autre, commis une ou plusieurs fautes. Si il obtient le quitus , OK il s'en sort. (sauf si la faute était cachée au moment du vote) Mais même si il est remplacé, même si il démissionne, pourquoi ne serait il pas condamnable, ultérieurement ? Des faits graves et bien entendu prouvables ont été commis dans notre copropriété. Il faudra bien qu'un jour ce syndic en réponde, même si il est retraité. Non ?
Par faits graves, je veux dire : donner à un copropriétaire les combles et essayer de faire régulariser par un géométre en faisant passer le tout en assemblée au titre de la révision du réglement...Rien que ça...mais c'est un autre problème... J'ai réussi avec mes minuscules moyens à éviter ce désastre. Pour le moment |
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trendy31
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31
Posté - 24 oct. 2011 : 15:05:38
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Pef,
Ne vous inquiétez pas outre mesure, vous tenez grâce à votre démarche le bon bout de la corde !
Votre problème principal à l'heure actuelle n'est pas d'identifier toutes les anomalies de gestion, indélicatesses ou malversations que votre ex-syndic aurait (je dis bien "aurait") pu commettre, mais de trouver un nouveau syndic compétent, honnête et qui accepte la charge de travail qui va lui incomber. Il aura en effet une lourde charge puisqu'il devra à la fois se familiariser avec une nouvelle copropriété et démêler le sac de noeuds que vous laisse son prédecesseur.
Concentrez vous donc sur le choix de ce nouveau prestataire car vous avez déjà les arguments pour éconduire l'ancien. N'oubliez pas non plus dans cette phase de recherche d'indiquer les problèmes rencontrés afin de voir comment les candidats se positionnent par rapport à cette situation. Appliquent-ils les textes règlementaires à la lettre ? Ou proposent-ils certains "aménagements" peu orthodoxes par rapport à la loi ? Sont-ils prêts à porter une procédure en votre nom contre un confrère ?
Vous avez besoin d'obtenir ces informations assez rapidement afin de les diffuser auprès des autres copropriétaires et de fédérer leurs voix auprès d'un candidat. En effet, il est préférable pour vous de ne retenir qu'une seule proposition. Dans l'hypothèse où votre ex-syndic représenterait sa candidature (ce qui est plausible), il vaut mieux être unis autour d'un seul concurrent. C'est ce candidat, s'il est retenu comme nouveau syndic, qui se chargera ensuite d'une éventuelle procédure contre l'ancien avec l'assistance d'un avocat, dans la mesure où bien entendu le syndicat aura donné son accord pour le faire.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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PEF
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Posté - 31 oct. 2011 : 08:32:30
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Bonjour Ă tous et bonne semaine.
Me voici bien ennuyé. Nous avons fait parvenir (nous, le 3 copropriétaires à l'origine de l'AJ) un courrier à tous les propriétaires de l'immeuble leur indiquant que l'assemblée était nulle et non avenue . J'ai obtenu un résultat contraire à mes espérances : les gens sont intrigués et veulent y assister. (coups de fils echangés avec certains d'entre eux). Du coup, l'un de nous 3 s'interroge sur l'utilité de sa venue à l'assemblée (sans signer la feuille de présence) pour savoir ce qui s'y est dit ? A mon avis, on ne peut pas à la fois demander un AJ et assister à cette assemblée.
A ce jour, aucune réaction de l'ancien syndic .
Cette présence massive va nous obliger bien sur à demander l'annulation mais ne va t'elle pas enormément nous desservir, nous les affreux procéduriers ? Qui de plus ne seront pas présents pour se défendre ? |
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PEF
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Posté - 03 nov. 2011 : 18:46:52
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Bonsoir Ă tous,
Je vous passe les détails, vous ne me croiriez pas. Quand nous avons demandé au syndic de nous montrer son contrat, elle est partie "un certain temps", comme elle l'a fait plein de fois en assemblée...et elle nous a ramené ledit contrat où était marqué : est nommé syndic pour une durée de un an et jusqu'au 31 octobre 2010 (tout écrit à la main). Ce qui ferait 19 mois et demi !!! Elle a même envoyé ce document à notre avocat !
La soirée désordonnée et brouillon (3 h) s'est terminée par :
Un PV d'assemblée de carence qui a été signé par les 3 seules personnes qui sont en collusion avec le syndic.
Elle nous a affirmé qu'aucun AJ n'avait été demande (elle a ses entrées au palais...) et que dès demain, donc aujourd"'hui, elle ferait la demande elle même d'un AJ.!!
Oh miracle, les copropriétaires ont l'air d'avoir enfin compris. Il faut dire que l'ARC vient de publier un 3eme avis et qu'un 4eme va paraitre ces jours ci concernant notre sordide affaire.
Ce PV de carence pourra être modifié comme elle le souhaite, j'imagine puisque seuls ses 3 alliés ont signé l'original.
Nous sommes excédes et pas loin de nous diriger vers le pénal.
Dans l'attente, renseignements pris auprès de notre avocat, l'AJ a bien été désigné le 27.10.2011.
Le Directeur de l'ARC qui apparemment a recueilli beaucoup de témoignages nous est d'un appui trés solide parce que franchement nous sommes assez désamparés et nous sentons tres tres petits.
Bien Ă vous.
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trendy31
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34
Posté - 03 nov. 2011 : 19:00:48
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PEF
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35
Posté - 18 nov. 2011 : 15:11:51
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Bonjour ,
Je reviens vers vous concernant la mise en place d'un Administrateur judiciaire, à la demande de 2 copropriétaires de immeuble.
L'administrateur a contacté le syndic, par écrit, pour lui demander de convenir d'un rendez-vous afin de récupérer les fonds et les archives.
Cette dernière lui a répondu qu'elle ne le pouvait pas au motif que :
Un autre copropriétaire avait saisi le tribunal pour demander une rétractation de demande d'AJ puisque la majorité des copropriétaires voulait à tout prix conserver ce syndic.
Je vous rappelle que la réunion du 2 novembre s'est soldée par un PV de carence et qu'aucun vote n'a bien entendu été validé sur la notion d' élection du syndic.
Certes, un copropriétaire peut attaquer dans les 15 jours suivant le renseignement recueilli sur Internet :
Comment sont informés les copropriétaires ?
L’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé à tous les copropriétaires qui peuvent l’attaquer
dans les 15 jours suivants (article 59 alinéa 3 du décret ).
Mais ce qui est cornélien dans notre situation est le fait que notre administrateur n'est pas en mesure de contacter l'ensemble des copropriétaires puisque le syndic refuse de donner la liste et les adresses !!!!
Donc ce copropriétaire attaque avant même d'avoir reçu un courrier de l'AJ !
Je suis extrêmement perplexe quand à l'attitude que va adopter le Tribunal et quand à l'issue de la procédure que nous avons engagée.
Je finis par me dire que l'on ne peut strictement rien faire contre un syndic qui a la majorité pour lui. Et je ne comprend pas qu'un syndic qui laisse passer la date de son renouvellement et qui multiplie les infractions dans d'autres copropriétés (voir les divers abus de l'ARC) puisse être à se point intouchable et que notre copropriété le plébiscite..
Comble de malchance : il semble que notre Administrateur soit un peu dépassé par les événements dans la mesure où c'est la 1ere fois qu'il rencontre pareil cas .
Sincères salutations
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trendy31
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Posté - 18 nov. 2011 : 16:13:14
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Cher PEF,
Décidément, votre syndic est un dur à cuire !!!
Concernant la récupération des coordonnées des copropriétaires, vous pouvez peut-être proposer à votre administrateur d'employer la démarche mise en oeuvre dans notre propre cas :
- vous récupérez les noms des copropriétaires sur le PV d'une précédente AG
- pour les coordonnées, si vous avez déjà une liste de coordonnées (par exemple la feuille d'émargement d'une AG passée), vous contrôlez les différentes adresses via les Pages Blanches, Internet.., sinon vous recréez cette liste complètement. Ca vous permettra également de récupérer les numéros de téléphone et de contacter directement les personnes s'il y a un doute. C'est un peu fastidieux, mais pour une vingtaine de personnes, çà me semble jouable
- vous remettez cette liste à l'administrateur qui, lors de la notification de sa mission, peut demander aux propriétaires de justifier de leur statut (par exemple avec une copie de leur acte de propriété ou de leur avis de taxe foncière). En général, dans un tel cas, les personnes qui ont vendu leurs lots le font savoir immédiatement.
Le concept de "rétractation de demande d'administration provisoire" est une absurdité. Le TGI qui statue sur ce type de requête n'appuie pas décision sur le fait que "la majorité des copropriétaires veut à tout prix conserver ce syndic" (si c'est le cas, vous le verrez bien lors de l'AG de désignation du nouveau syndic), mais sur celui bien plus tangible que le contrat du syndic en question est échu. Vous avez eu recours à un avocat pour déposer votre requête au TGI, posez lui directement la question.
Et de votre côte, n'attendez pas que l'administrateur fasse tout le travail. Votre syndic essaie d'impressionner le reste du syndicat, et visiblement c'est en train de marcher !!!! Lorsque vous aurez rassemblé les coordonnées des autres copropriétaires, écrivez leur pour leur faire part de la façon dont votre syndic s'arrange de la loi, et de ses abus si énormes que l'UNARC les publie sur son site !!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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PEF
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Posté - 18 nov. 2011 : 18:37:45
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Bonsoir Trendy et Ă nouveau merci !
Bien entendu que j'ai la liste à jour des copropriétaires, de leurs coordonnées et de leurs tantièms. Nous sommes 12.
Mais nous sommes dans un copropriété divisée en deux :
Les gros tantièmes majoritaires qui obtiennent tout ce qu'ils veulent (en travaux privés j'entends)et les autres minoritaires qui n'obtiennent jamais rien. Un exemple parlant : Depuis 7 ans, une personne a des fuites importantes dans son logement, en provenance de la terrasse du Président du CS (partie commune à usage privatif). Comme cela le dérangerait que l'on casse SA terrasse avec poussière et bruit, et bien la pauvre dame continue à mettre des bassines dans son logement. En plus, elle a peur du syndic !
Qu'un AJ nommé par le Tribunal ne tape pas du poing sur la table pour obtenir archives, fonds et adresses me semble psychedélique. Et que je lui fournisse sous le boisseau une liste pour qu'il puisse travailler me semble halucinant. Je n'habite pas sur place - à 2 heures de route- tout comme l'autre personne qui a demandé l'AJ- Rien n'est simple. Notre avocat n'est pas toujours joignable mais cela vient d'être fait, par mon collègue. Je vais avoir une réponse. Quoi qu'il en soit, il faut bien se rendre à l'évidence : Nous ne nous débarasserons jamais de ce syndic. Même l'ARC n'y arrive pas !!!!. Je reviendrais vers vous pour vous donner les renseignements qui pourraient peut être aider des personnes dans mon cas. Mais je pense que nous avons vraiment affaire à un syndic hors normes.
Bonne soirée. |
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GĂ©dehem
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38
Posté - 18 nov. 2011 : 18:52:24
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L'Administatreur providoire désigné par le Pdt du GI est auxiliaire de justice et à ce titre dépend du juge qui l'a désigné.
En cas de difficulté dans l'exercice de sa mission, il doit en référer au pdt du TGI. C'est prévu dans toute ordonnance de ce type.
Sur le rapporte de l'AP, le pdt du TGI dispose de tout moyen pour obliger ici l'ex-syndic à satisfaire aux exigences de ce qu'il a ordonné.
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JB22
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39
Posté - 18 nov. 2011 : 20:03:01
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Je confirme en tout point la réponse de Gedehem.
"Cette dernière lui a répondu qu'elle ne le pouvait pas au motif que :
Un autre copropriétaire avait saisi le tribunal pour demander une rétractation de demande d'AJ puisque la majorité des copropriétaires voulait à tout prix conserver ce syndic. "
Argument sans valeur. Une décision du tribunal s' applique tant qu'il n' en a pas été décidé autrement par une autorité de justice."
"Depuis 7 ans, une personne a des fuites importantes dans son logement"
Cette personne doit faire une déclaration de sinistre à son assurance et faire appel à sa protection juridique.
"Mais nous sommes dans un copropriété divisée en deux :
Les gros tantièmes majoritaires qui obtiennent tout ce qu'ils veulent (en travaux privés j'entends)et les autres minoritaires qui n'obtiennent jamais rien."
Dans ce cas il faut invoquer en justice un "abus de majorité". |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 nov. 2011 : 21:06:52
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On peut ajouter que tout comme la demande de désignation d'un AP pour un syndicat dépouvu de syndic, dont il faut apporter la preuve, la demande en rétractation doit apporter la preuve contraire.
L'argument type "café du commerce" avancé "la majorité des copropriétaires voulait à tout prix conserver ce syndic. " ne tient pas la route 5 secondes, n'apportant pas la preuve que le syndicat est bien pourvu d'un syndic.
Pas de doute qu'il s'agit là d'un élément bidon destiné à faire peur aux béotiens..... |
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