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cs.119
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 Posté - 23 mars 2013 : 10:22:52
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Bonjour,
Conseil syndical d un immeuble avec chauffage collectif, nous devons voter dans moins d une semaine le remplacement d'une chaudière de plus de 30 ans avec un coût associé très important.
Dans l ODJ de l AG la répartition des coûts des travaux est indiquée au prorata des tantièmes chauffages.
1/ Compte tenu du fait que cette installation commune sert au chauffage et à l eau chaude : ne serait il pas plus cohérent de repartir le coût sur la base des tantièmes des charges générales ? Que dit la loi ? Jurisprudence ?
2/ Sur quel base est établit un tantième chauffage pour notre information ? Nombres de radiateurs ? Surface de l appartement ? Surfaces vitrées ? double vitrage ? Quel est la formule de calcul ?
3/ Notre syndic ne nous as pas communiqué les tantièmes chauffages. Il semble que ce soit compliqué de les retrouver. Dans l absence de ces derniers si aucune trace dans les archives : Quelle serait la marche à suivre ? Répartition au tantième des charges générales ?
Merci par avance pour votre aide.
Bien à vous,
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Posté - 23 mars 2013 : 12:46:38
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cs.119 : "Notre syndic ne nous as pas communiqué les tantièmes chauffages. Il semble que ce soit compliqué de les retrouver. Dans l absence de ces derniers si aucune trace dans les archives"
Voilà une drole de réponse !! comment payez vous vos charges de chauffage depuis toute ces années ??
Un seul document que le syndic, ET tous les copropriétaires possèdent est le RDC - Reglement de Copropriété. Dans ce réglement figure obligatoirement les grilles de répartition des charges de copropriété - charges générales et charges spéciales.
le syndic ne peut appeler les charges que sur les répartitions figurant dans ce RDC !! la bible de la copro. et un "contrat" que les copros recoivent le jour de la signature.
Un conseil syndical ne peut pas ignorer ce réglement te les grilles de répartition ! lisez donc votre RDC et vous aurez la réposne à votre question.
Si rien n'est spéciifé pour la répartiton des charges de chauffage, la répartition est faite avec la grille de charges générales.
Rien de compliqué pour un syndic et un CS. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 mars 2013 : 12:50:20
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Il faut dissocier l'installation elle même du service assuré par cette installation.
La chaufferie, son contrat d'entretien, les travaux nécessaire sur celle-ci : tantièmes généraux.
Si l'individualisation du chauffage collectif existe (grille spécifique), elle ne porte que sur la consommation elle-même, variable seon des compteurs de calories, des évaporateurs par exemple.
Quand bien même l'individualisation existe, elle comprend une partie fixe (10, 20, 30, 40%) , répartition aux tantièmes généraux.
Ainsi, tel appartement serait vide, son propriétaire supporte la part fixe "chaufferie" (fonctionnement, contrat d'entretien, réparation, travaux), mais n'a aucune consommation puisqu'il ne se chauffe pas (compteurs de calories à 0).
Pour résumer, dans votre cas : travaux chaufferie, répartition aux tantièmes généraux. |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 23 mars 2013 : 16:36:01
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il faut dissocier l'installation elle même du service assuré par cette installation.
La chaufferie, son contrat d'entretien, les travaux nécessaire sur celle-ci : tantièmes généraux.
Si l'individualisation du chauffage collectif existe (grille spécifique), elle ne porte que sur la consommation elle-même, variable seon des compteurs de calories, des évaporateurs par exemple.
Quand bien même l'individualisation existe, elle comprend une partie fixe (10, 20, 30, 40%) , répartition aux tantièmes généraux.
Ainsi, tel appartement serait vide, son propriétaire supporte la part fixe "chaufferie" (fonctionnement, contrat d'entretien, réparation, travaux), mais n'a aucune consommation puisqu'il ne se chauffe pas (compteurs de calories à 0).
Pour résumer, dans votre cas : travaux chaufferie, répartition aux tantièmes généraux.
je ne suis pas d'accord
il faut d'abord relire le réglement de copropriété
en principe il doit y être précisé ce qui rentre dans cette clé de répartition |
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cs.119
Nouveau Membre
France
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 Posté - 24 mars 2013 : 16:11:44
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Merci pour vos retours respectifs.
Philippe388, nous démarrons en tant que conseil syndical, nous sommes copropriétaires depuis 18 mois donc au temps dire béotien en la matière et en effet je vais m en remettre a votre argument sur le fait que la répartition tantième chauffage doit être obligatoirement dans leur calcul de répartition des charges.
Gedehem, je serai plutôt de ton avis qui me semble logique.
Pour complément et comme indiqué par Nefer, je vous fais part de la réponse du Syndic reçue hier, renseignement pris auprès de leur service juridique :
”Après validation de notre service juridique, je vous précise que la chaudière étant un élément d'équipement commun,
l'ensemble des charges relative à l'entretien et au remplacement doit être réparti en fonction du critère de l'utilité. En conséquence il faut se reporter à la répartition prévue au règlement de copropriété.
En conséquence, la répartition prévue à la convocation est correcte.
Concernant votre souhait de savoir sur quelle base sont calculés ces tantièmes de charges de chauffage, je dois faire des recherches plus poussées dans la mesure où je ne dispose pas des procès-verbaux des assemblées générales ayant modifié ces tantième.”
Ce qui voudrait dire, que la répartition des coûts des travaux se fera au prorata des tantièmes chauffages comme stipulé dans l ODJ de l AG.
Je viens de mettre la main sur le RDC en date de 2008, qui alimente mon doute vis à vis de la réponse du syndic. Ce dernier comprend les tantièmes charges générales et ascenseurs. Pas de tableau concernant les tantièmes chauffage.
Trouvez ci-dessous citations des deux passages concernant les charges :
- Charges communes :
”Les charges communes comprennent :
* les impôts, contributions et taxes de toutes natures auxquelles seront assujettis les choses ou les parties communes de l immeuble et, dans le cas ou le service des contributions ne les aurait pas reparties entre les différents propriétaires, lors de l entrée en vigueur du présent règlement de copropriété, et tant que cette répartition ne serait pas faite, les impôts, contributions et taxes de toutes natures, auxquels seront assujettis les parties divises de l immeuble.
* le frais d entretien et de réparation , grosses ou menues, s appliquant aux choses communes énumérés précédemment.
* les frais de ravalement des façades intérieures et extérieures.
* les salaires de l employés de l immeuble, la rétribution du Syndic, les frais d éclairage des choses communes, la dépense d eau destinée a l usage commun (les appartements sont équipés de compteurs individuels d eau chaude et froide, comme indique après), les frais d entretien de la cour, la dépense nécessaire pour l entretien et le renouvellement des boites a ordures ou ustensiles divers nécessaires pour l entretien de l immeuble.
* l assurance contre l incendie, l assurance contre les accidents, l assurance contre les dégâts des eaux et tout autre qui seront jugés nécessaires.
* Tous les frais et dépenses dont il est parlé ci-dessus seront à la charge de chaque propriétaire dans les proportions pour lesquelles chacun d eux est propriétaire des parties communes.”
- Dépenses concernant le chauffage :
”Conformément aux dispositions du décret et de l arrêté du 30 Septembre 1991 relatif à la répartition des frais de chauffage, il a été décidé de la pose de répartiteur de frais de chauffage sur chaque radiateur.
Dans ce contexte, 40% des frais de chauffages (combustibles, contrat d entretien) demeurent repartis au prorata des tantièmes de chauffe et 60 % sont repartis au prorata des consommations individuelles relevées sur les répartiteurs.
Il a été décidé de modifier les tantièmes chauffage afin d en établir la base au prorata des surfaces de chauffe.
Les modalités de répartition des charges chauffage (combustible et contrat d entretien) sont :
* 60% prorata des consommations relevées sur les répartiteurs de frais de chauffage.
* 40% au prorata des tantièmes chauffage basés sur les surfaces de chauffe.
* Contrat d entretien relatif aux répartiteurs de frais de chauffage au prorata des tantièmes de chauffage.
Le chauffage de l immeuble commencera en principe le 1er Novembre de chaque année, pour finir le 1er Avril suivant, toutefois, l assemblée générale des copropriétaires sera juge des exceptions à apporter à cette règle en raison de la température ”
Votre avis eu égard a ce complément d éléments ?
Quelle position adopter vis à vis du Syndic ? Quel argumentaire à développer ?
Merci par avance. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 mars 2013 : 18:24:49
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"Je viens de mettre la main sur le RDC en date de 2008, qui alimente mon doute vis à vis de la réponse du syndic. Ce dernier comprend les tantièmes charges générales et ascenseurs. Pas de tableau concernant les tantièmes chauffage"
RDC que vous semblez citer :
- Dépenses concernant le chauffage :
(....)
Dans ce contexte, 40% des frais de chauffages (combustibles, contrat d entretien) demeurent repartis au prorata des tantièmes de chauffe et 60 % sont repartis au prorata des consommations individuelles relevées sur les répartiteurs.
(....)
Les modalités de répartition des charges chauffage (combustible et contrat d entretien) sont :
* 60% prorata des consommations relevées sur les répartiteurs de frais de chauffage.
* 40% au prorata des tantièmes chauffage basés sur les surfaces de chauffe.
* Contrat d entretien relatif aux répartiteurs de frais de chauffage au prorata des tantièmes de chauffage."
Il est question ici des charges découlant de l'utilité du servvice collectif "Chauffage" pour ce qui concerne les dépenses de "combustible et contrat d'entretien", et uniquement de cela .
Pour ce qui concerne les travaux sur la chaufferie elle-même, s'agissant de travaux hors contrat d'entretien, ils n'entrent pas à priori dans ces cases.
Il aurait fallut préciser "Frais de combustible, de contrat d'entretien, et de réparation"
Si l'on doit se référer au critère "utilité" de L.art.10 al.1, il est identique pour tous, faute d'une répartition spécifique qui serait prévue au RDC.
La chose se complique si existe une grille "Eau chaude sanitaire" (ECS) différente de celle du chauffage (tantièmes spécifiques ou compteurs divisionnaires ECS), dans la mesure où la chaufferie assure indistinctement les 2 services (chauff et ECS), sans pouvoir les dissocier.
Ce qui semble être le cas :
"Compte tenu du fait que cette installation commune sert au chauffage et à l eau chaude ...."
Ce qui pose problème pour la répartition par exemple du contrat d'entretien :
- quelle quote-part pour le chauffage (celle entrant dans les 40%),
- quelle quote-part pour l'ECS ?? (*)
Question : quelle répartition dans ce cas faute d'une clé de répartition spécifique "chaufferie" (et non 'chauffage' d'un coté et peut être ECS de l'autre) pour ce qui concerne des travaux servant aux 2 services collectifs, chauffage ET ECS..., sur LE système "Chaufferie collective". .?
Sur ce que vous exposez, on ne peut pas imputer sur le seul poste "chauffage" une réparation qui concerne une chaufferie générale ayant un double usage. Pourquoi ne pas de utiliser la grille ECS ? 
Il manque une grille spécifique "travaux chaufferie générale" hors contrat d'entretien.
(*) de la même façon, quelle fraction (%) ou quantité (compteur) de combustible pour l'ECS, quelle fraction (%) ou quantité (compteur) de combustible pour le chauffage collectif. ?
PS : qui a dit que la copropriété était une chose triste, ennuyeuse !
Moi je trouve que c'est très marrant, tout ça !!!!  |
Édité par - Gédehem le 24 mars 2013 18:37:18 |
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Posté - 24 mars 2013 : 18:45:39
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cs.119 : "Concernant votre souhait de savoir sur quelle base sont calculés ces tantièmes de charges de chauffage, je dois faire des recherches plus poussées dans la mesure où je ne dispose pas des procès-verbaux des assemblées générales ayant modifié ces tantième.”"
Il n'a donc pas lu le RDC que vous venez de nous donenr !!
Un syndic qui ne sait pas et ne retrouve pas la clef de répartition de charges est plus que surprenant !! c'est lui qui calcule et appelle els charegs, pas la femme de ménage !!
La chaudière est un élément commun du SDC et vous citez : Les Charges communes, - le frais d entretien et de réparation , grosses ou menues, s appliquant aux choses communes énumérés précédemment.
Le changement de cet élément commun doit donc être réparti en charges communes générales.
D'ailleurs le syndic vous précise : "Après validation de notre service juridique, je vous précise que la chaudière étant un élément d'équipement commun,.." |
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cs.119
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Posté - 24 mars 2013 : 20:21:35
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Merci à vous, je vais donc remonter ce point vers notre syndic pour qu il revienne vers son service juridique et qu il tranche. Eu égard a vos remarques et à la lecture du RDC sans autres precisions, la solution de la répartition aux pro rata des charges generales semble la plus équitable pour les copropriétaires.
@ Gedhem : juste pour la compréhension qu entendez vous par : Si l'on doit se référer au critère "utilité" de L.art.10 al.1, il est identique pour tous, faute d'une répartition spécifique qui serait prévue au RDC ?
@philippe388 : en effet on a une bonne marge de progression sur l efficacité du syndic sur ce point mais on doit faire avec pour l instant ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 mars 2013 : 22:48:04
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L.art.10 al 1 (article 10 de la loi de 65 en son alinéa 1) précise que les dépenses des services collectifs et éléments d'équipement commun sont réparties sur le critère de l'utilité que ce service ou cet équipement présente à l'égard de chaque lot.
En l'absence d'une grille précisant ce qu'il en est de cette "utilité" pour chaque lot, on doit considérer qu'il est le même pour tous, et que sa répartition se fait à l'unité des lots.
Car les tantièmes généraux ne sont pas applicables en pareil cas.
Il y a (exemple) 50 lots dans votre copropriété ayant "utilité" de cet équipement "Chaudière collective" : répartition des travaux hors contrat en 50ème, 1/50° chacun.
Pour les dépenses de consommation et de contrat d'entretien, vous avez une grille "chauffage".
Vous ne parlez pas de l'ECS, de sa répartition par lot (compteurs divisionnaires ?), ni des modalités de répartition du contrat d'entretien de la chaudière ET du combustible, utilisé pour le chauffage d'une part (en hiver uniquement), pour la production d'ECS (toute l'année).
Sur ce que vous avez exposé, et selon la répartition de l'ECS qui serait prévue, il manquerait une grille de réparatition spécifique pour les travaux hors contrat d'entretien sur cette chaudière servant au chauffage et à l'ECS, indistinctement.
Travaux à répartir entre le poste Chauffage ET le poste ECS chacun selon sa part (à préciser), la répartition entre ces 2 services communs n'étant pas identique..
Mais on ne peut prétendre faire supporter au seul poste "chauffage" selon sa grille spécifique des travaux hors contrat d'entretien sur une chaudière commune servant également à la production d'ECS sur toute l'année. Le poste ECS doit aussi avoir sa part : laquelle !.
Ajout après relecture.
. Votre RDC précise : "... (les appartements sont équipés de compteurs individuels d eau chaude et froide, comme indique après)"
Il doit donc exister une grille de répartition de l'ECS, selon les consommations relevés sur les compteurs divisionnaires, grille qui doit prévoir, comme pour la grille chauffage, une répartion "Frais de combustible et contrat d'entretien" spécifique à l'ECS.
Quelle répartition combustible et contrat d'entretien entre poste "chauffage" et poste "ECS". ?? 
Encore une fois : ces travaux sur la chaudière commune aux 2 production ne peuvent être supportés par le seul poste "chauffage", et certainement pas selon sa grille spécifique, laquelle ne concerne QUE les frais de combustible (quote-part chauffage) et le contrat 'dentretien (quote-part chauffage), pas les travaux hors contrat sur chaudière commune"chauffage/ECS". |
Édité par - Gédehem le 24 mars 2013 23:36:24 |
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cs.119
Nouveau Membre
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Posté - 28 mars 2013 : 20:47:50
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Bonsoir,
Trouvez la reponse du syndic. Qu en pensez vous ?
@Gedhem : merci pour votre courriel et votre aide, mais nous avons eu un souci sur notre boite mail et je ne retrouve plus vos coordonnées. N hésitez pas a nous les faites parvenir à nouveau.
"Pour les travaux de chauffage, je vous confirme que suite à une consultation téléphonique auprès d'un cabinet d'avocats spécialisé, leur répartition doit être faite en charges spéciales à cet élément d'équipement (article 1 du décret du 1er mars 1967) même si le celui-ci peut vous paraitre imparfait.
Si la répartition actuelle et notamment les votes qui en découlent vous paraissent injustes, nous pouvons envisager de modifier le règlement de copropriété par un vote à la majorité de l'article 26. Toutefois, cela ne pourra intervenir qu'après les travaux proposés cette année.
La grille est dans notre système depuis fort longtemps (votée lors de l'AG de mars 1984 ci-joint) suite à une vérification des surfaces de chauffe effectuée lors des exercices 82/83 mais je ne dispose pas de la fameuse grille. C'est donc cette grille que nous appliquons en proportion de ce qui est spécifié dans le RDC.
Nous pouvons effectivement mandater une entreprise pour l'élaboration d'une nouvelle grille calculée à partir des surfaces de chauffe actuelles (incluant les modifications apportées par les copropriétaires depuis 1984). Toutefois, cela ne pourra intervenir qu'après les travaux proposés cette année.
Enfin, pour ne pas risquer de bloquer le vote des travaux qui sont nécessaires, je vous propose d'inscrire dans le procès verbal que les travaux seront répartis conformément au RCP et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 "
L AG est prévue pour demain soir. L idée est de faire passer les travaux.
Que feriez vous afin de faire passer les travaux tout en se réservant le droit de se baser sur des tantièmes chauffages qui seraient revues dans le mois a venir ?
medi pour vos conseils avisés. |
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Posté - 29 mars 2013 : 10:28:56
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cs.119 : la grille de répartition a été chnagé en 194 par l'AG, mais le syndic ne possède pas cette grille ????? il en applique donc une grille calculée " en proportionn de ce qui est indiqué au RDC ???
Comme l'a souligné gedehem, votre problème de raprtition de charges de chauffage et d'eau chaude DOIT être revu, et votre syndic n'ap m'air compétent pour cela.
SEULE l'AG peut décider de modifier la répartition des charges de copropriété, et à l'UNANIMITE. Vous ne pouvez pas envisager de modifier ces charges sous un mois sans une étude sérieuse sur ces répartitions.
Il est tout à fait possible de faire une AG vers l'été avec comme ODJ, remplacement de la chaudière et modification des grilles de répartition.
Pourquoi se précipiter pour adopter ces travaux de chaudière ?? Pour étaler les appels de fonds ? |
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