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sigebert
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 Posté - 15 janv. 2014 : 17:59:59
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J'apprends la nouvelle avec consternation !
Le pire est que j'étais présidente d'assemblée en avril 2012 lorsque le projet de résolution relatif à "l'utilisation des fonds recueillis par la vente de loge, cave et parking" a été mis au vote.
J'ai bien sûr voté contre cette résolution, mais j'aurais dû consulter ce site au moment où j'ai reçu la convocation.
Car il semblerait que cet article soit d'ordre public et qu'aucune résolution ni clause du RC n'y puisse déroger.
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sigebert
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 Posté - 15 janv. 2014 : 18:23:14
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Je dois ajouter qu'en raison du vote à la majorité de ladite résolution précitée, un autre projet de résolution avait été mis au vote auxquels les "minoritaires" avaient votés :
ouverture d'un livret A pour les placer les fonds recueillis
"vote à l'unanimité" (article 24)
Etant rappelé que le montant de 76.500€ devait être placé pour une période de 18 mois.
Or, la loge a été vendue en avril 2013.
Donc, le produit de la vente aurait été placé juste après par le Syndic.
En conséquence, la résolution n'a pas été respectée vu que la convocation à cette AG du 20 janvier 2014 concerne précisément un projet de résolution visant à autoriser le Syndic de débloquer ladite somme en vue d'entreprendre des travaux de fermeture de la résidence d'un montant de 80.000€.
De plus, un projet de travaux d'aménagement des espaces verts avec arrosage automatique d'un coût total de 40.000€ est inscrit à cet ordre du jour.
Je dois préciser que le président du Conseil syndical (qui détient tout de même les 674/10000ème ou plus précisément les 674/156000 contre moi par exemple qui détient les 341/156000) ;
Que ce président du Conseil syndical se préoccupe davantage à faire réaliser des travaux somptuaires que d'éplucher le budget prévisionnel (qui était jusqu'ici examiné et rajusté par un copropriétaire comptable mais qui hélas nous a quittés) ...
Et qui ne remet pas en cause la "notoriété" du syndic au service d'une agence qui a bien des égards a été, et est toujours dans le collimateur de l'ARC !
Vous comprendrez pourquoi ce dernier ainsi que le Syndicat des copropriétaires ont succombé aux chants des sirènes concernant la refonte du RC !!
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sigebert
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Posté - 15 janv. 2014 : 18:28:31
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Je pense bien qu'en vue de cette AG extraordinaire qui aura lieu ce lundi-ci, rédiger une lettre afin d'informer les copropriétaires et surtout les opposants relativement à ladite résolution votée en violation de l'article 16-1 du 10 juillet 1965.
D'ailleurs, lorsqu'une résolution est contraire à la loi, l'article 42 n'est pas applicable, que le délai de forclusion est de 10 ans.
Qu'en pensez-vous ?
Merci par avance et bonne soirée.
Sigebert |
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Gédehem
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24
Posté - 16 janv. 2014 : 00:12:35
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Oui, et c'est connu !
On doit ici se poser la question de la validité de cette "décision", et s'il y a eu "décision" dans le sens donné par la jurisprendence s'agissant d'un vote "contre" une disposition d'ordre public (L.art.16-1 est d'ordre public")
L'AG est alors hors de sa compétence, ne pouvant valablement décider autrement que ce qui est imposé. Ici de répartir aussitot le prix d'une vente.
La décision n'est pas annulable : elle est inexistante, sans valeur juridique.
Si un texte d'ordre public impose dans tel cas précis de tourner uniquement à gauche, l'AG n'a pas compétence pour décider de tourner à droite.
On ne lui demande pas son avis (simil. aux travaux imposés par la réglementation : l'AG ne peut décider que des modalités de réalisation, pas sur "on fait ou pas", hors compétence)
Ne pas confondre ici avec une décision irrégulière, entachée de nullité car prise dans des conditions contestables, contraire aux textes. |
Édité par - Gédehem le 16 janv. 2014 00:15:05 |
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sigebert
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25
Posté - 16 janv. 2014 : 08:11:49
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Merci Gédehem.
J'avais pensé à une affaire que j'avais gagnée au TGI dans une autre résidence où j'habite où la copropriétaire majoritaire avait ratifié des annexions de parties communes ; elle avait été condamnée sur la base de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Mais, je ne pense pas qu'il y ait commune mesure avec ce cas précis.
Seulement que le TGI avait conclu que la résolution adoptée à l'AG sortait du champs légal de la compétence du syndicat des copropriétaires.
Il faut que j'envoie une lettre en AR au syndic afin de lui rappeler l'absence de validité de cette décision et qu'à ce titre, elle ne peut prospérer.
Cela veut dire aussi que cette AG extraordinaire doit être annulée. |
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Gédehem
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26
Posté - 16 janv. 2014 : 10:26:57
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A vue de nez, aucun lien entre votre affaire passée et celle actuelle.
Ne pas confondre inexistence d'une décision et inexistence d'une assemblée dans son ensemble.
Telle assemblée peut être valide par elle même, son PV répondant aux régles imposées par les textes, pas telle "décision", faute de mentions lui conférant cette qualité de "acte produisant des effets juridiques opposables".
L'AG ne peut décider contre la loi sur tel point précis, n'ayant pas compétence pour réformer ou abroger une disposition légale. (à ne pas confondre avec "décider irrégulièrement en violation de la loi") |
Édité par - Gédehem le 16 janv. 2014 10:32:13 |
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sigebert
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Posté - 19 janv. 2014 : 19:58:40
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Bonsoir,
Quelqu'un pourrait m'éclairer sur la loi de mobilisation et de lutte contre l'exclusion dit MOLLE du 25 mars 2009 qui précise que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 de la loi du 10 juilllet 1965 et votés à l'Assemblée générale à la majorité 24,25, 26 et 26-3 peuvent faire l'objet d'honoraires particuliers au profit du syndic.
Merci par avance. |
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2014 : 23:18:04
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OUi ... dans la mesure où ces honoraires "travaux" hors budget prévisionnel ont été décidés par l'AG, en même temps qu'elle approuvait les travaux et leur financement.
Souvent le "contrat de syndic" précise ce qu'il "souhaite" demander, l'AG décidant en dernier ressort.
Pour ce qui concerne ses autres taches de gestion, celles qui relèvent du "courant", la rémunération "gestion courante" prévue elle aussi par contrat (voir D.art.11) est approuvée lors de la désignation du syndic ou décidé lors du vote du budget prévisionnel, ainsi qu'il est prévu L.art.14-1 |
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sigebert
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29
Posté - 20 janv. 2014 : 07:53:40
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Merci Gédehem.
Ce projet de résolution concerne donc les honoraires du syndic :
0,75% au titre de la gestion financière, administrative et comptable.
Sur un coût de 80.000€ (fermeture de la résidence) c'est cher payé !
+ l'autre pourcentage qui n'est pas encore déterminé : A la vacation au titre du suivi des travaux (sans responsabilité de maître d'oeuvre)
Manoeuvre identique pour la "réfection des espaces verts et mise en place d'un système d'arrosage automatique" d'un montant de 40.000€.
D'ailleurs, au titre de la réfection des espaces verts, je suis surprise par le choix du libellé " réfection des espaces verts" (article 24)
En revanche, le système d'arrosage automatique ne devrait-il pas être voté à l'article 26 ?
Pour moi, cela ne s'apparente pas vraiment à une réfection mais bien à une amélioration.
Quoi qu'il en soit, cette AG extraordinaire est convoquée en vue d'affecter, comme je l'avais énoncé supra, le prix de la vente aux travaux précités.
Je vais donc ce soir à cette AG monter au créneau car le syndicat des copropriétaires ne peut valablement décider de l'utilisation des fonds de la vente.
J'ai envoyé une lettre en AR au Syndic le 16 janvier et informé le président du conseil syndical de l'irrégularité de cette AG extraordinaire dès lors que la résolution de l'AG du 25 avril 2012 est inopérante pour les motifs évoqués en violation de l'article 16-1 de loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public.
Je pense demander d'être élue présidente d'assemblée et d'y noter mes réserves.
Qu'en pensez-vous ?
Si cette AG est validée par l'assemblée, je serai contrainte de la faire annuler devant le TGI car même si elle n'a pas de portée juridique, seul un juge peut l'invalider et demander la remise directe de ma quote-part de la vente. |
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Gédehem
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Posté - 20 janv. 2014 : 11:03:58
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le système d'arrosage automatique ne devrait-il pas être voté à l'article 26 ?
Oui, dans la mesure où il n'existait pas préalablement.
Selon le cas il faut 2 décisions distinctes :
- l'entretien des espaces verts par lui même, éventuellement leur réfection totale. (art.24)
- l'installation d'un système automatique d'arrosage (art.26).
la pertinence des choses fait qu'on vote d'abord sur l'arrosage automatique et ensuite pour la réfection, qui va de soit si c'est le cas.
On retrouve la même chose pour des travaux de ravalement des façades avec adjonction d'éléments nouveaux. |
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Posté - 20 janv. 2014 : 11:14:19
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certes la réfection relève de la majorité 24, mais le rajour d'un arrosage automatique de la majorité 26.
Certes on ne peut pas affecter directement le produit de la vente à des travaux. On l'a déjà dit, mais dans la même AG, on peut voter dans d'autres résolutions des travaux ou des avances pour travaux d'un montant similaire avec exigibilité immédiate. Dans ce cas, le compte copro peut se retrouver à 0....
A signaler, que le produit des ventes n'a pas à passer en AG, car la loi a décidé de l'affecter directement. Vous pourriez d'ailleurs demander les intérêts de retard...   |
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sigebert
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Posté - 20 janv. 2014 : 12:28:22
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Je vous remercie beaucoup de votre intervention.
J'aurai des arguments pour l'AGE de ce soir.
De plus, j'ai interpelé le président du conseil syndical qui fait un black out sur une résolution votée à la majorité puisque l'AG avait décidé d'affecter le prix de la vente à des travaux, une autre résolution de l'AG en avril 2012 avait décidé de placer le montant de 76.500€ sur le Livet A pour une durée de 18 mois.
Or, la loge a été vendue en mai 2013, et l'un des projets de résolution de cette AGE demande que l'assemblée donne pouvoir au syndic de débloquer cette somme.
En conséquence, ce projet de résolution ne respecte pas la décision de l'AG du 25 avril 2012.
En d'autres termes, Le syndic ne remplit pas sa mission telle que définie par l'article 18 de la loi.
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sigebert
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Posté - 20 janv. 2014 : 20:51:21
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Bonsoir,
Je vais vous faire rebondir sur quelques points :
Primo : suite à mon courrier en AR envoyé le 16 janvier courant au Syndic lui rappelant les termes de l'article 16-1 de la loi [...] ; cette dernière m'a répondue :
"Nous vous rappelons que l'Assemblée Générale est souveraine en matière de décisions, d'autant plus dans la mesure où elle n'aurait pas été contestée en bonne et due forme dans les délais"
"Dans le cas présent, vous constaterez que ces conditions (délai de 2 mois pour procéder à l'annulation d'une AG) ne sont pas remplies, votre courrier n'a donc pas qualité pour invalider les décisions prises par l'Assemblée Générale du 25 avril 2012"
Secondo : Vu que je me suis fait élire présidente d'assemblée, j'ai demandé que mes réserves soient notifiées - Et en tant que présidente d'assemblée, j'ai tenu à mener les débats, ce qui a fortement déplu.
A un moment donné, la syndic a voulu clôturer la séance en raison de mes arguments que j'estimais fondés mais, qu'elle estimait hors de propos.
Cependant, la syndic s'est permise de "dénaturer" mes réserves car sur le libellé "Réalisation de travaux de réfection des espaces verts et mise en place d'un système d'arrosage automatique" j'ai fait remarquer que ce projet de résolution était entaché d'irrégularité ; que celui-ci présentait deux objets pour 1 seul vote.
Que la "mise en place d'un système d'arrosage automatique" devait être sanctionné par un vote à l'article 26.
Elle a rétorqué qu'un système existait déjà sans apporter la preuve.
Quant à la réalisation de travaux de fermeture de la résidence :Cette dernière? pour réagir à mon observation en raison de l'article 24 et non 26 Que la modification des conditions d'accès était votée à l'article 24.
Quant au point de débloquer les fonds placés sur le livret A, celui-ci faisait partie intégrante du même projet de résolution que celui libellé pour la réalisation de travaux de fermeture de la résidence.
Donc, le vote regroupait la décision de la fermeture de la résidence ainsi que le déblocage des fonds.
Jai fini par fini en notifiant ceci : ma signature n'emporte pas adhésion des résolutions ; mes réserves sont dénaturées par le syndic. |
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sigebert
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Posté - 21 janv. 2014 : 07:33:54
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A l'AG du 25 avril 2012, l'assemblée avait décidé que les fonds, après la vente de la loge, seraient placés pour une durée de 18 mois.
Or, la vente de la loge est intervenue (après demande de précision) le 5 août 2013.
J'ai donc estimé que la résolution visant à débloquer les fonds était contraire à la décision de l'AG du 25 avril 2012.
D'après la syndic, l'assemblée peut en décider autrement.
Dans ce cas, Il aurait fallu annuler la décision de l'AG du 25/04/2012 - par un vote contraire.
Avez-vous déjà été confrontés à un tel cas de figure ? |
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Posté - 21 janv. 2014 : 07:44:43
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citation: A l'AG du 25 avril 2012, l'assemblée avait décidé que les fonds, après la vente de la loge, seraient placés pour une durée de 18 mois.
Or, la vente de la loge est intervenue (après demande de précision) le 5 août 2013.
J'ai donc estimé que la résolution visant à débloquer les fonds était contraire à la décision de l'AG du 25 avril 2012.
hormis le fait que la loi oblige le syndic à rétrocéder les fonds d'une vente, il n'y a rien d'anormal dans la résolution de avril 2012 ; elle dit "après la vente, seraient placés...". la vente réelle intervient 1 an après, la résolution s'applique : placement des fonds durant 18 mois à compter de aout 2013.
En effet, l'AG a décidé quelque chose de contraire à la loi, mais personne n'a contesté officiellement...
quant à votre message précédent, mais on l'a déjà dit : en tant que présidente de séance, vous pouviez refuser la rédaction du PV telle que le syndic l'avait fait et même en rédiger un vous-même. Bien se rappeler ce point. |
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sigebert
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Posté - 22 janv. 2014 : 07:10:06
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Attendez ! Là , je ne suis pas dans le même cas de figure que sur l'autre poste avec une syndic bénévole farandole.
Dans cette résidence, c'est un Syndic professionnel F..
Donc, au point concernant l'élection du bureau la majorité a voté pour l'élection du syndic en qualité de secrétaire de séance.
Je dois préciser que les copropriétaires présents sont majoritairement âgés, pour la plupart malentendants, voire à la limite de l'Alzeimer !!
Au conseil syndical, ils sont presque tous octogénaires !!
La syndic, quant à elle, elle est jeune ainsi que sa secrétaire qui est d'ailleurs arrogante : j'ai dû hausser le ton à maintes reprises.
Je leur ai signalé qu'elles tiraient avantage de l'ignorance des copropriétaires pour ne pas dire de leur vulnérabilité.
J'ai même eu des mots avec les conseillers syndicaux pour qui mon intervention n'était qu'une question d'ordre "sémantique" !!
Vous pensez bien que lorsque de tels travaux sont proposés et votés à la quasi-majorité, on n'est pas dans une copro de fauchés !! Surtout qu'actuellement, la copropriété procède à la réfection totale des nez de balcons et tutti quanti...
Il ne manquait plus que d'inaugurer le 400ème anniversaire d'André Lenôtre avec ses broderies...
Donc, pour en revenir à mes réserves, si près de ma signature j'ai ajouté que ma signature n'emportait pas adhésion des résolutions et que mes réserves avaient été dénaturées par le syndic, c'est que cette dernière a écrit à chaque résolution :
"Mme R a estimé que la résolution était votée à la mauvaise majorité."
Alors que j'avais été plus précise dans ma demande : cela ne veut rien dire "à la mauvaise majorité" !!
D'après vous, Dois-je attendre le PV d'AG avant d'envoyer une lettre
une lettre en AR au syndic pour lui rappeler tout ce qui fait grief dans les libellés de la convocation ?
Merci par avance.
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sigebert
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Posté - 22 janv. 2014 : 07:22:59
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Non seulement les libellés des résolutions qui regroupent deux objets pour un seul vote alors qu'il est exigé que celles-ci soient distinctes avec des majorités différentes. |
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Posté - 22 janv. 2014 : 08:17:28
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citation: Vu que je me suis fait élire présidente d'assemblée,
citation: D'après vous, Dois-je attendre le PV d'AG avant d'envoyer une lettre
une lettre en AR au syndic pour lui rappeler tout ce qui fait grief dans les libellés de la convocation ?
cela ne sert à rien de faire un grief au PV que vous avez vous-même signé...
en théorie, vous pouvez tout de même lui envoyer par LRAR un nouveau PV de cette AG au prétexte que ce PV n'est pas le reflet des décisions et réserves émises en lui spécifiant que ce nouveau PV annule et remplace le PV daté du.... . Vous lui demandez également de prévoir un nouvelle notification de ce PV.
Mais c'est tout de même difficile après avoir déjà signé un premier PV.... et on ne sait pas ce qu'en penserait un juge ; 2 PV différents signés par la même personne à des dates différentes...
je ne sais pas si vous avez signé le PV en fin de réunion, mais on retombe sur le même souci, maintes fois dénoncé ici par moi-même et d'autres, on ne signe pas un PV dans "l'affolement" de la fin de réunion mais on prend le temps de réflexion de la nuit.... et si on est pas satisfait de la rédaction ,e président de séance a tous pouvoirs pour corriger ou établir un autre PV. |
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sigebert
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 Posté - 22 janv. 2014 : 08:50:14
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C'est ce que j'ai précisé dans mon poste précédent :
Près de ma signature, j'ai inscrit manuellement "ma signature n'emporte pas l'adhésion des résolutions ; mes réserves sont dénaturées par le syndic". |
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Posté - 22 janv. 2014 : 08:54:49
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citation: ma signature n'emporte pas l'adhésion des résolutions
cela ne veut rien dire :
* en tant que copro vous avez eu la possibilité de voter CONTRE, et si vous êtes opposant votre nom est donc cité. C'est cela l'adhésion ou non
* en tant que président, vous avez signé un PV donc vous etes d'accord avec le PV, vous ne pouvez émettre des restrictions : vous etes d'accord, vous signez, vous n'etes pas d'accord, vous ne signez pas. ; |
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