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scuper
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 Posté - 05 déc. 2013 : 20:28:08
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Bonsoir,
Notre immeuble a un seul règlement de copropriété pour deux escaliers, l'escalier A avec un ascenseur d'origine. L'escalier B est sans ascenseur.
1 - La faisabilité de l'ascenseur B a été faite en 2009
2 – Un géomètre a déterminé les tantièmes de frais d'installation de et charges en 2011
3 – La construction de l'ascenseur B a été votée en 2012
Pour l'ordre du jour de la prochaine A.G. en février prochain, le vote du lancement des travaux de l'ascenseur pour l'escalier B (les parties étant communes), faut-il l'accord de l'ensemble des copropriétaires de l'escalier A et B ?
Merci d'avance pour les conseils qui me seront adressés.
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nefer
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Posté - 05 déc. 2013 : 21:16:19
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citation: Initialement posté par scuper
Bonsoir,
Notre immeuble a un seul règlement de copropriété pour deux escaliers, l'escalier A avec un ascenseur d'origine. L'escalier B est sans ascenseur.
1 - La faisabilité de l'ascenseur B a été faite en 2009
2 – Un géomètre a déterminé les tantièmes de frais d'installation de et charges en 2011
3 – La construction de l'ascenseur B a été votée en 2012
Pour l'ordre du jour de la prochaine A.G. en février prochain, le vote du lancement des travaux de l'ascenseur pour l'escalier B (les parties étant communes), faut-il l'accord de l'ensemble des copropriétaires de l'escalier A et B ?
Merci d'avance pour les conseils qui me seront adressés.
vous dites que vous avez voté la construction de l'ascenseur en 2012...donc l devrait être installé
lors du vote, vous avez du voter un budget (ou un devis) les dates des appels de fonds,les grilles de répartition....
alors qu'appelez vous "lancement" ? |
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scuper
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Posté - 05 déc. 2013 : 22:19:31
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Et non, il n'a pas été installé car, lors du vote de l'A.G. en juin 2013 sur la répartition des frais d'installation "aux seuls frais de ceux qui veulent le financer l'ascenseur" (fonction de la grille du géomètre), les copropriétaires opposés aux travaux (légèrement majoritaires en tantièmes de copropriété) ont fait une assignation...
Une assignation s'appuyant sur le fait qu'il avait été tenu compte des tantièmes de la grille du géomètre et non des tantièmes de copropriété pour obtenir le financement.
Une nouvelle A.G. vient donc d'annuler les résolutions de l'A.G. de juin 2013.
Donc nous avons l'autorisation de construire, mais pas de lancer le début des travaux.
Nous sommes donc bloqués et nous ne voyons pas comment en sortir...
Ni comment représenter la réalisation de l'ascenseur en février 2014. |
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scuper
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 Posté - 06 déc. 2013 : 10:41:46
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Bonjour,
Je résume le problème que j'ai posé hier :
Notre immeuble a un seul règlement de copropriété de 1000/1000 ème pour deux escaliers : l'escalier A avec un ascenseur d'origine, l'escalier B sans ascenseur.
La partie A possède 600/1000 et la partie B 400/1000.
Un ascenseur a été demandé et les étapes en A.G. ont été les suivantes :
1 - La faisabilité de l'ascenseur B a été faite en 2009
2 – Un géomètre a déterminé les tantièmes de frais d'installation et de charges en 2011
3 – La construction de l'ascenseur B a été votée en 2012 par la totalité de la copropriété A et B (soit 1000/1000 ème) et a obtenu la majorité.
4 – En juin 2013 une nouvelle A.G. a voté le financement des travaux aux frais des seuls copropriétaires qui souhaitaient financer l'ascenseur.
Ce vote n'a retenu que les copropriétaires de l'escalier B et s'est fait selon les tantièmes de la grille du géomètre.
Dans les deux mois qui ont suivi, une assignation a été engagée pour les copropriétaires opposants à l'ascenseur de l'escalier B. Cette assignation s'appuyant sur le fait qu'il avait été tenu compte des tantièmes de la grille du géomètre et non pas des tantièmes de copropriété pour obtenir la répartition du coût des travaux.
En novembre une nouvelle A.G. vient donc d'annuler les résolutions de l'A.G. de juin 2013.
Au final, la construction de l'ascenseur est bloquée, car, si les copropriétaires souhaitant la construction de l'ascenseur sont majoritaires en tantièmes de la grille du géomètre, ils sont (de peu) minoritaires en tantièmes de copropriété.
Une nouvelle A.G. est prévue en février 2014, sans savoir comment formuler le point qui sera à l'ordre du jour concernant cet ascenseur…
Des questions se posent :
1 - Le vote, pour le lancement des travaux de l'ascenseur de l'escalier B, devra t-il demander l'accord de l'ensemble des copropriétaires A et B ?
En effet, si l'autorisation de construire un ascenseur a bien été voté à la majorité des copropriétaires A et B (au titre des parties communes), les copropriétaires A, pensent ne pas être concernés par un vote (concernant l'escalier B) demandant la construction aux seuls frais de ceux qui le veulent.
2 – Les opposants à l'ascenseur et copropriétaires de l'escalier B veulent un vote ne concernant que les résidents de cette partie et en tantièmes de copropriété, soit 400/1000. Car ils sont (de peu) majoritaires.
C'est la raison pour laquelle ils ont fait une assignation arguant que le vote du financement (aux seuls frais des demandeurs) avait retenu les tantièmes du géomètre qui donnaient une large majorité aux copropriétaires favorables audit l'ascenseur.
- Qui doit voter ?
- Quels tantièmes retenir (de géomètre ou de copropriété) ?
- Comment sortir de cet imbroglio ?
Merci d'avance pour les réponses.
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Posté - 06 déc. 2013 : 11:05:59
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vous ne nous dites pas les résultats de l'assignation : vu les dates, il y a peu de chances que le jugement soit déjà rendu... donc rien n'est perdu, il faudrait attendre....mais, maintenant depuis novembre,l'AG a annulé le vote de la résolution qui a été assignée. OK, mais est ce que cela a annulé l'assignation de la part des opposants, sinon cela n'a servi à rien
dans votre déroulé, on ne voit pas de résolutions entérinant les tantièmes d'installation et les tantièmes d'entretien. Ceci n'a t il pas été présenté et voté ?
sauf avis contraire du RdC, le vote de décider l'installation de cet ascenseur doit se faire par tous les copros et quand on vote l'installation, on vote en même temps le choix de l'entreprise, le financement, les honoraires du syndic, etc... Or il semblerait que le point 3 ait été un vote de principe, mais sans plus...
donc pour répondre à votre question : c'est le syndicat dans sa totalité qui doit voter l'installation ou non de cet ascenseur, le choix de l'entreprise, inscription au RdC des clés de répartition, etc....
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Posté - 06 déc. 2013 : 11:18:20
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scuper
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Posté - 06 déc. 2013 : 14:40:13
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Pour répondre précisément à vos questions :
1 – La résolution entérinant les tantièmes d'installation et les tantièmes d'entretien a été faite lors de l'A.G. de 2011
2 – Lors de l'A.G. de novembre 2013 l'annulation des résolutions votées en juin 2013 n'ont pas mis fin à l'assignation.
Le Syndicat des copropriétaires a choisi de ne pas prendre d'avocat et d'adresser copie du P.V. de l'A.G. de novembre 2013 (en recommandé) à l'avocat adverse en charge de l'assignation. L'affaire doit passer au tribunal mi-janvier 2014.
3 – Lors de l'A.G. de 2012, voici la résolution telle qu'elle a été votée par le Syndicat des copropriétaires (en tantièmes de copropriété) :
DECISION D'ENGAGER UN PROJET DE CREATTON D'UN ASCENSEUR AU BATIMENT SUR COUR AUX COMPTES EXCLUSIFS DES COPROPRIETAIRES.
Après une large discussion et l'Assemblée s'estimant suffisamment informée, décide d'autoriser les copropriétaires du bâtiment B à construire un ascenseur par emprise sur les parties communes.
Cette autorisation s'entend que le coût de ces travaux et plus généralement de l'ensemble des démarches en résultant, qui devront faire l'objet d'un vote lors
de la prochaine assemblée générale, seront à la charge exclusive des propriétaires du bâtiment B pris dans leur ensemble, à défaut aux seuls copropriétaires du bâtiment B participant à l'opération comme expliqué ci-avant.
Contre :171
Abstention : 90
Pour : 642
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires.
MAINTENANT VOICI LES RÉSOLUTIONS CONTESTÉES et votées en juin 2013 (objet d'une assignation):
Travaux de construction d'un ascenseur dans le noyau central de l'escalier B selon devis, tableau d'appel d'offres établi par le conseil Syndical et note récapitulative
joints - Budget : pylône et cabine vitrés 125.000,00 euro - Répartition
- Appels de fonds (article 26)
Exposé
Il est rappelé que par décision des copropriétaires prise en Assemblée Générale le 25 avril 2O12, ont été adoptées les grilles de répartition des ascenseurs.
En ce qui concerne l'aile B du Bâtiment l'assemblée à approuvé la grille de répartition "tantièmes construction" d'une part "tantièmes entretien" d'autre part, le modificatif ou règlement de copropriété entrant en vigueur ou 1er juillet 2012.
Lors de l'Assemblée Générale du 22 novembre 2012 l'Assemblée appelée à se prononcer sur l'autorisation à donner aux copropriétaires de l'aile B de création d'un ascenseur, à autorisé la construction par emprise sur les parties communes.
Après quoi les copropriétaires de cette aile B auront à charge de chiffrer le coût de l'installation proprement dite et des travaux annexes inhérents à cette construction qui pourraient s'avérer nécessaires, d'en définir les bases de répartition tant ou point de vue construction qu'entretien ultérieur entre les différents copropriétaires participants et éventuellement les conditions d'une convention de rachat de quote-part pour les copropriétaires non adhérents à la construction.
L'ensemble de ces coûts et conditions de réalisation devant faire l'objet d'un examen lors d'une prochaine assemblée.
Les grilles de répartition "construction" et "entretien" ayant fait l'objet préalablement d'un vote et les tantièmes de ces grilles demeurant inchangés, les copropriétaires de l'ensemble B participant à la construction sont donc appelés à se prononcer sur les résolutions.
ci-après :
3-1 - Exécution des travaux
Résolution :
Les copropriétaires de l'aile B du Bâtiment décident de foire procéder à la construction d'un ascenseur dons le noyau de l'escalier et retiennent l'option pylône et cabine vitrés.
Ils votent un budget global de 125.000,00 euro ttc.
Cette résolution mise aux voix en Tantièmes construction ascenseur est votée de la façon suivante :
ABSTENTIONS : Néant
CONTRE : 350/1.000èmes (avec noms et millièmes des copropriétaires)
POUR : 650/1.000èmes (avec noms et millièmes des copropriétaires)
La majorité de l'art.26 n'étant pas atteinte, cette résolution est rejetée.
Compte tenu de ce vote, il est directement passé à l'examen du point 4 et les points 3-2 à 3-7 ne sont donc pas examinés.
4) A défaut de vote de la résolution ci-avant à la majorité requise, construction de l'ascenseur aux Frais de certains copropriétaires - Travaux de construction
d'un ascenseur dans le noyau central de l'escalier B selon devis, tableau d'appel d'offres établi par le conseil Syndical et note récapitulative
joints - Budget : pylône et cabine vitrés 125.000,00 euro - Répartition - Appels de fonds (article 25 - 25-1)
4-1 - Exécution des travaux.
Résolution :
Les copropriétaires de l'aile B du Bâtiment décident de faire procéder à la construction d'un ascenseur dans le noyau de l'escalier et retiennent l'option pylône et cabine vitrés.
Ils votent un budget global de 125.000,00 euro ttc.
Cette résolution mise aux voix en tantièmes construction ascenseur est votée de la façon suivante :
ABSTENTIONS : Néant
CONTRE : 350/1.000èmes (avec noms et millièmes des copropriétaires)
POUR : 650/1.000èmès (avec noms et millièmes des copropriétaires)
Cette résolution est donc adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
--------------------------
Les résolutions votées ci-dessus en juin 2013 ont été contestées par l'assignation, car les tantièmes de géomètre ont été retenus et les opposants veulent les tantièmes de copropriété avec le vote UNIQUEMENT des copropriétaires de l'escalier B.
Ce sont ces résolutions ont été annulées en novembre.
Cette réponse est longue, mais permet de fournir tous les éléments de ce problème cornélien...
J'espère ainsi obtenir des réponses précises. Et d'avance MERCI.
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Posté - 06 déc. 2013 : 17:28:50
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citation: Les grilles de répartition "construction" et "entretien" ayant fait l'objet préalablement d'un vote et les tantièmes de ces grilles demeurant inchangés, les copropriétaires de l'ensemble B participant à la construction sont donc appelés à se prononcer sur les résolutions.
sauf s'il est spécifié dans votre RdC que les copropriétaires d'un bâtiment votent seul pour de nouvelles installations dans le bat B '(ce qui serait étonnant), c'est la totalité du syndicat qui vote pour une nouvelle installtion où qu'elle se fasse.
dans le cas 4, vous semblez utiliser le vote de travaux privatifs ayant une influence sur les communs (maj 25), là aussi c'est la totalité du syndicat qui vote.
Le fait que ce soit la totalité du syndicat qui vote n'induit pas que c'est tout le monde qui paie, mais dans ce cas on applique la clé de répartition votée en 2011.
on rappelle que pour ce soit une partie d'un synduicat qui vote sur un sujet, il faut 2 conditions :
1- il faut que cette modalité soit prévue au RdC
2- il faut que les travaux concernent de l'entretien d'équipement existant.citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. |
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JPM
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Posté - 06 déc. 2013 : 23:05:51
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Il y a deux manières d'installer un ascenseur dans un immeuble qui n'en est pas pourvu (ce qui reste vrai dans votre cas particulier)
1) Installation aux frais de tous les propriétaires de lots ayant vocation à profiter de l'installation : la décision doit être prise dans les conditions prévues par l'article 30 de la loi soit à la majorité de l'article 26. La décision s'impose à ceux qui n'ont pas voté POUR (opposants, défaillants et ceux n'ayant pas pris part au vote bien que présents). Ils peuvent obtenir un étalement du paiement de leur contribution sur dix années.
2) En cas d'échec ou lorsqu'il apparait clairement que la solution 1 n'est pas réalisable : autorisation à certains copropriétaires d'effectuer l'installation à leurs frais. Ils peuvent se réserver l'usage de l'appareil. Les copropriétaires n'ayant pas participé à l'installation peuvent racheter ultérieurement une quote-part de l'installation et donc le droit de l'utiliser. Les " constructeurs d'origine " ne peuvent pas refuser une telle cession de droit qui est réalisée dans les conditions prévues par la loi.
Dans la solution 2, il faut également faire approuver les projets de répartition établis par le géomètre expert car ils seront applicables à l'occasion des " rachats de droit d'utilisation ", notamment pour le calcul du prix de rachat mais également pour les contributions aux charges. Il sera nécessaire d'insérer dans le règlement de copropriété l'installation de l'appareil, l'existence des droits de rachat et les modalités d'exercice de ce droit.
Dans votre cas la solution 1 est applicable mais avec une organisation particulière puisqu'il n'y a pas, semble-t-il, de parties communes spéciales A ou B.
Il faut un vote de tous les copropriétaires pour autoriser le principe de l'installation et l'utilisation du volume intérieur de l'escalier B qui est partie commune générale (d'ou la nécessité de faire voter tous les copros). Ce vote relève de l'article 25 b. Il s'agit d'une autorisation aux copropriétaires de l'escalier B d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble. On vote en fonction des tantièmes généraux.
Si ce vote est acquis on passe à la solution 1. Il s'agit de voter sur l'ensemble du projet : la répartition du coût d'installation, celle des charges de fonctionnement, d'entretien et de remplacement, le choix de l'appareil et de l'entreprise, etc ...
On ne peut voter qu'en fonction des tantièmes généraux de copropriété des lots pour lesquels l'installation présente un intérêt potentiel. La base de calcul est le total des ces tantièmes pour tous les lots intéressés.
On ne peut pas utiliser les quotes-parts de contribution à l'installation proposées par le géomètre expert pour l'excellente raison qu'elles n'existent pas tant qu'elles n'ont pas été approuvées 
Une décision opposable à tous les copropriétaires concernés doit être adoptée dans les conditions prévues particle 30 soit à la double majorité de l'article 26.
Si cette majorité n'est pas obtenue, il est possible de passer à la solution 2 s'il y a suffisamment de copropriétaires volontaires.
Je prends comme hypothèse que le scrutin ouvert à tous les copropriétaires en fonction de l'article 25 b a été réalisé avec un résultat favorable.
Le scrutin pour les modalités est ouvert aux copropriétaires de B dont les lots ont vocation à profiter de l'ascenseur, en utilisant les tantièmes de copropriété.
Il faut préparer tout cela soigneusement pour consacrer une assemblée à ce seul projet en évitant ce qui a été fait dans votre cas : étaler les décisions dans le temps.
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Posté - 07 déc. 2013 : 09:07:22
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il faut faire attention à l'utilisation de l'article 25-b, dans ce cas :
citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Il ne faut pas oublier de faire une résolution supplémentaire qui spécifie, avec les conditions restrictives d'utilisation et d'ouverture à d'autres copropriétaires plus tard, la rétrocession au syndicat de ce nouvel équipement. En effet, on pourrait considérer que le fait d'installer un équipement à leurs frais, leur appartiendrait et dans ce cas, le syndicat n'aurait rien à voir dans la gestion et l'entretien (électricité, maintenance, contrat d'entretien, etc..). En le rétrocédant, le syndicat prendra alors la relève comme un équipement commun accessibles qu'à certains copros.
Cette résolution supplémentaire est une précaution, qui il est possible de se retrouver devant un "grincheux" non utilisateur, voir de l'autre bâtiment qui contesterait le paiement de frais supplémentaires d'un équipement APPARTENANT à certains.
Personnellement, je préconise la solution d'un vote de TOUS les copros à la majorité 26 d'un équipement commun utilisable par certains dans des clés de répartitions bien expliqués.
Je préconise aussi du fait de l'utilisation que par certains, de faire installer un compteur EDF spécifique ou un sous compteur différentiel. |
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JPM
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Posté - 07 déc. 2013 : 09:25:32
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Rambouillet a raison d'insister sur la nécessité d'assurer l'information sur l'opération aussi bien dans l'immédiat que pour le futur et les acquéreurs éventuels. Mais il n'y a pas de retrocession à envisager.
L'installation doit être considérée d'emblée comme un élément d'équipement commun à certains copropriétaires. Point c'est tout.
Il est vrai que le statut est muet la dessus et que, dans le passé, on a prétendu que les constructeurs devaient ensuite s'occuper eux mêmes de leur ascenseur 
A ce titre il faut veiller à le faire couvrir par la multirisque du syndicat et c'est le syndic qui assure la gestion.
Important : le rachat d'utilisation est une opération juridique entre l'acquéreur et les propriétaires indivis de l'installation. Le syndic peut apporter son concours mais le syndic n'est pas concerné par les mouvements financiers qui ne doivent pas passer par la comptabilité syndicale.
La pose d'un sous comptage doit être prévue dans le dossier d'installation.
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scuper
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Posté - 07 déc. 2013 : 09:27:11
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Bonjour et encore merci pour les informations données.
Les choses commencent à s'éclaircirent et je résume.
Après que, TOUS les copropriétaires ont voté en 2012 et donné l'autorisation de l'installation d'un ascenseur dans l'escalier B, il faut à présent que :
1 – TOUS les copropriétaires votent à nouveau (A et B) pour ne pas s'opposer à la réalisation des travaux aux seuls frais des copropriétaires de l'escalier B qui le souhaitent.
2 – Ensuite, SEULS les copropriétaires de l'escalier B voteront alors la répartition des frais d'installation de l'ascenseur en fonction de leur quote-part et selon :
- Une répartition générale, si la majorité des copropriétaires B est POUR.
- Une répartition aux seuls frais des copropriétaires B qui souhaitent financer l'ascenseur avec un calcul du prix de rachat et la contribution des charges, pour ceux ayant voté CONTRE ou s'étant ABSTENUS.
Reste toutefois à connaître la prise en compte des quotes-parts à retenir pour ce second vote :
- Tantièmes de copropriété des copropriétaires de l'escalier B
OU
- Tantièmes de géomètre des copropriétaires de l'escalier B
En effet, comme indiqué dans les informations que j'ai déjà données, une grille de géomètre expert a bien été établie avec tantièmes d'installation et les tantièmes d'entretien et entérinée lors d'une résolution de l'A.G. de 2011
C'est en effet ces "tantièmes de copropriété" et "tantièmes de géomètre" qui ont déjà posés problème.
Les opposants à l'ascenseur souhaitant que soient retenus les "tantièmes de copropriété" pour le vote de la répartition des frais d'installation...
Ils veulent pas d'un vote avec les "tantièmes du géomètre".
Pourtant comme ces tantièmes de géomètre ont été entérinés, il faut bien (selon moi) qu'ils servent pour la répartition des frais d'installation.
Autrement je ne vois pas l'utilité d'avoir payé un géomètre expert et accepté la grille qu'il a établie : grille faisant l'objet d'une résolution à l'A.G. de 2011.
Une question subsidiaire, le syndic ne voulant plus prendre la responsabilité de rédiger les résolutions à présenter lors de l'A.G. qui aura lieu en février 2014, auprès de quelle personne peut-on s'adresser pour la rédaction desdites résolutions ?
Nous ne voulons pas prendre le risque d'une nouvelle assignation...
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JPM
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Posté - 07 déc. 2013 : 09:54:58
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Les tableaux du géomètre doivent être adoptés et publiés aussi bien pour la solution 1 que pour la solution 2. Dans ce dernier cas ils seront utilisés pour la gestion entre les propriétaires indivis de l'installation et, le cas échéant pour les acquisitions ultérieures.
Les votes ne peuvent être réalisés qu'en utilisant les tantièmes de copropriété.
Vous indiquez : En effet, comme indiqué dans les informations que j'ai déjà données, citation: une grille de géomètre expert a bien été établie avec tantièmes d'installation et les tantièmes d'entretien et entérinée lors d'une résolution de l'A.G. de 2011
Mais on ne sait pas très bien ce qu'il en est de la procédure. A mon avis la rédaction de la résolution permettant la solution 2 a semé la confusion car il n'est pas vraiment question d'autoriser certains copropriétaires de B à installer à leur frais un ascenseur. Elle est rédigée comme suit :
Résolution : Les copropriétaires de l'aile B du Bâtiment décident de faire procéder à la construction d'un ascenseur dans le noyau de l'escalier et retiennent l'option pylône et cabine vitrés.
Ils votent un budget global de 125.000,00 euro ttc.
Cette résolution mise aux voix en tantièmes construction ascenseur est votée de la façon suivante :
ABSTENTIONS : Néant
CONTRE : 350/1.000èmes (avec noms et millièmes des copropriétaires)
POUR : 650/1.000èmès (avec noms et millièmes des copropriétaires)
Cette résolution est donc adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
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scuper
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Posté - 07 déc. 2013 : 12:05:46
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Pour répondre à JPM, il est à noter toutefois que la résolution votée en 2012 fait suite à un rejet :
La majorité de l'art.26 n'étant pas atteinte, cette résolution est rejetée (voir le texte déjà adressé).
Compte tenu de ce vote, il est directement passé à l'examen du point 4 et les points 3-2 à 3-7 ne sont donc pas examinés.
Vient ensuite :
A défaut de vote de la résolution ci-avant à la majorité requise, "construction de l'ascenseur aux Frais de certains copropriétaires" - Travaux de construction d'un ascenseur dans le noyau central de l'escalier B selon devis, tableau d'appel d'offres établi par le conseil Syndical et note récapitulative
joints - Budget : pylône et cabine vitrés 125.000,00 euro - Répartition - Appels de fonds (article 25 - 25-1)
4-1 - Exécution des travaux.
Résolution :
Les copropriétaires de l'aile B du Bâtiment décident de faire procéder à la construction d'un ascenseur dans le noyau de l'escalier et retiennent l'option pylône et cabine vitrés.
Ils votent un budget global de 125.000,00 euro ttc.
Cette résolution mise aux voix en tantièmes construction ascenseur est votée de la façon suivante:
ABSTENTIONS : Néant
CONTRE : 350/1.000èmes (avec noms et millièmes des copropriétaires)
POUR : 650/1.000èmès (avec noms et millièmes des copropriétaires)
Cette résolution est donc adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Mais effectivement "aux frais de certains copropriétaires" aurait pu être repris pour le vote.
Un vote fait en tantièmes de construction. C'est-à -dire qu'à été pris les tantièmes de géomètre : d'où la contestation.
Ai-je bien compris ?
Pour la suite, et je reprends ma question sur la présentation des futures résolutions, il faudra :
Après que TOUS les copropriétaires aient voté en 2012 et donné l'autorisation de l'installation d'un ascenseur dans l'escalier B:
1 – Que TOUS les copropriétaires votent à nouveau (A et B) pour ne pas s'opposer à la réalisation des travaux aux seuls frais des copropriétaires de l'escalier B qui souhaitent l'ascenseur.
Les propriétaires désireux de financer l'ascenseur étant clairement désignés.
2 – Que SEULS les copropriétaires de l'escalier B votent alors la répartition des frais d'installation de l'ascenseur en fonction de leur quote-part.
Est-ce lors de ce vote que les tantièmes de géomètre seront pris en compte ?
Pour ma question subsidiaire (le syndic ne voulant plus prendre la responsabilité de rédiger les résolutions à présenter lors de l'A.G. qui aura lieu en février 2014) :
Auprès de quelle personne peut-on s'adresser pour la rédaction des résolutions ?
Car nous voulons que les choses soient bien définies et sans ambiguïté, pour ne pas recevoir une nouvelle assignation...
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JPM
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Posté - 07 déc. 2013 : 13:50:22
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Les tantièmes définis par le géomètre expert ne sont utilisés pour aucun vote relatif à la mise en place de l'installation.
Ensuite ils sont utilisés pour sa gestion.
Il faut mettre clairement les choses en place pour le syndic. Il y aura un supplément de travail mais le syndicat n'est pas maître d'ouvrage pour les travaux d'installation.
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scuper
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Posté - 07 déc. 2013 : 14:58:55
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Je progresse dans la logique de l'affaire. Mais ce n'est pas simple (rire !…)
Donc, je résume une nouvelle fois :
Notre immeuble a un seul règlement de copropriété pour deux escaliers, l'escalier A avec un ascenseur d'origine. L'escalier B est sans ascenseur.
1 - La faisabilité de l'ascenseur B a été faite en 2009
2 – Un géomètre a déterminé les tantièmes de frais d'installation et de charges en 2011 et actés en A.G.
3 – La construction de l'ascenseur B a été votée en A.G. En 2012 par l'ensemble des copropriétaires (A et B).
4 – Le vote du financement voté en juin 2013 a été annulé en novembre 2013.
À ce stade, il faut donc à nouveau faire voter la totalité des copropriétaires (A et B), même si ceux de l'escalier A (ayant un ascenseur d'origine) ne se sentent pas concernés.
Ce vote peut stipuler que seuls les copropriétaires de l'escalier B, souhaitant l'ascenseur, pourront le faire construire à leurs seuls frais. Vote réalisé aux tantièmes de copropriété.
Ensuite, si le vote est favorable, seuls les copropriétaires du B concernés voteront pour le financement en fonction de leur quote-part.
C'est à cette étape que je bloque.
En effet, si nous partons du principe :
- Que le vote du financement de l'ascenseur sera accepté par A et B à la seule charge des copropriétaires B qui le veulent.
- Que des copropriétaires de l'escalier B - d'une courte majorité (ce qui risque d'être le cas) - restent opposés à cet ascenseur, ces derniers ne pourront-ils rien dire ?
À mon humble avis, ils protesteront en indiquant que l'ascenseur leur est imposé par le seul fait que les copropriétaires de l'escalier A ont voté POUR, alors qu'ils ne sont pas implicitement concernés.
Comment sortir de ce problème ?
De plus, pour le financement, il faudra bien utiliser la grille du géomètre, car la quote-part des étages supérieurs est bien plus élevée que celle des étages du bas.
C'est là , où dans une résolution d'A.G., je ne vois pas à quel moment apparaît l'utilisation de la grille de répartition du géomètre.
Est-ce que quelqu'un peut faire le canevas de la procédure des résolutions (en tenant compte de ce qui a déjà été voté et acté en A.G.), telles qu'elles devront s'articuler et mises à l'ordre du jour de la prochaine A.G. ?
MERCI D'AVANCE
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JPM
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Posté - 07 déc. 2013 : 15:18:14
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Dès lors que l'autorisation d'emprise a été votée par une assemblée groupant tous les copropriétaires, il n'y a plus rien à faire voter par les copropriétaires de A.
Si vous êtes persuadé que la solution 1 (amélioration aux frais de tous les copropriétaires de B) ne passera pas à la majorité en fonction des tantièmes de copropriété (réduits aux seuls lots B), ne perdez pas de temps.
Allez directement à la solution 2 autorisation à certains copropriétaires d'installer un ascenseur.
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Posté - 07 déc. 2013 : 20:10:00
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JPM :
citation: L'installation doit être considérée d'emblée comme un élément d'équipement commun à certains copropriétaires. Point c'est tout.
Il est vrai que le statut est muet la dessus et que, dans le passé, on a prétendu que les constructeurs devaient ensuite s'occuper eux mêmes de leur ascenseur
A ce titre il faut veiller à le faire couvrir par la multirisque du syndicat et c'est le syndic qui assure la gestion.
c'est bien à cause de ce flou que je préconise la résolution de cette prise en compte de gestion, par le syndicat. Cela ne mange pas de pain et s'l ne rapporte pas gros, peut éviter de perdre beaucoup....
scuper :
citation: 2 – Ensuite, SEULS les copropriétaires de l'escalier B voteront alors la répartition des frais d'installation de l'ascenseur en fonction de leur quote-part et selon :
- Une répartition générale, si la majorité des copropriétaires B est POUR.
- Une répartition aux seuls frais des copropriétaires B qui souhaitent financer l'ascenseur avec un calcul du prix de rachat et la contribution des charges, pour ceux ayant voté CONTRE ou s'étant ABSTENUS.
moi, je dis NON, ce sont TOUS les copros qui doivent voter et je vous ai expliqué pourquoi. |
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scuper
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Posté - 07 déc. 2013 : 20:19:38
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OK, j'ai bien compris : il faudra passer à la solution 2, autorisation à certains copropriétaires d'installer un ascenseur.
Néanmoins, je connais le résultat : réduits aux seuls lots B, nous n'aurons pas (à une courte majorité) l'autorisation de faire les travaux aux frais de ceux qui souhaitent la création de l'ascenseur, car ceux qui sont CONTRE, le sont même s'ils ne participent au financement…
D'après une information qui m'a été donnée, il restera à s'adresser TGI pour demander l'autorisation de construire l'ascenseur aux seuls frais de ceux qui le veulent avec comme argument : abus de majorité.
Est-ce bien exact ?
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Posté - 07 déc. 2013 : 22:05:47
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citation: Néanmoins, je connais le résultat : réduits aux seuls lots B,
est ce qu'il faut l'écrire dans une autre langue : ce sont TOUS les copros qui votent : A + B !!!!!!!!!!! c'est le syndicat dans son entier qui vote et non les seuls copros du bat B !  |
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JPM
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Posté - 07 déc. 2013 : 22:29:56
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Dans la solution 2, si le vote n'est pas satisfaisant, l'article 30 permet effectivement de solliciter une autorisation judiciaire.
Cette autorisation se substitue à la décision de l'assemblée sans la faire disparaître. Il n'est donc pas nécessaire d'invoquer l'abus de majorité qu'il faudrait prouver. C'est assez difficile.
Quant à l'assemblée qui exige effectivement un scruitin ouvert à tous les copropriétaires, elle a déja eu lieu. Mais il faudrait quand même connaître le texte exact de la résolution. Car il faut bien dire que cette affaire a été bien mal bâtie.
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