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alan2
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 Posté - 07 févr. 2014 : 20:02:34
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Bonjour à tous,
Je réside dans une copropriété de 83 lots.
Le conseil syndical ayant constaté que l'évolution du nombre de litres de fuel devenait préoccupant, a décidé de proposer lors de la prochaine AG le changement de la chaudière(sans aucun autre audit).
A ce jour cette dernière fonctionne encore parfaitement.
Mes questions sont les suivantes:
1)A quelle majorité doit ce voter le changement.
2)La loi impose t-elle de faire réaliser l'audit énergétique qui sera obligatoire avant fin 2016, avant un tel changement.(Pour moi cela me semble évident, mais pas pour tous.)
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Posté - 07 févr. 2014 : 20:38:33
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le changement d'une chaudière relève de l'entretien courant : majorité 25 : majorité des votants exprimés présents et représentés.
même si elle consomme peut-être trop, il ya aussi peut-être des problèmes d'entretien courant, de désembouage, etc...
ensuite, il faut faire le calcul de retour sur investissement.
l'audit énergétique est obligatoire avant le 1er janvier 2017, c'est peut-être l'occasion effectivement de le faire... mais celui ci ne vous dira pas s'il faut changer ou non la chaudière, il vous dira s'il faut isoler telle ou telle partie, par exemple,etc.. |
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2014 : 21:01:40
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De l'entretien courant, c'est toujours à la maj.art.24 ...
Ce sont les travaux particuliers ou imposés qui se décident à la maj.art.25.
Comme par exemple des travaux d'économie d'énergie, qui n'ont rien à voir avec le changement de la chaudière pour des raison "économiques".
Sagissant d'une chaudière bien entretenue, toujours en état de fonctinner pour ce qu'elle est faite, son changement relève de l'améliration, maj.art.26.
Y compris si elle consomme beaucoup et que le prix du fioul augmente de trop !
Même chose s'il s'agit de changer le mode d'énergie, comme passer du fioul au gaz : maj.art.26.
Il n'y a que dans le cas où la chaudière serait vétuste, objet de pannes multiples liées ) cette vétusté, l'impossibilité d'avor les pièces de rechange, etc ... que son remplacement relèverait de l'entretien courant, maj.art.24.
Y compris s'il s'agit de tout changer, de passer d'une chaudière (vétuste) à pédale par une toute neuve dernier cri pilotée par satellite : entretien courant art.24.
Il serait pertinent de faire réalise l'audit avant ce changement, qui peut montrer qu'il y a des travaux "économie d'énergie" qu'il serait nécessaire d'engager préalablement. |
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Posté - 08 févr. 2014 : 07:27:06
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excusez moi gedehem, mon doigt a fourché entre le 5 et le 4, heureusement que j'avais mis : "majorité des votants exprimés présents et représentés.", mais pour les initiés   |
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Louis92
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Posté - 08 févr. 2014 : 09:37:03
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alan2, que le CS suivre de près la consommation d'énergie est une bonne chose mais il doit s'intéresser aussi :
- à la température dans les appartements : a-t-elle monté ?
- à la température de l'eau chaude : a-t-elle monté ?
- à la quantité d'eau chaude produite.
La chaudière n'est peut-être pas la cause de l'augmentation de consommation d'énergie, laquelle est peut-être normale pour le service rendu.
La dérive de température a pu se produire graduellement par défaut de surveillance du prestataire de l'entretien de la chaufferie (ce n'est pas lui qui paye l'énergie). Elle a pu se produire aussi sur suggestion discrète de quelqu'un qui souhaite un appartement plus chaud ou une eau plus chaude.
Cdlt. Louis92. |
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alan2
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Posté - 08 févr. 2014 : 11:32:41
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Merci à l'ensemble des contributeurs pour leurs avis et bons conseils. |
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alan2
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Posté - 08 févr. 2014 : 11:59:02
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Je souhaite une précision sur l'article 26.
Il est dit:
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l’article 25
Notre copropriété est composée de 2 bâtiments. Seule la chaudière du BAT1 fait l'objet d'un changement .
Habituellement le syndic fait voter uniquement les copropriétaires qui participent aux paiement.
Hors la loi semble dire qu'il est nécessaire d'avoir les 2/3 des voies du SYNDICAT.
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alan2
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Posté - 08 févr. 2014 : 12:01:41
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Je voulais écrire "des voix" |
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Posté - 08 févr. 2014 : 12:17:21
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la réponse à cette question est régie par cet article de loi :
citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
donc plusieurs conditions de façon générale :
1- il faut que cela soit prévu au règlement... est ce le cas chez vous ?
2- cela concerne les dépenses d'entretien et non à chaque fois
dans le cas du remplacement de la chaudière, vous êtes dans le cadre de l’entretien, mais est ce que cette disposition est prévue par votre RdC ?
bien sur, on est dans le cas où votre chaudière est usée et à besoin d'être changée et non dans le cas du remplacement d'une chaudière qui marche par une plus performante (cas d'amélioration et non d'entretien) |
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alan2
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Posté - 08 févr. 2014 : 14:06:57
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Dans le RdC Il est précisé que toutes les dépenses relatives au chauffage ainsi que toutes les réparation seront réparties selon les surfaces de chauffe des lots par BAT, selon un tableau établi par le syndic et publié.
Hors il n'y a jamais eu de tableau publié aux hypothèques.
Mon soucis actuel n'est pas de refuser ou contester le changement NORMALE d'une chaudière, par contre je ne souhaite pas changer une chaudière qui fonctionne parfaitement, et je pense que ce changement proposé concerne seulement un membre du conseil syndical dont l'appartement est situé au dessus de la chaufferie et qui est incommodé par le bruit.
Nous avons fait il y a 3 ans des travaux d’insonorisation mais cela ne lui convient toujours pas.
Souhaitant être respectueux de la loi et sachant pertinemment que le syndic risque de proposer cette résolution avec un mauvais article et en disant comme souvent " même si cela n'est pas très régulier une résolution votéee et non contestée est applicable". |
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ABCT
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 Posté - 08 févr. 2014 : 17:37:05
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Dans l'évaluation du chauffage (et production d'eau chaude), il convient de tenir compte de l'évolution du coût de l'énergie
fuel ou gaz...et également des degrés jours dans votre région. (cette année cela s'annonce plus clément sur les deux points)
Vous n'évoquez pas l'ancienneté du matériel en place.
Peut être devriez vous envisager de changer d'énergie???
Bien sûr la chaudière vous convient .... MAIS gérer c'est également prévoir.
Si vous devez attendre la panne pour envisager d'un changement de chaudière, cela risque de vous entrainer (en principe les pannes surviennent au
mauvais moment.... ) à rafistoler un matériel ancien qui engendre des frais de réparation mais vous n'aurez pas de matériel performant et toujours
susceptible d'enclencher des pannes à répétition.
Pouvez vous "dater" le matériel en place?? |
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Posté - 08 févr. 2014 : 18:12:36
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citation: Dans le RdC Il est précisé que toutes les dépenses relatives au chauffage ainsi que toutes les réparation seront réparties selon les surfaces de chauffe des lots par BAT, selon un tableau établi par le syndic et publié.
Hors il n'y a jamais eu de tableau publié aux hypothèques.
on peut avoir des dépenses par bâtiment (est ce qu'il y a une chaudière par bâtiment ?), il n’empêche que le changement d'une chaudière, qui fonctionne, par une autre qui AMÉLIORERAIT la situation relève de l'article 26-c en comptant les voix de tous les copropriétaires.
"article 26 :
...c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
..."
Ceci est normal puisque la chaudière actuelle appartient de façon indivis à tous les copros donc c'est à tous les copros de décider s'il faut dépenser pour améliorer cette chaudière, car dans ce cas on augment l'actif de chaque copro.
Par contre le remplacement d'une chaudière HS n'apporte rien de plus à "l'actif" de tous les copros, si ce n'est contrecarrer à la dépréciation.
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alan2
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Posté - 08 févr. 2014 : 19:18:27
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Merci ABCT
Je pense que la précédente chaudière a du être changée entre 1985 et 1987.
Le problème est aussi que les canalisations de chauffage et d'eau chaude date de la construction 1965 .
Rambouillet.
Effectivement il y a une chaudière par bâtiment.
Vous pensez donc qu'il peut y avoir indivision pour tous les copropriétaire sur l'ensemble des chaudière, ce qui confirmerait la prise en compte de l'ensemble des voix du syndicat dans l'article 26, même si un seul bâtiment paye dans ses charges la chaudière. |
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Posté - 08 févr. 2014 : 19:24:23
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citation: Rambouillet.
Effectivement il y a une chaudière par bâtiment.
Vous pensez donc qu'il peut y avoir indivision pour tous les copropriétaire sur l'ensemble des chaudière, ce qui confirmerait la prise en compte de l'ensemble des voix du syndicat dans l'article 26, même si un seul bâtiment paye dans ses charges la chaudière.
est ce que vous avez vérifié dans votre RdC si la clause de l'article 24 est présent :
* si oui, deux cas :
- c'est de l'entretien (ce qui ne semble pas être votre cas), et seul le batiment vote
- c'est de l'amélioration (ce qui semble être le cas) et tous les copros votent
* si non: tous les copros votent.
Donc même sans vérifier votre RdC, et pour le cas que vous citez ce sont tous le copros qui votent !
PS pour le fun : vérifier quand même votre RdC, car cela peut servir pour d'autres cas que vous auriez |
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Sunbird
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Posté - 08 févr. 2014 : 20:10:12
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Le changement de chaudière dans des immeubles demande une véritable étude.
Sur le papier il faudrait passer sur une condensation gaz, dans la pratique il peut être très difficile de tirer parti de la condensation si le circuit de chauffage n'est pas repensé.
Dans le changement de chaudière dès le devis il faut que l'entreprise indique la somme que vous pouvez récupérer en cas de de rachat de CEE (certificat économie d'énergie), dans votre cas cela peut quasiment rendre l'opération gratuite.
Il peut également être intéressant de prévoir lors du changement la mise en place de vanne d'équilibrage. Pour le désembuage, c'est l'entreprise qui proposera, sachant que souvent la mise en place de nouvelle chaudière et pour le fonctionnement de la garantie il faut un certificat de désembuage. |
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alan2
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Posté - 08 févr. 2014 : 21:00:46
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Rambouillet:
l'article 19 du Rdc definit les frais de chauffage, eau chaude et remplacement des différents matériels.
Plus loin l'article 35 du RdC défini un certain nombre d'articles précédents (le 22,26,27,31) et il est dit que seuls les copropriétaires concernés par ces articles précités peuvent voter et ce proportionnellement à leur participation aux frais.
je pense donc comme vous ( si j'ai bien compris)que les travaux "d'amélioration"concernant le remplacement de cette chaudière encore en état doivent être votés
selon l'article 26 par l'ensemble du syndicat.
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alan2
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Posté - 08 févr. 2014 : 21:12:40
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Sunbird
citation: que vous pouvez récupérer en cas de de rachat de CEE (certificat économie d'énergie)
savez vous ou je peux trouver des éléments sur ce certificat CEE
citation: Il peut également être intéressant de prévoir lors du changement la mise en place de vanne d'équilibrage. Pour le désembuage
Mes compétences techniques sont très limitées. Le chauffagistes nous a mis en garde sur le nettoyage des tuyaux (immeuble datant de 1965)
cela concerne t il le désembuage ?
MERCI
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2014 : 21:15:41
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"..... la précédente chaudière a du être changée entre 1985 et 1987.
.... par contre je ne souhaite pas changer une chaudière qui fonctionne parfaitement, et je pense que ce changement proposé concerne seulement un membre du conseil syndical dont l'appartement est situé au dessus de la chaufferie et qui est incommodé par le bruit.
Nous avons fait il y a 3 ans des travaux d’insonorisation mais cela ne lui convient toujours pas."
On ne change pas de chaudière tous les 20 ou 30 ans !
En vous groupant avec d'autres qui partagent votre avis, il faut rédiger une note pour noter "... votre étonnement " la chaudière est entretenue, semble bien marcher, pourquoi la changer ?", et qu'il n'existe aucune raison objective de procéder à ce changement, qui est déja intervenu en 1985/87.
Que par ailleurs une telle modification pour le moins intempestive relève de l'amélioration définie à l'article 30 de la loi de 1965 (régissant les copropriété), ce qui impose une décision à la majorité des 2/3 des voix du syndicat."
Note à distribuer dans les boites aux lettres.
Rambouillet écrit :
"il n’empêche que le changement d'une chaudière, qui fonctionne, par une autre qui AMÉLIORERAIT la situation relève de l'article 26-c ...."
Lorsqu'un syndicat entreprend des travaux d'entretien, de réfection, c'est généralement pour avoir du "mieux" afin d'améliorer les choses. S'il n'y a pas d'amélioration on s'en passe.
L'amélioration dont il s'agit L.art.30 s'entend dans un tout autre sens : il y a un plus par rapport à ce qui existait précédemment, un élément totalement nouveau, une adjonction, "amélioration" dans un sens objectif, matériel.
Ravaler les façades apporte une amélioration. Il n'y a pourtant rien de plus. Même chose pour le revêtement du hall d'entrée dégradé.
S'il n'y avait pas amélioration, au moins visuelle, on s'en passerait.
Remplacer une vieille chaudière vétuste qui ne fonctionne plus ou très très mal par une toute neuve n'apporte rien de plus : on répond au service collectif chauffage.
Lorsque la chaudière fonctionne pour ce qu'elle est faite, qu'elle assure le chauffage collectif sans trop de problème autre que ceux liés à un éventuel entretien défectueux de la part du chauffagiste à qui il faudrait peut être botter les fesses, son remplacement est de fait injustifié.
D'où le critère "amélioration" retenu, compris comme "construction, adjonction" ... d'un élément qui n'existait pas préalablement.
NB : désembouage...
Il est parfois necessaire sur les corcuits de chauffage. Mais il peut y avoir des problèmes de petites fuites, le désembouga nécessitant la mise en surpression du circuit.
Sans doute la mise en garde du chauffagiste. Mais il peut y avoir un rinçage circuit, hors saison de chauffe, qui permettrait de mieux équilibrer le circuit de distribution. |
Édité par - Gédehem le 08 févr. 2014 21:20:47 |
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alan2
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Posté - 09 févr. 2014 : 12:56:33
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Sunbird
citation: que vous pouvez récupérer en cas de de rachat de CEE (certificat économie d'énergie)
savez vous ou je peux trouver des éléments sur ce certificat CEE
citation: Il peut également être intéressant de prévoir lors du changement la mise en place de vanne d'équilibrage. Pour le désembuage
Mes compétences techniques sont très limitées. Le chauffagistes nous a mis en garde sur le nettoyage des tuyaux (immeuble datant de 1965)
cela concerne t il le désembuage ?
MERCI
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Sunbird
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Posté - 10 févr. 2014 : 10:27:48
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Concernant le CEE (Certificat d'économie d'Energie) il est remis au propriétaire et est proportionnel à l'économie sur le CO2 produit.
http://www.developpement-durable.go...ie,188-.html
Certaines entreprises les achètent, et les revendent sur un marché qui permet aux entreprises les plus productrices de CO2 de les utiliser.
Le désembouage correspond à enlever les boues dans les tuyaux, il se peut que votre installation nécessite pas cette intervention.
Il faudrait mieux changer la chaudière dans le cadre d'un audit thermique. Il arrive souvent que des chaudières dernières générations n'ont pas un meilleur rendement en pratique, car l'installation et les réglages sont inadaptés.
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2014 : 11:11:01
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Bonne remarque : ce n'est pas en mettant un moteur de Maserati dans une 2CV qu'on va en faire une Masérati .... |
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