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trendy31
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 Posté - 09 avr. 2014 : 11:30:06
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Bonjour,
Lors de la création de notre copropriété, il semble qu'il y ait eu plusieurs couacs au niveau des lots situés au sous-sol (parkings, garages et celliers), en relation avec l'installation d'un système centralisé de production d'eau chaude sanitaire et de l'implantation des locaux correspondants. Ces couacs ont débouché sur un modificatif au RdC et à l'EDD initiaux, publié au Service des Hypothèques seulement quelques mois après ceux-ci.
Malgré cela, nous nous retrouvons aujourd'hui avec un lot désigné dans l'EDD comme "local technique", qui abrite le système de production d'eau chaude d'un des bâtiments de la résidence (donc un équipement commun !), mais qui appartient à un copropriétaire, qui ne détient d'ailleurs aucun autre lot dans la résidence. Des charges (à peu près équivalentes à celle d'un garage) continuent à être appelées sur ce lot, mais le "propriétaire" refuse de les payer, au motif qu'une résolution a été adoptée en AG il y a de nombreuses années pour faire "régulariser" le lot en question.
Cette résolution avait été rédigée par notre ancien syndic, débarqué depuis maintenant un peu plus de 2 ans, mais aucun budget n'avait été prévu pour faire quoi que ce soit. Lorsqu'il a repris la gestion, le nouveau syndic a dans un premier temps fait la chasse aux impayés de longue date, ce qui a fait remonter le problème.
Pour compléter le tableau, j'ai appris que le "propriétaire" du local était en fait très proche de la société de promotion immobilière (aujourd’hui disparue) qui a construit la résidence, voire faisait partie de cette société. J'ai donc un peu de mal à croire qu'il ait accepté la propriété d'un lot a priori inutilisable...
Face à cette situation plutôt inhabituelle, je voudrais savoir ce que nous pouvons faire :
- peut-on décider de la suppression du lot en question alors que le SDC n'en est pas propriétaire ?
- quels sont les étapes à suivre ?
- quels sont les frais associés ?
- qui doit supporter ces frais ?
Merci d'avance pour votre aide.
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Trendy31
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 11:43:31
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C'est avec un extrait du fichier immobilier qu'il faut commencer : qui est officiellement propriétaire de ce lot ?
Si c'est cette personne nominativement, elle ne peut contester les charges.
Il est question d'une décision d'AG : il faut vérifier.
Si cette personne fait état d'une telle décision, qui serait créatrice de droit, il faut qu'elle présente ce PV.
Il sera temps ensuite d'envisager une "disparition".
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trendy31
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 2
Posté - 09 avr. 2014 : 12:07:35
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Merci Gedehem de ce premier retour.
La consultation du fichier immobilier est en cours. Avez-vous une idée précise du coût de cette démarche et des informations qu'on peut en retirer (nom du propriétaire, date de mutation, copie éventuelle d'attestation, prix de vente....) ?
La décision d'AG en question est assez ambiguë : j'ai lu le PV correspondant, il y est question de régularisation de lots et non de suppression ou de rachat par le SDC. Elle n'indique pas en outre qui est le propriétaire, ni pourquoi on entame cette opération, et bien sûr rien n'est dit sur les démarches à effectuer, ni sur un quelconque financement.
La question que je me pose surtout est celle de la régularité de la mutation de ce lot : comment quelqu'un a-t-il pu/voulu devenir propriétaire d'un lot inutilisable et occupé par un équipement commun (même si cette personne était "acoquinée" avec le promoteur) ?
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Trendy31
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Posté - 09 avr. 2014 : 12:49:53
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si le promoteur a oublié de rétrocéder au syndicat ce lot, il en est le propriétaire donc il devrait payer les charges.
maintenant si c'est un local technique ou équipement commun, il devrait être retiré lui-même des millièmes (cela n'empeche pas la rétrocession à la copro).
mais lors du changement, pensez à le retirer en tant que lot "privatif", car vous risquez de payer des taxes foncières  |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2014 : 13:51:06
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Dans la mesure ou c'est un "lot de copropriété", il est imposable pour le foncier, peu importe la destination, l'usage de ce lot : local, garage, appartement.
Impot à charge de son propriétaire, du syndicat suite à mutation.
Les tantièmes attachés à ce lot ne peuvent être "retirés" que si le syndicat en a la propriété. Bien que lot privatif au syndicat, il est de ce fait traité comme les parties communes. Bien entendu il n'a pas de voix en AG.
Dans la mesure où il ressort de la fiche hypothéquaire que cette personne en a toujours la propriété, elle doit en assumer les charges (rétoactivité possible 10 ans a/c de la 1ère mise en demeure), être convoquée aux AG, etc .... |
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trendy31
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Posté - 09 avr. 2014 : 23:44:28
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Merci Gedehem pour ces précisions !
Du coup, je suis encore plus étonné du fait que le "propriétaire" de ce lot n'ait pas mis tout en œuvre pour nous le céder, car même s'il refuse de payer les charges correspondantes, le percepteur ne doit pas l'oublier !!!
Pouvez-vous me dire quelles informations figure sur la fiche hypothécaire ? Et quel est le coût d'obtention de cette fiche ?
D'autre part, que peut faire le propriétaire si nous exigeons le paiement des charges ? Peut-il demander un dédommagement par rapport au fait qu'il n'a jamais pu "utiliser" convenablement son lot, au cas où il n'aurait pas su que c'était une chaufferie lorsqu'il en est devenu propriétaire (ce qui m'étonnerait beaucoup) ?
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Trendy31
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juvaxe
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Posté - 10 avr. 2014 : 08:17:27
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Bonjour
Pour la consultation du fichier immobilier il va vous en couter de l'ordre de 15 euros pour obtenir la fiche d'informations générales (globalement l'ensemble des publications faites) de l'immeuble et ensuite de l'ordre de 35 euros pour avoir copie d'une publication qui pourrait vous paraître intéressante.
Cordialement |
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Gédehem
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7
Posté - 10 avr. 2014 : 10:11:20
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Par la fiche hypothéquaire vous saurez qui est propriétaire du lot.
D'autre part, que peut faire le propriétaire si nous exigeons le paiement des charges ?
Que faire d'autre que payer ce qui est du, sur 10 ans ???
L'usage de son local le concerne seul !
Le fait que jusqu'ici il ne s'en soit pas inquiété, c'est son affaire.
Toutefois, ce local étant "occupé" par un équipement collectif, le syndicat serait "dans la panade" si demain ce propriétaire voulait récupérer son bien. et demandait une remise en état.
S'il est toujours propriétaire le syndicat lui devrait au moins la location des lieux....
Il serait donc pertinent d'envisager une cession gratuite si cette personne est effectivement toujours propriétaire, ou autre solution dans ce genre permettant de sécuriser le syndicat. |
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trendy31
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8
Posté - 11 avr. 2014 : 15:18:14
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Merci à tous pour ces précisions que je vais m'empresser de relayer vers notre gestionnaire.
Il y a effectivement un reliquat de charges non négligeable sur le lot en question, mais le propriétaire refuse de régler en arguant d'une résolution adoptée en 1994 qui ne parlait que de régulariser la situation de lots susceptibles d'être intégrés dans les parties communes, sans parler expressément d'achat, même pour une valeur symbolique.
Je suppose donc que le règlement de la situation bancale de ce lot qui abrite un des systèmes de production d'eau chaude de la résidence passe en premier par l'achat de ce lot par le syndicat, ce qui doit j'imagine nécessiter un vote en AG.
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Trendy31
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2014 : 16:00:01
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".... passe en premier par l'achat de ce lot par le syndicat,"
Bien entendu par un passage devant l'AG (L.art.26 : asquisition immobilière).
Mais pour "acheter" il faut un 'vendeur"
Le propriétaire de ce lot veut-il s'en défaire ?
Pour la résolution de 1994, il faut voir exactement ce qu'il en était, si elle était "de principe" (on va voir, on souhaite que ...") ou si elle était créatrice de droit, en particulier pour son propriétaire.
Avec toutefois un bémol : dans la mesure où il n'en a pas demandé l'exécution, que celle-ci n'a pas eu de commencement de début d'exécution, elle est caduque depuis 2004 (validité décision AG non éxécutée : 10 ans).
Sauf si c'est une décision effective, créatrice de droit.
Il faudrait négocier une cession gratuite de ce local ("on passe l'éponge sur les arriérés de charges et on n'en parle plus").
L'acquisition est décidée par une AG, qui par une autre résolution décide aussitot de supprimer ce lot privatif pour l'intégrer aux parties communes.
Ceci afin d'éviter les taxes et impots divers attachés à la propriété de locaux, ici bâtis.
Il en résulte une modification de l'EED/RDC pour ce lot supprimé (mutation + suppression).
Les frais seront bien entendu à charge du syndicat.
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