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zaza226
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 Posté - 18 nov. 2009 : 18:12:55
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Bonsoir,
Je me permets de vous soumettre cette question :
le retard sytématique dans le paiement du loyer constitue-t-il une cause réelle et sérieuse de non renouvellement du bail ?
Depuis que nous avons acheté ce bien (avec reprise du bail en cours), nous avons eu à déplorer de façon quasi systématique un retard (jusqu'à 15 ajours) du paiement des loyers.
Même si nous ne sommes pas dans la situation de certains constributeurs qui vivent des impayés de parfois plusieurs années, cette situation nous inquiète sensiblement. Tous les mois, on doit rappeler ce locataire pour lui demander de régler son loyer. Tous les mois, il faut le relancer plusieurs fois...
Ainsi, notre souhait serait de pouvoir lui demander gentillement de partir en ne renouvellant pas le bail. Est-ce possible ?
Merci à tous.
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joulia
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Posté - 18 nov. 2009 : 22:41:44
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possible ... oui mais tout dépendra du juge car il y a paiement après 15 jours maxi ...
à mon avis, c'est trés très aléatoire ...
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 Posté - 19 nov. 2009 : 09:00:54
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Envoyez lui un courrier RAR en résumant les dates de paiements des six derniers mois et en calculant le nombre de jour de retard chaque moi, en indiquant également que cette situation n'est pas grave quand elel arrive uen fois par an, mais non ocnforme au contrat de bail quand elle est systématique, et qu'elle expose le locataire a un non renouvellement de son bail pour faute.
Si vous avez une clause pénale d'aggravation des retards (10% pour les sommes non payées en temps et en heure), parlez en également.
Il y a une chance sur deux que cela fasse quelquechsoe, mais il faut peut-etre tenter. |
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zaza226
Nouveau Membre
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Posté - 19 nov. 2009 : 19:01:59
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Ce retard systématique constituerait bien une fautre, alors ?
Joulia a l'air d'en douter et dit que tout dépendra du juge. Je vais donc devoir forcément saisir un juge ? Lequel ?
Qui d'entres vous a déjà vécu une telle expérience pour les mêmes raisons ? Et, si je veux ne pas effectuer le renouvellement, je dois faire une LRAR 6 mois avant la date anniversaire du bail, est-ce exact ? Sinon, je pense que je suis repartie pour 3 nouvelles années ainsi...
NB : On vient d'être réglé du loyer de novembre, ce matin...
Cette situation est exaspérante !! |
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Posté - 19 nov. 2009 : 20:07:59
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1/ Vous n'avez pas a saisir le juge, mais le locataire, s'il est mécontent et croit en ses droit pourra lui en saisir un.
2/ Ca m'est arrivé, mais le locataire n'a pas été en justice
3/ RAR six mois et trois semaines avant au minimum, car si le ou les deux locataires ne viennent pas chercher chacun leur RAR en temps et en heure, il faut que vous ayiez encore le temps de signifier par huissier.
Il faut que votre RAR soit sans faute vis a vis de la loi, car la forme compte autant que le fond. |
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joulia
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Posté - 19 nov. 2009 : 22:45:43
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exactement; si vous donnez congé selon les formes, le locataire peut contester ce congé et saisir le juge en réfutant la raison du congé.
Je ne doute pas ... je dis juste que la décision seule dépend d'un juge ... qui peut aller dans un sens comme de l'autre. et lá personne ne peut le savoir avant 
je peux vous dire qu'en ce moment je suis occupée avec un de nos locataires en Allemagne, et je commence à serieusement douter de la capacité des juges à voir clair dans le jeu de certains locataires, qui usent et abusent du système !!! je prefère ne pas en parler mais c'est rocambolesque et surtout, grotesque ... alors mes doutes sur une justice équitable, augmentent de mois en mois !  |
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Posté - 20 nov. 2009 : 06:39:33
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Bon courage, Joulia, ne lachez pas le morceau...
Le juge se veut en dehors du coup, et souvent, ila tendance a ne pas considérer les caractères d'urgence que quel'qu'un plongé dans l'affaire depusi six mois trouve évident. |
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zaza226
Nouveau Membre
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Posté - 20 nov. 2009 : 11:24:41
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Merci pour vos réponses.
1) A vous lire et j'en avais conscience depuis longtemps, nos droits en tant que bailleur sont plutôt limités. A avoir voulu défendre systématiquement les locataires (partie "faible au contrat"), on nous a ôté tous nos droits car quand même, ce sont nous qui subissons le risque d'investissement. J'ai un prêt comme bcq sur ce bien et la banque ne cherche pas à savoir : elle prélève chaque mois à la même date !
Mon locataire dit me comprendre n'empêche qu'il règle tout le temps en retard !
2) Grâce à Ribouldingue, je vois également que je suis hors délai alors tant pis pour moi, on verra. De toutes les façon, j'ai dit au locataire que si je ne m'en sortais pas, je revenderai cette maison avec lui dedans. J'y perdrai sans doute mais j'aurai la tranquilité d'esprit. Vouloir se constituer un patrimoine ok mais pas au détriment de sa santé et de sa vie de famille, NON !
3) Alors que mon expérience serve peut-être à d'autres...
Attention quand vous achetez avec des locataires en place (ce fut mon cas), on ne peut les choisir soi-même et donc "jauger" les personnes. . Car avec notre seconde location, nous n'avons pas eu ce genre de pb : j'ai choisi aussi minutieusement que possible les futurs locataires et même si on n'a jamais rien de garantie. Je les ai rencontré plusieurs fois, j'ai demandé un max de doc tels que vous le conseillez sur ce forum...
4) Joulia, je n'ose même pas imaginé vos soucis sur une location à l'étranger ! Perso, j'ai fait des études à l'international pour apprendre qu'il n'y a aucune coordination entre les législations nationales et que souvent seuls priment les natifs. Donc en tant que français, bailleur d'un allemand en Allemagne... Vous êtes bon pour la CJCE !! Bon courage. On vous soutient. |
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Posté - 20 nov. 2009 : 11:45:30
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Si vous en êtes a six mois moins deux jours, trouvez un huissier, le moins cher pres de chez vous car il faut se méfier des huissiers, et demandez lui de signifier un congé pour faute en expliquant. Ca va vous couter un peu cher, mais ce sera fait en temps et en heure.
citation: Attention quand vous achetez avec des locataires en place (ce fut mon cas), on ne peut les choisir soi-même et donc "jauger" les personnes C'est clair. Mais que vous avait dit le vendeur? |
Édité par - ribouldingue le 20 nov. 2009 11:48:36 |
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joulia
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Posté - 20 nov. 2009 : 12:41:26
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Merci Zaza ... 
Mon mari est allemand et nous vivons en Allemagne: ca aide ! bien que dans ce cas ci, tout le monde semble ahuri des decisions des juges 
bien que normalement, les contrats allemands sont un peu plus carrés; bon ya plus grave dans la vie ... |
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zaza226
Nouveau Membre
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 Posté - 20 nov. 2009 : 13:40:04
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Ribouldingue,
vous vous doutez bien que le vendeur m'a assuré (sans écrit) qu'il n'avait jamais eu de soucis ! Ce dont je doute désormais. Qu'aurais-je dû faire à votre avis lors de l'achat ? Demander au notaire de justifier le paiement régulier des loyers ?
Joulia,
en effet, parfois on a l'impression que le monde marche sur la tête ! C'est foncièrement difficile à supporter quand soi-même on cherche tjs à être réglo. Par ex, j'avais sympathisé avec eux, leur avais donné des habits de mes enfants et d'autres bricoles car je comprends qu'ils ne roulent pas sur l'or. En retour, voilà . J'ai décidé d'être bcp moins proche de mes locataires et de tenter de me cantonner au côté locataire-bailleur. Et tant pis pour le côté relationnel. Mais bon avec mon caractère, je risque encore de me faire avoir ! |
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philippe30
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Posté - 20 nov. 2009 : 14:13:05
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Bonjour Zaza226,
J'ai lu avec attention des problèmes et saches que tout le monde à ce type de problème, voila maintenant tu te sens mieux....et moins seul.
Lorsque tu fais un investissement immobilier , il faut prendre en compte le risque d'impayés , dans ton cas il s'agit de retard de paiement , c'est un moindre mal.
De là a vouloir revendre le bien pour un motif de retard cela me parait excessif en sachant que tu risque de perdre plus qu'actuellement ( Plus value , RDS et CSG à venir pour 2010 .... , emprunt à rembourser etc ...).
Met le problème dans les mains d'un huissier et n'y pense plus ( ou le moins possible ...).
Ne pense pas qu'il soit facile de "jauger" ou "estimer" un locataire , le feeling c'est bien mais cela a ses limites.
Il ne faut pas trop sympathiser avec les locataires voir même ne pas sympathiser car ils peuvent en user et abuser ensuite et si tu es une "bonne poire" alors tu es cuit ....c'est aussi un métier de faire de la location.
Il te reste l'option agence qui n'est pas la panacée mais tu peux faire le client "chiant" et râler auprès de l'intermédiaire.
Concernant le fait que tu veuilles te faire partir le locataire du fait des retards de paiement , un recommandé pour l'avertir des problèmes de retards , suivi ensuite d'une action par huissier permet de constituer un dossier en vue du non renouvellement du bail.
Est-il à jour dans son assurance habitation ?
Il faut que tu prépares le terrain et que tu ne le lâches pas d'une semelle , courrier , relance , retard etc ....
Le moment venu de la fin du bail , il sera temps de ressortir le dossier en vue de ne pas renouveler le bail si dans les clauses résolutoires existe bien une indication de non renouvellement pour retard de paiement.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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zaza226
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Posté - 20 nov. 2009 : 16:05:54
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Philippe30,
En effet, il semble que nous soyons plutôt nombreux dans mon cas et j'ai conscience de ne pas être dans la pire situation qui soit (j'ai vu le post de no22, même situation mais plus "avancée" que la mienne et je ne parle pas de ce couple de personnes âgées ).
Sâche qu'avant de me lancer (il n'y a que 4 ans), je m'étais dit que l'immo ne pouvait pas être plus risqué que la bourse (et je le pense tjs). De plus, nos premiers locataires étaient supers. Par contre, pour cette deuxième acquisition, je me suis sans doute trop précipitée et j'aurais dû être plus carrée, plus exigeante.
Je pensais m'être bien fait comprendre de ce locataire, car je ne fais pas de l'immo (2 biens, ça se limite à cela) pour faire du profit ou me dégager un revenu immédiat mais pour plus tard, pour mes enfants et disposer d'un petit patrimoine. Tu vois, mes ambitions ne vont pas plus loin alors forcément quand je ne suis pas payée des loyers, je cours un risque perso non négligeable (investissement financé 100% par emprunt). Comme d'autres, je pense ici.
Pour l'assurance, c'est vrai que je ne retrouve pas l'attestation, j'en viens à me demander s'il me l'a donnée. Quelle tâche je fais ! Mais c'est vrai que ce serait une des causes de résiliation du bail...
Je vais chercher et au pire lui redemander.
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 20 nov. 2009 : 22:12:56
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Ne pas vous donner des coups de bâtons, Zaza ...
vous apprenez (bien mieux) en faisant des erreurs ...car on ne vous y reprendra plus.
les attestations d'assurance ? a demander chaque année, en meme tmeps que les certif d'entretien (et en meme temps que l'indexation du loyer)  |
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Posté - 21 nov. 2009 : 07:33:32
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Zaza226, on est tous passés par la. |
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philippe30
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Posté - 21 nov. 2009 : 08:05:20
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Bonjour zaza,
Ce qui est bien dans ton cas , c'est que tu n'as pas eu de problèmes avec le premier locataire donc tu as bien commencé et tu te dis , les locataires ne sont pas tous comme mon deuxième.
Pour suivre la location , il faut être rigoureux ( il ne faut pas douter en se disant est-ce que je lui ai demandé son attestation ..là tu es cuit car tu doutes lui le locataire il ne doutera pour te dire qu'il te l'a donné et ensuite tu n'as plus de poids )
Il faut que tu connaisses tes droits de bailleur ( rassure toi ça va vite à apprendre) ensuite il faut connaitre les droits des locataires ( cela prend plus de temps ... )
Les charges récupérables ( TEOM , obligation décompte de charges tous les ans , obligation du locataire d'être assuré , etc ...)
Plus tu en sais , plus tu seras sur de toi et moins tu risques de te faire avoir et tu en imposeras au locataire.
Cela prend du temps et si tu n'as pas le temps alors passe par une agence avec une assurance loyer impayé.
Moi j'ai fais l'impasse sur l'assurance impayée car à 3 % des loyers encaissés sur plusieurs appartements cela coute trop cher et je doute de l'efficacité du fait des clauses donc je suis bailleur et assureur impayé et aussi accessoirement assureur PNO ( assurance non obligatoire car l'assurance copropriété couvre les risques subis par ton bien de la même façon que l'assurance du locataire couvre les dommages du fait de ton bien mais la PNO souvent imposée par les banques lors de l'obtention de prêt par des organismes appartement au même groupe que la banque ...)
Bon courage pour tes problèmes mais ce que je te conseille , un recommandé et ensuite tu envois l'huissier , cela devrait avoir un effet salutaire sur le locataire et sur ta santé et cela te permet de connaitre le fonctionnement de l'huissier.
Philippe
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no22
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Posté - 21 nov. 2009 : 13:35:29
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Bonjour à tous
Juste une petite précision, je ne suis pas d'accord avec Philippe30, c'est une agence qui m'a trouvé mes locataires, je me suis dis que je préférais payer quelques frais mais être tranquille en cas de problèmes !!!!!
Faux, j'ai payé, et mon agence n'a résolu aucun problème d'impayés du coup j'ai viré l'agence et je gère moi même.
j'ai résolu mes problèmes moi même et je me suis retrouvé à aller jusqu'à avoir une date d'audience au T.I pour retrouver mes impayés
Aujourd'hui j'ai récupéré par moi même (aidé par les membres de ce forum)les impayés et je m'en retrouve grandi.
Par contre et comme dit Philippe30 des courriers en précisant que vous allez demander des intérêts pour les retards ( par contre si quelqu'un pouvez nous donner le pourcentage légal car je n'ai rien trouvé) et si rien ne change l'huissier pour en finir.
Bon courage |
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zaza226
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Posté - 21 nov. 2009 : 13:37:51
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Merci à tous, je vais suivre vos conseils. Et je pense que pour cette maison, si je dois "garder" ce locataire, je vais demander à souscrire une GRL. Encore faudrait-il qu'il me paie au moins deux loyers à la bonne date J'ai cru comprendre que c'était la condition pour l'obtenir avec un locataire en place !! ( c'est bête car c'est justement mon pb !!). Une fois qu je l'aurai, je serai plus tranquille d'esprit 
Pour l'autre maison, je ne le ferai pas, ainsi, je "lisserai" les risques et les frais. Enfin, j'ai cru comprendre que dans ce cas, la GRL pouvait faire l'objet d'une déduction des revenus fonciers ou mieux d'un crédit d'impôt. A voir
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philippe30
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Posté - 21 nov. 2009 : 14:00:46
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Bonjour No22,
Quand je dis qu'il peux être préférable de prendre une agence cela évite de se prendre la tête avec le locataire mais si il y a des impayés c'est l'agence qui gère mais toi tu n'es pas payé cela ne change rien au problème sauf que tu ne gères pas le problème directement et souvent les agences sont plus persuasives.
De mon coté , je n'ai qu'un bien en agence , je gère les 8 autres personnellement dont une procédure d'huissier en cours.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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no22
Contributeur actif
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Posté - 21 nov. 2009 : 14:07:38
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Je pense qu'il faut également bien choisir son agence car quand tout va bien c'est sur c'est une bonne agence par contre c'est quand tout va mal que l'on voit si l'agence est valable ou pas
Pour ma part mon agence s'était contentée d'envoyer des courriers (que je n'ai jamais vu)aux locataires pour les inviter à payer.
Quand j'ai vu clair j'ai rompu avec cette agence et je préfère gérer moi même
Voilà cher Philippe 30
Merci
Bon courage à tous
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Posté - 21 nov. 2009 : 14:40:32
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Bien d'accord avec vous, No22.
Pour ma part, j'ai encore une agence, et ej gère tout le reste moi-meme, y comrpis les soucis, et j'en ai, comem quoi ce n'est pas parce qu'on connait la loi et qu'on demande pas mal de justificatif, qu'on croit savoir juger qu'on ne se fait pas avoir.
La ou j'enrage, c'est que les assurances modernes qui remettent des locataires infréquentables dans le circuit sont responsables de noouveaux soucis. Oui pour remettre dans les rails des locataires qui ne gagnet que deux fois le loyer, mais bon, jusqu'a un certain point... L'état fait n'importe quoi. |
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