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almerc75
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 Posté - 21 déc. 2010 : 17:06:05
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Bonjour,
à la demande de plusieurs copro, nous avons demandé des devis pour l'installation d'un interphone.
Nous allons soumettre ces travaux Ă la prochaine AG.
A votre avis, quelle doit être la répartition du montant de ces travaux (à supposer que ce soit accepté par l'AG), au tantième ou bien une part fixe par lot principal ?
Petite précision, il n'existe pas d'interphone actuellement, c'est une création.
Merci
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lossam
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1
 Posté - 21 déc. 2010 : 17:40:18
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almerc75
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 2
Posté - 21 déc. 2010 : 18:05:00
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Merci, je connaissais ce texte, mais il ne m'Ă©claire pas beaucoup :
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<< En ce qui concerne le digicode et les interphones, le syndic me dit aussi que la décision d'assemblée générale qui a décidé de répartir les frais en fonction des millièmes est légale. A-t-il raison ?
Considérant que les digicodes ou interphones, comme tous système de sécurité, ont pour fonction d'assurer la protection contre les intrusions extérieures et participent ainsi à la conservation des parties communes de l'immeuble, il est en effet admis que chacun participe à leur installation et entretien en fonction des tantièmes de son lot.
Mais d'autres font valoir justement que l'utilité étant égale pour tous, on peut répartir les charges correspondantes " au lot principal "…
Comme nous le voyons, aucune règle déterminée n'est établie, ce qui, là aussi, laisse libre interprétation aux rédacteurs des règlements de copropriété et aux copropriétaires réunis en assemblée générale lorsque ces éléments sont installés après la création de la copropriété. >>
*****************************
Et bien évidemment, rien dans le RDC. Le syndic "pencherait" plutot pour une répartition au tantième, mais je ne trouve pas normal de payer 4 fois plus que certains pour un même "service" (chacun regarde son porte monaie  ), d'où ma question ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2010 : 19:14:22
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S'agissant d'un élément d'équipement commun, l'application de L.art.10 al.1 s'impose : critère utilité incontournable.
La répartition sera à l'unité !
Toutefois, certains (dont je suis) considèrent qu'il faut dissocier 2 équipements :
- la platine à la porte d'entrée
- l'installation dans chaque appartement.
Chacun étant libre de se raccorder ou non, et l'appareil situé dans les appartements étant à usage exclusif du propriétaire du lot, il s'agit à l'évidence ici d'une installation privative dissociable du reste :
Lot spécifique réparti à l'unité.
En revanche, la platine elle-même est un équipement commun, comme l'est la porte d'entrée ou l'éclairage du hall, dont la conservation et l'entretient est à la charge de tous ... selon les tantièmes !
Pour ce faire, il est nécessaire d'identifier 2 lots de travaux :
- la fourniture et la mise en place de la platine tout équipée (tantièmes)
- les lignes et les appareil dans les lots : unité.
Mais bon ... . si tout est à l'unité puisque sur le critère "utilité", va pour la répartition du total à l'unité.
Reste que l'appareil installé dans les appartements sera "privatif" et que son entretien et son remplacement seront à charge du copropriétaire concerné. C'est à préciser dans la résolution à adopter qui sera rapportée au PV d'AG.
Ce qui a pour conséquence que l'entretien et le changement éventuel de la platine sera ....aux tantièmes !
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Édité par - Gédehem le 21 déc. 2010 19:16:59 |
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almerc75
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Posté - 21 déc. 2010 : 19:59:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
Reste que l'appareil installé dans les appartements sera "privatif" et que son entretien et son remplacement seront à charge du copropriétaire concerné. C'est à préciser dans la résolution à adopter qui sera rapportée au PV d'AG.
Ce qui a pour conséquence que l'entretien et le changement éventuel de la platine sera ....aux tantièmes !
Voila qui me convient tout à fait, c'est ainsi qu'il faut que j'oriente les débats qui vont suivre.
Merci, et ....... affaire Ă suivre (AG en avril/mai, y'a le temps) |
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chenkak
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 Posté - 21 déc. 2010 : 23:01:04
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Techniquement, le combiné installé dans l'appartement de chacun n'est pas complètement dissociable de la platine et de l'ensemble de l'équipement.
Un problème sur le combiné peut entraîner des problèmes de fonctionnement pour tous.
Aurez-vous la possibilité pratique, juridique et technique de couper le combiné qui présente un défaut nuisible à l'ensemble du système si ce combiné est considéré comme privatif et que le "propriétaire" de ce combiné refuse de le réparer?
La solution n'est donc pas aussi Ă©vidente. Un peu de logique technique dans l'Ă©laboration des textes rendraient certainement ceux-ci plus viables... |
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Posté - 22 déc. 2010 : 07:24:43
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vous parlez d'un interphone qui comme on le dit dans la majorité des cas est en deux parties, l'une commune et l'autre privative.
Mais à cela s'ajoute un autre problême dont vous n'avez pas parlé et qui est souvent lié : l'ouverture et la fermeture de la porte qui génèrent d'autres spécificités : locaux commerciaux ou professions libérales, ainsi que les heures d'ouverture/fermeture.
etes vous dans ce cas ? sachant que cela ne change en rien le critère de paiement : utilité... |
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chenkak
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7
Posté - 22 déc. 2010 : 09:33:48
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Rambouillet, la présence de locaux commerciaux ou de professions libérales doit certainement poser des problèmes. En effet, quelle est le texte législatif qui règle le cas d'un conflit entre les souhaits et besoins d'un copropriétaire profession libérale et une AG votant pour l'accès sécurisée en permanence?
Par contre, cela ne change rien au non-sens technique de vouloir séparer l'interphone en une partie commune et une partie privative. |
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guesde
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Posté - 22 déc. 2010 : 10:34:00
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Bonjour .Dans notre RC il est précisé que pour l'entretien ou le remplacement de l'antenne de télévision et du portier électronique,avec interphone,la répartition des charges se fera au prorata du nombre d'appartements soit 1 par appartement.Le combiné à l'intérieur de l'appartement est considéré comme privatif ce qui permet si l'installation le permet d'avoir pour celui qui le désire un écran pour visualiser le visiteur |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 11:45:55
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"Aurez-vous la possibilité pratique, juridique et technique de couper le combiné qui présente un défaut nuisible à l'ensemble du système si ce combiné est considéré comme privatif et que le "propriétaire" de ce combiné refuse de le réparer?"
OUI : il suffit de le débrancher de la platine s'il est en court-circuit..
Il est vrai que l'installation forme un tout, comme l'est une instalation de chauffage collectif.
Il faut toutefois traiter la question du combiné installé dans le privatif, du moins pour son entretien et son remplacement .... comme devrait être précisé le changement d'un radiateur, certes généralement prévu "privatif" .. |
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Posté - 22 déc. 2010 : 14:25:29
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citation: En effet, quelle est le texte législatif qui règle le cas d'un conflit entre les souhaits et besoins d'un copropriétaire profession libérale et une AG votant pour l'accès sécurisée en permanence?
article 26 : .... e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ; .....
effectivement supposer un docteur dans l'immeuble : il suffit à un quidam de sonner chez le docteur pour se faire ouvrir la porte et dans ce cas, il n'y a plus de sécurité ....
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chenkak
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Posté - 22 déc. 2010 : 14:56:59
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Il est donc évident que le problème est loin d'être réglé par la législation.
D'autre part, à la question "Aurez-vous la possibilité pratique, juridique et technique de couper le combiné qui présente un défaut nuisible à l'ensemble du système si ce combiné est considéré comme privatif et que le "propriétaire" de ce combiné refuse de le réparer?" Gédehem affirme "OUI : il suffit de le débrancher de la platine s'il est en court-circuit."
Pas si simple, car souvent les connexions ne sont hélas pratiquement pas repérées et l'intervention d'un technicien coûtera cher.
Le problème dans le classement "partie privative" - " partie commune" de ce type d'installation est l'impossibilité de pouvoir imposer au propriétaire la réparation correcte de la partie dite privative. On ne va tout de même pas aller devant les tribunaux parce que le voisin ne répare pas sa platine d'interphone ou que son radiateur du chauffage collectif en dérègle le fonctionnement général, ou encore que son tuyau d'eau qui fuit dans son appartement cause des dégâts chez les voisins!!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 15:30:48
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Ben si : action en référé pour l'y obliger, au besoin en étant autorisé à pénetrer dans ses parties privatives ... 
Mais avant d'en arriver là , c'est généralement l'intervention d'un électricien sur la platine qui permet d'identifier d'où vient la perturbation.
Lorsque tel copropriétaire, et lui seul, se plaint de ne pas avoir d'interphone, ou de ne pas pouvoir ouvrir la porte, l'identification est facilitée....
Le coût de la maintenance n'a rien à voir dans cette affaire : "ça coute ce que ça coute pour que ça fonctionne chez tous " ! 
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goutelette
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Posté - 22 déc. 2010 : 21:04:06
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Bonjour
Sauf erreur de ma part, la majorité requise doit être a l' article 25 étant une création.
je trouve que vous avez tendance a noircir cette installation.
Nous avons un interphone d' origine depuis 18 ans. Nous l' avons changé voila 4 ans pour un interphone a défilement. ( l' ancien était avec des noms affichés sur des bandes de papier) Technologie qui n' existait pas en 92.
Lors du remplacement de la platine, l' entreprise a laisser sous entendre qu' il faudrait changer les postes de réceptions privatifs vu leurs ancienneté. à raison de 60 € par poste. Nous avons décidé de mettre en place l' installation et de changer les postes que si nécessaire. Donc nous avons conservé nos postes.
A ce jour nous avons rencontré qu' un seul lot qui a eu un problème de liaison venant de son poste privatif et ce fait, n' a entrainé aucune incidence sur les autres postes
En ce qui concerne la garantie de l' installation et le suivi de maintenance cela doit se négocier a la commande. Une installation doit bénéficier d' une garantie de 1 an. Ne pas prendre de contrat. Une bonne installation ne le nécessite pas. |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 22 déc. 2010 : 21:21:46
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Merci Goutelette pour ce récit d'expérience positive. |
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almerc75
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Posté - 23 déc. 2010 : 16:09:10
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Bon et bien voila matière à reflexion.
Et bien sûr, j'ai encore une question 
Goutelette dit que c'est Ă voter Ă l'article 25, il me semblait que c'Ă©tait Ă l'article 26 ??????
Qui a raison ? Merci |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 déc. 2010 : 16:49:51
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S'agissant de l'installation d'un systéme permettant l'ouverture à distance (interphone avec bouton de commande d'ouverture), c'est la maj.art.25 (Cass. 3.02.2004)
Prévu L.art.25m. |
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Posté - 23 déc. 2010 : 16:57:24
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comme le dit gedehem :
citation: n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;
mais attention il existe aussi le 26 qui ne correspond pas aux travaux proprement dit, mais aux horaires... :
citation: e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
je ne vous rappelle pas le fameux Ă©narque qui a Ă©crit ces 2 artcles et dont parlait gedehem |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 23 déc. 2010 : 17:03:09
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citation: Initialement posté par almerc75Bon et bien voila matière à reflexion. Et bien sûr, j'ai encore une question Goutelette dit que c'est à voter à l'article 25, il me semblait que c'était à l'article 26 ?????? Qui a raison ? Merci
Bonsoir,
Vous avez raison tous les deux.
A ce sujet, voyez ce que précise ce lien :
Loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance :
« Exemple : Pour installer un interphone, une première résolution se prononce sur le principe de son installation (majorité article 25). Une seconde résolution détermine les heures de d’ouverture de l’immeuble (majorité article 26). Attention, en l’absence de cette seconde résolution, il faut considérer que l’immeuble est fermé sans interruption, et donc vérifier si cette fermeture est compatible avec une activité professionnelle autorisée. »
http://www.unis-immo.fr/zi/ftpagenc...inquance.pdf
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almerc75
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Posté - 23 déc. 2010 : 17:03:19
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Mon problème est que je n'ai pas fait l'ENA donc je suis comme un âne à balancer entre 25 et 26 (admettons 25 1/2 et n'en parlons plus).
Mais après tout, le syndic fera le bon choix pour la résolution, c'est son job (enfin je l'espère) |
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mespres
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Posté - 23 déc. 2010 : 22:14:55
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Même un énarque ne peut s'y retrouver, dans ce capharnaüm législatif
Il y a fort longtemps, un interphone a été installé : je me souviens très bien que le syndic avait coupé en part égale. Est ce juridiquement fondé ? Je n'en sais rien et ne veut pas m'embarquer dans l'exégèse du critère d'utilité. Les copros avaient trouvé la répartition pleine de bon sens, voilà tout.
En résumé : votez l'interphone à l'article 25 avec equirépartition. Attention qui dit équirépartition des dépenses, dit la même chose pour le vote. c'est donc très simple, prenons le cas d'une copro de 10 copropriétaires.
l'article 25 impose 6 pour.
vous êtes 6 à l'assemblée : vous devez tous voter pour.
Supposons que le tiers du syndicat ait voté pour (4 sur 10), vous revotez immédiatement sur la majorité des présents : 4/6 l'affaire est dans le sac !
Chacun paiera 10 % de la dépense.
Faites attention sur le choix de la technique, certains propose un système sans câblage : solution à proscrire, elle utilise le téléphone
désillusion garantie et querelle à prévoir pour répartir les coûts de communications.
Attention à un gros piège: certains vous diront que la loi handicapé impose un videophone, Normal, c'est 5 fois plus cher
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