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Didou
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 Posté - 22 déc. 2010 : 15:48:06
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Bonjour, derrière cette question simple je m'interroge sur un point.
Selon ce que j'ai lu, je paie les charges au syndic qui est élu par AG de copropriétaire pour gérer les finances.
Dans mon cas c'était un syndic bénévole qui a démissionné en mars 2010 et qui n'a depuis pas organisé d'AG pour l'élection d'un nouveau syndic.
Le syndic bénévole ayant démissionné (message par mail annonçant sa démission immédiate et irrévocable en mars 2010) me demande le paiement des charges.
Sa démission annoncé par mail est-elle valable?
Si oui, peut-il continuer à fonctionner aussi longtemps, faire des chèques pour la copro?
Sinon est-il toujours responsable de la gestion?
Dois-je lui envoyer mon chèque alors qu'il a démissionné?
Bonne fĂŞte Ă vous ;)
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Posté - 22 déc. 2010 : 16:11:37
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votre copropriété est sans syndic si votre syndic bénévole a réellement démissionné.
De quand date la dernière AG...
il faudrait donc faire nommer un syndic provisoire par le TGI...
Quelle est la grosseur de votre copro ? |
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Didou
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 Posté - 22 déc. 2010 : 16:27:43
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C'est une petite copro 6 propriétaires.
J'ai souvent réclamé cette AG suite à la démission, fait un devis de syndic pro en août envoyé au syndic bénévole démissionnant, demandé qui était CS mais sans réponse pour organiser une AG.
Le soucis est que je demande que l'AG soit fait dans les règles (convocation avec 15j, LRAR ou remis en main propre, avec ordre du jour) car la dernière AG date de janvier 2010 faite dans des conditions déplorables (découverte de l'ordre du jour le jour même, demande de fond 1500euros voté sans avoir été prévenu) et refus de respecter les règles par le syndic bénévole face à ma demande de respect des règles, il avait déjà démissionné pendant AG mais parole en l'air...
Le mail de démission est-il valable?
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Posté - 22 déc. 2010 : 17:55:49
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bonjour Didou,
Il semble bien, dans ce que vous décrivez que "tout le monde s'en fout" dans votre copro.
Le seul qui ne s'en fout pas c'est vous qui avez un réel désir de mettre la situation à plat pour repartir à zéro.
Dans ces conditions, je ne vois qu'une seule solution: demande d'un administrateur judiciaire provisoire pour nommer un nouveau syndic (présentez la candidature du syndic que vous avez déjà présenti). Je vous recommande d'éffectuer cette démarche par avocat interposé.
Bonne chance !
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joulia
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Posté - 22 déc. 2010 : 18:00:18
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un syndic peut démissioner mais ne doit pas mettre la copro dans une situation dommageable (arrêt de la CC à ce sujet). il doit eviter de devoir avoir recours à un administrateur provisoire nommé par le TGI en avisant suffisamment a l'avance le president du CS;
D'ailleurs, le contrat de syndic prevoit souvent les modalités de démission. A defaut, la responsabilité de ce dernier pourrait etre engagée puisqu'il met la copro dans une situation difficile.
si vous n'etes que 6, pourquoi ne pas vous réunir et envisager avec le syndic "demissionant", la convocation d'une AG rapidement, pour acter de sa demission et élire un nouveau ? puis repartir sur des bases saines comme la loi le prevoit ?
cela vous couterait moins cher et surtout faites lui (syndic sortant) comprendre qu'il se met lui-meme en situation tres delicate: vous pourriez engager une action en justice contre lui.
PS: une AG se convoque au moins 21 jours avant (et pas 15)  |
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nefer
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Posté - 22 déc. 2010 : 19:16:13
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mais pour convoquer une AG dans ces conditions encoure faudrait il qu'un des copropriétaires soit capable de rédiger une convocation qui "tienne la route"......................pour éviter toute procédure ultérieure! |
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Didou
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Posté - 22 déc. 2010 : 21:56:39
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citation: Initialement posté par nefer
mais pour convoquer une AG dans ces conditions encoure faudrait il qu'un des copropriétaires soit capable de rédiger une convocation qui "tienne la route"......................pour éviter toute procédure ultérieure!
En effet Nefer c'est pour cela que je n'ai pas tenté une organisation en tant que copro d'une AG suite à cette démission.
Le mail de démission est-il valable car dans ce cas, le syndic étant démissionnaire je n'ai pas à lui fournir mon paiement qu'il me réclame puisqu'il n'est plus syndic de la copro depuis sa démission?
Faut savoir que le syndic démissionnaire est aussi un copro qui m'a menacé de poursuite pour procédure abusive si je contact le TGI. |
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nefer
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Posté - 22 déc. 2010 : 22:17:16
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et bien vous ne réglez rien et vous attendez
il ne pourra pas vous assigner au tribunal......
mais vous devriez vous plonger sérieusement dans la lecture de la loi de 65 et du décret de 67 |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 22:20:22
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"(message par mail annonçant sa démission immédiate et irrévocable en mars 2010) "
A qui a été envoyé ce mail ? A tous ?
Si c'est le cas, on peut considérer qu'elle est effective à la date qu'il a fixé, cette démission ayant été portée à la connaissance des copropriétaire.
Aussi surprenant que cela puisse paraitre, la démission du syndic ne répond a aucun formalisme.
Certes, la CRC dans sa recommandation n° 15 indique ce que devrait être la procédure (devrait !) :
"Si le syndic envisage de donner sa démission : que cette décision soit présentée à l'assemblée générale. En conséquence, le syndic qui entend démissionner :
- informe le président du conseil syndical, s'il en existe un, de son intention de convoquer l'assemblée générale pour lui notifier sa démission et l'inviter à désigner son successeur ;
- propose un délai avant la prise d'effet de sa démission ;
- convoque l'assemblée générale avec, à l'ordre du jour, les deux questions suivantes : « démission du syndic à compter du ... » ; « désignation du nouveau syndic à compter du ... ».
Dans l'immédiat, il est nécessaire de lui notifier (LRAR) une demande de confirmation ou non de sa démission en mars 2010 selon le mail qu'il aurait fait parvenir à tous.
Comme le font nos voisins belges, on pourrait admettre que la démission du syndic ne serait pas effective s'il ne convoque pas préalablement une AG appelée à désigner le syndic.
Mais il se peut aussi que ce syndic non-pro, copropriétaire, n'aurait pas mis en œuvre sa démission, se comportant depuis comme étant "le syndic" dans le cadre du mandat que l'AG lui a donné en janvier 2010.
Avant de sortir le fusil, il est nécessaire de vous grouper (2 ou 3) pour lui notifier une demande de confirmation ou infirmation sous 8 jours de cette supposée démission.
En attendant sa réponse, vous lui confirmerez la suspension de vos paiements de provisions pour charges, qui ne peuvent être versées qu'au syndic en titre ayant accepté sa mission, syndic qui ne met pas en cause son mandat par sa démission.
Il faut informer les autres copropriétaires de votre démarche. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2010 22:22:40 |
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Didou
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Posté - 23 déc. 2010 : 21:33:07
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Donc si je lui répond ceci à sa demande au sujet du paiement de mes charges :
"M X,
dans votre mail du 22 mars 2010, vous annoncez à l'ensemble des copropriétaires que vous démissionniez du poste de syndic bénévole de façon immédiate et irrévocable.
Confirmez vous cette démission?
En quoi si vous n'êtes plus le syndic bénévole de la copropriété depuis cette démission, je ne peux verser mes charges dues qu'à un syndic nouvellement élu par une AG des copropriétaires.
cordialement
M Y."
Avec la copie de son mail
Cela devrait les inciter à organiser cette assemblée au plus vite.
Sa démission étant bien donnée à tout les copros, elle semble donc effective, peut-il régler les factures depuis tout ce temps?
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Édité par - Didou le 23 déc. 2010 21:45:33 |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 déc. 2010 : 11:40:21
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S'il confirme que depuis le 22 mars 2010 il a démissionné de sa fonction de syndic, démission irrévocable et définitive, il ne peut plus passer aucun acte ni recevoir de fonds depuis ce 22 mars 2010, ni bien entendu régler aucune facture, votre syndicat étant dépourvu de représentant légal depuis ce 22 mars 2010. |
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Posté - 24 déc. 2010 : 15:10:33
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La démission de votre syndic, "immediate et irrévocable" comme vous rapportez et par le mode de courrier électronique adressé aux intéressés est tout à fait valable.
Reste à savoir si du ,point de vue légal elle a un effet immédiat avec toutes conséquences de droit et si elle s'impose à tous comme dans le cas de figure d'une REVOCATION ?
Je pense que toutes vos interrogations reposent sur ce dilemne:
démission # révocation
Je ne vois qu'un juge pour vous sortir de ce dilemne et je vous confirme ce que je vous écrivais plus avant: requête par avocat en administrateur provisoire auprès du Président du TGI. En attendant il n'est pas opportun d'obtempérér à la demande de règlement dont vous faites l'objet de la part de quelqu'un qui n'est pas habilité pour ce faire.
Je vous renouvèle mes souhaits de bonne chance.
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GĂ©dehem
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Posté - 24 déc. 2010 : 15:32:52
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Démission ou révocation ont les mêmes effets juridiques, s'agissant d'un acte unilatéral par lequel l'une au l'autre des parties à une relation "contrat/mandat/convention" y met fin.
Le lendemain de la révocation/démission les parties ne sont plus liées par l'acte qu'elles avaient acceptées, ici la délégation de pouvoir donnée par le syndicat et acceptée par le syndic..
Dans le cas de Didou, il semble évident que son syndicat est dépourvu de syndic depuis le 23 mars 2010. Depuis cette date nul ne peut valablement procéder à quelque acte que ce soit ni gérer des fonds.
La passation d'un marché ou contrat sera réputée avoir été réalisée à totre personnel et non "es-qualité" syndic.
Seul recours : procédure devant le TGI selon D.art.47.
PS : la personne qui usurpe la fonction de syndic (ici depuis 9 mois !)peut voir sa responsabilité personnelle engagée si le syndicat subissait un préjudice, ce qui est généralement le cas, en particulier ici pour l'action nécessaire à la convocation d'une AG destinée à désigner le futur syndic. |
Édité par - Gédehem le 24 déc. 2010 15:36:11 |
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Didou
Nouveau Membre
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Posté - 30 déc. 2010 : 08:47:36
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Merci pour vos réponses
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Je vient donc de répondre que depuis la démission nous n'avons plus de syndic et que le CS doit organiser une AG pour la nomination d'un nouveau syndic à qui je paierai mes charges.
J'avais en aout contacté un syndic pro et fait parvenir un exemplaire de mandat mais rien, pas d'AG.
La solution du TGI semble risquée dans mon cas ,car la personne qui est (était) syndic connait la loi (il aurait enseigné en fac...) et brandit la menace de procédure abusive, cela me refroidit un peu...
Mais je ne souhaite pas que cela dur car quand cela l'arrange il sort sa démission en excuse mais continu la gestion financière (déplorable puisque mauvaise et agio de découvert de la banque)!!
Et passer devant le juge (victime ou prévenu) c'est une épreuve que je n'envie pas pour l'avoir vécu pour un simple excès de vitesse.
De nouvelles questions: comme le syndic a démissionné, qui paie les frais de LRAR pour la convocation de l'AG?
SI un des lots appartient à 13 héritiers, doit on convoquer chaque héritier? |
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nefer
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Posté - 30 déc. 2010 : 09:05:07
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citation: Initialement posté par Didou
Merci pour vos réponses
.
Je vient donc de répondre que depuis la démission nous n'avons plus de syndic et que le CS doit organiser une AG pour la nomination d'un nouveau syndic à qui je paierai mes charges.
J'avais en aout contacté un syndic pro et fait parvenir un exemplaire de mandat mais rien, pas d'AG.
La solution du TGI semble risquée dans mon cas ,car la personne qui est (était) syndic connait la loi (il aurait enseigné en fac...) et brandit la menace de procédure abusive, cela me refroidit un peu...
Mais je ne souhaite pas que cela dur car quand cela l'arrange il sort sa démission en excuse mais continu la gestion financière (déplorable puisque mauvaise et agio de découvert de la banque)!!
Et passer devant le juge (victime ou prévenu) c'est une épreuve que je n'envie pas pour l'avoir vécu pour un simple excès de vitesse.
De nouvelles questions: comme le syndic a démissionné, qui paie les frais de LRAR pour la convocation de l'AG?
SI un des lots appartient à 13 héritiers, doit on convoquer chaque héritier?
Didou, si vous aviez lu les textes de lois sur le copropriété, vus verriez que ce syndic démissionnaire, tout ancien prof de fac (en quoi???) n'y connait rien du tout en droit immobilier!
vous auriez du envoyer un courrier en RAR à ce syndic avec le projet de contrat d'un syndic professionnel que vous aviez fait établir, en lui demandant de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution sur la nomination du syndic selon proposition de contrat jointe!
quant au lot appartenant à 13 personnes, le syndic (s'il en existe un)doit leur demander de désigner un mandataire commun
a défaut le syndic en fait désigner un par le tribunal
ne vous laisser pas impressionner par cet "ancien prof".....d'arts plastiques (peut-ĂŞtre...)????? |
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Posté - 30 déc. 2010 : 09:05:41
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dans votre cas, didou, il n'y a ni victime, ni prévenu ; vous etes dans le cas oùvous demandez à un juge de dire qui a raison puisque vous etes en désaccord, c'est tout, il n'y a rien de traumatisant en cela.
citation: De nouvelles questions: comme le syndic a démissionné, qui paie les frais de LRAR pour la convocation de l'AG?
SI un des lots appartient à 13 héritiers, doit on convoquer chaque héritier?
Les frais de LRAR sont avancés par le ou les copros, puis remboursés par le SDC qui fait payer tout le monde.
Pour le lot avec 13 héritiers :
* s'ils sont en SCI, le gérant reçoit la convocation
* s'ils sont en indivision, ils doivent désigner un mandataire qui reçoit la convocation. S'ils ne le désignent pas, le syndic demande au tribunal de désigner ce mandataire. citation: En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
attention au cas de plusieurs lots détenus par une société :
citation: Article 23
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
citation: Article 12
Pour l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents visés au précédent article et il participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires.
A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer, sans frais, au syndic ainsi que, le cas échéant, à toute personne habilitée à convoquer l'assemblée, et à la demande de ces derniers, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement informer le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués.
A l'égard du syndicat, la qualité d'associé résulte suffisamment de la communication faite en application de l'alinéa qui précède.
La convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société visée audit article 23 (alinéa 1er) ; ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative.
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Didou
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Posté - 30 déc. 2010 : 09:35:06
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Nefer a dit :
vous auriez du envoyer un courrier en RAR à ce syndic avec le projet de contrat d'un syndic professionnel que vous aviez fait établir, en lui demandant de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution sur la nomination du syndic selon proposition de contrat jointe!
C'est ce que j'ai fait ;)
LRAR du 3 septembre 2010
Merci pour vos réponses. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 30 déc. 2010 : 10:06:21
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citation: Initialement posté par Didou
Nefer a dit :
vous auriez du envoyer un courrier en RAR à ce syndic avec le projet de contrat d'un syndic professionnel que vous aviez fait établir, en lui demandant de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution sur la nomination du syndic selon proposition de contrat jointe!
C'est ce que j'ai fait ;)
LRAR du 3 septembre 2010
Merci pour vos réponses.
il faut que votre demande de résolution soit faite de façon conforme avec le texte de la résolution à voter, le projet de résolution.....
aviez vous aussi demabndé la convocation d'une AG dans un délai de ....8 jours (par exemple) ?
à défaut il vous faut saisir le TGI en référé pour désignation d'un administrateur provisoire
savez vous si l'assurance de la copropriété est réglée ?
si oui , quelle est l'échéance de la prime ? |
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Didou
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Posté - 03 janv. 2011 : 08:44:00
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Voici le mail datant du 22 mars 2010
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MESDAMES MESSIEURS,
je fais suite aux lettres recues en AR de monsieur X et constate par leur contenu l' absence de confiance , des reproches en cascade ; sans parler des appels téléphoniques , des passages en mon cabinet .
je rappelle m etre investi bénévolement dans cette tache et avoir rempli mes engagements sans compter ; avoir pris sur moi toutes les dépenses liés au bon fonctionnement;
ne souhaitant plus ces reproches je vous présente ma démission en tant que syndic ce jour et de manière irrévocable;
il conviendra de faire une AG extraordinaire tres rapidement pour nommer un nouveau syndic;
bien cordialement
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Cela signifie bien qu'il a démissionné ce jour là ou en présentant sa démission, tant que le CS ne la valide pas il reste syndic ? |
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Posté - 03 janv. 2011 : 17:35:39
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Le C.S. n'a rien à voire ni à dire au sujet de la démission de votre syndic qui est effective depuis le 22/05/2010.
C'est à l'intéressé le plus diligent, il me semble bien que c'est vous, de demander au TGI de nommer un administrateur provisoire. Ne tardez pas trop, ce retard pourrait vous être reproché si dans l'avenir vous devez prendre des responsabilités dans votre copro. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Didou
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Posté - 04 janv. 2011 : 20:52:18
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Ma question était surtout si ce mail est bien valable et annonce la démission au 22 mars 2010 ?
merci d'avance pour les réponses ;)
Enfin je ne souhaite pas prendre de responsabilité : je comprends à quel point c'est compliqué d'être syndic bénévole ;) |
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