| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 03 janv. 2011 : 20:22:41
|
Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical d'un syndicat de copropriétaires avec un certain nombre de mauvais payeurs.
Le syndic (professionnel) refuse d'appliquer des intérêts de retard aux impayés au motif que ces intérêts seraient systématiquement annulés par la justice - dans l'hypothèse où le copropriétaire indélicat irait en procédure.
Je pense pour ma part que sans intérêts de retard il n'est pas difficile pour un mauvais payeur de se faire de la trésorerie sur le dos du syndicat.
Bien entendu, il faut faire la différence entre un copropriétaire rencontrant une difficulté ponctuelle et qui prend le soin d'en prévenir le syndic ou le conseil syndical et les mauvais payeurs récurrents (souvent bailleurs dans ma copropriété) qui semblent prendre un malin plaisir à ne pas payer.
Quelle est votre opinion sur la question ?
Je précise que nous n'avons aujourd'hui quasiment plus de mauvais payeurs, nous avons plus de mal pour résorber les arriérés accumulés sous le syndic précédent (nous avons tout de même réussi à mettre en place des échéanciers avec tous). Mais je préfère me préparer à toute éventualité !
Question supplémentaire : les intérêts peuvent-ils être perçus seulement sur les appels de charges (budget prévisionnel) ou également sur les appels pour travaux ?
Merci
Shaun
|
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 09 janv. 2011 : 20:37:33
|
Bonsoir,
Je vois que ma question déchaîne les foules  ...
Je vais faire plus simple : votre syndic applique des intérêts de retard aux sommes dues par les débiteurs ?
Merci |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 09 janv. 2011 : 21:34:58
|
Vouloir récuprer les fonds est déja un exercice parfois difficile, ce qui a été en partie réglé chez vous.
Certes, votre RDC doit prévoir l'imputation d'interets de retard.
Sauf qu'ils faut les calculer, ce qui casse les peids aux syndics dans la mesure où ils ne sont pas dissuasifs (lorsque la clause pénale est prévue au RDC, elle n'est pas contestable, contrairement à ce qu'affirme votre syndic pour ne rien faire).
Pas dissuasifs car ils sonr du niveau "paquet de cacahouettes"
Taux d'intéret légal :
2010 : 0,65 %
2009 : 3,79 %
2008 : 3,99 %
2007 : 2,95 %
2006 : 2,11 %
2005 : 2,05 %
Voyez, si ce n'est pas 1, ce sera 2 paquets, ... pour les cacahouettes.....
|
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 11 janv. 2011 : 19:54:32
|
|
citation: Initialement posté par GédehemVoyez, si ce n'est pas 1, ce sera 2 paquets, ... pour les cacahouettes.....
En 2009 ça nous aurait fait de gros paquets de cacahouètes ! De l'ordre de 1500€...
Pour 2010, à 0.65% c'est sûr que c'est beaucoup moins... Ca eut payé !
Merci pour la réponse
Shaun |
|
|
|
4
Posté - 11 janv. 2011 : 20:56:30
|
je ne sais pas si vos chiffres sont bons, shaun, mais cela signifierait que vous auriez eu tout au long de l'année 2009, 39577 euros d'impayés.... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 11 janv. 2011 : 23:08:03
|
39577 € d'impayés au 1.01.2009 qui n'auraient pas bougés au 31.12.2009 ???? 
|
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 12 janv. 2011 : 21:38:26
|
oui c'est bien ça.
|
Édité par - shaun le 12 janv. 2011 23:14:35 |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 12 janv. 2011 : 23:33:53
|
Il est certain que beaucoup de syndic rechignent à calculer les intérêts de retard bien que prévus dans les R/C.
En premier cela leur donne du travail qui ne leur rapporte rien, les intérêts sont au profit du syndicat.
D'autre part les intérêts ne sont dus qu'à partir de la mise en demeure, la dette augmente à chaque appel de fonds.
De plus pour compliquer les choses les mauvais payeurs font systématiquement des paiements partiels à chaque mise en demeure.
L'article 1254 du code civil dispose que le paiement d'un acompte s'impute prioritairement sur les intérêts échus, ce qui influe sur les modalités de calculs. |
|
|
|
8
Posté - 13 janv. 2011 : 08:32:27
|
si les retards de paiement repésentent bien cette somme, quel est le budget de gestion courante ?
car vous avez que passés les 25% d'impayés (je résume) votre copro est déclaré en difficulté et les dispositions diffèrent....
mais pour revenir à la question de départ, le syndic doit appliquer les décisions d'AG et notamment les inetrets sur la dette depuis la,mise en demeure officielle (l'a t il fait ?) |
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 13 janv. 2011 : 10:27:02
|
|
citation: Initialement posté par JB22
L'article 1254 du code civil dispose que le paiement d'un acompte s'impute prioritairement sur les intérêts échus, ce qui influe sur les modalités de calculs.
Et l'article 9 de l'arrêté de mars 2005 dispose que les versements sont affectés à la dette la plus ancienne et non prioritairement sur les intérêts.
|
|
|
|
Guymmo
Contributeur actif
330 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 13 janv. 2011 : 13:14:44
|
Dans un Règlement de Copropriété il est mauvais de prévoir des intérêts de retard ! La clause légaliserait de payer plus tard avec comme sanction ridiculement non-dissuasive un taux d’intérêt de 1 à 2% par an : C'est-à -dire quasiment rien comme sanction, comme l’indique déjà Gédehem plus haut.
En général appliquer des intérêts de retard me paraît une forte mauvaise idée.
Cordialement |
|
|
|
11
Posté - 13 janv. 2011 : 13:54:39
|
|
et ne rien mettre permet de payer plus tard sans pénalités ... ce qui revient au même pour le SDC, mais sans moyens de pression, car on parle de l'inutilité des interets de retard lorsque les taux sont faibles, mais lorsqu'ils seront élevés .... ? |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 13 janv. 2011 : 18:19:17
|
De sybarite
"Et l'article 9 de l'arrêté de mars 2005 dispose que les versements sont affectés à la dette la plus ancienne et non prioritairement sur les intérêts.
La partie en gras a été ajoutée par vous, elle ne figure pas dans le texte.
L'article 1254 est d'application générale. L'article 1256 s'applique en complément, " à défaut d'indication contraire", il ne remet pas en cause l'article 1254. |
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 13 janv. 2011 : 21:44:04
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
si les retards de paiement repésentent bien cette somme, quel est le budget de gestion courante ?
car vous avez que passés les 25% d'impayés (je résume) votre copro est déclaré en difficulté et les dispositions diffèrent....
Lors du changement de syndic (juillet 2009), la situation financière du SDC était déplorable : mauvais payeurs récurrents qui ne payaient RIEN et n'avaient RIEN reçu du syndic. Notre plus gros débiteur (> 12 000 €) a d'ailleurs vendu dès que le nouveau syndic a pris contact avec lui (il n'avait rien payé depuis qu'il était copropriétaire, c'est à dire depuis... 8 ans).
Quand bien même nous serions au-delà des 25% d'impayés, la procédure d'alerte ne nous aiderait pas forcément. Nous savons fort bien pourquoi notre SDC est dans une situation financière catastrophique : syndic inactif, conseil syndical aux abonnés absents et sdc somnolent... Le tiercé gagnant !
Nous avons commencé à redresser la barre, et comme je le disais, nous avons des échéanciers avec tous (sauf un pour lequel nous avons un jugement du tribunal d'instance dont il n'a pas été fait appel dans les délais, donc exécutoire).
Bien compris que calculer les intérêts de retard c'est compliqué, et que donc il est "normal" que le syndic ne soit pas trop pour les appliquer d'autant plus qu'ils ne correspondraient maintenant qu'à des petits paquets de cahouètes 
On croise donc les doigts pour que la correction naturelle des copropriétaires (ou la peur de la vindicte populaire, ou le prix des lettres de relance, ...) les pousse à régler leurs charges en temps et en heure .
Merci pour vos différents éclairages. |
Édité par - shaun le 14 janv. 2011 15:20:50 |
|
|
|
sybarite
Contributeur actif
241 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 14 janv. 2011 : 10:20:36
|
|
citation: Initialement posté par JB22
De sybarite
"Et l'article 9 de l'arrêté de mars 2005 dispose que les versements sont affectés à la dette la plus ancienne et non prioritairement sur les intérêts.
La partie en gras a été ajoutée par vous, elle ne figure pas dans le texte.
Oui, je ne cite pas l'article 9 tel quel, sinon j'aurai mis des guillemets, Je rappelle simplement son principe.
citation: Initialement posté par JB22
L'article 1254 est d'application générale. L'article 1256 s'applique en complément, " à défaut d'indication contraire", il ne remet pas en cause l'article 1254.
Pour moi, mais c'est une simple interprétation, l'article 9 de l'arrêté déroge au principe et de l'article 1254 et de l'article 1256. En effet, selon le 1256, les sommes s'imputent d'abord sur la part de la dette que le débiteur à le plus d'intérêt à voir acquitter, puis celle échue et enfin la dette la plus ancienne. L'article 9 dispose clairement que cette imputation est faite prioritairement sur la dette la plus ancienne.
|
|
|
|
15
Posté - 14 janv. 2011 : 11:15:22
|
|
citation: Notre plus gros débiteur (> 12 000 €) a d'ailleurs vendu dès que le nouveau syndic a pris contact avec lui (il n'avait rien payé depuis qu'il était copropriétaire, c'est à dire depuis... 8 ans).
j'ose espérer que vous avez récupéré cet argent au moment de la vente par l'intermédiaire de l'état daté... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 14 janv. 2011 : 13:16:03
|
"j'ose espérer que vous avez récupéré cet argent au moment de la vente par l'intermédiaire de l'état daté..."
Pour le syndicat il avait une créance impayée, elle a été rcupérée, il a maintenant des fonds disponibles ou une amélioration de la trésorerie.
Pour les copropriétaires cela ne change rien ils n'ont rien à percevoir, sauf si la dette avait l'objet d'un emprunt auprès des copropriétaires solvables, dans ce cas l'emprunt doit être remboursé. |
|
|
|
17
Posté - 14 janv. 2011 : 13:28:38
|
oui jb22, il faut espérer que le syndic ait fait son travail correctement pour recouvrer cet impayé...  |
|
|
|
shaun
Contributeur actif
196 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 14 janv. 2011 : 15:20:24
|
|
citation: Initialement posté par JB22
"j'ose espérer que vous avez récupéré cet argent au moment de la vente par l'intermédiaire de l'état daté..."
Pour le syndicat il avait une créance impayée, elle a été rcupérée, il a maintenant des fonds disponibles ou une amélioration de la trésorerie.
Oui l'argent a été récupéré lors de la vente, par le biais du privilège spécial -> amélioration substantielle de la trésorerie.
Le syndic actuel fait son boulot, et le CS actuel le surveille... |
|
| |
|
Sujet |
|
|
