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Potus
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 Posté - 26 janv. 2011 : 18:17:18
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Bonjour à tous,
Cas d'école fréquent dans les grande villes, notamment à Paris:
Une copropriété comprend un rez-de-chaussée constitué exclusivement de magasins, qui n'ont pas d'accès à l'intérieur du bâtiment et 2 cages d'escalier distinctes comprenant 5 niveaux d'habitation chacune.
Le règlement de copro prévoit une grille de charge générales qui s'applique à tous, magasins du rez-de-chaussée et toutes les habitations.
Il prévoit également que les charges "intérieures" n'ont pas à être supportées par les magasins du rez-de-chaussée.
Donc deux grilles principales :
- charges communes générales , pour tous les copros,
- charges d'escaliers (les 2 escaliers réunis).
Mais rien concernant les charges propres à chacune des 2 cages d'escaliers; elles sont considérées comme un ensemble.
Donc, si le tapis ou la peinture ou la minuterie d'une cage d'escalier est à changer, les copropriétaires des 2 cages financent et réciproquement etc...
Est-il légal de créer pour les escaliers deux grilles séparées et indépendantes afin de dissocier les charges, en se basant sur les tantièmes précisés pour chaque lot par le RDC.
Une décision d'AG suffit elle?
Quelle majorité?
Une inscription aux hypothèques est elle nécessaire?
Merci de vos conseil.
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Édité par - Potus le 26 janv. 2011 18:19:27 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 janv. 2011 : 18:52:57
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Vous abordez la question de la spécialisation des charges, à la quelle nombre de syndicats devraient être attentifs.
Il s'agit pour vous de spécialiser "par cage" les charges d'entretien et de réfection de ces escaliers parties communes.
La question doit être inscrite à l'ODJ, décision qui modifie le RDC, modif qui doir être enregistrée afin d'être opposable aux futurs acquéreurs. |
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 2
Posté - 26 janv. 2011 : 19:52:27
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du fait que vous allez modifier le RDC : art 26
citation: b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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3
Posté - 26 janv. 2011 : 20:22:02
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Bonjour Potus,
Pour répondre à votre première préoccupation, oui cela est tout à fait légal !
Concrètement, comme le dit Gédehem, il faut que cela fasse l’objet d’une résolution, et décision favorable ou non, en assemblée générale.
(pour rappeler les règles :) Cette résolution doit être mise à l’ordre du jour. Pour cela, vous devez en notifier votre syndic (recommandé, accusé de réception) avant de recevoir la convocation pour l’AG. Ou si vous faites partie du Conseil Syndical, vous établirez l’ordre du jour avec votre syndic en y inscrivant cette question, résolution, à l’ordre du jour.
Comme le dit Gédehem,
« il s’agit pour vous de spécialiser ‘par cage’ les charges d’entretien et de réfection de ces escaliers parties communes ».
En effet, chaque cage d’escalier va devenir une « partie commune spéciale », n’omettez surtout pas de le précisez par ce terme dans le texte de la résolution.
La jurisprudence a rappelé, comme je le dis dans un autre post intitulé « répartition de quote parts charges escaliers »…
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8677
…que si les charges relatives à une partie de l’immeuble peuvent être imputées à certains copropriétaires seulement, ces parties doivent être explicitement mentionnées comme « parties communes spéciales » dans le règlement de copropriété. Je pense donc qu’il est plus prudent de le faire également dans le texte de la résolution.
citation: La question doit être inscrite à l'ODJ, décision qui modifie le RDC, modif qui doir être enregistrée afin d'être opposable aux futurs acquéreurs.
Il est toujours possible de reprocher à l’acquéreur récalcitrant d’avoir eu connaissance des procès-verbaux d’AG, mais pour faire les choses bien, cette modification du règlement de copropriété doit effectivement être publiée. Modification du règlement de copropriété qui doit être votée, comme le dit Rambouillet, à la majorité de l’article 26, loi 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Potus
Contributeur actif
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4
Posté - 27 janv. 2011 : 09:42:14
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Bjr à Tous,
Merci de vos réponses promptes et argumentées.
Je craignais qu'il ne faille obtenir l'unanimité dans la mesure où il s'agit d'une évolution du règlement de copropriété pour ce qui concerne la répartition des charges.
A vous lire l'article 26 classique suffirait; ce qui devrait être atteignable.
Merci encore.
Potus |
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etc
Contributeur senior
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5
Posté - 27 janv. 2011 : 11:13:17
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Bonjour Potus,
Juste une précision :
J’ai dit « chaque cage va devenir une partie commune spéciale », donc deux.
Je n’exclue pas que ces deux cages d’escalier soient déjà probablement définies comme une « partie commune spéciale ».
Par contre,
Instinctivement, j’ai suivi Rambouillet sur l’article 26.
J’ai pensé « modification du règlement » donc « article 26 ».
Mais je commence à avoir un doute.
On peut également penser « modification de la répartition des charges » donc « article 11 » (unanimité).
Si :
- on ne change pas les lots concernés (donc que les magasins en sont toujours exclus)
- on ne change pas la base de calcul utilisée (prorata tantièmes généraux dans votre cas ?)
- donc qu’on ne fait que scinder les deux escaliers en deux parties communes spéciales distinctes.
Peut-on en rester à l’article 26 ?
Même si je commence à pencher un petit peu plus pour l’article 11, je vous avoue ne pas trop savoir quoi penser maintenant. Désolé de peut-être vous mettre également le doute. J’espère que quelqu’un pourra nous éclairer.
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6
Posté - 27 janv. 2011 : 11:41:39
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à mon avis, il n'y a pas modification des tantièmes de chacun, mais création de clés de répartitions pour des parties communes (art 26 ), ce qui me semble pas nécessiter l'unanimité (art 11) |
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Gédehem
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7
Posté - 27 janv. 2011 : 11:45:00
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Il n'y a pas en pareil cas modification de la répartition des charges, chacun des propriétaires de lot conservant ses tantièmes.
Il y a spécialisation de la répartition par la modification de statut de telle partie commune qui de "générale" devient "spéciale".
Il s'agit bien d'une modification d'une clause du RDC concernant la classification des parties communes et non de la modification d'une grille de répartition des charges : double maj.art.26.
De la classification d'une partie commune découle la répartition particulière.
L'adoption d'une nouvelle grille de répartition ne modifie en rien le classement d'une partie commune. (*)
(*) jurisprudence : une grille particulière (mettons) "Escalier" ne fait pas de cet escalier une "partie commune spéciale". C'est la partie commune spéciale qui fait la répartition "spéciale" qui en découle.
Pas de partie commune "spéciale" = pas de "spécialisation des charges", pas de répartition "spéciale" possible. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2011 11:47:09 |
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Potus
Contributeur actif
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8
 Posté - 27 janv. 2011 : 11:50:18
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Je vous confirme qu'il n'y a pas de modification des tantièmes de chacun ni modification de la répartition des charges puisque chacun des propriétaires de lot conserve ses tantièmes tels qu'ils sont définis dans le rdc.
Merci de vos précisions.
Potus |
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etc
Contributeur senior
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9
Posté - 27 janv. 2011 : 17:49:32
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Il doit y avoir un truc que je comprend pas, aidez moi…
citation: (rambouillet :) à mon avis, il n'y a pas modification des tantièmes de chacun, mais création de clés de répartitions pour des parties communes (art 26 ), ce qui me semble pas nécessiter l'unanimité (art 11)
Qui a parlé de modifier les tantièmes généraux ? Bien entendu qu’on les conserve.
Une clé de répartition, à ma connaissance, c’est une colonne dans la grille de répartition des charges. Créer une clé, c’est créer une colonne.
citation: (Gédehem :) Il n'y a pas en pareil cas modification de la répartition des charges, chacun des propriétaires de lot conservant ses tantièmes.
Qui a parlé de modifier les tantièmes généraux ? Bien entendu qu’on les conserve.
En tout cas, si j’ai bien compris la question et l’exposé de la situation, la grille de répartition des charges de Potus va forcément changer. On va passer d’une colonne escalier A + B à deux colonnes : une colonne escalier A et une colonne escalier B. Et les quotes-parts de charges escalier vont forcément changer.
Imaginons, la grille de répartition des charges de Potus.
Tantièmes Généraux (en 10.000èmes)
(lots côté A)
Magasin : 1100
1er étage : 1200
2ème étage : 1300
3ème étage : 1400
(lots côté B)
Magasin : 1400
1er étage : 1300
2ème étage : 1200
3ème étage : 1100
Quotes-Parts de Charges Escalier (en 10.000èmes)
(au prorata des tantièmes généraux des lots concernés)
Etage 1 A : 1600
Etage 2 A : 1733
Etage 3 A : 1867
Etage 1 B : 1733
Etage 2 B : 1600
Etage 3 B : 1467
Maintenant, si j’ai bien compris Potus, il voudrait obtenir ça :
Quotes-Parts de Charges Escalier A (en 10.000èmes)
(au prorata des tantièmes généraux des lots concernés)
Etage 1 A : 3077
Etage 2 A : 3333
Etage 3 A : 3590
Quotes-Parts de Charges Escalier B (en 10.000èmes)
(au prorata des tantièmes généraux des lots concernés)
Etage 1 B : 3611
Etage 2 B : 3333
Etage 3 B : 3056
Encore une fois, dans cet exemple, on ne touche que aux quotes-parts de charges escaliers (pas aux tantièmes généraux ! qui a dit ça ?).
Ce qui ne change pas, c’est que l’on fait toujours la répartition au prorata des tantièmes généraux des lots concernés.
citation: (Gédehem :) Il y a spécialisation de la répartition par la modification de statut de telle partie commune qui de "générale" devient "spéciale".
Attention, même si c’est sans doute le cas, on ne sait pas encore si les deux escaliers n’était pas déjà définis comme une partie commune « spéciale ».
citation: (etc :) Juste une précision :
J’ai dit « chaque cage va devenir une partie commune spéciale », donc deux.
Je n’exclue pas que ces deux cages d’escalier soient déjà probablement définies comme une « partie commune spéciale ».
C’est pour cela que j’ai préféré rester prudent, Potus peut peut-être déjà nous apporter cette précision.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 janv. 2011 : 18:15:43
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Vous confondez encore une fois (c'est une fixation !!!!  ) la spécialisation des charges avec l'adoption d'une grille particulière progressive pour les services et éléments d'équipement communs basée sur le critère "utilité" ...
Dans le cas qui nous occupe, prenons un total de 10.000/10.000° pour le bâtiment composé de 2 cages, chacune totalisant 5000/10.000°
La spécialisation des charges fera passer des travaux cage A répartis jusque là sur 10.000/10.000° paér une répartition en 5000/5000°°) entre les seuls propriétaires de lots cage A.
Potus ayant (par ex) 250/10000°, aura la répartition de sa cage d'escalier A calculée sur 250/5000°
Ses voisins de la cage B qui jusque là supportaient leur part des travaux cage A n'auront rien à régler.
On retrouve la même chose pour une copropriété composée de 2 bâtiment sans spécialisation des parties communes, donc des charges : tous supportent les dépenses, peu importe quel bâtiment est concerné.
Lorsque la spécialisation des charges est décidée, qui passe par la spécialisation des parties communes, les 2 bâtiments sont dissociés, chacun supportant les charges des parties communes qui lui sont propres.
Pas de changement de grille, de tantièmes ou d'utilité !!!
L'AG doit modifier le RDC pour ce qui concerne le statut des partie communes "escalier", qui s'entend bien entendu de la totalité de la "cage".
De cette spécialisation de cette partie commune découlera la spécialisation de la répartition des charges de cette partie commune sans rien changer aux tantièmes. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2011 19:03:41 |
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Posté - 27 janv. 2011 : 19:39:10
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etc pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple :
citation: Quotes-Parts de Charges Escalier (en 10.000èmes)
(au prorata des tantièmes généraux des lots concernés)
Etage 1 A : 1600
Etage 2 A : 1733
Etage 3 A : 1867
Etage 1 B : 1733
Etage 2 B : 1600
Etage 3 B : 1467
il suffit de faire (en reprenant vos chiffres ) :
escalier A sur 5200 tantièmes:
Etage 1 A : 1600
Etage 2 A : 1733
Etage 3 A : 1867
escalier B sur 4800 tantièmes
Etage 1 B : 1733
Etage 2 B : 1600
Etage 3 B : 1467
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Gédehem
Pilier de forums
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12
Posté - 27 janv. 2011 : 21:10:06
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Pardon d'en remettre une couche, Potus ne sachant peut être plus où il en est ... , mais je ne vois pas trop ce que vient faire ici l'étalage de tantièmes, dont en fait on ne sait rien ...et dont on se moque !
Si la "cage" A compte 5200/5200°, la répartition des dépenses "cage A seront faites sur ces 5200, et pour la cage B sur les 4800/4800° restants !
Mais qu'il y ait 5200 ou 6450, voire 8732 dans la cage A ne changera rien au fait que les proprios de la A supporteront les dépenses A, ceux de la B les dépenses B, sous réserve de décicer de la spécialisation des charges en instituant "parties communes spéciales" les cages A et B.
La répartition des dépenses suit automatiquement, peu importe les tantièmes généraux de chacune de ces cages, cumul des tantièmes généraux des lots qui la compose.
Voir ce sujet, qui démontre un peu mieux ce que peut être une partie commune lorsqu'elle est classée "spéciale" à certains, sous réserve qu'elle le soit effectivement.
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8648
La répartition des dépenses étant faite selon ce classement (spéciale ou non), c'est à tous ou à certains d'en supporter la charge .
Quant aux tantièmes, on s'en moque.
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Édité par - Gédehem le 27 janv. 2011 21:17:25 |
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Potus
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13
Posté - 28 janv. 2011 : 09:29:34
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Bjr à tous,
Je n'imaginais pas qu'une question puisse engendrer une telle passion! Mais je vous remercie vivement de vos contributions à ma formation.
En gros :
Le rdc a défini 1000 tantièmes. Les magasins du rez-de-chaussée sont exonérés des charges intérieures par ce même rdc à hauteur de leurs tantièmes de copropriété, soit en gros 200/1000èmes.
Donc les charges de nos 2 escaliers sont mutualisées sur 800/1000èmes.
Nous aurons ensuite une répartition entre les deux escaliers correspondant aux lots existants, en gros sur XX/300èmes pour l'escalier A et sur XX/500 pour l'escalier B.
Exemple : Potus possédant 50/1000èmes de la copropriété supportera les charges de son lot de l'escalier B à hauteur de 50/500ème...
(Ces tantièmes sont approximatifs pour donner un ordre de grandeur.)
Au delà des tantièmes, je retiens :
que la "spécialisation" est légale et possible,
que ces grilles doivent être validées en AG,
que l'on peut essayer l'article 26 sans trop de risque,
que ces grilles doivent être publiées.
Merci encore de vos apports.
Potus
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Édité par - Potus le 28 janv. 2011 09:40:45 |
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manech
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Posté - 28 janv. 2011 : 11:18:01
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Potus, pourriez vous recopier exactement le passage de votre RDC qui définit ces "charges d'escalier"?
Pour moi il ne faudrait pas confondre les charges d'escalier et les charges par cage d'escalier.
S'il y a des charges par cage d'escalier alors il y a spécialisation des charges par cages d'escalier comme il y a des charges par batiments , mais alors les rez de chaussée sont concernés.
Je croyais qu'il était entendu par la jurisprudence que les escaliers étaient des parties communes générales au même titre que les murs et donc que leur entretien était à mettre en charges communes générales, donc à la charge des Rez de chaussée.
C'est seulement lorsqu'il ne s'agit que de l'entretien de tapis etc.. considérés comme un équipement que les charges d'escalier relèvent du critère d'utilité (premier alinea de l'article 10)
Les choses ne sont décidément pas très claires, mais pour moi, la peinture des cages d'escalier, comme leur nettoyage, est à mettre en charges communes générales, l'entretien des tapis pouvant lui être payé selon le critère d'utilité |
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Gédehem
Pilier de forums
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15
Posté - 28 janv. 2011 : 12:16:27
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Manech a bien résumé l'affaire, dont je ferais la synthèse en reprenant ses propos ... mais en apportant quelques corrections pour tenter d'être précis :
Si la cage d'escalier "est instituée "partie commune spéciale" alors il y a spécialisation des charges par cages d'escalier comme il y a des charges par batiments "lorsqu'ils sont classés "parties communes spéciales", mais alors les rez de chaussée sont concernés.
"Il était est entendu par la jurisprudence que les escaliers étaient sont des parties communes générales au même titre que les murs et donc que leur entretien était à mettre en charges communes générales, donc à la charge des Rez de chaussée".
"C'est seulement lorsqu'il ne s'agit que de l'entretien de tapis (s'il y en a. ndlr) ..etc.. considérés comme un "élément d'équipement commun que les charges d'escalier relèvent du critère d'utilité (premier alinea de l'article 10)"
Sur les propos de Potus :
"Au delà des tantièmes, je retiens :
que la "spécialisation" (des charges) est légale et possible,
OUI, cela a été dit, en spécialisant les parties communes..
que ces grilles doivent être validées en AG,
NON : il n'y a pas d'adoption d'une "grille" !
Il faut décider du classement de la cage d'escalier en "partie commune spéciale" à tous les lots de cette cage (compris RdeCh)
.que l'on peut essayer l'article 26 sans trop de risque,
On n'essaye pas ! C'est la régle pour modifier le classement de ces parties commune "cage d'escalier"
que ces grilles doivent être publiées.
NON : les grilles ne sont pas modifiées.
C'est la modification du classement de ces parties communes qui doit être publiée, avec une autre clause prévoyant que "les travaux d'entretien et de réfection de chaque cage d'escalier seront réparties entre les propriétaires de lots qui la composent selon leurs quote-part des choses communes."
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Édité par - Gédehem le 28 janv. 2011 12:22:00 |
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Potus
Contributeur actif
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16
Posté - 28 janv. 2011 : 13:12:53
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Malheureusement, notre RDC est assez sobre :
Toutes les charges sont communes à tous les copropriétaires.
Par dérogation, les charges d'embellissement des escaliers (tapis, peinture, rampes) et les frais d'éclairage des escaliers et des halls et vestibules ne seront supportés par les magasin du rz-de-ch que pour les chambres de service et ou les caves qui leur appartiendraient, et à hauteur des tantièmes que ces chambres et caves représentent, dans la mesure où l'on y accède par les escaliers.
Donc : un gros poste de charges communes (1000 tantièmes) dont les magasins sont exonérés pour les charges "intérieures".
Mais pas de précision ou distinction entre les deux cages d'escaliers.
La question est :
le rdc évoque les escaliers comme un tout; peut on dissocier ce tout?
Merci.
Potus
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Gédehem
Pilier de forums
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17
Posté - 28 janv. 2011 : 16:52:32
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Potus, on vient de vous expliquer que OUI il était possible de spécialiser les charges, et que pour cela il fallait spécialiser les parties communes "Cage d'escalier".
Voila que vous reposez la même question comme si rien n'avait été expliqué !!!!!
Que voulez-vous qu'on vous dise de plus !!!!!! |
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Potus
Contributeur actif
156 message(s)
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18
Posté - 28 janv. 2011 : 17:40:52
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Je répondais à Manech :
"..Potus, pourriez vous recopier exactement le passage de votre RDC qui définit ces "charges d'escalier"? "..
Par ailleurs, Gédehem évoquait :
".."Il était est entendu par la jurisprudence que les escaliers étaient sont des parties communes générales au même titre que les murs et donc que leur entretien était à mettre en charges communes générales, donc à la charge des Rez de chaussée". ..
D'où ma confusion.
Navré que ce post vous ait pu vous "lasser";
Merci.
Potus |
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etc
Contributeur senior
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19
Posté - 29 janv. 2011 : 12:32:43
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Gédehem,
Que ce soit clair entre nous : vous être très érudit en ce qui concerne le domaine de la copropriété, et ce, bien plus que moi ! (dans le cas où vous chercheriez à prouver quelquechose)
Après, au risque de vous vexé, je ne commenterai pas votre éventuel talent en terme d’argumentation (lequel, tout comme l’érudition d’ailleurs, ne se mesure pas au nombre de messages postés. Et cela, je vous le dit sans complexe, avec l'insolence du nouvel arrivant sur ce forum !).
Je ne cesse de m’étonner du nombre incroyable de réponses que vous me faites auxquelles vous donnez l’apparence, et l’apparence seulement, de contradiction alors que soit vous ne me dites que des choses que je dis moi-même, soit suggérez des choses que je n’ai jamais dites.
Pour les unes, je dois à chaque fois vous répondre que je suis totalement d’accord avec vous puisque vous ne faites que reformuler (et pourtant avec l’apparence de contradiction) ce que je dis, et, pour les autres, je dois à chaque fois vous répondre que je suis également tout à fait d’accord avec vous et que je n’ai jamais prétendu le contraire.
Procédant ainsi, vous ne trompez malheureusement personne d’autre que vous-même.
Vous savez, ce n’est pas interdit de dire que l’on est d’accord avec quelqu’un sur certains points (sans se placer en opposant pour en fait dire la même chose).
Alors soignez vos tocs et reprenons le débat, dans lequel je vous répondrai selon la façon habituelle.
citation: Vous confondez encore une fois (c'est une fixation !!!! ) la spécialisation des charges avec l'adoption d'une grille particulière progressive pour les services et éléments d'équipement communs basée sur le critère "utilité" ...
Votre « encore une fois » fait sans doute référence au sujet connexe suivant :
« répartition de quote parts charges escaliers »…
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8677dans lequel nous débattons, et dans lequel vous n’avez toujours pas réalisé qu’un rez-de-chaussée pouvait être exonéré des charges escaliers si celui-ci est explicitement défini comme « partie commune spéciale ».Vous n’avez d’ailleurs toujours pas répondu à mon dernier post. Vous y êtes bien sûr toujours le bienvenu, que ce soit pour continuer à prétendre le contraire ou pour vous mettre d’accord avec moi.
Que ce soit ici, ou dans cet autre sujet : Mais à quel moment ai-je confondu et n’ai-je pas su faire la différence entre « parties communes spéciales » et « services et éléments d’équipement communs » !!!???
Encore une fois, vous ne trompez personne d’autres que vous-même !
Vous parler de « fixation » mais semblez vous-même avoir un sérieux problème.
Nous sommes tous totalement d’accord sur le fait que le principe d’utilité mentionné au 1er alinéa de l’article 10 ne concerne que les services et éléments d’équipement commun.
Qui a prétendu le contraire ? Moi ? Vous avez rêvé ! citez-moi donc si vous trouvez toute trace de cela.
Quand une « partie commune » est « spéciale », il y a des charges « spéciales », comme quand une partie commune est « générale », il y a des charges « générales ». Pour l’amour de D…, nous sommes tous deux d’accord ! Et il n’est pas question d’utilité ici ! Mais qui a dit ça ?
Je vous le répète une dernière fois j’espère :
(Quand un escalier est classé « partie commune spéciale »): à certains lots seulement est attachée une quote-part de PROPRIETE dans la « partie commune spéciale » qu’est l’escalier. Les personnes concernées par ces lots sont PROPRIETAIRES INDIVIS de cette « partie commune spéciale ». ILS PAIENT POUR CE QU’ILS POSSEDENT.
citation: (Gédehem) "Il était est entendu par la jurisprudence que les escaliers étaient sont des parties communes générales au même titre que les murs et donc que leur entretien était à mettre en charges communes générales, donc à la charge des Rez de chaussée".
D’habitude c’est à moi que vous faites dire ce que je n’ai pas dit, maintenant vous le faites avec la jurisprudence. J’aimerais bien savoir à quel jugement vous faites référence ???
Si l’escalier est explicitement classé comme « partie commune spéciale », et bien il est une « partie commune spéciale », pour laquelle seuls les lots concernés paient, c’est pourtant pas difficile à comprendre !S’il n’est PAS classé comme « partie commune spéciale », et bien c’est une « partie commune générale » pour laquelle tout le monde paient.
Ce n'est pas à vous, ni à quelque cas de jurisprudence sorti tout droit de votre imagination, de dire dans quel cas est l'escalier, c'est au règlement de copropriété!
CELA est entendu par la jurisprudence. Et si vous avez toujours du mal à le réaliser, je vous donne moi sans problème les références de jugements. Dois-je donc vous les donner ou non ?
Vous revenez à nouveau sur le cas du rez-de-chaussée.
Je vous ai longuement répondu dans ce sujet :
« répartition de quote parts charges escaliers »…
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8677
Vous m’y avez laissé le dernier mot, et j’ai eu plaisir à penser que vous vous étiez rangé de mon côté.
Je vois que ce n’est toujours pas le cas (vous me devez maintenant une 2ème caisse de Champagne !) et dois vous faire encore et encore la même réponse :
S’il vous plaît, cessez d’entretenir la confusion (soit volontairement, soit parce que vous confondez) avec les charges spéciales bâtiment, pour lesquelles, et nous sommes d’accord, tous les lots de ce bâtiments paient pour les parties communes de ce bâtiment.
Dans un immeuble, qui n’est composé que d’un bâtiment avec un seul escalier :
Si les lots du rez-de-chaussée (comme tout autres lots) n’ont pas de quote-part de PROPRIETE dans la « partie commune spéciale » qu’est l’escalier, et bien ils ne paient pas !
(Ah « fixation » quand tu nous tiens !)
citation: Si la "cage" A compte 5200/5200°, la répartition des dépenses "cage A seront faites sur ces 5200, et pour la cage B sur les 4800/4800° restants !
Mais qu'il y ait 5200 ou 6450, voire 8732 dans la cage A ne changera rien au fait que les proprios de la A supporteront les dépenses A, ceux de la B les dépenses B, sous réserve de décicer de la spécialisation des charges en instituant "parties communes spéciales" les cages A et B.
La répartition des dépenses suit automatiquement, peu importe les tantièmes généraux de chacune de ces cages, cumul des tantièmes généraux des lots qui la compose.
Encore une fois je me demande franchement si vous le faites exprès.
Sous l’apparence de me reprendre, vous décrivez exactement ce que je viens de faire à travers mon exemple de grille de répartition. Sauf que, si vous ne l’aviez pas remarqué, j’ai recalculé en 10.000ème (prorata) les X/Xèmes (cumulés) pour que cela soit plus clair (ce que la majorité des règlements de copropriété font).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
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Posté - 29 janv. 2011 : 13:53:18
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Potus,
Vous apportez maintenant les précisions que l’on voulait tous connaître : savoir qu’est-ce qu’il était dit sur les escaliers, comment les escaliers étaient définis ou classés.
- Il ne semble pas, dans votre cas, que les escaliers soient une « partie commune spéciale ».
(pas de principe d'utilité, mais répartition selon les lots qui en possèdent une quote-part)
- Il ne semble pas que les escaliers soient classés comme « élément d’équipement commun ».(non je ne confonds pas les deux) Car c’est parfois le cas dans certains règlements de copropriété. (avant que l’on ne me fasse dire ce que je n’ai pas dit, je précise tout de suite :) Je ne pense personnellement pas que cela soit la meilleure des rédactions à adopter dans un règlement, c’est juste qu’elle permet, entre autres, au rédacteur de justifier facilement d'une répartion (utilité).
- Il semble, dans votre cas, que les escaliers soient une « partie commune générale ».Les rez-de-chaussée sont exclus des charges escaliers (sans que ces derniers ne soient classés parties commune « spéciale ») uniquement par la clause que vous citez.
Cela peut être admis dans la mesure où ces rez-de-chaussée n’ont aucun accès à l’escalier.
Maintenant, pour votre projet :
Je reviens à la première réponse que je vous donnais avec plus de précisions.
Il faudra forcément que chaque escalier soit défini comme « partie commune spéciale »
Pour faire très simple(je sais il y a mieux formulé…), il faut arriver au résultat suivant et ne laisser aucune ambiguïté :
L’escalier désservant les lots …, …, et … est partie commune spéciale à ces lots.
Les charges relatives à l’…, la…, et l’…de cet escalier seront supportées par ces mêmes lots.
L’autre escalier désservant les lots …, …, et … est partie commune spéciale à ces lots.
Les charges relatives à l’…, la…, et l’… seront supportées par ces mêmes lots.
La grille de répartition des charges pourra être présentée comme j’en ai précédemment donné un exemple (je répète qu’il est plus clair, ce que la plupart des règlements font, de recalculer les quotes-parts des lots concernés en 10.000èmes ou 1.000)
Après, pour revenir, à la question de la majorité, je ne sais pas trop quoi penser, si cela constitue ce qu’on peut appeler une modification de la répartition des charges ou non. D’autres savent mieux que moi et vous répondront mieux que moi.
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