| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 08 avr. 2011 : 00:12:11
|
Bonjour,
Nous sommes propriétaire depuis plus de 6 ans d'emplacement de parking dans une résidence. Nous payons ~35 euros par an/emplacement depuis le début. Ce montant est aussi indiqué dans notre acte d'achat. Le nouveau syndic a décidé d'augmenter ces charges en indiquant qu'elles ne prenaient pas en compte le salaire du gardien. Cela multiplie nos charges par 5. Il justifie cette décision en indiquant que cette clause est indiquée dans le règlement de la copropriété. Ma question est donc la suivante:
Compte tenu que cette clause ne nous a pas été donnée lors de l'achat, que nous avons toujours payé les charges n'incluant pas le salaire du gardien et que, semble-t-il, cela a toujours été le cas dans cette résidence (construite en 1969), pouvons-nous refuser cette augmentation ?
Est-ce que la non application d'une clause du règlement de la copropriété depuis le début, implique qu'elle est nulle ?
Merci pour votre aide
Cordialement
|
|
|
|
1
Posté - 08 avr. 2011 : 07:55:50
|
il faudrait déjà savoir ce qu'il y a d'écrit de précisément à ce propos sur votre acte d'achat.
mais, si dans le réglement de copropriété, il existe une clé de répartition qui entraine des sommes différentes de celles que vous citez, c'est le RdC qui s'applique. L'acte d'achat ne régit que les rapports entre vous et votre vendeur. Le syndicat (via le syndic) n'a aucune obligation par rapport à ce document, sauf si expressement le syndic a spécifié dans l'état daté des charges fixes, ce qui serait très étonnant.
Donc vérifiez votre RdC, mais je crains que votre syndic ait raison, il semblerait normal que votre parking participe aux frais de gestion "charges générales" dont dot faire partie le salaire du gardien...
Ditesnous ce qu'il en est de ce RdC. |
|
|
|
BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 08 avr. 2011 : 09:12:53
|
|
citation: Initialement posté par chrisalbab
Bonjour,
Nous sommes propriétaire depuis plus de 6 ans d'emplacement de parking dans une résidence. Nous payons ~35 euros par an/emplacement depuis le début. Ce montant est aussi indiqué dans notre acte d'achat. Le nouveau syndic a décidé d'augmenter ces charges en indiquant qu'elles ne prenaient pas en compte le salaire du gardien. Cela multiplie nos charges par 5. Il justifie cette décision en indiquant que cette clause est indiquée dans le règlement de la copropriété. Ma question est donc la suivante:
Compte tenu que cette clause ne nous a pas été donnée lors de l'achat, que nous avons toujours payé les charges n'incluant pas le salaire du gardien et que, semble-t-il, cela a toujours été le cas dans cette résidence (construite en 1969), pouvons-nous refuser cette augmentation ?
Est-ce que la non application d'une clause du règlement de la copropriété depuis le début, implique qu'elle est nulle ?
Merci pour votre aide
Cordialement
N'auriez vous pas lu le réglement de copropriété?????
Sauf cas très exceptionnel, les charges de personnel sont des charges communes générales: y participent donc tous les lots (parkings, caves.....)
commencez pas relire votre réglement de copropriété....
une mauvaise application du RDC n'implique pas que cette erreur doit se perpétuer... |
|
|
|
3
Posté - 08 avr. 2011 : 10:30:22
|
chrisalbab : C'est l'état de répartition des charges que le syndic doit appliquer.
35 € sans augmentation depuis 6 ans ??
Etes vous les seuls copropriétaires de parking qui ont été redressés??
N'oubliez pas que les autres copropriétaires sans parkings ont payé plus de charges depuis 6 ans. Ils devront tous être remboursés de leur trop versés. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 08 avr. 2011 : 10:45:58
|
"Nous sommes propriétaire depuis plus de 6 ans d'emplacement de parking dans une résidence."
Si vous êtes "copropriétaire" de ces parkings ceux-ci doivent constituer des lots avec affectation de tantièmes, et vous devriez payer les charges suivant ces tantièmes.
Par contre ces emplacements de parkings peuvent être des parties communes dont vous avez la jouissance privative moyennement une indemnité ou redevance de 35 €, ce serait donc cette contribution que votre syndic voudrait réévaluer. |
|
|
|
Guymmo
Contributeur actif
330 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 14 avr. 2011 : 21:41:57
|
Je pense que la question de chrisalbab est :
Est-ce que la non application d'une clause du règlement de la copropriété depuis le début, implique qu'elle est nulle ?
Non.
Je ne vois pas d’échappatoire pour payer moins que le quote-part du lot parking dans les charges générales comme défini dans le règlement de copropriété.
Il m’étonnerait que la vente ait eu lieu sans remise de ce document, mais finalement il importe peu si ce règlement a été donné lors de l’achat ou pas : le règlement de copropriété s’applique.
L’ancien syndic a apparemment appliqué une clef de distribution spécifique sur le salaire de gardien. Alors que le nouveau syndic souhaite inclure ce salaire dans les charges générales.
Y a-t-il un argument pour confirmer qu’un gardien n’a pas d’utilité pour les parkings ? Cela me paraît difficile à maintenir.
Cordialement |
Édité par - Guymmo le 14 avr. 2011 21:50:19 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 14 avr. 2011 : 22:16:45
|
Question de Chris.. :
Est-ce que la non application d'une clause du règlement de la copropriété depuis le début, implique qu'elle est nulle ?
RĂ©ponse de Guymmo :
Non.
Si l'on voulait jouer les puristes, je n'en serais pas aussi certain ..... et mĂŞme pas du tout ! 
Il est bien connu (jurisprudence) qu'une grille de répartition appliquée avec constance, de façon répétitive et ceci durant des années est devenue "règle commune à tous" (principe de la "règle coutumière" non contestée) , cette grille de répartition serait-elle contraire aux textes !
Règles de répartition non conformes à la loi
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
".Les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; dès lors, viole les dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui rejette une demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires relative à la répartition des charges d'une porte cochère automatisée en retenant que cette répartition est conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 sur lesquelles les mentions contraires du règlement de copropriété rédigé en 1958 ne peuvent l'emporter. ". (C.Cass, 21.06.2006 pourvoi 05-13607).
Plus interessant dans notre affaire :
Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Chris..précisait :
"... que nous avons toujours payé les charges n'incluant pas le salaire du gardien et que, semble-t-il, cela a toujours été le cas dans cette résidence (construite en 1969)
42 ans plus tard (6 ans pour Chris), seule l'AG est à même de modifier cette répartition coutumière, certainement pas le syndic, y compris en faisant référence au RDC, grille RDC inapplicable ici pour cette répartition "parking".
PS : la copropriété, c'est un sacré chemin tortueux, non ?
|
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2011 22:19:10 |
|
|
|
Guymmo
Contributeur actif
330 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 16 avr. 2011 : 12:28:07
|
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " (CA Rennes, 17.01.2002).
La faute de l’ancien syndic n’a pas été visible dans la comptabilité du syndicat. Elle n’est visible que dans les charges individualisées des copropriétaires des parkings. Une assemblée générale approuve la comptabilité du syndic. Elle approuve les dépenses du syndicat. Aucune AG ne s’est prononcée sur cette clé de répartition.
Le texte du CA Rennes 17.01.2002 ne s’applique donc pas.
Et si quand bien même il s’appliquerait: ce texte prévoit bien : «sauf à être modifiée par l'assemblée générale « C’est-à -dire que ce texte permettrait à une assemblée générale de choisir entre la répartition par le règlement de copropriété ou la répartition pratiquée les dernières années avec une majorité simple, j’imagine. (Si on sous-entend l’unanimité, la phrase n’a pas de sens.) Les propriétaires des lots « parking » ne feront très probablement pas le poids en tantièmes de résister au texte du règlement de copropriété. |
Édité par - Guymmo le 16 avr. 2011 12:29:01 |
|
|
|
8
 Posté - 16 avr. 2011 : 18:08:16
|
|
citation: Il est bien connu (jurisprudence) qu'une grille de répartition appliquée avec constance, de façon répétitive et ceci durant des années est devenue "règle commune à tous" (principe de la "règle coutumière" non contestée) , cette grille de répartition serait-elle contraire aux textes ! Gédéhem, peut-etre...
Mais m'accorderez-vous que ceci n'est pas applicabe a un nouvel acheteur qui ne connait QUE le reglement de copropriété tel que déposé au bureau des hypothèques avec ses éventuelles adjonctions?
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
