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NICOCOH
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 Posté - 29 juil. 2011 : 13:27:36
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Bonjour,
Je suis un pti nouveaux dans l univers de l'immo
j'ai un projet d investissement locatif, faire un prĂŞt pour l'acquisition de plusieurs places de parking afin de les louer.
est il possible de créer une sci a capital variable et integrer cet investissement dans la sci (pret achat et location)
disons emprunt 200000e
achat 10 places a 20000e
location 150e
si je reprends le calcul ans un pot precedent :
total loyer - annuel charge - taxe fonciere - interet pret = revenus
18000 - 1200 - 800 - 16000 = 0
aurais je des impĂ´ts sur le revenus dans cette sci (je n'ai pas inclu le cout e l'assurance)
merci vous
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 29 juil. 2011 : 13:58:07
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Bonjour,
citation: j'ai un projet d investissement locatif, faire un prĂŞt pour l'acquisition de plusieurs places de parking afin de les louer.
est il possible de créer une sci a capital variable et intégrer cet investissement dans la sci (pret achat et location)
Oui une SCI peut acheter des biens immobiliers , c'est mĂŞme sa raison d'ĂŞtre...
Mais connaissez vous le fonctionnement de ce type de société avant de vous lancez dans un achat via une SCI ( 2 personnes minimum ) , SCI à l'IR ou l'IS , rédaction des statuts , fiscalité ...etc ...
citation:
aurais je des impĂ´ts sur le revenus dans cette sci (je n'ai pas inclu le cout e l'assurance)
Oui suivant votre résultat
=> revenu - charges - déduction emprunt = résultat
Cette imposition sera soit inclus dans vos revenus personnelles dans le cas d'une SCI à l'IR soit payé par la SCI dans le cas d'une SCI à l'IS mais cette structure comporte d'autres inconvénients ( plus value professionnelle , CRL , dividendes sous forme de revenus mobiliers )
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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NICOCOH
Nouveau Membre
4 message(s)
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 2
Posté - 29 juil. 2011 : 16:18:54
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ya t il des avantages a crée une sci a capital variable avec le régime is pour ce genre d'investissement ? |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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3
Posté - 29 juil. 2011 : 17:09:33
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Bonjour,
Vous allez monter une SCI , prendre un emprunt via cette sci et les loyers rembourseront le montant du prêt , si la sci à des difficultés vous faites un apport au compte courant associé qui vous sera remboursé par la sci plus tard.
La notion de capital variable importe peu dans ce type de montage.
Concernant l'aspect SCI à l'IS , ce type de société à l’impôt sur les sociétés est assujetti à la plus value professionnelle donc cela signifie :
- Pas de suppression de la plus value au bout de 15 ans.
- vous devrez payer au titre de la CRL , un montant de 2.5 % des loyers perçus.
- Vous étes assujetti à l’impôt sur les sociétés à raison de 15 % sur lé resultat comptable pour toute somme inférieure à 38120 euros au dela vous passez à 33 % d'impot.
- Si vous voulez percevoir des dividendes versés par la SCI au associé , ces dividendes sont considérées comme des revenus mobiliers et taxé à raison de 12,1 % ( contributions sociales ) + 18% d’impôt sur ce type de revenus , il faut savoir que le montant imposable bénéficie d'un abattement de 40 % du fait que les sommes ont déjà été taxé via la SCI au titre de l’impôt sur les sociétés.
http://www.lesechos.fr/patrimoine/guide/FIS18.html
- Dernière chose , la plus value professionnelle est calculé à partir de la valeur nette comptable de votre bien au moment de la vente , c'est à dire : Valeur de vente - ( valeur d'achat - amortissement ) = plus value imposable à 33 %
L'amortissement effectué durant la détention du bien vous permet de baisser votre imposition dans la SCI mais il est réintégrer à la vente.
Pour reprendre votre exemple :
Achat = 200.000
Amortissement sur 15 ans = 150.000
=> valeur nette comptable 200.000 -150.000 = 50.000
Valeur lors de la revente 300.000
Calcul rapide de la plus value
300.000 - 50.000 = 250.000 de plus value soit Ă 33% = 82500 euros Ă payer
http://www.lesechos.fr/patrimoine/guide/FIS22.html
Je vous laisse réfléchir ..........
Philippe |
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Investisseur immobilier
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NICOCOH
Nouveau Membre
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Posté - 29 juil. 2011 : 22:27:26
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merci pour ces explications precises
effectivement ca fait mal :)
lors de la revente le faite que se soit une sci a capital variable ne permet t il pas de remonter le capitale afin d'eviter d etre taxé sur la plus value ?
je viens de comprendre cela fonctionne pour la plus value d un bien mais pas sur la plus value professionnelle ?
vaut il mieux opter pour le regime ir tout simplement ?
une fois le pret remboursé peut on utilisé le revenus des loyers en dehors de la sci? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 30 juil. 2011 : 06:51:32
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Bonjour,
La notion de capital variable permet un ajustement du montant du capital dans le cas de la cession des parts , le fait que le capital soit variable permet de modifier le montant du capital sans passer par les formalités de modification des statuts , du dépôt de ces nouveaux statut au tribunal de commerce.
Une SCI à l'IR est transparente fiscalement ce qui signifie que les revenus de la SCI seront imposés dans vos revenus propres en fonction du nombre de parts que vous possédez dans la sci , si vous possédez 40 % des parts alors 40 % du résultat imposable sera intégré dans vos revenus.
Il faut savoir que le résultat imposable n'est pas forcement le résultat effectif de la SCI en terme de trésorerie.
Votre exemple : 18000 - 1200 - 800 - 16000 = 0 de revenus
Mais 18000 -1200 -800 = 16000 - 12000 ( interet d'emprunt ) = 4000 imposable donc à 40% cela vous fera 1600 à intégrer dans vos impôts.
Les intérêts d'emprunt baissent tous les mois donc tous les ans votre part imposable va augmenter.
Pour une SCI à l'IS , une fois le prêt remboursé vous récupérez l'argent sous forme de dividende qui comme indiqué plus haut seront taxé dans vos revenus en revenu mobilier en procedant à un abattement de 40 % ( pour compenser l'impot déjà versé par la sci ) soit pour 1000 de dividende seules 6.000 seront taxés à 30 %.
Le regime à l'IR ne vous permet pas d'amortir le bien , ni de loué en meuble ( ou du moins pas plus de 10% des recette de la sci ).
Je ne suis pas un spécialiste du sujet , j'ai pris le temps de faire de faire des recherches , je suis gérant d'une sci à l'IS qui malgré les inconvénients pré cité permet d'investir sans impacter son imposition et surtout permet d'amortir le bien donc de partir sans imposition au niveau de la sci pour un durée de 10 ans approximativement.
Si d'autres intervenants peuvent apporter un complément d'informations à Nicocoh , je me sens un peu seul sur le sujet.
Philippe
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Investisseur immobilier
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NICOCOH
Nouveau Membre
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Posté - 01 août 2011 : 09:51:37
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si je comprends bien vaut mieux pas créer de sci quand on veut faire e l'investissement locatif imposition est trop importante
vaut mieux creer une sci sur un bien familial afin de réduire les droits de successions ...
si je veux investir dans les parkings j'ai plutĂ´t interret a le faire normalement sans passer par une sci... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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7
Posté - 01 août 2011 : 10:57:39
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Bonjour,
citation: si je comprends bien vaut mieux pas créer de sci quand on veut faire e l'investissement locatif imposition est trop importante
Il y a deux cas de SCI à l'IS évoqué et à l'IR , celle à l'IS a ses avantages ( amortissement du bien , imposition propre , n'impacte pas son imposition personnelle ) et ses inconvénients ( CRL , plus value professionnelle )
Imaginez que vous avez investi pour 600.000 € avec 100.000 de revenu locatif , le tout à credit cela revient à ce que vous ajoutiez entre 50.000 et 60.000 dans vos revenus personnel donc vous changez de TMI et vous augmentez vos impôts.
La SCI à l'Is est réservé au achat important , immeuble de forte valeur et /ou dans le cas ou vous êtes déjà fortement imposés.
citation: vaut mieux creer une sci sur un bien familial afin de réduire les droits de successions ...
Non cela ne réduit pas les frais de succession mais permet par des donations de parts de transmettre une partie du bien sous forme de parts sociales dans ce cas si vous êtes en dessous des 159.000 € de donations vous pouvez transmettre hors droits de succession mais en payant les frais de mutation.
Comme je vous le disais , on fait un montage SCI pour des achats importants.
citation:
si je veux investir dans les parkings j'ai plutĂ´t interret a le faire normalement sans passer par une sci...
Je dirais oui , par une SCI vous pouvez faire entrer des investisseurs qui apportent de l'argent.
Pour les parkings , par une SCI Ă l'IS vous pourrez amortir fiscalement les biens mais Ă la sortie il y a la plus value professionnelle.
Il faut bien comprendre les mécanismes en nom propre , sci ir ou is , sarl de famille mais il faut aussi comprendre que dans tous les cas il n'y a pas de solutions magiques mais plutot un moindre mal pour un cas particulier.
Par exemple vous achetez :
des studios en nom propre que vous louez meublés =>
amortissement , pas de plus value Ă 15 ans.
un immeuble avec d'autres investisseurs => SCI IS amortissement mais plus value professionnelle
un appartement avec des membres de votre famille => SCI IR , location nu , pas d'indivision , ps de plus value Ă 15 ans.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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