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 Posté - 18 déc. 2012 : 20:12:26
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bonjour à tous
Voici ma situation
Je viens de faire construire une maison dont je me loue la plus grande partie pour mon activé de profession libérale .
Au sous sol de cette maison , j'aménage actuellement un studio de 40m2 que je compte louer.
Je n'ai pas de possibilité de séparer les réseaux d'eau ou d'électricité
pour une future facturation séparée des consommations.
Actuellement , je me loue mon local charges (eau+ electricté) comprises.
Ai-je comme seule solution de louer ce studio en meublé car il n'y a pas obligation d'individualisé les charges.
Ayant fait un emprunt pour construire le batiment et donc déduisant les intérêts de mes revenus fonciers : devrais-je faire une répartition des déduction entre revenus fonciers et BIC.
MERCI DE VOTRE AIDE
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 18 déc. 2012 : 21:37:08
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hum
au foncier vous pouvez aussi avaoir des charges réparties au tantiemes
si vous passez en meublé il vous faudra reintéger le s deficit puisque vous n'avez pas loué
par contre le BIC vous permettra des amortissement qui viennent en moins de vos revenus soir environ 1/25éme par an de la valeur du bien
ce qui n'est pas négligeable non plus
voir ceci
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
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nefer
Modérateur
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Posté - 18 déc. 2012 : 21:55:15
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citation: Initialement posté par greybridge
Au sous sol de cette maison , j'aménage actuellement un studio de 40m2 que je compte louer.
attention: il faut que le logement réponde aux critères de la décence |
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 Posté - 18 déc. 2012 : 22:16:47
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pas de probleme de décence (c'est en sous sol mais ce n'est pas une cave) . C'est une maison à 2 niveaux de plein pied sur les 2 niveaux et j'occupe professionnellement le niveau sup de 80 m2 depuis 3 mois. Le niveau inferieur possede un garage à vélo, une buanderie,un dégagement pour monter à l'étage et donc un studio de 40m2 en cours d'aménagement.
le problème des tantiemes est que mon activité ne va consommer de l'electricité qu'essentiellement pour le chauffage alors que mon locataire utilisera des appareils electroménagers; donc si je fais un partage par rapport à la surface au sol ce n'est pas très équitable.
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criss
Contributeur actif
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Posté - 19 déc. 2012 : 10:16:19
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Bonjour,
Je rejoins Néfer, attention aux critères de décences, le studio ne doit pas être semi-enterré.
Cordialement |
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sgnu
Contributeur actif
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Posté - 19 déc. 2012 : 11:47:56
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citation: Initialement posté par criss
Bonjour,
Je rejoins Néfer, attention aux critères de décences, le studio ne doit pas être semi-enterré.
Cordialement
Pouvez vous nous indiquer vos sources ?
Par exemple, ce n'est pas ce qui est dit ici ;
http://www.pap.fr/conseils/location...-decent/a888
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Posté - 19 déc. 2012 : 12:30:08
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citation: Initialement posté par sgnucitation: Initialement posté par criss
Bonjour,
Je rejoins Néfer, attention aux critères de décences, le studio ne doit pas être semi-enterré.
Cordialement
Pouvez vous nous indiquer vos sources ? Par exemple, ce n'est pas ce qui est dit ici ; http://www.pap.fr/conseils/location...-decent/a888
le local est de plein pied et neuf donc ne vous inquietez pas pour la décence. la question n'est pas là |
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sgnu
Contributeur actif
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Posté - 19 déc. 2012 : 13:08:17
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c'est pour les autres et mon cas particulier que je m'inquiète |
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bailleurx
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Posté - 19 déc. 2012 : 13:53:39
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citation: Initialement posté par criss
Bonjour,
Je rejoins Néfer, attention aux critères de décences, le studio ne doit pas être semi-enterré.
Cordialement
ou avez vu ça?
un logement peut très bien être semi semi-enterré et être parfaitement décent
un sous sol peut très bien aussi n'être en fait que le RC d'une maison
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criss
Contributeur actif
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Posté - 19 déc. 2012 : 16:11:15
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Bonjour,
Par le témoignage d'un propriétaire dont le logement a été classé insalubre car non-décaissé sur un pan de la maison (construit à flanc de colline).
Vu sur le forum "gerance center" https://www.gerancecenter.com/forum...c.php?id=364
Je n'ai pas été rechercher le texte de référence mais je suppose qu'il suffirait de le demander au propriétaire concerné (OSO13).
Cordialement |
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Posté - 19 déc. 2012 : 18:26:20
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ok les gars c'est gentil mais là on sort du sujet initial de mon message |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 19 déc. 2012 : 20:50:10
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oui on sort du sujet
mais je vous ai déjà répondu depuis le 18 il semble que vous n'ayez pas d'autres questions...
et les autres éléments soulevés peuvent aussi donner lieu a conversation non? |
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 19 déc. 2012 : 21:18:55
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Un des "must" en terme d'habitat original et ma fois plutôt économique à chauffer l'hiver ou rafraîchir l'été, c'est le troglodyte. Et il faut de bons revenus pour se l'offrir. Si le renouvellement d'air est bien conçu, c'est sain et très loin de l'indécence.
greybridge, votre maison est juste une maison à rez-de-chaussée surélevé. Le seul risque côté décence peut se trouve dans la hauteur libre sous plafond du rez-de-chaussée bas (et pas "sous-sol"). Je ne suis pas allé revoir le texte, mais je crois qu'il faut au moins 2,20 m sous plafond.
Pour le reste, si vous considérez qu'il est impossible de pourvoir ce studio d'un compteur électrique propre, vous ne pouvez le louer qu'en meublé avec "électricité comprise", voire "toutes charges comprises".
S'il y a des appareils à gaz, dans ce studio, c'est pareil que pur l'électricité.
Pour tous les types de locations, vous pouvez fournir le chauffage (réparti par millièmes ou prorata de surface ou réparti par comptage de calorie s'il y a de quoi réguler dans chaque lot).
Pour tous es types de locations, vous pouvez fournir de l'eau "commune" et répartir selon millièmes ou surface ou répartir avec des compteurs divisionnaires si le réseau de distribution dans la maison s'y prête car il est fastidieux de pourvoir chaque lot de plusieurs divisionnaires.
Si vous louez en meublé charges comprises, vous pouvez vous passer de faire les comptes et états annuels.
Si vous louez charges en plus du loyer, vous êtes obligé de tenir les comptes et de fournir un état annuel au locataire.
On ne s'improvise pas bailleur ! il faut préparer et lire plein de choses pour tout comprendre ou confier le travail à des professionnels. |
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Posté - 20 déc. 2012 : 08:25:27
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merci
pour etre clair c'est une maison sur un terrain en pente en contrebas de la rue . La partie supérieure est appelé RDChaussée car elle est au niveau de la rue. La partie inférieure est donc semi-enterrée mais a 2m40 sous plafond: de plein pied sur la partie opposée à la rue avec grandes baies vitrées.
pour bailleurx: dans votre premier message vous me parlez de réintégrer les déficits car je n'ai pas loué : je ne comprends pas .
sinon en BIC : je pourrais amortir la valeur du bien mais dans mon cas cela n'est pas facile de definir un montant avec une buanderie et une cave communes et un type de construction trés différent : agglos en bas et ossature bois en haut et donc coûts différents. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 20 déc. 2012 : 10:59:05
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citation: réintégrer les déficits car je n'ai pas loué
si vous avez declaré en foncier l'an dernier vous avez eu du deficit puisque des travaux et pas de loyers ?
dans ce cas si vous passez en BIC il faudra vous attendre à ce que le fisc, rajoute à vos revenu le deficit de l'an dernier (il vaudrait mieux voir avec eux comment faire exactement)
citation: sinon en BIC : je pourrais amortir la valeur du bien mais dans mon cas cela n'est pas facile de definir un montant avec une buanderie et une cave communes et un type de construction trés différent : agglos en bas et ossature bois en haut et donc coûts différents.
la valeur du bien est ce que vous le vendriez avec ses accessoires
ca correspond donc grosso modo au "prix" du logement dans son état final (travaux inclus) et à une part des communs
comme dans une copropriété
s'il ya une buanderie commune ou un garage à vélo commun ou une place de parking le prix du logement inclus les annexes
attention si vous être en limite ISF cette valeur déclarative d'une part de votre maison donnera aussi une estimation proportionnelle de la valeur de l'ensemble.
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Édité par - bailleurx le 20 déc. 2012 11:00:24 |
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Posté - 20 déc. 2012 : 12:36:22
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seborga
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Posté - 21 déc. 2012 : 13:13:30
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Je ne suis toujours pas en mesure de vous aider sur l'aspect fiscal de votre question mais j'ai des indications supplémentaires côté exploitation locative.
Puisque vous avez fait concevoir la maison avec un seul compteur par fluide, puisque cette maison contient plusieurs lots locatif :
- le premier lot pour votre propre entreprise et là , libre à vous, avec votre casquette de locataire, de ne pas avoir de quoi identifier vos propres charges. Ce n'est que si un jour vous "cédez ce bail" que vous risquez de devoir faire poser des compteurs supplémentaires. On n'en est pas là !
- le second lot pour un logement et, vu vos indications, la seule possibilité est la location meublée toutes charges forfaitaires comprises, sauf, et le bail doit le préciser clairement, la taxe pour les ordures ménagères et le locataire fera son affaire de la taxe d'habitation.
- des parties communes à ces 2 lots (caves et buanderie) ==> chacun des 2 occupants doit y avoir un accès libre mais rien ne vous interdit de pourvoir la machine à laver d'un dispositif de jetons payants pour s'en servir !
- y a-t-il un troisième lot pour votre logement ? Si oui, pas d'impact sur le mode de gestion locative que j'indique ais impact sur l'aspect fiscal.
Si dès le départ, vous aviez dans l'idée de faire une maison pour y mettre des locataires, vous avez fait un mauvais choix de ne pas prévoir l'individualisation des comptages d'électricité et gaz, s'il y en a, car cela réduit vos possibilités d'exploitation de cette maison. Mais la situation cas n'est pas désespérée, elle est juste contrainte. |
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sgnu
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Posté - 21 déc. 2012 : 14:04:14
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citation: Initialement posté par seborga
- des parties communes à ces 2 lots (caves et buanderie) ==> chacun des 2 occupants doit y avoir un accès libre mais rien ne vous interdit de pourvoir la machine à laver d'un dispositif de jetons payants pour s'en servir !
Un tel dispositif est un service et qui dit service laisse entendre TVA, comment faites vous pour gérer ce point "officiellement" ? en nu pas de service et en meublé franchise de base a priori.
J'ai personnellement installé dans mon collectif une machine à laver avec un dispositif de jetons, mais gratuits (je préfère intégrer le service forfaitairement dans les charges, ça ne va pas chercher loin). |
Édité par - sgnu le 21 déc. 2012 14:06:31 |
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demande d'avis locaux à louer 
