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 Sujet  |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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 Posté - 27 déc. 2012 : 06:41:55
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Bonjour,
L'article 1844 du code civil stipule qu'en cas de démembrement le droit de vote pour l'usufruitier concerne les décisions ordinaires de gestion et le nu propriétaire dispose du droit de vote pour les décisions extraordinaires ( vente , fusion etc ...)
Je voudrais renforcer le droit de l'usufruitier dans les statuts pour éviter une vente des biens par les nu propriétaires.
Est-ce qu'un intervenant disposerait du langage juridique à insérer dans les statuts pour augmenter ce pouvoir de l'usufruitier ?
Pouvoir mettre en place une clause de blocage par l'usufruitier en cas de vente d'un bien
Merci par avance
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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doctor
Contributeur actif
255 message(s)
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1
Posté - 29 déc. 2012 : 09:53:00
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Bonjour,
la structuration juridique et fiscale d'un patrimoine immobilier est lourde de conséquences.
Les enjeux se chiffrent le plus souvent en centaines de milliers d'euros.
Au surplus, les problématiques de démembrement requièrent des réglages au millimètre tant dans la rédaction des actes que dans l'évaluation des valeurs transmises.
Aussi, ne pensez-vous pas que le recours à un professionnel est préférable à la technique du "bricolage maison" qui consiste à glaner des infos, des clauses (alors que celles-ci doivent être adaptées scrupuleusement au cas d'espèce) sur les forums ?
Au demeurant, seuls les vrais professionnels peuvent répondre à vos questions fiscales et juridiques. Ceux-là ne hasarderont jamais à proposer des solutions sans avoir une vision précise du dossier et cela prend du temps.
Il faut alors savoir dépenser un peu pour gagner beaucoup ...
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erci7527
Contributeur actif
301 message(s)
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 2
Posté - 29 déc. 2012 : 18:04:10
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le conseil d'un professionnel , me semble plus adapté, mais juste en avis... quelque soit les tournures de phrases et la prose, s'opposer au code civil dans une société CIVILE immobilière me paraît un exercice vain; |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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3
Posté - 30 déc. 2012 : 07:24:29
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Merci pour vos conseils |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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doctor
Contributeur actif
255 message(s)
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4
Posté - 31 déc. 2012 : 12:41:32
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citation: Initialement posté par erci7527
le conseil d'un professionnel , me semble plus adapté, mais juste en avis... quelque soit les tournures de phrases et la prose, s'opposer au code civil dans une société CIVILE immobilière me paraît un exercice vain;
Dans la convention de démembrement, les parties sont libres de stipuler toute forme d'accord même contraire au Code civil sauf si l'accord en question contrevient à une de ses dispositions mentionnée comme étant d'ordre public (vérification 1).
Par exemple, le Code civil précise dans son article 605 que les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. Cette disposition n'étant pas d'ordre public, il peut donc y être contractuellement dérogé.
Elle ne doit pas non plus déboucher sur un déséquilibre contractuel qui lèserait une des parties (vérification 2).
Enfin, une stipulation privée peut être ignorée ou requalifiée par l'administration fiscale notamment au regard de l'article 64 de Livre des Procédures fiscales (abus de droit) (vérification 3). C'est d'ailleurs le cas de l'exemple précité (art. 605).
La rédaction des actes liés au démembrement doit donc faire l'objet d'une recherche préalable assez poussée pour éviter toute difficulté ultérieure.
D'où la nécessité de consulter un juriste professionnel, l'idéal étant un avocat spécialisé en droit fiscal et immobilier et rompu aux techniques du démembrement.
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Édité par - doctor le 01 janv. 2013 09:53:53 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 01 janv. 2013 : 08:13:38
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Merci Doctor pour votre contribution.
J'ai augmenté le capital social par augmentation du nombre de parts, j'en ai profité pour apporter quelques modifications aux statuts.
J'ai intégré mes 2 enfants à hauteur de 5 % dans la SCI.
A terme ma femme et moi céderons 40 % de la nue propriété à chacun en conservant 5 % de pleine propriété.
Les enfants disposerons de 5 % de PP et 40 US chacun , nous serons alors minoritaire en voix et en pouvoir de décisions mais il est prévu de conserver la gérance.
J'ai voulu renforcer les statuts au niveaux des décisions extraordinaires , habituellement une majorité des 2 tiers est requise , j'ai renforcé le droit des associés par modification des statuts stipulant que les décisions extraordinaires nécessitaient l'unanimité.
Ceci afin de conserver un pouvoir de blocage sur la modification ultérieure des statuts par les futurs nue propriétaire ( seul reconnu comme associé dans la SCI ) pour les décisions de cession , de fusion débattues en AGE
J'ai intégré la vente de biens immobiliers dans des décisions AGE afin de conserver le contrôle ultérieurement du patrimoine immobilier
Philippe
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Investisseur immobilier
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