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Ankou
Contributeur vétéran
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 Posté - 05 sept. 2013 : 12:00:38
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citation: Initialement posté par majik
une association de fait, en quelque sorte?
A mon avis non, de fait elle n'existe plus.
Elle existe encore de droit. |
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 62
Posté - 05 sept. 2013 : 13:01:59
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citation: Initialement posté par majik
" l'article relatif Ă l'effet de la non mise Ă jour des statuts "
pouvez-vous indiquer son numéro et si c'est l'ordonnance ou le décret
"elle peut encore gérer les espaces communs et percevoir les cotiz'..."
une association de fait, en quelque sorte?
euh, Majik, c'est pour rire ?
pas de votre part quand mĂŞme !
ça découle de l'article 5 de l'ordonnance
citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
meuh non !
elle peut encore gérer les espaces communs et percevoir les cotiz'... tant qu'iil n'y pas de contentieux !
........ et s'il y a contentieux? Elle ne peut ester en justice, quel pouvoir a-t-elle pour les récupérer les cotizzz? aucun, nous sommes bien d'accord !citation:
Je conseille de façon la plus ferme de faire voter des statuts en bonne et due forme pour éviter tout problème ultérieur.
là encore bien d'accord, mais il faut arrêter de dire qu'une ASL dont les statuts anciens ont été publiés mais pas mis en conformité serait
citation: Initialement posté par majik
une association de fait, en quelque sorte?
puisque, comme vous le relevez
citation: Initialement posté par Ankou
Elle existe encore de droit.
parcourez http://www.jurisprudentes.net/Cessi...SL-dont.html
vous y retrouverez certains intervenants, sachant que MCD et Majik pourraient avoir un lien... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 sept. 2013 13:06:43 |
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majik
Contributeur senior
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63
Posté - 05 sept. 2013 : 14:03:03
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EW : vous vous tuez à proclamer que l’article 5 ne traite QUE de quelques aspects de la capacité à agir.
Et voilà maintenant que vous déclarez à l’inverse que cet article traiterait des « effets de la non mise à jour des statuts ».
Alors excusez-moi JPM, mais je recopie AUSSI cet article 5 :
« Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. »
Force est de lire qu’il est muet sur cette « mise à jour des statuts »
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64
Posté - 05 sept. 2013 : 14:17:20
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citation: Initialement posté par majik
vous vous tuez à proclamer que l’article 5 ne traite QUE de quelques aspects de la capacité à agir.
loin de moi l'idée d'un suicide pour une question comme celle là qui ne m'a jamais empêché de dormircitation:
Et voilà maintenant que vous déclarez à l’inverse que cet article traiterait des « effets de la non mise à jour des statuts ».
Alors excusez-moi JPM, mais je recopie AUSSI cet article 5 :
« Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. »
Force est de lire qu’il est muet sur cette « mise à jour des statuts »
voilĂ un muet fort bavard !
ce que ne peut faire un ASL à jour, c'est "agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer" : Dieu -ou un autre- merci, une ASL a d'autres activités que celles ici listées... |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 sept. 2013 14:18:23 |
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JPM
Modérateur
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65
Posté - 05 sept. 2013 : 14:24:45
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Magik, votre paresse vous perdra 
Il faut pousser jusqu'Ă l'article 60 de la loi.
Quand à la sanction d'incapacité juridique à défaut de respect des formalités administratives, elle n'a rien de nouveau.
Le problème vient de la solution apportée par la Cour de Cassation : une apparence de déchéance irréparable 
Il n'a jamais été question de la conversion en société de fait.
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66
 Posté - 05 sept. 2013 : 14:31:38
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100% d'accord Ă©videmment. |
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Emmanuel Wormser
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majik
Contributeur senior
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67
Posté - 05 sept. 2013 : 18:14:53
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JPM : c’est votre question initiale qui m’a conduit à relire les textes, pour essayer d’y trouver un début d’idée sur la « liquidation d’une ASL »….situation si peu courante que je n’en avais jamais entendu parler.
Et eu égard au fonctionnement « cadré » d’une ASL, je pensais que ça ne pouvait pas arriver puisque les dépenses sont décidées par l’assemblée générale des propriétaires qui vote aussi le budget, et qu’à la limite, les immeubles peuvent être hypothéqués et vendus pour couvrir les grosses créances susceptibles de déstabiliser les finances de l’ASL…et encore : au cas où les propriétaires refuseraient de mettre la main à la poche.
Pour tout vous dire, je ne vois toujours pas comment une ASL peut en arriver là …
Le financement d’une ASL, c’est le tonneau des Danaïdes, rempli par les propriétaires et vidé par l’ASL!
Sur l’article 60 : il n’y a plus rien à en dire puisqu’il faisait partie de dispositions transitoires périmées depuis 5 ans.
Il reste donc les dispositions « universelles » pour toutes les ASP, celles spécifiques aux ASL, et celles spécifiques aux ASA, pour régir de plein droit toutes les ASP récentes ou anciennes.
VoilĂ , pas plus, pas moins, mon opinion Ă moi, pour ma part et personnellement.
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68
Posté - 05 sept. 2013 : 18:22:47
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majik
Contributeur senior
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69
Posté - 05 sept. 2013 : 19:44:44
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Article 6
Les créances de toute nature d'une association syndicale de propriétaires à l'encontre d'un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association
Voyez-vous, JPM, même si « on connaît tout ça », il peut être utile de relire la loi qui n’est pas si défaillante que veulent bien le dire ceux qu’elle a dérangés, de toute évidence, en ne consolidant pas leurs us et coutumes …
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70
Posté - 05 sept. 2013 : 20:24:21
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encore faut il que l'ASL ait des créances à l'encontre de ses membres, ce qui peut évidemment n'être pas le cas... alors même qu'elle serait endettée auprès de créanciers tiers...
on parlait d'ASL en difficulté, pas de membre en difficulté.
y a comme un hiatus, lĂ  |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JPM
Modérateur
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71
Posté - 05 sept. 2013 : 23:20:22
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Magik : citation: Sur l’article 60 : il n’y a plus rien à en dire puisqu’il faisait partie de dispositions transitoires périmées depuis 5 ans.
Il faut mettre Ă jour votre documentation, Magik, et ne pas trop prendre les intervenants pour des zozos.
Je parlais bien Ă©videmment de l'article 60 de l'ordonnance de 2004.
Par ailleurs je n'ai pas évoqué la liquidation d'une ASL mais de la liquidation judiciaire d'une ASL, c'est à dire de sa faillite pour reprendre la terminologie ancienne.
Il y a malheureusement un certain nombre d'exemples et quelques arrêts de jurisprudence qui rappellent en particulier que l'ASL a un patrimoine propre et qu'il n'est pas permis à un créancier de poursuivre les syndicataires personnellement.
C'est une différence fondamentale avec le syndicat des copropriétaires. Un créancier impayé peut poursuivre les copropriétaires, chacun pour sa quote-part déterminée en fonction de l'objet de la créance. Pas besoin pour cela de liquidation judiciaire puisque le syndicat n'est pas soumis au régime des procédures collectives.
Dans le cas de l'ASL, une question plaisante est de savoir si on peut mettre à l'encan les voies de circulation communes en permettant ensuite à l'acquéreur de faire payer un péage aux anciens syndicataires de la défunte ASL.
Il me semble qu'on n'a pas été loin de cette situation avec une célèbre chaufferie.
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Édité par - JPM le 05 sept. 2013 23:23:23 |
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majik
Contributeur senior
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72
Posté - 06 sept. 2013 : 09:03:38
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WIKIPEDIA : « La faillite d'un commerçant, d'une société commerciale ou d'une personne physique recouvre plusieurs notions :
• Cessation de paiements
o Cessation de paiements en France : En droit français, une entreprise qui ne peut plus faire face à ses dettes est placée par ses dirigeants en procédure collective en constatant sa cessation de paiements (nommée aussi couramment « faillite », allusion à l'ancienne loi de 1967, ou « dépôt de bilan »).
• Faillite personnelle
• Banqueroute
• Déconfiture
• Surendettement
• Liquidation
• Redressement judiciaire
• Liquidation judiciaire en droit français
JPM : au sens de ces définitions, je ne pense pas avoir commis d’erreur d’appréciation en répondant sur le financement des ASL.
Nous constaterons que les ASL ne sont pas dans la catégorie des « commerçant, société commerciale ou personne physique »…
Ce sont des personnes morales de droit privé dites spécialisées : leur objet n’est pas commercial.
Leur objet est à organiser un ensemble immobilier pour gérer ce qui est commun à tous les immeubles qui financent les dépenses limitées à ces parties communes.
J’abonde encore plus dans votre sens quand vous rappelez que les droits des ASL sont distincts des droits de ses membres qu’elles ne représentent pas.
Nous glissons donc doucement sur la responsabilité personnelle du président d’une ASL qui aurait par ses seuls agissements conduit la personne morale à la faillite…par mauvaise gestion ou/et méconnaissance des statuts.
Enfin, je mets Ă jour notre documentation :
TITRE VII : DISPOSITIONS DIVERSES ET TRANSITOIRES (Ord.n°2004-632)
• Article 60
I. - Les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance.Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. A l'exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l'autorité administrative ou, à défaut d'approbation, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires.
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 06 sept. 2013 : 09:14:41
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citation: Initialement posté par majik
Nous glissons donc doucement sur la responsabilité personnelle du président d’une ASL qui aurait par ses seuls agissements conduit la personne morale à la faillite…par mauvaise gestion ou/et méconnaissance des statuts.
A mon avis, non.
Aujourd'hui, la responsabilité du Président est vraiment très limitée, les décisions étant prises par le Syndicat. |
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74
Posté - 06 sept. 2013 : 09:31:18
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Bien, je laisse Majik de coté : on ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif. Il y a aussi quelques principes de base de l'application des lois qu''il va falloir apprendre, notamment ceux rappelés dans les premiers articles du Code civil dont la portée est générale et ... fondamentale. Accessoirement, tant que wikipedia sera sa base de documentation, on restera dans l'à peu près.
en termes de responsabilité, pour poursuivre la réponse d'Ankou, c'est comme toujours : on a une dilution des responsabilités dès lors que l'organe décisionnel de l'ASL -toutes ne sont pas encore dotées d'un syndicat formellement constitué quand les statuts ne sont pas à jour et qu'elles fonctionnent sur le fondement de leurs propres statuts et des décisions de l'AG- a engagé l'ASL conformément aux mandats qu'il a reçu. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 06 sept. 2013 09:51:12 |
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majik
Contributeur senior
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75
Posté - 06 sept. 2013 : 10:14:59
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L’âne s’incline devant la science qui combat l’obscurantisme :
CODE CIVIL
Article 1
Les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
O 2004 est entrée en vigueur le lendemain de la publication du décret 2006
Article 2
La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif.
O 2004 dispose, pour l’avenir, qu’elle régit désormais toutes les ASP
Article 4
Le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.
Le déni de justice est-il caractérisé dans les décisions refusant de prononcer l’infraction aux dispositions O2004+D2006 au motif qu’elles ne prévoient pas de sanction ?
Toujours est-il que la Cour de cassation a considéré les dispositions légales pour constater les manquements des ASL après le délai transitoire et en tirer les conséquences. |
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JPM
Modérateur
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76
Posté - 06 sept. 2013 : 10:48:11
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La question doit être solidement cadrée et c'est une question d'ordre exclusivement juridique.
Depuis une vingtaine d'années ce qui sert de ministère du logement, accolé souvent à la pêche, aux transports et autres diversités tente de ne plus limiter ses interventions aux questions techniques (la sécurité des ascenseurs par exemple) mais de l'étendre à tout ce qui concerne l'immobilier. La méthode est simple : à bas le juridisme ! il faut être efficace ! In ne s'occupe donc pas du Ministère de la Justice.
C'est ce qui donne des rustines comme l'article 18-1-A destiné à encadrer les honoraires pour travaux exceptionnels et qui a provoqué une sensible augmentation des taux demandés parce que les associations de consommateurs voulaient interdire aux syndics d'en faire mention dans leurs contrats.
La Cour d'appel de Grenoble puis la Cour de cassation ont donné raison aux syndics mais les augmentations ont subsisté 
Revenons aux ASL.
Dans la seconde partie du 20e siècle une confusion a été créée et entretenue entre les copropriétés et les associations syndicales.
Ce sont les notaires eux-mêmes, et c'est difficilement compréhensible, qui ont été à l'origine de cette confusion. A la lecture des statuts établis pendant cette période, pour des ensembles immobiliers comportant différents bâtiments en copropriété et d'autres en mono propriété, il est difficile de savoir si c'est une ASL ou une copropriété horizontale qui a été mise en place.
Il faut incriminer la méconnaissance de l'histoire ancienne des associations syndicales. On y apprend sans difficulté qu'on a maintenu le terme association par habitude depuis le 12e siècle mais qu'en réalité de nos jours les asssociations syndicales ne sont plus des associations qui ne peuvent grouper que des personnes.
Les ASL groupent les biens inscrits dans leur périmètre. Des personnes n'en sont membres que parce qu'elles sont propriétaires de ces biens, depuis l'acquisition jusqu'à la revente.
Il en résulte d'une part l'existence d'un véritable patrimoine de l'ASL, totalement indépendant des patrimoines de ses membres, et encore le caractère réel des obligations pesant sur les syndicataires.
Tout cela diffère radicalement du syndicat de copropriétaires, doté d'un patrimoine de transit, toujours égal à zéro (total créances = total dettes) et d'une grande transparence juridique qui permet aux créanciers impayés du syndicat d'aller titiller les copropriétaires eux-mêmes.
On sait par ailleurs que dans les grands ensembles la gestion des services communs (notamment chauffage et eau chaude) par les ASL est souvent critiquable. Que les conseils syndicaux des copropriétés inscrites ont des difficultés pour contrôler cette gestion, ne disposant pas même de droits équivalents à ceux des associations de locataires.
Il subsiste de plus une controverse sur la répartition des charges d'ASL entre les syndicats alors qu'elles devraient être faite entre les copropriétaires syndicataires.
Tout cela est connu mais parfaitement négligé.
L'ordonnance de 2004 est taisante sur tout cela et la doctrine n'est guère plus bavarde.
Dans un grand ensemble comme ceux évoqués, il suffit qu'un seul copropriétaire se rebiffe pour jeter à bas toute l'organisation à la stupéfaction des dirigeants divers.
C'est une activité distrayante que de contempler le bocal quand a signalé quelques mois auparavant les risques.
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michelhb
Contributeur débutant
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Posté - 03 nov. 2013 : 14:27:40
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Absence de mise en conformité, ASL en difficulté....
C'est la suite logique qui aboutit également à la nomination d'un administrateur provisoire nommé par le Tribunal à la demande de quelquescolotis.
Administrateur Provisoire chargé d'administrer la copropriété par application de l'article 1 alinéa 2 sur la copropriété:"A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs."
Dans notre cas, la mission dévolue qui consiste à "prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété" ne comporte aucune indication de mise en conformité de l'ASL
citation:
L' ASL et ses statuts sont constitutifs tant d' une "organisation différente" que d'une "convention contraire" conforme aux quatre conditions prescrites par l'Article 1108 Code Civil: - Le consentement de la partie qui s'oblige, - Sa capacité de contracter, - Un objet certain qui forme la matière de l'engagement, - Une cause licite dans l'obligation.
Cette convention se forme au moment de la réception par celui qui émet une offre de conclure un contrat et de l'acceptation de l'autre. (3ème Civ. 16 juin 2011, pourvoi n°09-72679).
Cette convention valide et obligatoire figure dans les actes d'achat notariés valablement enregistrés de différents Colotis (Pièce N°3 ).
Les deux conditions de l'alinéa 2 de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies
Cependant l'administrateur provisoire désigné précise dans la notification de sa mission que les colotis doivent lui présenter un SYNDIC pour l'assemblée du terme de sa mission, ( 3 mois) à défaut il en désignerait un de son choix.
Le syndic n'est pourtant pas obligatoire pour les ASL de droit privé. (?).
Il est également précisé que l'on dispose d'un délai de 15 jours pour "en référer au président du Tribunal", article 496 du NCPC.
Une rapide recherche (art. 25 à 29 et 953 du NCPC) permet de comprendre que cela serait du type de procédure gracieuse, mais laquelle?
Quelle doit en ĂŞtre la forme?
Requête gracieuse auprès Président du Tribunal par voie d'avocat ou d'avoué?
Appel gracieux?
Hélas, si "Nul n'est censé ignorer la loi", peu la comprennent et beaucoup l'interprètent!
Merci d'avance, le temps de réaction est court avec deux jours fériés.
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Posté - 03 nov. 2013 : 15:00:11
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faute de statut et d'ALS, le tribunal renverrait il l'ensemble immobilier au régime de la copro ?
si tel est le cas,... ben c'est normal !
il est LE régime par défaut. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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michelhb
Contributeur débutant
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Posté - 03 nov. 2013 : 19:04:02
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Bonsoir
Je me suis sans doute mal exprimé:
ASL de lotissement existante avec statuts non mis en conformité ordonnance de 2004.
Il n'y a donc pas défaut d'existence d'ASL.
Copropriété pour parties communes indivises qui au cahier des charges/règlement de copropriété doit être gérée par l'ASL.
Cette ASL existante peut-elle être ignorée?
Quid dans un tel cas de l'acte d'achat notarié qui impose l'appartenance et l'acceptation des statuts de l'ASL dont son objet de gestion des parties communes?
Pour procéder à une demande de modification de la mission de l'administrateur provisoire suite à l'ordonnance de sa notification aux colotis, procédure gracieuse, (art. 496 NCPC), mais laquelle?
Quelle doit en ĂŞtre la forme?
Requête gracieuse auprès Président du Tribunal par voie d'avocat ou d'avoué?
Appel gracieux?
Merci.
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michelhb
Contributeur débutant
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80
Posté - 03 nov. 2013 : 19:23:47
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Complément:
La priorité ne doit-elle pas consister à remettre l'ASL existante en conformité ce qui semble possible actuellement au vu des publications au Journal Officiel?
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Sujet |
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ASL ou Union en " faillite " ! (RJ ou liquidation) 
