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 Posté - 29 janv. 2014 : 10:34:48
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Re-rebonjour,
J'abuse certainement en postant une nouvelle question. Mais, je ne résiste pas.
La dernière assemblée générale de ma copropriété a approuvé les comptes sous réserve des modifications qui seront demandées par les membres du conseil syndical.
C'est légal ?
J'ai voté contre, il faut attaquer dans le délai de deux mois ou ça vaut tellement rien qu'il n'est pas même nécessaire de faire annuler la décision ?
S'il faut attaquer, avec quel moyen de droit ?
Merci encore de votre aide.
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Posté - 29 janv. 2014 : 11:03:45
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si la résolution est libellée ainsi :
"La dernière assemblée générale de ma copropriété a approuvé les comptes sous réserve des modifications qui seront demandées par les membres du conseil syndical."
cela ne veut rien dire.
en effet, si quelqu'un assigne comment un juge pourrait faire son travail avec le libellé "modifications qui seront demandées par les membres du conseil syndical".
le conseil syndical aurait du citer à l'AG, les modifications qui devaient être prises en compte et la résolution aurait du reprendre ces factures en suspens.
mais le libellé exact de la résolution n'est-il pas celui que vous avez cité succinctement, peut-être.
Quel est le libellé exact de la résolution d'approbation des comptes ? |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 29 janv. 2014 : 12:06:27
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si l'AG veut émettre des réserves lors de l'approbation des comptes, ces réserves doivent être formulées clairement
exemple: les comptes sont approuvées pour un montant de.....
sous réserves de:
- la prise en charge par le syndic de la facture x ...d'un montant de.....
- la modification de l'imputation de la facture y... qui doit être annulée en charges communes générales et mise en charges "escalier"
...
ce sont des exemples que je donne
à défaut de liste de réserves, les comptes sont approuvés tels qu'ils ont été présentés dans la convocation |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 janv. 2014 : 13:18:09
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Sans précision sur les modifications dont il s agit, lAG a adopté les comptes, point final.
Il faut le marteler , faire reserve sans préciser ce qu elle est n est rien du tout.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 30 janv. 2014 : 15:57:02
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Encore un exemple d'un CS qui ne maîtrise pas les fondamentaux, et d'un syndic qui ne cherche pas les complications 
le CS n'a pas eu le temps de faire le contrôle, il croit se border en faisant voter une résolution qui ne rime à rien. Le syndic le sait très bien, mais pourquoi dépenser de l'énergie ? Il laisse faire : vive la procrastination 
Il ne faut jamais refuser l'approbation des comptes : comptes non approuvés = précarisation du syndicat car impossible de recouvrer des impayés de charges, de faire la régularisation des charges.
seule méthode valable : le CS vérifie les comptes, fait procéder aux corrections avant l'envoi de la convocation. De cette manière, les comptes sont toujours approuvés.
dernier point : attaquer implique TGI lequel implique avocat. Cela constitue un filtre sérieux, finalement assez pertinent. |
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Posté - 30 janv. 2014 : 17:21:19
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mespres, vous n'y êtes pas tout à fait.
Le contrôle a été fait par au moins l'un des membres du conseil syndical qui a pointé les erreurs, mais le syndic a notifié les comptes en l'état au prétexte qu'il n'avait pas le temps de corriger...
Puis en assemblée, a été pondue cette merveilleuse résolution... sous prétexte qu'il n'y avait pas le temps de prendre les corrections demandées...
J'attends le PV pour avoir la rédaction exacte de la résolution.
La réalité, c'est qu'une assemblée ça ne se prépare pas à la dernière minute et que même un membre du CS qui connaît ses fondamentaux ne peut rien faire face à des membres du CS inertes et encore moins face à un PCS qui n'assume pas ses responsabilités de surveillance et d'impulsion du travail du syndic. |
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Posté - 30 janv. 2014 : 18:30:30
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PetherTheMoon : "Puis en assemblée, a été pondue cette merveilleuse résolution... sous prétexte qu'il n'y avait pas le temps de prendre les corrections demandées..."
le syndic roule tout le monde dans la farine ET personne ne tape sur la table !!! Alors il continue, tant pis pour vous.
Le CS a obligation de faire un rapport d'activité, dont la vérification des comptes. Il a émis des avis lors de ce controle que le syndic n'a pas suivi. Ces reùarques ont elles été notifier dans ce rapport que le président du CS a aussi lu oralement en demandant à l'AG de rejetter une partie des comptes suite à cette vérif, et dont la liste a été publiée dans son rapport ?? C'est le boulot du CS.
Peteht The Moon : votre CS est mou, mais il n'a aucun pouvoir d'approuver les comptes. C'est bien l'AG qui est aussi molle que son CS qui DOIT approuver les comptes, en totalité ou en partie !!!!
Faire des réserves précises et argumentées en AG et le syndic a obligation de les porter au PV, et ne pas assigner le SDC par la suite ne sert à rien !! alors sans aucune discussion sérieuse sur les comptes lors de l'AG, vous ne pouvez que vous préaprer plus sérieusementpour l'année suivante.
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Posté - 30 janv. 2014 : 18:42:55
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Merci Philippe388,
Je n'ai pas compris votre conseil : assigner en annulation des comptes ? C'est ça ? mais sur quel fondement légal ?
Oui, le CS est mou, incompétent, inorganisé. On ne sait même pas qui est chargé de porter la parole au Syndic... Quant le chat n'est pas là , les souris dansent... Pas de commandant, pas d'armée...
Oui, il y a eu un rapport du conseil syndical sous la plume du président. Bien creux, vide...
Me préparer plus sérieusement l'année prochaine..., oui... il me reste à écrire à tous les copropriétaires avant l'AG en espérant qu'ils lisent plus ma lettre que les convocations... |
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Posté - 30 janv. 2014 : 18:44:47
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J'ai bien une solution, mais c'est du violent : le syndic qui a été nommé en 2012 n'a pas ouvert le compte séparé à temps... il est possible de faire tomber l'AG 2013 avec ce seul argument... le syndic tombe avec... il faut alors un administrateur provisoire... |
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Posté - 30 janv. 2014 : 18:46:34
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pour répondre à votre question petherthemoon, il faudrait connaitre le libéllé exact de la résolution sur votre PV, mais apparemment vous ne donnez pas ; ce qui fait que chacun répond dans le vide des vérités qui peut-être ne s'appliquent pas à votre cas.
vous ne voulez pas la donner ? |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 30 janv. 2014 : 19:14:08
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Dans la mesure où les erreurs sont identifiées, mieux vaut laisser en l'état ... et d'examiner les options pour la prochaine AG. Le problème principal, à vous lire, est rechercher du coté du CS : il faudrait le renouveler, le président avec ! Bon courage. |
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Posté - 30 janv. 2014 : 19:30:01
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pETHERtHEmoON :
"J'ai bien une solution, mais c'est du violent : le syndic qui a été nommé en 2012 n'a pas ouvert le compte séparé à temps... il est possible de faire tomber l'AG 2013 avec ce seul argument... le syndic tombe avec... il faut alors un administrateur provisoire..."
Le syndic a 3 mois pour ouvrir le compte séparé. C'est après ces 3 mois qu'il fallait courrir au TGI pour faire nommer cet AJ et changer ce syndic.
Mais il est trop tard pour cela, si ce compte séparé a été ouvert !
Que voulez vous dire par faire tomber l'AG 2013 ??? Ne pas ouvrir le compte séparé dans les 3 mois, c'est la nullité du mandat de syndic ! alors sans syndic c'est la case AJ ! Rien à voir avace une quelconque annulation d'AG.
Ce compte séparé est il ouvert ? et est-ce bien un compte séparé ?? Avez vous le RIB au nom du SDC ? établissez vous vos chèques de charges à l'ordre du Syndicat machin ou au nom du syndic ?
Si ce compte n'ets pas encore ouvert, alors foncez au TGI pour demander un AJ avec les preuves que ce compte n'existe pas. Les frais que vous engagerez seront remboursés par le SDC. Sous 2/3 semaines vous serez débarassé de ce syndic, mais il faudra aussi changer de CS et d'attitude en AG. 
rambouillet : vous avez le texte de la résolution dans le premier post,, qui ne veut strictement rien dire !
"La dernière assemblée générale de ma copropriété a approuvé les comptes sous réserve des modifications qui seront demandées par les membres du conseil syndical.
"
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Posté - 30 janv. 2014 : 19:46:37
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citation: "La dernière assemblée générale de ma copropriété a approuvé les comptes sous réserve des modifications qui seront demandées par les membres du conseil syndical.
ceci est une affirmation de notre auteur, mais pas forcément le libéllé de la résolution...
on a souvent vu ici des interprétations de lecture. |
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Posté - 31 janv. 2014 : 06:38:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sans précision sur les modifications dont il s agit, lAG a adopté les comptes, point final.
Il faut le marteler , faire reserve sans préciser ce qu elle est n est rien du tout.
Est-ce si sûr ? Les réserves agiraient en principe comme des conditions suspensives ; le conseil syndical doit, s'il ne le fait pas spontanément, être mis en demeure de formuler ses réserves, et dès lors que le syndic y a donné la suite demandée, les comptes sont réputés approuvés. Tant que cela n'a pas été fait, ou tant que le conseil syndical n'a pas notifié son abandon de toute demande, ils ne le sont pas ! Si, par exemple, avec une résolution formulée ainsi (cela reste à vérifier), le syndic engage une action en recouvrement, il irait à coup sûr au casse-pipe... |
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Posté - 31 janv. 2014 : 09:53:54
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Je remercie chacun des intervenants pour leurs interventions.
Pour répondre aux sollicitations de rambouillet quant à la rédaction exacte de la résolution.
En principe, la rédaction exacte devrait bien être celle que j'indique : ""sous réserve des modifications qui seront demandées par les membres du conseil syndical".
Cependant, en l'état, le PV n'a pas encore été notifiée. Cette rédaction est celle qui figurait au vidéoprojecteur en assemblée générale lors du vote.
D'expérience, je sais qu'elle est susceptible d'évoluer entre l'assemblée et la notification !!! Pratique illégale, mais malheureusement courante et difficile à prouver. Lorsque le travail n'a pas été fait avant l'assemblée, certains ont tendance à vouloir le faire après pour éviter d'avoir à reconvoquer l'assemblée.
Dès que le PV sera entre mes mains, vous pourrez connaître la rédaction définitive contre laquelle il me faudra réagir.
Sur la nullité du mandat du syndic pour défaut d'ouverture de compte séparé dans les temps, je ne partage pas l'opinion de philippe388 : l'ouverture du compte séparé ne couvre pas la nullité qui demeure et peut-être invoqué pendant 5 ans (CA Versailles, 26 nov. 2012, n° 11/00269 : JurisData n° 2012-027584 ; Loyers et copr. 2013, comm. 154) :
"Qu'en application de l'article 18 précité (« la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation »), le mandat de syndic de la société Cabinet Richard est nul de plein droit 3 mois après l'assemblée du 17 février 2004 qui l'a désigné en qualité de syndic, soit le 17 mai 2004 (l'assignation aux fins de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic a été délivrée à la SARL Cabinet Chrétien à la requête de la SCI Septième du Sept le 11 février 2009, soit dans le délai de droit commun de 5 ans de l'article 2224 du Code civil) ;
[...]
Considérant que la SCI Septième du Sept, plus au fait que le syndic, pourtant professionnel, de l'instauration par la loi du 13 décembre 2000 du principe du compte séparé, a toujours voté pour l'ouverture d'un tel compte ; que la société Cabinet Chrétien, par la rédaction ambiguë des projets de résolution et sa carence à ouvrir un compte séparé, obligatoire à partir du 31 décembre 2002 et au surplus voté lors d'assemblée générale du 17 février 2004, a manqué à son obligation légale et à ses obligations contractuelles de diligence et de loyauté envers ce copropriétaire ; qu'il convient en effet d'observer que les textes des résolutions intitulées « maintien d'un compte séparé » adoptées lors des assemblées générales de 2005, 2006 et 2007 sont tout aussi biaisés que celui de la résolution n° 6 de l'assemblée du 17 février 2004 puisque, sous le couvert du « maintien du compte séparé », le syndic a en réalité fait adopter par les copropriétaires, le maintien de son compte propre utilisé depuis 1996, à savoir le sous-compte intitulé Cabinet Chrétien 1 Minard alors qu'il ne pouvait ignorer qu'un compte séparé, c'est-à -dire un compte ouvert au seul nom du syndicat, ne devait en aucun cas mentionner le syndic ;
Que la SCI Septième du Sept a donc dû pour pallier la carence du syndic effectuer toutes les diligences nécessaires durant plusieurs années pour aboutir, le 22 mai 2008, à l'ouverture d'un compte séparé de celui de la SARL Cabinet Chrétien ; que la SCI subit un préjudice qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros de dommages-intérêts ; que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande de ce chef ; (...)"
philippe388, vous remarquerez que l'assignation a été délivrée le 11 février 2009 et que le compte séparé a été ouvert avant le 22 mai 2008.
Avez-vous une jurisprudence ou un référence quelconque qui permette de soutenir que la nullité du mandat du syndic n'est plus possible après l'ouverture du compte séparé ?
En revanche, je partage votre opinion sur un point : la nullité du mandat du syndic n'entraîne pas automatiquement la nullité de l'AG convoqué par ce syndic. Encore faut-il, agir contre cet AG au motif qu'elle a été convoqué par un syndic dont le mandat est nul. En effet, la jurisprudence des nullités en cascade ne s'applique plus : il faut assigner pour chaque AG dans les 2 mois, à défaut l'AG devient définitive...
Par contre, je ne partage par votre opinion sur la procédure à suivre : il faut agir en nullité et demander en conséquence de la nullité prononcée la désignation d'un administrateur judiciaire.
Si vous souhaitez discuter de cette question, philippe388, je vous propose d'ouvrir un autre sujet auquel je participerai.
En l'état, je ne pense pas utiliser ce moyen juridique car j'y vois plus d'inconvénients que d'avantages...
Le post de rédaction Universimmo est intéressant dans son analyse... mais lorsque la composition du CS est modifiée dans la même AG... ça devient bien difficile... |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 31 janv. 2014 : 09:57:09
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Edité pour dire Message posté sans connaître le Posté - 31 janv. 2014 : 09:53:54 soit quelques minutes avant le mien.
rédaction Universimmo citation: il irait à coup sûr au casse-pipe... Tout-à -fait d'accord ... si les sommes en jeu impactaient la répartition et étaient assez élevées pour qu'un opposant ou défaillant assignât le syndic.
Une formulation citation: La dernière assemblée générale de ma copropriété a approuvé les comptes sous réserve des modifications qui seront demandées par les membres du conseil syndical. montre un CS qui n'est pas capable de dire le jour de l'AG quelles sont les modifications à faire pour approuver les comptes est :
- soit un CS qui n'a pas la disponibilité ou la compétence pour exercer sa mission,
- soit un CS qui ne peut pas obtenir du syndic les pièces ad hoc.
Les copropriétaires devraient en tirer des conséquences pour le CS et pour le syndic.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 31 janv. 2014 10:55:33 |
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Posté - 31 janv. 2014 : 10:14:22
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euh... petherthemoon, vous nous avez cité les moyens ou les attendus ? car on ne lit pas la décision de la chambre d'appel...  |
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Posté - 31 janv. 2014 : 10:38:48
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Sur l'intéressante question de l'annulation du mandat du syndic pour défaut d'ouverture du compte séparé dans les temps, j'ai ouvert un autre topic : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16941.
Comme ça, nous pourrons continuer ici de discuter de la seule question du topic : Approbation des comptes sous réserve...
Merci à tous. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 31 janv. 2014 : 14:28:04
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La nullité de plein droit du mandat du syndic est un autre aspect.
Sur le post de 'rédaction uni' :
L'AG peut conditionner une décision. Mais elle doit préciser ce qu'est la condition fixée, l'objet qui suspend en tout ou partie la décision.
Avec une constante ici s'agissant d'approuver les comptes du syndicat : pas de délégation possible au CS.
Dans notre affaire, l'AG précise qu'elle approuve les comptes qui lui sont présentés.
Rien sur des modifications précises, identifiées, rien sur une échéance.
Exemple type d'une 'réserve' qui n'est que du vent, sans aucun effet.
Tout autre chose serait l'approbation des comptes pour (ex) 158.000 e sur les 179.272,95 présentés à l'AG, réserve étant faite sur diverses dépenses pour un total de 21.272,95 e, que le syndic devra justifier auprès du CS dans un délai de 15 jours .
Concernant la nullité du mandat du syndic, ps besoin d une action distincte de celle prévue D.art.47 : apportant les preuves de l'absence d'ouverture d'un compte sépare, il faut demander la désignation d'AP. |
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bb97bt
Contributeur débutant
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Posté - 31 janv. 2014 : 18:24:57
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bonjour a tous,
desolé de m'immicer dans le sujet mais une question me taraude.
Les comptes ont été controlés par le CS.
Ce dernier a relevé des erreurs, manquements, abus ou autre...il demande au syndic de les corriger avant envoi de la convocation de l'ag.
Le syndic ne fait rien.
L'ag decide de voter les comptes en rejetant lesdites depenses non justifiées, abusives ou autre conformement au rapport complet du CS joint a la convoc...
Et apres ?
Les comptes sont approuvés "partiellement"...mais les fameuses depenses erronnées, abusives ou autres pourtant dépensées...qu'en faites vous ? Comment contraindre le syndic a , soit les prendre a sa charges, soit vous assoir dessus bien gentillement ?
Le chat tourne en rond, mais au final, c'est toujours les souris qui se font bouffer...
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Posté - 31 janv. 2014 : 20:16:48
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Effectivement bb97bt, vous vous immiscez dans le sujet... mais vous êtes le bienvenu.
Je vous donne le dessous des cartes : c'est la première année de ce CS et du PCS et du syndic... dans une copropriété bordélique au possible (extrêmement complexe au plan du bâti et extrêmement complexe en raison de l'ancienneté du RCP et des modifications de fait qui sont intervenues dans les équipements) ; le PCS est incompétent et le CS aussi... sauf deux membres (maintenant plus qu'un seul...), sauf qu'ils sont tous contents d'être aux commandes pour avoir l'air utile et pour avoir de bonnes relations avec le syndic (c'est si important).
Première année + contents d'être aux commandes + bonnes relations avec le syndic = on cache la ***** aux souris. Résultat réel = rien n'avance et rien ne s'améliore ; les erreurs du passé prospèrent, croissent et embellissent... Incidemment, on fait un rapport du CS non notifié avec la convocation et surtout on ne parle pas des choses qui fâchent (notamment les erreurs de comptabilité)...
Que la situation soit difficile c'est certain, mais les clefs de la plupart des problèmes lui ont été donnés, mais il n'a rien fait pour mettre en oeuvre... il s'est laissé déborder par la complexité et par un CS majoritairement incompétent exigeant tout et n'importe quoi et ne parlant pas d'une seule voix (faute qu'il y ait de règlement de ce CS). |
Édité par - PetherTheMoon le 31 janv. 2014 20:20:05 |
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Sujet |
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Approbation des comptes sous réserve 
