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venusdemilo
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 Posté - 19 avr. 2014 : 23:46:38
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Bonjour,
Notre AGO va avoir lieu le mardi 22 avril 2014 dans les locaux du syndic.
Il n'a pas joint à la convocation, "l'état des dépenses" ou état des charges à répartir. Le syndic me dit que ce document n'est pas obligatoire.
J'ai contrôlé les charges et j'ai donc obtenu ce document.
1) Sur celui-ci je constate un poste : 662905 frais relevé de banque dont des frais de virement (décidé par le syndic pour payer certains fournisseurs dont lui-même) et MPB frais de tenue de compte de 18,66 euros par trimestre.
Est-ce autorisé puisque l'AG n'a pas voté pour les virements bancaires et puisque nous payons nos charges à l'ordre du SYNDIC : CITYA xx.
Apparemment, nous n'avons plus de COMPTE BANCAIRE SÉPARÉ alors que l'on a voté le contraire à l'AG précédente mais la résolution a été changé au PV !
2) la réunion d'AG se passe dans les locaux du syndic mais il nous facture des frais de "HON. location de salle AG 30/30/2013" de 69,52 euros.
Est ce autorisé ?
3) scan du règlement de copropriété de 11 pages facturé à 95,68 euros !
Le syndic me dit que c'est obligatoire quand un copropriétaire vend son appartement ..
4) honoraires conseil syndical
- date facture du 17/06/2013 : 3eme vérif compte avec "mon nom" 2H* 80 euros = 160 euros + TVA = 191,36 euros (j'étais au conseil syndical jusqu'à l'AG du 30/05/2013)
80euros est le tarif des honoraires pendant les heures ouvrables
alors que je ne vérifie jamais les comptes avec le syndic ... et une seule fois me suffit ..
rien n'explique cette facture
- AG du 30/05/2013 : 2h * 160 euros = 320 euros + tva = 382,72 euros
160euros est le tarif des honoraires en dehors des heures ouvrables ou le samedi
rien n'explique cette facture.
Ces deux factures sont des fausses factures sur lesquelles il n'y aucune date de réception et aucune date de paiement.
J'ai demandé au syndic qu'ils les enlèvent de nos charges. Ils refusent ... Que faire excepté de les enlever du montant des comptes à approuver ?
5) autorisation à donner à Monsieur X COPROPRIÉTAIRE du 1ER ÉTAGE
demande de jouissance exclusive de la toiture terrasse (article 26)
résolution : l'AG après avoir pris l'avis du CS, après avoir délibéré, décide d'accorder à Monsieur X la jouissance exclusive de la toiture terrasse et d'effectuer les travaux correspondant à sa demande, sa charge et sous sa responsabilité"
Son appartement (sa cuisine) donne sur la toiture d'un grand magasin dont une petite partie est notre partie commune.
Dans ce cas il faut modifier le RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION. Pouvez-vous me le confirmer ?
Quant aux travaux que le copro veut faire; il faut qu'il nous présente un devis détaillé d'une entreprise signée ?
ou peut-il faire les travaux lui-même sans devis chiffré ?
merci pour vos réponses
bon WE
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Posté - 20 avr. 2014 : 10:01:02
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1) les frais de virement et les frais de tenue de compte existent légalement et ce sont des frais dont la banque fait le prélèvement directement. Mais en général ces frais n'existent que dans les comptes séparés. Si vous etes en compte unique, c'est au syndic d'assurer tous ces frais puisque le compte est à son nom et non au nom du syndicat.
2) les frais de salle doivent être notés au contrat (à vérifier). Mais il arrive que les locaux n'appartiennent pas à l'agence mais à une SCI dont l'agence est quelquefois associé majoritaire ou non...  .
3) le règlement de copropriété est un peu cher et ne doit être payé que par le demandeur, qui n'en a peut-être pas besoin : il récupère celui du vendeur, en général.... Le syndic n'a pas obligation à le fournir. Vérifier également si ce coût est noté dans son contrat. Le syndicat n'a pas à payer ces frais !!!!
4) honoraires conseil syndical, vérifier ce qui est noté sur le contrat : est ce que les réunion du CS sont notés à facturer.
4bis) Honoraires d'AG : vérifier le contrat, souvent il est noté (explicitement ou non) que les honoraires d'une AG en dehors des heures ouvrables seront facturés...
5) un droit de jouissance exclusif nécessite une révision du RdC et des tantièmes... |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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 2
Posté - 20 avr. 2014 : 20:55:27
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"un droit de jouissance exclusif nécessite une révision du RdC et des tantièmes..."
Et ne devait pas être accordé gratuitement, dans le cas contraire un copropriétaire serait en droit d' attaquer la résolution comme contraire à l' intérêt du syndicat. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 21 avr. 2014 : 09:39:10
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2) scan du RDC en cas de vente : c'est le travail du notaire chargé de la mutation, pas du syndic. Prestation privative qui doit être prévue au "contrat de rémunérations"
5 ) attribution d'un droit de jouissance exclusive, - autorisation de travaux privatifs.
- l'attribution d'un droit de jouissance exclusif induit la modification de l'EDD/RDC, s'agissant de créer un droit réel, patrimonial, droit qui sera enregistré comme tel au fichier immobilier. Il peut être assorti de l'attribution de tantièmes supplémentaires par adjonction au lot auquel ce droit de jouissance sera attaché. (*)
L'intégralité des frais nécessaires seront supportés par le demandeur. La résolution d'AG doit le préciser. (opération blanche pour le syndicat, y compris d'éventuels honoraires du syndic pour cette prestation privative).
- réalisation de travaux privatif affectant les parties communes. (L.art.25b).
Tout dépend de ce dont il s'agit : percer 2 trous pour mettre un store ou édifier une construction ...
La demande doit être assortie d'un dossier complet : nature des travaux, descriptif détaillé, impact sur les parties communes. D'où descriptif, plan, schéma, photos, d'un dossier technique. Selon le cas, seront prévues les attestation d'assurance, entreprise/maitre d'ouvrage (copropriétaire).
Si l'impact est important, avis d'un "homme de l'art" (archi, ingénieur béton) s'agissant dimpacter la structure (percement, surcharge de la structure, etc ....).
Attention : il est question d'une toiture terrasse !
Par nature, elle peut ne être "marchante", c'est à dire utilisable pour autre chose que de la maintenance. Selon la norme de construction initiale, il est quasi certain qu'elle n'est prévue que pour assurer le "couvert" du magasin, son étanchéité, certainement pas pour être utiliser comme "terrasse", pour une utilisation 'ménagère'. D'où des données techniques à présenter à l'AG dans le dossier.
Dans votre cas, l'accord du copropriétaire en dessous ( ce 'grand magasin) est indisensable.
Selon la nature des travaux, il peut y avoir "construction".
Le droit à construire appartient au syndicat. En aliéner tout ou partie impose un vote à la double maj.art.26 (et non art.25 pour de simple "travaux") .
Question ODJ : "aliénation du droit (d'une partie) à construire du syndicat au profit de M.X "
Si c'est le cas, l'accord de l'AG sera impérativement conditionnel " Sous réserve d'obtention des autorisations administratives nécessaires, qui devront être présentées au syndic (copie CS) avant le début des travaux"
Car il se peut qu'il ne soit pas possible de "construire",; si tel est le cas, non seulement au regard de la structure, mais aussi parce qu'il n'existe pas (plus) de "droit à construire" pour le syndicat.
(*) mettons 10, 15, 25/°° ajoutés au lot auquel ce droit de jouissance est affecté : ce lot de (exemple) 250/10.000 comptera 15/°° de plus, soit 265/°°°, le syndicat passant de 10.000/10.000° à 10.015/10.015°°°
Les tantièmes affectés aux autres lots ne changent pas. Seul le 'dénominateur commun' est modifié : Il est toujours le cumul des tantièmes affectés à chaque lot. |
Édité par - Gédehem le 21 avr. 2014 09:45:06 |
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venusdemilo
Nouveau Membre
France
23 message(s)
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4
 Posté - 21 avr. 2014 : 19:01:42
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Bonjour à tous,
Merci pour vos réponses très précises.
1) Le syndic doit assurer les frais bancaires dans le cas d'un compte non séparé.
Mais si la résolution est ".. décide d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires et de l'autoriser à déposer les sommes ou valeurs reçues sur le compte du cabinet ouvert à cet effet, mais avec création d'un sous-compte auprès de la banque ... permettant de refléter les mouvements de trésorerie et de faciliter l'appréciation de leur situation financière, sans pour autant impliquer les contraintes de gestion des paiements liés à un compte séparé par immeuble".
Dans ce cas également ?
2) frais de location de salle pour l'AG du 30/05/2013
OK, c'est précisé dans le contrat de syndic mais la facture ne comporte ni date de réception ni date de paiement ni signature du comptable. De plus le nom du syndic n'est pas le nom de la SARL inscrite au RCS de l'Isère, ni à leur enseigne commerciale.
La facture est-elle valide ?
Ceci est vrai pour toutes les factures émises par le syndic.
3) SCAN du règlement de copropriété
contrat de syndic : il n'y a rien dans le contrat pour le scan
Il y a copie du règlement de copropriété, copie du carnet d'entretien imputable au copropriétaire : 68,17 euros TTC.
des infos supplémentaires : ce SCAN du règlement a été demandé par une personne qui n'est pas copropriétaire (c'est sa femme qui est copro avec achat de l'appartement sur ses fonds propres ; clause de réemploi) mais qui se fait élire Président de séance et au Conseil syndical par ses copains (magasin K'store 1600/9950, ostéopathe du RDC 1000/9950, etc ..)
Il est seul au Conseil syndical.
Il a joint un document à la convocation où est en pièce jointe le scan du règlement de copropriété de 1908 et les plans de chaque étage, caves et greniers illisibles pour certains car il veut faire modifier les millièmes de copropriété affirmant de façon mensongère que certains lots ne sont pas attribués !
Il affirme avoir demandé le règlement et les plans aux Archives départementales (est-ce gratuit ?) et remis au syndic.
Cette facture du SCAN est à enlever des charges et à faire payer par lui, le demandeur. Pourriez-vous me le confirmer ?
Le Règlement de copropriété a été revu par un notaire sans modification de l'EDD mais a été refusé à la dernière AG du 30/05/2013 car certains copro dont celui du 1er étage n'ont pas pu donner leurs remarques, prétexte pour ne pas l'approuver.
La résolution précisait que les copros sont invités à donner leur avis avant le 15/09/2013 au syndic, CE QU'ILS N'ONT PAS FAIT.
Du coup le règlement n'est ni finalisé, ni remis à l'ordre du jour de l'AG du 22 avril 2014 (1800 euros gaspillés); c'est la personne non copropriétaire qui s'en occupe sans mandat d'une AG, qui engage les finances du syndicat (les scan), en voulant faire mesurer nos appartements alors que l'on n'a décidé en AG qu'un toilettage de notre règlement de copropriété sans modification des millièmes (EDD), alors qu'il ajoute à l'ODJ un document mensonger et les SCAN du règlement et plans, où il affirme que des "lots ne sont pas attribués".
La résolution est : « nomination d'un géomètre expert en vue du calcul des nouveaux tantièmes (article 25 ou a défaut article 25-1) » alors qu'il a demandé dans sa LRAR non datée (en pièce jointe à l'AG), au syndic d'inscrire la question suivante : « appréciation critique du projet d'adaptation proposé par l'office notarial NALLET amenant ce dernier à reconsidérer son élaboration ». Pas de devis à la convocation.
Peut-il changer la résolution qui figure sur sa LRAR ?
Comment interdire cette personne non copropriétaire de se présenter Président de séance et au Conseil syndical (soutenu par le syndic) ?
Remarque dans le contrat de syndic :
« 6 gestion courante – forfait annuel :
Toutes autres prestations n'entrant pas dans la cadre de la gestion courante, peuvent être confiées au syndic par l'assemblée générale ou par un copropriétaire. Leur rémunération est précisée aux articles 8, 9, 10 et 11 », sachant que 8. est rémunération à la vacation, 9. rémunérations au % (travaux ; clause illégale ?; et gestion des opérations financières) 10 et 11 autres prestations particulières imputables au syndicat ou imputables aux copros.
Un copropriétaire peut demander une prestation particulière et engager les finances du syndicat sans décision d'AG ?
Est-ce une clause illégale ?
4) honoraires CS :
Dans le contrat : « gestion courante : réunion CS maximum 2H ». Je ne contrôle jamais les comptes avec lui.
La réunion du CS avec le syndic a duré une demi heure.
Ce syndic m'impute le temps passé avec le copro du 1er pour sa demande d'aménagement de la terrasse toiture et avec la personne qui n'est pas copro qui veut revoir les millièmes de l'EDD. Je suis la seule à contrôler les charges et donc je suis le bouc émissaire !
4Bis) honoraires AG : contrat « gestion courante : heures ouvrables dans un maximum de 2 H ».
Or, le PV indique l'heure de début de l'AG à 17H mais pas l'Heure de fin.
Peut-on refuser cette facture puisque l'heure de fin n'est pas indiqué sur le PV ?
De plus, le syndic refuse de me présenter le cahier des AG et toutes les archives donc je ne peux pas contrôler la date de fin.
L'AG avait duré 2 H. Mais le syndic nous fait payer 2h à 160euros HT soit 382,72 euros.
De plus, il est précisé qu'une heure entamée doit être payée complètement !
5) Demande de jouissance exclusive de toiture terrasse des locaux commerciaux de GO SPORT
La « toiture terrasse » est un abus de langage .. c'est bien la toiture de GO SPORT.
Le copro occupe déjà la toiture avec de gros bacs à fleurs sans autorisation aucune et sans savoir si cette terrasse nous appartient.
Actuellement l'accès à cette terrasse se fait par enjambement du balcon et avec une échelle pour atteindre la terrasse (cf. dossier joint à la convocation à l'AG).
Ce copro demande au syndic dans le document joint à la convocation :
si cette terrasse toiture nous appartient
ce que doit contenir le document contenant tous les aspects techniques
de lui indiquer tous les aspects juridiques du dossier en matière d'usage exclusif de toiture terrasse (simple mention au règlement de copropriété, rachat de partie commune, etc. ,,,)
de lui indiquer les modalités d'inscription de son projet à l'ODJ de l'AG (forme de la demande, liste des documents à joindre)
et il remercie le syndic « pour le temps consacré à l'étude de notre demande ».
Et voilà , la facture est à mon nom (honoraires CS de 2H à 80 euros) et pas de facture au nom du copro du 1er étage ! Ça commence très mal pour le paiement des frais engendrés par cette opération !
Dans le document joint on peut lire ceci :
« Voici le projet d'aménagement (à détailler dans le dossier technique )
dépose du garde corps du balcon existant
mise en œuvre de poutre bois depuis la façade de l'immeuble jusqu'à la poutre béton existante côté opposé, préservant l'étanchéité existante,
lattes bois formant terrasse pour mise à niveau avec le balcon existant ».
Dans ce cas il crée une terrasse au-dessus de la toiture. En cas de problème d'étanchéité on casse tout et on recommence !
Qu'en pensez-vous ?
Dans le règlement de copropriété de 1908 je lis à la page 1 ceci :
« Que M. FISCHER et M. DUHAMEL (les acheteurs) ou ses ayants droits pourraient élever des constructions dans les petites cours particulières se trouvant de chaque côté de la Cour commune sans pouvoir dépasser une hauteur de 3m20 cm ».
Or, les deux cours particulières ont déjà fait l'objet de constructions qui font déjà plus de 3 mètres. Le problème me semble réglé puisque le copro veut surélever cette construction de 56 cm, qui occupe l'une des cours.
Doit-on modifier la résolution à l'ODJ : « autorisation donné à M. X : demande de jouissance ... » ? doit-on la déclarer sans objet ? Au vu des informations ci-dessus.
6) est-ce que des grenoblois participent activement à votre forum ?
Car j'aimerais bien les rencontrer vu les problèmes majeurs rencontrés dans notre copropriété.
Est-ce qu'une personne peut m'accompagner à cette AG ? Je crois que l'AG doit l'accepter par un vote ? Pouvez-vous me le confirmer ?
Connaissez-vous un avocat digne de ce nom, même de PARIS, pour faire une assignation ?
Merci pour votre aide précieuse ..
bonne soirée
Merci pour votre aide précieuse ..
bonne soirée |
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venusdemilo
Nouveau Membre
France
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5
Posté - 02 mai 2014 : 10:46:23
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Bonjour,
J'aimerais des réponses à mes questions, s'il vous plaît ?
DANS UNE ASSIGNATION (annulation de l'AG du 30 mai 2013) , PEUT-ON DEMANDER LA DÉSIGNATION D'UN syndic judiciaire puisque ce dernier m'a agressé physiquement
en fin d'assemblée générale le 22 avril 2014 ?
merci de me répondre rapidement
cordialement |
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venusdemilo
Nouveau Membre
France
23 message(s)
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Posté - 26 mai 2014 : 11:40:34
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Pourquoi vous ne répondez pas à mes questions ?
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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Posté - 26 mai 2014 : 11:48:05
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il faut dissocier une agression physique qui relève du pénal et la désignation d'un administrateur provisoire qui peut être demandé en cas d'abscence de syndic, mandat échu... |
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Posté - 26 mai 2014 : 11:59:33
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citation: Il affirme avoir demandé le règlement et les plans aux Archives départementales (est-ce gratuit ?) et remis au syndic. C'est au bureau des hypothèques qu'il doit etre. C'est IMPERATIF
S'il ne l'est pas parce que vraiment ancien, il faut d'une manière ou l'autre l'y faire déposer (le syndicat en est responsable), sinon il n'y a aucune façon qu'il soit opposable aux nouveaux acheteurs.
Il faudra mener une action (approbation en AG ou RAR a tous les copros) pour qu'ils aient connaissance car actuellement ils ne sont aucunement engagés par son contenu si non enregistré aux hypothèques et non mentionnés dans les actes de ventes. Le passage par un notaire me smebel nécessaire;
citation: Cette facture du SCAN est à enlever des charges et à faire payer par lui, le demandeur. Pourriez-vous me le confirmer ? Avoir voté pour lui au conseil syndicat n'est peut-etre pas très malin de la part du sydnicat encore que si conjoint d'un copro je ne vois pas le problème de droit, mais il semble équitable que le conseil syndical se procurer une copie du règlement de copropriété. il ne faut pas confondre le problème de la personne, contestable, et d'une action incontestable.
Si personne ne veut aller au conseil syndical, c'est évidemment assez facile de contester ceux qui bossent, mais faut-il que ceux qui critiquent puissent faire aussi bien (EN l’occurrence pourriez vous le procurer gratuitement?).
citation: qu'il a demandé dans sa LRAR non datée (en pièce jointe à l'AG), au syndic d'inscrire la question suivante : « appréciation critique du projet d'adaptation proposé par l'office notarial NALLET amenant ce dernier à reconsidérer son élaboration » Un rar est forcément daté.
'Appréciation critique' n'est pas une résolution et ne peut donc apparaitre à la convocation.
Sur quoi l'AG doit voter?
Il me semble que la formulation inscrite correspond au moins a quelque chose.
citation: De plus, le syndic refuse de me présenter le cahier des AG et toutes les archives donc je ne peux pas contrôler la date de fin. Légalement il n'a pas a le faire pour les exercices précédents sauf a ce que vous soyez au CS donc avec un mandat du conseil syndical
citation: Un copropriétaire peut demander une prestation particulière et engager les finances du syndicat sans décision d'AG ?
Est-ce une clause illégale ? Oui, car le seul donneur d'ordre est le syndicat qui décide en AG ou mandate éventuellement un tel ou le conseil syndical.
citation: Le Règlement de copropriété a été revu par un notaire sans modification de l'EDD mais a été refusé à la dernière AG du 30/05/2013 car certains copro dont celui du 1er étage n'ont pas pu donner leurs remarques, prétexte pour ne pas l'approuver Sans entrer plus dans les détails on se doute qu'un RC datant de 1908 doit être dépoussiéré.
Mais sans le détail difficile d'émettre une opinion.
Refuser sans plus n'est en revanche pas trop sérieux, cela donne l'impression que tout le monde fait sans RdC, or c'est IMPOSSIBLE.
Le syndicat se tire un but contre son camps, et va clairement à l'encontre de ses propres intérêts.
Le problème semble être que personne ne s'en, préoccupe.
Mon avis, mais il ne vaut que ce qu'il vaut, c'est que si vous avez une personne ayant droit (en tant que conjoint) et qui est seule, ne la prenez pas en grippe, car rien n'avancera, tout le monde se tirant dans les pattes. Vous avez tout intérêt en face d'une assemblée de traine-savates a collaborer, ne fut-ce que sur un minimum? |
Édité par - ribouldingue le 26 mai 2014 12:09:07 |
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Posté - 26 mai 2014 : 12:03:53
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citation: Pourquoi vous ne répondez pas à mes questions ? POur une réponse rapide et professionnelle, garantie, il faut s'adresser à un professionnelle. Sur le forum, les gens sont volontaires et bénévoles.
Ils ne s'engagent à rien mais aident bien volontiers.
Les critiquer ne peut qu'être contre-productif y compris pour votre cas particulier.
En outre, quand on propose un gros pavé, c'est difficile à lire, et tout le monde n'a pas envie de répondre à tout, comme je viens de le faire, j'ai sélectionné quelques points, et ca prend deja du temps.
+1 avec la réponse de Nefer sur votre nouveau point.
Enfin, pour engager un brase de fer avec 1/ le syndic 2/ le conseiller syndical unique, il vous faut connaitre sur le bout des doigts les textes officiels régissant la copropriété et obtenir l'agrément d'une certain nombre de copropriétaires, même si vous n'aurez pas leur participation active, sinon vous allez au clash forcément. |
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Posté - 26 mai 2014 : 12:39:40
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citation: DANS UNE ASSIGNATION (annulation de l'AG du 30 mai 2013) , PEUT-ON DEMANDER LA DÉSIGNATION D'UN syndic judiciaire puisque ce dernier m'a agressé physiquement
en fin d'assemblée générale le 22 avril 2014 ?
ce sont 2 choses différentes :
* l'une au TGI : annulation d'une AG
* l'autre au poste de police : agression
et le juge du TGI n'annulera pas une AG parce que vous auriez été agressé.... |
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