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baloo
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 Posté - 27 juin 2014 : 22:38:52
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Bonjour,
Je signe normalement lundi l'acte de vente de mon appartement chez le notaire. J'ai reçu aujourd'hui le projet de l'acte et j'ai apperçu que je devais payer 792 euros de frais de mutation, c'est écrit comme cela sur le papier du notaire.
J'ai regardé le contrat de syndic et effectivement je trouve dans PRESTATIONS COLLECTIVES IMPUTABLES AU SEUL COPROPRIETAIRE CONCERNE ( article 10-01 de la loi du 10 juillet 1965) : prestation pour établissement de l'état daté : 395 euros (à multiplier par deux car syndical principale et syndic secondaire). Bien sûr il est convenu que ces frais soient déduit du prix de vente et payés directement entre le notaire et le syndic.
en surfant sur internet, j'ai trouvé :
"une jurisprudence récente mais fondamentale, du 11 octobre 2005 (3ème chambre civile de la Cour de Cassation, pourvoi n° 04-17178), fondée sur l’article 1165 du code civil, qui stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement.
Pan sur le bec. On continue ?
Ceci signifie que si le syndic fait figurer de tels frais de mutation dans ce contrat qui le lie au syndicat, il ne pourra contractuellement imputer ces frais-là qu’à ce seul syndicat, c'est-à -dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent. Soit, pas grand-chose pour le copropriétaire vendeur, en général.
Cette jurisprudence a été confirmée à deux reprises et à deux époques distinctes lors des questions au gouvernement :
--> réponse du Ministre de la Justice, Garde des Sceaux, à Monsieur le Député Alain Rodet, publiée au Journal Officiel du 21 janvier 1991 page 220, et portant le numéro 33426 (9ème législature),
--> réponse du Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement à Monsieur le Député Bernard Perrut, publiée au Journal Officiel du 6 juin 2006 page 5-943, et portant le numéro 84388 (12ème législature) : on notera les termes très durs utilisés dans le texte de la question (‘spolier’, ‘aliénation’)
Cette jurisprudence n'est pas non plus remise en cause par la loi ENL (comme tentent de l'avancer parfois les syndics, au cas où ça passerait comme les terreurs de l'an mille). "
Donc normalement je devrais payer à hauteur de mes tantièmes....même s'il est stipulé sur le contrat du syndic "prestations collectives imputables au seul copropriétaire concerné" ?
Pour le moment je ne dispose pas de la facture de mon syndic ni même de ce fameux "état daté" qui est très encadré. Si la loi autorise le syndic à facturer l’état daté, elle décrit cependant de façon très précise les éléments constitutifs de ce document, dont l’unique objectif est de permettre de faire le point sur la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à -vis du syndicat des copropriétaires. L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965), modifié par l’article 4 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, montre en effet qu’à aucun moment il n’est fait mention de quelconques « frais de mutation » dans ce document au contenu très encadré.
Or le notaire marque noir sur blanc dans l'acte de vente "792 euros au titre des honoraires de mutation" Cet intitulé me permet-il de réclamer les frais que le syndic facture ?
merci pour vos réponses !
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Posté - 28 juin 2014 : 09:53:33
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citation: Cet intitulé me permet-il de réclamer les frais que le syndic facture ? vous pouvez certes prendre le risque, mais vous risquez de voir apparaître le certificat art 20 :
citation: Article 20
I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
dans ce cas, ce montant sera bloqué, et il vous faudra ou payer ou aller en justice pour récupérer ces fonds.
perso, je pense qu'il y a matière à discuter sur les doubles frais : syndicat secondaire et syndicat principal.
rappel :
"Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;"
et pour le montant maximum, le décret n'est pas sorti....
pour votre info : la jurisprudence que vous citée (2005), est antérieur à la loi qui a institué la charge de l'état daté : Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 90 JORF 16 juillet 2006  |
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Sunbird
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 Posté - 28 juin 2014 : 11:07:38
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Le plus simple est de contacter le syndic et de dire que vous refuser de payer cette somme en citant l'article 1165 du code civil. Vous pouvez sans aucun doute négocier le prix à la baisse, mais cela ne sera pas gratuit. Je trouve bizarre que vous deviez payer 2 fois du fait d'avoir un syndic secondaire.
A défaut, Vous pouvez toujours contester et demander au notaire de mettre la somme sous séquestre. Ensuite contestation devant le TP. |
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baloo
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Posté - 28 juin 2014 : 12:35:34
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ok, merci pour vos réponses.
Il semble effectivement que depuis la loi de 2006 sur l'état daté, la justice de proximité de prend plus en compte la jurisprudence pour donner raison au copropriétaire.
Je vais essayer de négocier les doubles frais lié aux deux syndics qui sont le même a savoir F..., mais je n'y crois pas vraiment. Je vais essayer de dire que les frais concernent uniquement les lots (c'est à dire appart et cave) et que dans ce cas, je ne possède pas de lots au niveau du syndic secondaire (cour commune avec places de parking qui ne m'appartiennent pas).
Je suis un peu écœurée de verser une telle somme au syndic en sachant qu'en plus, il ne calcule pas au plus juste les charges réelles au moment de la vente de l'appartement : "le trop ou le moins perçu sur provision, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes".... dans mon cas, ça fait 6 mois que je ne suis plus dedans donc pas de conso d'eau depuis 6 mois et c'est l'acquéreur qui va bénéficier de la réduction de ce poste ... |
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Posté - 28 juin 2014 : 13:05:33
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citation: dans mon cas, ça fait 6 mois que je ne suis plus dedans donc pas de conso d'eau depuis 6 mois et c'est l'acquéreur qui va bénéficier de la réduction de ce poste ...
il vous appartient de faire un relevé de compteur soit avec l'acquéreur et de négocier, soit avec le syndic. |
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Sunbird
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Posté - 28 juin 2014 : 13:11:39
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Vous pouvez établir entre vous et l'acquéreur une convention concernant une régularisation de charge. Le problème sera pour la faire appliquer si il refuse de régulariser, dans ce cas il faudra passer par le tribunal. Il peut être intéressant d'opter pour cette solution surtout si vous êtes en chauffage collectif sachant que le budget actuel a été défini sur l'année de l'hiver 2012/2013.
Concernant l'art 1165, il est bien entendu d'actualité, sauf que peu de personne va contester 300 ou 400 euros devant le tribunal de proximité.
L'idéal lorsqu'on veut négocier le prix est de demander soi même l'état daté et de se déplacer pour le faire, dans ce cas il sera plus facile à négocier lorsque l'employé qui va le faire va prendre 5 minutes...
Par contre je suis vraiment surpris que vous deviez payer 2 fois l'état daté du fait que vous êtes dans un syndicat secondaire...
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baloo
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Posté - 28 juin 2014 : 14:22:00
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je vais demander une convention demain devant notaire entre l'acquéreur et moi pour la régularisation des charges. Est ce que je demande uniquement pour l'eau compte tenu qu'il y a un compteur individuel et que comme ça nous payerons uniquement notre consommation chacun ?
Le point positif dans l'histoire c'est que j'ai un chauffage individuel gaz... ouf !
Pour les doubles frais, je verrai avec le syndic on disant que dans chaque copro, il s'agit des deux même lots (appart et cave) et que par conséquanr je ne comprend pas pourquoi c'est facturé en double, d'autant plus que la loi parle de lot et non de copropriété... a voir
pour info : syndic principal pour l'immeuble
syndic secondaire pour une cour commune que l'on partage avec d'autres immeubles qui ne possèdent pas le même syndic que moi. |
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Sunbird
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Posté - 28 juin 2014 : 14:40:07
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citation: Initialement posté par baloo
je vais demander une convention demain devant notaire entre l'acquéreur et moi pour la régularisation des charges. Est ce que je demande uniquement pour l'eau compte tenu qu'il y a un compteur individuel et que comme ça nous payerons uniquement notre consommation chacun ?
Oui vous pouvez lui demander d'inscrire cette clause, maintenant ce n'est pas le notaire qui s'occupera de savoir si elle est appliquée ou pas.
En parler tout de même à l'acquéreur, car il n'est pas obligé de l'accepter. |
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baloo
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Posté - 28 juin 2014 : 15:32:23
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ok merci pour toutes ces infos ! |
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