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Piovem
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 Posté - 11 juil. 2014 : 19:57:07
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Contentieux important sur la gestion de cette copropriété où le syndic fait comme bon lui semble. L'AG annuelle devait avoir lieu courant de ce mois de juillet puisque la dernière avait eu lieu le 16 juillet. Mais... voici la prose du syndic:
citation: Nous vous informons, qu'en accord avec les membres du conseil syndical et afin d'avoir le maximum de participation à l'assemblée générale , celle-ci est reportée au mois de septembre 2014 Mais les conseillers syndicaux n'en ont jamais eu vent de ce report, n'en ont jamais discuté et n'ont pas été consultés à ce sujet pour le moins grave.
Son contrat avait été voté dans ces conditions:
citation: Point 09 : Désignation du Cabinet Indélikat selon les modalités du contrat joint
L'Assemblée Générale des copropriétaires nomme en qualité de syndic le Cabinet Indélikat représenté par Monsieur Délitk, Titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière n° 1234G délivrée par la préfecture des Alpes Méridionales, Garantie financière assurée par la Monte Paschi Banque. Le syndic est nommé pour une durée de un an qui commencera le 16/07/2013 pour se terminer le 16/07/2014 ou jusqu'à la date de l'assemblée générale approuvant les comptes au 31/03/2014. La mission, les honoraires d'un montant de 7.820,00 euros et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée qu'elle accepte en l'état.
Or, si je comprends bien, au mois de septembre cela fera longtemps qu'il n'est plus le syndic de la copropriété. A-t-il le droit de convoquer une AG? Peut-il être présent? La clause illégale "ou jusqu'à la date approuvant les comptes..." sera-t-elle prise en compte par un tribunal?
Merci de vos opinions.
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Gédehem
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Posté - 11 juil. 2014 : 22:34:07
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Il y a des lustres que le syndic désigné pour un an jusqu'au 16.07.2014 ne sera plus syndic le 17.07, et qu'à compter de cette date ce syndicat sera dépourvu de syndic.
La mention "ou jusqu'à l'AG ...." étant à oublier ..
Un an c'est 365 jours, pas un de plus.
Rappel de l'arret bien connu :
"Durée du mandat du syndic
Cassation - 22 septembre 2004
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 septembre 2002), que, le 22 mai 1997, l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble en copropriété a renouvelé le mandat de syndic de la société Satrag pour une durée d'un an, devant prendre fin lors de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997 ; que cette société ayant convoqué une assemblée générale pour le 8 juin 1998, au cours de laquelle son mandat n'a pas été renouvelé, elle a, le 12 juin 1998, convoqué une nouvelle assemblée pour le 24 juin 1998 au cours de laquelle son mandat l'a été ; que sur requête de trois copropriétaires, un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance du 23 juin 1998 ; que l'assemblée générale réunie le 26 novembre 1998, à l'initiative de ce dernier, a nommé le cabinet *** comme syndic ; que, reprochant à la société Satrag de lui avoir causé un préjudice financier en poursuivant son activité de syndic au-delà de la limite de son mandat, le syndicat des copropriétaires du ******* à Paris a assigné celle-ci en remboursement de diverses sommes ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Satrag fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la durée maxima du mandat du syndic est de trois ans et lorsque le syndic est nommé pour une année qui prendra fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice, son mandat n'expire que lors de la tenue d'une assemblée qui, après épuisement de son ordre du jour, refuse son renouvellement ; qu'ainsi en considérant que le mandat de la société Satrag, qui avait été nommée pour une telle durée, avait pris fin lors de l'assemblée du 8 juin 1998, qui avait approuvé les comptes et s'était interrompue après le vote d'une résolution refusant le renouvellement de son mandat, la cour d'appel a violé l'article 28 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le mandat de la société Satrag avait été renouvelé le 22 mai 1997 pour une durée d'un an prenant fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997, ce qu'elle ne pouvait ignorer et qu'il appartenait à celle-ci de faire en sorte que ce vote intervînt avant le 22 mai 1998, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le mandat de la société Satrag prenant fin le 22 mai 1998, celle-ci ne pouvait après cette date convoquer une assemblée générale et qu'elle devait rembourser diverses sommes que le syndicat avait dû payer en raison du maintien de son activité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; |
Édité par - Gédehem le 11 juil. 2014 22:42:26 |
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Piovem
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Posté - 13 juil. 2014 : 09:05:26
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Merci pour cette réponse éclairée. La question maintenant est de savoir comment s'y prendre à partir du 17 juillet?
Demander au TGI de faire nommer un administrateur judiciaire?
Présentation d'un autre syndic et convocation d'une AG? Par qui?
Quel rôle doit jouer le Conseil Syndical, lui aussi arrivé en fin de mandat et de toutes façons illégal car un locataire en fait partie, des liens d'intérêts commerciaux existent entre le syndic et certains membres, etc.
Je suis sûr que vos talents de pilier vont m'éclairer encore! |
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BIBI
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 Posté - 13 juil. 2014 : 18:09:21
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J'ai vécu une situation à peu près semblable , je pense que vous pouvez vous en inspirer :
Il vous faut trouver un syndic , très rapidement .. qui acceptera dans un premier temps de se faire désigner syndic provisoire , par ordonnance devant le TGI ( en passant par un avocat qui rédigera la demande ) ce qui évitera les honoraires d'un administrateur judiciaire .
L'avocat joindra à sa demande la convocation et le PV /dernière AG/2013 et dernier contrat du syndic , afin que le juge puisse constater que vous êtes sans syndic depuis le 17/07.L'ordonnance sera signifiée au syndic par huissier . Dès lors :le syndic en infraction n'est plus syndic de votre résidence .
Le syndic provisoire ( durée fixée par le président du TGI) pourra ainsi convoquer une assemblée générale ....vous rédigerez avec lui l'ordre du jour .. et n'oubliez pas de prévoir l'élection du conseil syndical ...
bibi |
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Piovem
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Posté - 13 juil. 2014 : 19:10:57
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BIBI
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Posté - 14 juil. 2014 : 06:07:29
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Je reviens quand même sur le sujet :
Le cas que j'évoquais était un peu différent puisque le syndic avait convoqué l'AG alors que son mandat était terminé depuis 1 mois .
Compte tenu des difficultés rencontrées avec ce syndic non professionnel , nous avons demandé et obtenu par ordonnance la désignation d'un syndic professionnel provisoire (le juge a fixé à 5mois la durée du mandat)
Le jour de l'AG , lors de l'ouverture de la séance :il avait été convenu que l'huissier vienne signifier l'ordonnance au syndic sortant et devant l'assemblée lui a annoncé qu'il n'était plus syndic (!!)
Le syndic provisoire a pris la suite .. en annonçant qu'il re- convoquerait une AG en bonne et due forme dans les délais fixés par le TGI.
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Piovem
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Posté - 14 juil. 2014 : 09:27:30
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Il me semble que nous sommes malgré tout dans le même cas de figure: vous vouliez vous séparer du syndic et il a commis la même erreur de ne pas convoquer à temps. Bénévole ou professionnel c'est le même régime. Le Tribunal ne fera pas la différence, sauf à être un peu indulgent avec le bénévole.
Dans notre cas la manipulation est grossière et outrageante pour le Conseil syndical, mais, enfin, ils en ont l'habitude... |
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Viviane
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Posté - 15 juil. 2014 : 02:03:52
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citation: Le cas que j'évoquais était un peu différent puisque le syndic avait convoqué l'AG alors que son mandat était terminé depuis 1 mois .
Compte tenu des difficultés rencontrées avec ce syndic non professionnel , nous avons demandé et obtenu par ordonnance la désignation d'un syndic professionnel provisoire (le juge a fixé à 5mois la durée du mandat)
J'ai une question (sans rapport direct avec la votre)
Vous avrez obtenu ça au motif que son mandat était fini? Ou pour d'autres raisons? (auquel cas ça m'intéresserait de savoir lesquelles, pour utilisation éventuelle contre un syndic incomppétent et magouilleur.......) |
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BIBI
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Posté - 15 juil. 2014 : 07:52:33
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Syndic dont le mandat était fini (dans une copro de 230 lots ), mais
- ce n'était qu'un moyen qui a été utilisé pour tenter de mettre fin au principe de syndic non professionnel ( se disant bénévole mais percevant une somme forfaitaire ( qui ne sera jamais déclarée .. ) et aussi une rémunération pour faire la compta ( factures au nom de son auto entreprise ..) Cette dernière initiative a été "épinglée" par l'ordre des experts comptables ( pour exercice illégal de la profession . Elle avait aussi embauchée un gardien ( avec un casier ..) a dissimulé à un huissier qu'il était embauché .. n'a pas pris de DO lors de travaux de refection toiture - n'a pas fait marcher la garantie décénnale .. utilisait l'argent du plan pluriannuel comme bon lui semblait ...
Vous pouvez retrouver ce sujet - SYNDIC NON PRO -HORS MANDAT - 6 MARS 2013 - et d'autres de BIBI -
Depuis 6 mois : un syndic professionnel a en fin été élu .. |
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Piovem
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Posté - 15 juil. 2014 : 08:22:59
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Syndic, ou le métier de secours des mafieux, qu'ils soient bénévoles ou pros.
Après avoir exercé le rôle de syndic bénévole et avoir vu les inconvénients de près (les gens ne sont pas prêts à accepter que son voisin les commande) ce qui vous mène à toute sorte de compromissions ou de discordes avec le voisinage. J'en ai conclu qu'un éléments extérieur peut faire le tampon plus facilement, pourvu de ne pas tomber sur un gredin, qui à ce moment-là devient professionnel de l'arnaque au quotidien.
Cette profession à un sérieux inconvénient en France -qui n'existe nulle part ailleurs-, c'est de supplanter juridiquement les propriétaires, alors qu'ils n'ont aucun lien physique ni moral (car ce n'est qu'un mandat) avec la communauté. Alors ils se croient tout permis et ils jouent sur la corde sensible du troupeau qui suit le chef sans rien comprendre, nous menant parfois à notre perte, comme c'est notre cas. En fait la faille se trouve dans le déport des conflits juridiques vers le Tribunal de Grande Instance. Si les tribunaux de proximité étaient compétents, les choses seraient autres.
Alors la solution elle est où? Dans le contrôle serré de la gestion au jour le jour, la moindre faiblesse vous mettra en porte-à -faux et à la longue, le syndic malhonnête, vous le fera payer. Très cher! |
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Viviane
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Posté - 15 juil. 2014 : 14:38:06
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Piovem
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Posté - 28 juil. 2014 : 22:17:35
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il y a des lustres que le syndic désigné pour un an jusqu'au 16.07.2014 ne sera plus syndic le 17.07, et qu'à compter de cette date ce syndicat sera dépourvu de syndic.
La mention "ou jusqu'à l'AG ...." étant à oublier ..
Un an c'est 365 jours, pas un de plus. J'ai quand même un petit doute quant à la validité de ma requête (déjà en cours devant le TGI, mais sans nouvelles depuis 1 semaine):
Le juge ne peut-il pas considérer qu'un délai de latence (disons 2-3 mois) lui est permis au syndic? Surtout quand il y a des vacances au milieu, qu'il n'y a pas d'urgence majeure, pas d'impayés et en gros que c'est une procédure "abusive" car faite le jour même de la fin du mandat.
Je précise toutefois que les dates sont les mêmes sur le contrat que sur le PV en chiffres et en lettres.
D'une manière générale je crois les juges plus tolérants envers les syndics qu'avec les particuliers qui jouent les justiciers.
Fallait-il donner plein de justifications (manques, abus) sur la pratique du syndic, ou le seul fait d'avoir raté (exprès) la date de convocation de l'AG peut-il suffire?
Merci de vos observations. |
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BIBI
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Posté - 29 juil. 2014 : 03:00:09
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Votre avocat peut répondre à vos questions à propos des délais pour obtenir l'ordonnance .. si il est en vacances , risquez vous à prendre contact avec le greffier du tribunal.
Le juge n'accordera aucun délai au syndic ..
* Il prendra en considération les dates notées sur le PV et contrat qui prouvent que vous êtes sans syndic et rendra son ordonnance sur ce seul point..
Même durant les vacances judiciaires ; des permanences sont prévues ..
Dans une telle procédure, les pièces ..qui prouvent qu'il commet des abus .. fautes de gestion etc.. ne seront d'aucune utilité .
Avez vous opté pour une demande de syndic provisoire ??
Bibi |
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Posté - 29 juil. 2014 : 07:05:47
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citation: D'une manière générale je crois les juges plus tolérants envers les syndics qu'avec les particuliers qui jouent les justiciers.
j'ose espérer que cette "croyance" est basée sur des faits.... 
un juge dit la loi en fonction des textes et du dossier présenté, aussi votre "croyance" me semble infondé.
la justice se faisant sur des textes, il n'existe pas de délai de carence pour cause de vacances.... 
bien au contraire, votre syndicat se retrouvant à l'échéance sans syndic, vous avez bien raison pour agir avec diligence pour remédier à cette situation. |
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Piovem
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Posté - 29 juil. 2014 : 09:05:11
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citation: Initialement posté par rambouilletla justice se faisant sur des textes, il n'existe pas de délai de carence pour cause de vacances.... bien au contraire, votre syndicat se retrouvant à l'échéance sans syndic, vous avez bien raison pour agir avec diligence pour remédier à cette situation. Bon, dans ce cas je vais annuler les messes solennelles, sacrifices de moutons et égorgements de poulets que j'avais commandé...
Sans blague, cela me semble tellement facile, alors que ça fait 2 ans que j'attends une date pour plaider l'annulation d'une AG... Voilà pourquoi je ne suis pas rassuré 
Merci Bibi pour votre belle assurance, en provenance directe de l'expérience vécue. Pour ce qui est de la demande d'un syndic à la place d'un administrateur, l'avocat n'a pas voulu froisser le juge en lui donnant des instructions (j'avais pourtant préparé une liste, snif!) et pour avoir tous nos atouts le laisse faire. Personnellement je m'en contente bien. Le diable ou une chèvre à la place de ce syndic me conviennent parfaitement 
Je relancerai l'avocat et si ses vacances se passent au Groënland, j'essaye le Greffe du TGI. Merci à tous. |
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Gédehem
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Posté - 29 juil. 2014 : 14:22:03
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l'avocat n'a pas voulu froisser le juge
Mauvais avocat pas au fait de la précédure et peu souvcieux des intérets de son client !
La requête doit proposer la désignation de telle personne en qualité de syndic (art.46) ou d'AP (art.47), le juge décidant en dernier ressort.
L'avocat propose pour son client, le juge dispose.
C'est du très grand classique, du B A BA bien connu du plus mauvais des avocats.
PS pour rendre à César ... 
La précédure indiquée (proposer dans la resquête la désignation de telle personne /futur syndic) n'a été à dibi par mes soin, procédure trop souvent méconnue.
Le juge dispose d'1mn et 30 s au plus pour traiter la requête, l'obligeant (son greffier) à rechercher dans la "liste" des ad.. Prov". Lui proposer un nom facilite sa tache et lui permet de régler l'affaire en 30 seconde : 1 mn de gagnée.
Un "bon" dossier" porté devant un juge doit "macher" son travail. |
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Piovem
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Posté - 29 juil. 2014 : 14:54:34
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citation: [i]Initialement posté par Gédehem
Mauvais avocat pas au fait de la précédure et peu souvcieux des intérets de son client !
Un "bon" dossier" porté devant un juge doit "macher" son travail. Et c'est bien ce que je pensais!
Je commence à avoir de sérieux doutes sur ses capacités en matière de copro, d'urbanisme et autres sujets que je traite avec lui. Cette affaire est la der.
Les dernières nouvelles de sa part indiquent que mon dossier n'est probablement pas (encore) traité, car des Présidents du TGI il n'y en a qu'un et c'est lui qui doit signer l'ordonnance...
En plus il paraît que les magistrats sont en vacances, mais que viennent-ils faire ici si ce n'est pas eux qui regardent le dossier?
Je lui avais fortement suggéré, suite aux bons conseils de ce forum, de présenter une liste de deux syndics avec lesquels j'avais déjà pris contact et acceptaient ce rôle. Rien eu à faire, et ça commence à bien faire pour tout dire. Sachant qu'il n'y a que 2 administrateurs judiciaires pour ce TGI, je crois qu'il devra attendre à ce qu'une place se libère. Bref, le syndic aura convoqué deux AGs d'ici là ! |
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BIBI
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Posté - 29 juil. 2014 : 16:50:11
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Je peux vous préciser qu'un administrateur judiciaire peut être désigné dans plusieurs copropriétés en même temps .. et qu'il n'y a pas à attendre qu'une place se libère ..
Pour le refus de votre avocat à proposer un syndic provisoire ( c'est inadmissible) et comme le dit Gédehem : loin de vexer les juges .. au contraire , ils apprécient de ne pas avoir à chercher ...
Votre avocat pouvait demander la désignation d'un ADM ... et à titre subsidiaire : celle d'un syndic provisoire qui accepte cette désignation provisoire ..
( courrier du syndic , Ã l'appui ..)
Ce qui évite au syndicat les honoraires d'un administrateur .. D'autant qu'avec le syndic provisoire ,= pas de dépenses supérieures à ce qui était facturé avec le "syndic sortant" .. ( selon contrat bien négocié..) |
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Piovem
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Posté - 29 juil. 2014 : 17:24:25
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Posté - 02 août 2014 : 13:47:05
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"....e belle assurance, en provenance directe de l'expérience vécue....."
Oui, Piovem, moi aussi je vous exhorte à ne pas vous laisser faire, à foncer sans état d'âme...... C'est une expérience vécue depuis plus de 5 ans et bien comparable à la votre qui me permet d'avancer cela.
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| Signature de kikiladoucette |
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Sunbird
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Posté - 04 août 2014 : 17:12:47
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citation: Initialement posté par Piovemcitation: Initialement posté par BIBI
Ce qui évite au syndicat les honoraires d'un administrateur .. D'autant qu'avec le syndic provisoire ,= pas de dépenses supérieures à ce qui était facturé avec le "syndic sortant" .. ( selon contrat bien négocié..) Je sais, je sais... Cet avocat est un vrai c... Ne tournez pas le couteau, ça fait maaal!  Je lui ai pourtant dit et redit, mais il me fait la morale et me prend de haut. Evidemment, après on n'a plus trop le choix devant les échéances et je ne dois pas trop insister, ou alors changer d'avocat. Croyez-vous que c'est chose facile? Enfin, je sais ce qu'il ne faut plus faire et à peu-près ce qu'il faudra faire si l'occasion se présente, mais avec 5 procès sur le dos, cela devient difficile... 
Lorsqu'on a plus confiance en son avocat on en cherche un autre.
Ensuite le nouvel avocat prendra contact avec son confrère pour lui dire qu'il est en charge du dossier, et ce dernier lui communiquera tout le dossier.
Donc cela est très simple de changer d'avocat, le plus difficile est de trouver le nouvel avocat. |
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Le temps de l'AG quand le syndic veut 
On sent le vécu, voilà qui est important, des choses et des réponses pratiques.