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idaddy
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 Posté - 14 juil. 2014 : 18:23:20
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Bonjour,
La gestion dilettante du syndic de ma petite copropriété (3 personnes) fait l'unanimité contre elle, et nous avions pour projet de proposer un nouveau syndic à la prochaine assemblée.
Or le syndic nous a coupé l'herbe sous le pied en nous adressant fin juin la convocation pour la prochaine réunion qui se tiendra à la mi-septembre, nous privant de la possibilité de proposer un remplaçant à cette assemblée puisque la convocation a déjà été diffusée.
Il a bien joué : en tenant la réunion très largement après les 21 jours suivant la convocation, il est malin. L'ordre du jour semble totalement verrouillé, et on a plus possibilité de faire modifier ou d'ajouter une question complémentaire comme par exemple un autre contrat de syndic. Est-ce exact ?
Que peut-on faire pour se passer de ses services et aller à la concurrence au plus vite ?
* Ne pas voter pour lui ? Et après...
* Le renouveler pour une durée très courte pour qu'il puisse convoquer à nouveau pour faire l'élection d'un nouveau syndic ?
* Lui demander de convoquer une assemblée extraordinaire dans la foulée de la première réunion pour désigner un nouveau syndic ?
* Désigner un syndic bénévole parmi nous à l'issue de l'ag pour convoquer une future assemblée et élire un nouveau syndic ? Cela serait-il valable ?
Toutes ces idées m'ont été soufflées par de potentiels candidats, mais j'ai du mal à faire le tri dans tout cela.
Avec moins de 3000 Euros de fonctionnement à l'année et de petites retraites, on voudrait pas que cela se termine au tribunal, ça serait dur financièrement pour certains.
D'ailleurs si on ne réélit pas le syndic, l'affaire va t'elle obligatoirement se terminer avec un administrateur judiciaire ? C'est le syndic sortant qui demande sa nomination ou elle est automatique ?
Merci de vos conseils.
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 Posté - 14 juil. 2014 : 19:59:49
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idaddy : un syndic pro pour un petit SDC de 3 copros !!! Pourqouii ne pas avoir réfléchi depuis longtemps à un syndic-non pro ? Charges en moins, et si vous vous entendez bien, cela est facile, pas besoin de tenir une compta. en partie double pour les moins de 10 lots; et votre budget est si " petit" avec 3000 € !!
Apparement vous avez déjà contacté d'autres syndic pro.
Avez vous un CS ? le syndic a obligation de préparer l'OdJ en concertation avec le CS. Si vous n'avez pas de CS le syndic fait ce qu'il veut, et on ne peut pas modifier l'OdJ avec des résolutions complémentaires dès lors que vous avez reçu la convocation.
Une question : quelle est la date de fin de mandat de votre syndic ?
Vous pouvez élir un syndic non-pro si votre CS avait notifier au syndic de porter une mise en concurrence.
Vous trouverez sur ce site des conseils d'Uinautes qui proposent d'élir un non-pro dans ce genre de situation de petit syndicat, si TOUS les copros sont d'accord pour élir un non-pro bénévole. Certians proposent aussi de ne pas élir le syndic sortant et que TOUS les copros convoquent une AG pour élir un autre syndic.
Tout cela est irrégulier, mais avec une Unanimité, il sera impossible à un des copros de contester cette AG.
Le syndic sortnat pourra contester cette AG, mais le vous êtes si petit, le cout sera élevé pour récupérer quelques centaines d'euros !
Un de vous 3 serait il volontaire pour gérer votre " petite" résidence ?  
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Posté - 14 juil. 2014 : 20:34:08
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il est peut-être encore temps de rajouter ce contrat d'un autre syndic, il suffit que cette demande parvienne quelques jours avant le délai fatidique.
exemple : le syndic vous a notifié la convocation et l'ordre du jour pour une AG le 1/9. Vous pouvez lui notifier un contrat jusqu'à la fin du mois de juillet et plus. IL aura obligation de notifier un nouvel ordre du jour ou un OdJ complémentaire. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 14 juil. 2014 : 21:55:37
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Bonsoir,
En complément de la réponse de Rambouillet.
Voyez ce que précise cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 10 septembre 2008 N° de pourvoi : 07-16448
« COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Ordre du jour - Questions supplémentaires - Inscription - Demande - Auteur – Détermination. »
« Aucun texte n'interdit au syndic de compléter l'ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires dans le délai prévu par le décret du 17 mars 1967. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...37&fastPos=1
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 14 juil. 2014 : 22:03:30
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citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic sortnat pourra contester cette AG, mais le vous êtes si petit, le cout sera élevé pour récupérer quelques centaines d'euros !
Et à quel titre le syndic sortant pourra contester cette assemblée générale ???......
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 juil. 2014 : 22:34:17
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nous adressant fin juin la convocation pour la prochaine réunion qui se tiendra à la mi-septembre, nous privant de la possibilité de proposer un remplaçant à cette assemblée puisque la convocation a déjà été diffusée.
Voir ce qu'en rapporte ETASPAK .
Dans la mesure où un ODJ complémentaire peut être notifié en respectant le délai des 21 jours, le CS comme tout copropriétaire peut norifier comme il est prévu D.art.10 la ou les questions souhaitée.
Rappel :
"LRAR
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu par l'art.10 du décret de 1967 modifié, je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la/les questions suivantes :
- désignation du syndic : candidature de (M. X/ cabinet Y). projet de contrat joint.
- autre....
Remerciements.
Idaddy.
NB : conformémemt à la jurisprudence (Cass.10.09.2008 n° 07-16448), un ODJ complémentaire doit être notifié si la demande qui en est faire permet de respecter le délai des 21 jours. Ce qui est le cas ici."
Ceci étant, pour 3 membres, vous devriez vous entendre pour désigner l'un de vous !!! |
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 Posté - 15 juil. 2014 : 08:26:22
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citation: Il a bien joué : en tenant la réunion très largement après les 21 jours suivant la convocation, il est malin J'oserais d ire surtotu que lui est pro et que vous trois ne l’êtes pas trop, car vous aviez un an pour vous arranger, préparer une solution de rempalcement, et le jour ou la convocation arrive, et vous connaissiez a quelques jours près la date, vous n'avez rien préparé.
Je ne vois pas ce qu'il a de malin, et je suis plus inquiet pour vous, comme beaucoup d'autres le disent, dans votre cas un sydnic bénévole s'imposerait, mais vous ne semblez même pas avoir étudié la question.
Donc si vous ne voulez pas de syndic bénévole, il faut un nouveau sydnic professionnel, et pour cela, cela prend entre deux et quatre mois avant la date de l'AG pour le sélectionner, faire rédiger le contrat a joindre à l'ordre du jour de l'AG, d'ou le délai que j'indique.
Donc votre mise en cause de la gestion de votre syndic actuel est peut-etre justifiée, mais la mise en cause des trois copropriétaires est tout aussi nécessaire. Sans avoir ein préparé vous dépendez encore de lui à 100% |
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idaddy
Nouveau Membre
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Posté - 15 juil. 2014 : 10:21:30
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Merci à tous pour toutes vos réponses.
Concernant le Syndic pro au lieu du bénévole pour une si petite copro, ça n'est pas tant l'aspect comptable qui nous a poussé à le faire, mais plutôt le fait qu'un des 3 ne payant pas ses charges, il y avait du contentieux, c'était donc à l'époque plus sécurisant pour nous que cet aspect soit géré par un pro. On avait aussi un contentieux avec le promoteur d'une construction voisine et des pb de travaux sur les collecteurs EU qui étaient cassés. Bref, petite, mais gros soucis.
Et pour ce qui est du CS, il nous a toujours avancé qu'un CS pour 3 copropriétaires, c'était inutile. Ca nous est paru logique.
Concernant vos réponses, elles me laissent espérer qu'un ODJ complémentaire est possible s'il reçoit la demande avant les 21 jours fatidiques. Ceci étant, j'ai lu un peu partout que cette faculté d'ordre du jour complémentaire n'existait plus depuis 2004. Alors que faut-il penser ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 15 juil. 2014 : 10:43:30
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l'ordre du jour complémentaire en tant que demande postée dans les6 jours de réception de la convocation d'AG n'existe plus depuis 2004.
Ici ce n'est pas votre cas |
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idaddy
Nouveau Membre
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Posté - 15 juil. 2014 : 10:54:28
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Mais il peut refuser de porter cette question à l'ODJ... Rien ne l'oblige, non ? |
Édité par - idaddy le 15 juil. 2014 10:55:17 |
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Posté - 15 juil. 2014 : 14:01:13
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si vous faites une notification dans les délais, il ne peut refuser u risque de faire annuler l'AG. |
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Posté - 15 juil. 2014 : 14:35:00
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idaddy : Bonne nouvelle, l'ordre de jour peut donc être encore modifié. Faites le en RAR en joignant le contrat concurrent , ET en ajoutant une résolution pour élir le CS.
"il nous a toujours avancé qu'un CS pour 3 copropriétaires, c'était inutile. Ca nous est paru logique."
Aucune logique la dedans, mais une méconnaissance du rôle important du CS : controle des comptes et de la gestion, préparation de l'OdJ , possibilité de convoquer une AG par le président du CS en cas de carence du syndic, .......
On peut comprendre votre choix d'un syndic pro avec les problèmes de votre SDC.
idaddy : quelle est la date de fin de mandat de votre syndic actuel ?? Cela a son importance si ce syndic est maintenant hors mandat.
Pourrait il encore modifier cet OdJ, car il ne pourrait plus faire aucun acte de gestion ??  |
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Viviane
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Posté - 15 juil. 2014 : 21:01:10
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citation: Mais il peut refuser de porter cette question à l'ODJ... Rien ne l'oblige, non ?
Si, il est obligé. Recopiez le courrier proposé par Gedehem. |
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Édité par - Viviane le 15 juil. 2014 21:03:04 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 15 juil. 2014 : 22:24:05
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Je rajoute que l'avantage d'avoir un CS, même pour 3 copros, c'est par exemple
- que son président peut convoquer l'AG à la place du syndic qui ne le ferait pas malgré demande. Alors qu'un copro lambda doit passer par un juge;
- que le syndic est obligé de donner sur simple demande copie au CS de n"importe quel document du syndicat. alors qu'il n'est pas obligé pour un copro lambda... |
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Posté - 16 juil. 2014 : 08:01:42
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citation: Mais il peut refuser de porter cette question à l'ODJ... Rien ne l'oblige, non ? L'Ag est gérée non pas par le syndic mais par le président de séance.
DOnc au président de séance de se saisir des divers documents reçus et d'amender le premier ordre du jour en tenant compte du second envoi.
Dans cette opération, votre syndic sortant a en tant que professionnel un rôle de conseil, pas de rôle décisionnaire.
Mon souci pour vous c'est plutot qu'il va falloir être diablement actif pour obtenir un devis rapidement d'un concurrent, les concurrents,si j'en crois votre premier posts en vous ayant nullement aiguillés vers des solutions utilisables.
Si l'un de vous trois ne paye pas ses charges, et que cette affaire est toujours encours, le changement ne va pas être simple; Bon courage. |
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idaddy
Nouveau Membre
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Posté - 16 juil. 2014 : 17:29:25
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Merci encore de vos réponses.
Le syndic se fait tous les ans élire pour 18 mois avec prise d'effet au 01.01.20xx et échéance au 30.06.20xx+1. C'est bizarre parce que tous les ans, la période du 1er semestre est recouverte par le mandat suivant.
J'ai déjà des propositions sous le coude, votre modèle m'est très utile. Merci de votre aide. |
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Posté - 16 juil. 2014 : 20:34:58
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citation: C'est bizarre parce que tous les ans, la période du 1er semestre est recouverte par le mandat suivant. Non puisque son mandat précédent termine lors du nouveau vote.
citation: Le syndic se fait tous les ans élire pour 18 mois Reprenons pour être didactique, car j'ai peur que vous ne compreniez pas;
Tous les ans NOUS ELISONS, Ã moins que le syndic vous mette le bulletin de vote dans la main et que vous soyez incapable d'aucun jugement.
On vous donne des droits, respectez les, et utilisez les, c'est si facile de mettre la faute sur les autres.....
citation: J'ai déjà des propositions sous le coude, En moins de 24 heures vous passe de la situation de celui qui n'y connait pas grand chose et se fait rouler dans la farine par un méchant syndic a celui qui a beaucoup de propositions sous le coude.
Vous êtes TRES TRES fort....
par expérience, pour changer de syndic, en contacter de nouveaux, discuter, obtenir des devis (pas facile) c'est plusieurs mois. Vous, en juillet autour du 14 en plus, moins de 24 heures.......
Mort de rire.....
Vous êtes un GRAND RIGOLO |
Édité par - ribouldingue le 16 juil. 2014 20:41:19 |
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Viviane
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Posté - 16 juil. 2014 : 21:10:56
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Mais nom d'un chien Ribouldingue pourquoi éprouvez vous le besoin d'agresser quasi systématiquement les gens ? Au lieu de prendre ce forum pour votre terrain de jeux, je sais pas moi, faites un stage de paintball, sautez à l'élastic, .... ou trouvez-vous des victimes qui ne soient pas virtuelles, au moins vous prendrez un vrai risque : celui de vous prendre un vrai gnon dans la figure !
Vous dites
citation: En moins de 24 heures vous passe de la situation de celui qui n'y connait pas grand chose et se fait rouler dans la farine par un méchant syndic a celui qui a beaucoup de propositions sous le coude.
Vous êtes TRES TRES fort....
par expérience, pour changer de syndic, en contacter de nouveaux, discuter, obtenir des devis (pas facile) c'est plusieurs mois. Vous, en juillet autour du 14 en plus, moins de 24 heures.......
Au post 1, idaddy disait
citation: toutes ces idées m'ont été soufflées par de potentiels candidats, mais j'ai du mal à faire le tri dans tout cela.
Donc si je ne me trompe, les candidats, il les avait. Mais n'avait simplement pas encore envoyé leur candidature au syndic, et croyait qu'il ne pouvait plus le faire, d'où sa question.
Ribouldingue et RI golo, ça commence pareil, non? |
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Édité par - Viviane le 16 juil. 2014 21:14:19 |
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Posté - 16 juil. 2014 : 22:07:28
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Viviane vous me fatiguez, j'ose dire que vos nous fatiguez tous, occupez vous de vos oignons.
Quand a insulter quelqu'un en se servant de son nom, vous êtes très forte, et vous savez que ve forum est modéré par des amateurs endormis , donc vous vous permettez n'importe quoi.
Allez jouer dans votre chambre.... |
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Viviane
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Posté - 17 juil. 2014 : 00:09:16
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Bonne nuit Rigoldingue
PS : je préfère les échalotes aux oignons... |
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Posté - 17 juil. 2014 : 08:13:20
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alors idaddy, pour revenir à notre sujet, avez vous envoyé le contrat d'un potentiel. Profitez en pour faire rajouter la désignation d'un conseiller syndical...
Vous ne nous avez pas dit à quelle date était prévue l'AG exactement ? |
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Non renouvèlement du syndic - et après ? 
