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pow
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 Posté - 12 sept. 2014 : 06:39:29
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Quelles consequence si lors de lag les comptes ne sont pas approuves?
Merci de votre aide
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 Posté - 12 sept. 2014 : 07:37:58
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Sujet moult fois traité, un petit peu de recherche vous conduire aux réponses |
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pow
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Posté - 12 sept. 2014 : 09:03:06
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Est ce qu'il est vrai que pour le recouvrement des créances cela pose un problème au syndic? |
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Posté - 12 sept. 2014 : 09:09:33
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ET OUI. le syndic ne pourra pas appurer les comptes du SDC, ne pourra pas appeler les soldes négatifs et rembourser les soldes positifs, ET poursuivre des cooros pour des charges impayés.
L'AG commet une erreur en rejetant la totalité des comptes. Le CS est chargé de controler ces comptes ET il doit faire un rapport écrit joint à l'OdJ. Le CS devait proposer son rapport financier avec TOUTES les écritures, factures, ... qui posait problèmes et que le syndic n'a pas rectifié ou régularisé a^près la verif annuelle des comptes du SDC.
L'AG devait approuver les comptes à hauteur de XX XXX euros ET rejeter les écritures suivantes ....... à hauteur de Y YYY euros; et mandater le CS poir vérifier que le syndic a régularisé toutes ces écritures sous huit jours.
Pour quelles raisons l'AG a rejeter la totalité des comptes du SDC ? que dit le CS la dessus ?
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andre78fr
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Posté - 12 sept. 2014 : 10:08:57
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En réalité, il y a un grave malentendu et une confusion entre les créances qui résultent des budgets votés et des provisions appelées et des soldes de la répartition (les insuffisances ou excédents) mais avec ou sans approbation un syndic peut et doit poursuivre les copropriétaires débiteurs.
La non-approbation a pour principale conséquence comptable de laisser le résultat dormir sur un compte mais il faut relativiser un peu les conséquences dramatiques que certains lui prêtent ; si la loi prévoit cette procédure c'est bien pour donner une alternative et un choix.
Ce qui est souvent idiot c'est de ne pas approuver les comptes pour sanctionner le syndic alors que c'est le syndicat qui en fait les frais.
Sur le recouvrement bloqué, j'invite philippe388 et ceux qui ne seraient pas d'accord à nous donner les bases et fondements juridiques de leurs affirmations !
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Posté - 12 sept. 2014 : 10:52:30
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andre78fr : voilĂ ce que dit le grand JPM :
La source des obligations financières entre les copropriétaires et le syndicat résulte désormais de comptes approuvés et non plus de comptes proposés. L’approbation des comptes assure aux soldes individuels un caractère certain et liquide [11]. Il faut y ajouter désormais l’exigibilité des soldes, tant à l’encontre des copropriétaires qu’à l’encontre du syndicat au profit des copropriétaires créditeurs.
On peut remarquer que, dans les textes, l’effet novateur n’est qu’implicitement évoqué. L’article D 45-1 se borne à indiquer que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». On cherche vainement le texte permettant au syndic d’exiger le paiement par une copropriétaire de son solde débiteur. L’article D 35 reste muet sur ce point.
Le syndic ne peut pas poursuivre le copro. débiteur.
A vous de nous donner un texte contraire  
***modération*** : rectif de balises par N6 |
Édité par - Numero6 le 13 sept. 2014 06:04:27 |
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andre78fr
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Posté - 12 sept. 2014 : 10:56:01
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JPM n'est pas une source de droit français. |
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 12:47:17
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En fait, André78, vous avez entièrement raison du point de vue du "droit " pur.
Et l'extrait du site de JPM ne me semble pas spécialement. contraire à ce que vous dites. A mon avis ce qu'il veut dire c'est que le solde après répartition résulte de l'approbation. Le solde avant répartition, lui, ne résulte que des décisions d'appeler les provisions..
Si on avait le lien vers l'article précis de JPM, on pourrait vérifier...
Donc : Les provisions sont exigibles à la date décidée par d'AG, les répartitions le sont à la date d'approbation des comptes. On devrait donc pouvoir sans problème poursuivre un copro pour le paiement des provisions quand bien même les comptes ne sont pas approuvés. Ce serait parfaitement logique et conforme au droit.
Mais la réalité est autre.
Si les comptes sont clos et que l'AG a refusé de les approuver, vous trouverez difficilement un avocat acceptant de poursuivre. Il refusera parce qu'il aura peur de perdre sa crédibilité. Il vous dira: le juge va nous débouter en disant, commencez par approuver les comptes et après on verra.
Donc si vous avez refusé d'approuver l'exercice antérieur, vous allez galérer pour poursuivre un copro qui ne payerait pas les provisions de l'exercice en cours, ou qui aurait pas payé les provisions de l'exercice précédent...
Ce qui empêche pas le syndic de faire les démarches qui précèdent une assignation: mise en demeure etc..
Il vaut mieux approuver les comptes sous réserve, c'est plus prudent que de refuser de les approuver tout court. Sauf si vous en êtres au point où la compta est tellement opaque , que vous pourriez même pas formuler des réserves exactes.(ce qui a été notre cas...) |
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andre78fr
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Posté - 12 sept. 2014 : 13:05:25
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En l'absence d'approbation, les soldes des copropriétaires ne sont pas impactés et un solde débiteur correspond uniquement à des retards dans le règlement des provisions ou des précédentes répartitions (les exercices approuvées), c'est à dire des sommes exigibles.
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Posté - 12 sept. 2014 : 13:10:49
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andre78fr : nous ne parlons que des soldes débiteurs de l'exercice rejeté, pas des dettes précédentes !
Un texte qui dirait le contraire de JPM.
L’approbation des comptes assure aux soldes individuels un caractère certain et liquide
Cela semble clair, sans approbation ces sommes ne sont pas rendues liquides.  |
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andre78fr
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10
Posté - 12 sept. 2014 : 13:21:03
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Vous ne savez visiblement pas de quoi vous parlez :-)
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 13:25:54
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citation: En l'absence d'approbation, les soldes des copropriétaires ne sont pas impactés et un solde débiteur correspond uniquement à des retards dans le règlement des provisions ou des précédentes répartitions (les exercices approuvées), c'est à dire des sommes exigibles.
Entièrement d'accord avec vous. Mais je vous dis, la question n'est pas juridique, vous avez raison de ce point de vue là .
La question c'est ce que va dire un avocat. Nous il a refusé de poursuivre tant qu'on avait pas des comptes approuvés....
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Édité par - Viviane le 12 sept. 2014 13:29:37 |
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andre78fr
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Posté - 12 sept. 2014 : 13:37:09
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Il me semble que l'avocat n'est obligatoire que pour le Tribunal de Grande Instance et au delà de 10 000 € d'impayés...
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 14:58:58
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C'est possible. Mais est ce que ça changerait quelque chose ? Si l'avocat refusait de le faire c'est qu'il pensait que le juge ne le suivrait pas.
Pas d'avocat, c'est une option pour un syndic bénévole, pas pour un syndic pro: il prendra jamais le risque de défendre un dossier seul, au risque de se voir reprocher de l'avoir mal défendu..
Et moi non plus, sauf pour des sommes vraiment minimes. Et 9000 euros, c'est minime si vous ĂŞtes 400 copros, pas si vous ĂŞtes 20.
Dans notre cas, ça y est les comptes sont approuvés, on est en train de monter le dossier pour la procédure ... |
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Édité par - Viviane le 12 sept. 2014 15:25:20 |
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pow
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Posté - 12 sept. 2014 : 23:22:54
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ds notre cas 2 copropriétaires ont la majorité de la copro (petite copro) et ont du retard ds le paiement des charges et ils ont votés contre l'approbation des comptes et ils ont voté pour etre au cs et nous sommes ds la *****. |
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Viviane
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Posté - 12 sept. 2014 : 23:35:53
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Je vois... Ils sont majoritaires Ă 2 ?
Si vous êtes président du CS, vous pouvez (et moi je le ferais) demander de reconvoquer une AG très rapidement en vue de ressoummettre les comptes à approbation. (article 8 décret 1967 lien ci-dessous).
S'ils n'ont aucun motif sérieux à avancer pour refuser à nouveau cette approbation, c'est pour ça que vous devriez ensuite les poursuivre... (à voir avec un avocat)
Mais voyez une asso ou faites une recherche sur le forum avec les mots "impayés": en attendant et en dehors de l'assignation elle même, y'a des choses que le syndic peut et doit faire.
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andre78fr
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Posté - 12 sept. 2014 : 23:42:27
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A mon avis il faut regarder l'article 29.1 pour qu'un juge vienne mettre son nez dans cette copropriété et ils ne vont pas crâner longtemps vos deux majoritaires :
citation: Article 29-1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
(...)
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Posté - 13 sept. 2014 : 07:55:42
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citation: Initialement posté par andre78fr
Il me semble que l'avocat n'est obligatoire que pour le Tribunal de Grande Instance et au delà de 10 000 € d'impayés...
Il me semble que c'est plutôt qu'il est obligatoire au TGI sauf en cas de référé.
Le seuil de 10 000 euros détermine hors juridiction d’exception le seuil pour le TGI
Ainsi, 6000 euros au TGI nécessite un avocat sauf si c'est du référé.
Ici, si c'est 6000 euros, c'est du TI donc sans avocat, mais un syndic pro n'ira pas au tribunal sans avocat.
http://vosdroits.service-public.fr/.../F2603.xhtml
Pow,
vos deux copros ont refusé l'approbation des comptes de manière générale, ou pour certains postes seulement?
Quelle raison en est donnée, quelle capacité d'approuver les comptes ont été indiquées en AG?
Comme le dit Viviane, s'ils ont juste refusé pour gagner du temps, ils risquent de s'en trouver encore plus pénalisés par un juge au cas ou le syndicat irait sur le fond (sur le fond = pas en référé); Le seul problème c'est qu'en effet l'action en justice risque de nécessiter l'avocat et un long temps d'attente, sauf si une REQUETE en INJONCTION de PAYER est possible, ce qui est gratuit, assez rapide, et peut être engagé par le syndic dans l'instant.
Donc,
A court terme si ce sont des impayés sur les appels précédents, une requête en injonction de payer pour chacun des deux, et signification par huissier possible d'ici deux a trois mois, ca devrait les calmer.
A moyen terme, si les comptes ont été refusés sans justification, nouvelle AG en s'arrangeant a ce que cette AG arrive après la signification |
Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2014 08:10:42 |
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andre78fr
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Posté - 13 sept. 2014 : 12:39:44
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Nous sommes donc d'accord sur le fait que le syndic doit poursuivre le recouvrement malgré la non-approbation des comptes.
Il me semble que ce qui est délicat ici c'est la situation et la position du syndic (que l'on suppose "pro") par rapport aux deux copropriétaires majoritaires qui sont également membres du CS. Engager un bras de fer c'est un peu signer la fin de son mandat à la prochaine AG et en même temps que peuvent imaginer ces copropriétaires sur le long terme ? Que les "petits" vont continuer à financer la copropriété pour eux ???
D'où ma proposition de faire intervenir un syndic "ad hoc" qui sera neutre et désintéressé et pourra poursuivre sans scrupules ou problèmes...
Sur la question de l'avocat nous sommes d'accord et je n'ai pas bien compris votre précision ribouldingue mais on pourrait élargir la discussion et le débat à la question suivante : pourquoi un avocat refuse une procédure avec des comptes non approuvés ? |
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Viviane
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Posté - 13 sept. 2014 : 16:03:08
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citation: pourquoi un avocat refuse une procédure avec des comptes non approuvés ?
Je vous l'ai déjà dit parce qu'il pense que le juge va le envoyer à la maison en disant: si les comptes sont pas approuvés, c'est qu'ils sont pas clairs, donc revenez quand ce sera approuvé...
Et y'a pas que notre avocat Ă nous qui le pense apparemment...
Ici, post 168:
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=9
citation: Pour 2010 et 2011, vous pouvez poursuivre pour les provisions. Mais 2 exercices non approuvés peuvent faire très mauvais effet auprès d'un juge qui n'a pas trop envie d'entrée dans les détails et qui risque de botter en touche. Il aurait évidemment tort mais c'est possible. Il faut aussi savoir que les avocats n'aiment pas défendre ce type de dossiers, ils ont peur de donner l'impression de défendre un syndicat "foireux" et de perdre leur crédibilité s'ils reviennent devant le même juge, même pour un autre client...
Mais ma foi, si vous trouvez un avocat un avocat prĂŞt Ă poursuivre, c'est super.
Il faudra juste espérer trouver aussi un juge prêt à condamner. Ca devrait être une évidence. Mais apparemment, ça ne l'est pas tant que ça.
Cela dit, dans un cas où seuls les mauvais payeurs ont refusé l'approbation des comptes, ma foi, qui c'est, c'est peut-être jouable.
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Édité par - Viviane le 13 sept. 2014 16:10:25 |
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