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 Posté - 10 oct. 2014 : 13:13:41
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Pour information, vu dans la rubrique, maintenant fermée, un avocat vous répond sur le site en question, à chacun de se faire une idée sur les limites juridiques des conseils donnés par des " avocats" :
1. Quel est le rôle du syndic durant l'intérim ?
Administrer la copropriété et réunir une nouvelle AG pour désigner un nouveau syndic, si l'on se fie à l'intitulé de la question. La copropriété évitera ainsi la transition judidiciaire.
Quid des honoraires du syndic intérimaire sans mandat ?
En théorie, il devrait s'agir de son dernier contrat annuel approuvé, au prorata temporis, moins les frais fixes de convocation.
2. Quelle doit être l'action du conseil syndical régulièrement élu lors de cette dernière AG pour gérer au mieux les intérêts du Syndicat ?
Prendre en compte les intérêts à long terme de l'immeuble et non ceux des bailleurs non occupants, car plus l'on diffère les travaux d'entretien plus ils sont importants.
3. APPEL DE FONDS EXCEPTIONNEL : pour des raisons de manque de trésorerie (charges impayées, factures en attente de paiement), nous venons de recevoir un appel de fonds exceptionnel de la part du syndic intitulé "appel de fonds travaux". Est-ce légal?
Un syndic n'a que deux façons de combler le déficit de trésorerie d'une copropriété :
- soit il prélève sur ses fonds propres les avances nécessaires
- soit il prélève les fonds nécessaires à un immeuble déficitaire sur ceux d'un immeuble bénéficiaire de son portefeuille, en tirant des traites sur le principe que personne ne se présentera simultanément pour demander le solde immédiat de sa situation.
Cette tendance est quasi systématique au sein des gros cabinets.
Elle a toutefois entraîné des syndics de taille moyenne à la faillite, car certains de leurs immeubles ont été conjointement défaillants.
Pour éviter les dérives le législateur a échafaudé tout un arsenal :
obligation pour les syndics de tenir une comptabilité prévisionnelle en partie double, interdiction de compenser entre immeubles ou d'opérer des avances, obligation de proposer un compte bancaire séparé par immeuble...
4. NOMINATION : pendant quelques mois ma copropriété n'a plus eu de syndic. Est ce qu'il doit nécessairement y avoir un administrateur judiciaire pendant la période entre l'ancien syndic et le nouveau ?
« la théorie est : oui. Un administrateur de l’art. 47 du décret de 1967 est nécessaire (ce texte prévoit expressément le cas où la copropriété est dépourvue de syndic).
Seul inconvénient de cette procédure : son coût.
Compter :
- Env. 750 € HT pour la requête qui doit être déposée par un avocat.
- Env. 1.500 € pour la rémunération de l’administrateur, qui sera réglée par la copropriété.
- En pratique, les frais d’avocat sont réintégrés dans les charges générales et remboursés au copropriétaire.
Pour éviter ces coûts, la pratique procède de manière informelle. Voici comment procéder :
- S’accorder entre voisins.
- Tenir une assemblée générale, par définition informelle. Y désigner un syndic que l’on aura préalablement choisi.
- Attendre l’expiration du délai de contestation de 2 mois suivant la diffusion du PV d’assemblée par courrier recommandé, à l’expiration duquel la nomination du syndic sera définitivement validée.
- Cette méthode a l’avantage d’être gratuite, mais a l’inconvénient qu’en cas de contestation toutes les assemblées suivant la désignation « informelle » sont susceptibles d’annulation.
Par conséquent :
- Suivre la seconde démarche en cas de copropriété paisible
- Suivre la première dans tous les autres cas. »
ET POUR FINIR, les syndics et leur compte off-shore !!
5. Est il préférable pour une copropriété d’avoir un compte séparé ?
Il est toujours préférable d’avoir un compte séparé.
Pour une simple raison de bon sens : si votre argent est mis en commun, il l’est avec d’autres copropriétés que vous ne connaissez pas.
D’où deux possibilités : soit votre syndic gère des copropriétés saines, ce qui ne pose pas d’inconvénient, soit il gère des copropriétés plutôt en difficulté, auquel cas vous en êtes involontairement solidaires.
Car le syndic opère sans vous le dire une compensation entre tous les clients de son portefeuille. C’est comme si vous possédiez des amis dont certains vous doivent de l’argent, et certains vous demandent de leur en prêter. N’ayant pas de fonds propres, vous ne pouvez prêter à certains que ce que les autres ont accepté d’avancer.
Ainsi fonctionnent la plupart des syndics, à qui cette solidarité occulte procure d’importantes facilités de gestion.
Certains syndics ont également pour coutume de placer les excédents de fonds (les dernières dispositions légales leur facilitant les appels de fonds provisionnels) sur des comptes rémunérés, généralement off shore, ce qui leur confère un complément appréciable de revenus.
Il ne faut pas généraliser cette tendance. Les gros syndics y ont tout intérêt, tandis que les syndics de plus petite taille ne tirent qu’un intérêt marginal de telles opérations, surtout en période de taux d’intérêts bas.
De manière plus générale, le syndic (et ses clients) tirent plus d’avantage à la solidarité occulte de par la facilité qu’elle procure pour la gestion des travaux urgents. Il conviendra alors de ne pas considérer le syndic comme un profiteur occulte, mais comme un appréciable facilitateur de paiements.
Avec de tels arguments, on peut " douter" de la qualité des sélectionneurs des syndics !
Le Fisc va être aussi très content de savoir que les syndics ont des comptes off-shore  
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Édité par - philippe388 le 10 oct. 2014 13:15:27 |
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 Posté - 10 oct. 2014 : 18:24:57
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Philippe388 voire plus, vous ĂŞtes Ă©puisant, vous parlez tout seul.......il va bientĂ´t falloir penser Ă consulter!
Vous médisez sur tout le monde : Meilleursyndic est syndic, les avocats de Meilleursyndic sont des avocats de paille (ça va leur faire plaisir), l'ARC est en guerre contre Meilleursyndic...
Il vous faut lâcher votre clavier et aller vous aérer ! je vous assure, faire du sport, manger 5 fruits et légumes par jour, boire moins d'alcool, fumer moins, avoir une compagne (ce qui vous éviterait les blagues douteuses), tout cela est bon pour la santé!
Ou alors prenez des vacances, ça nous en fera par la même occasion.
Je ne vous en veux pas, vous n'avez pas assez de lucidité pour prendre du recul.
J'aurai bien échangé avec vous sur le prochain salon de la copropriété, mais nous n'exposerons pas cette année, par contre nous reviendrons dès 2015.
D'ici là , soignez vous bien, je vous enverrai un message de félicitations lorsque vous franchirez le cap des 10 000 messages.
Philippe388, on s’arrête la ? non parce que j'ai une vie moi....
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Posté - 10 oct. 2014 : 18:40:56
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meilleursyndicleretour : Vous abordez ce site en avançant des chiffres et de forte prétention; et vous vous permettez aussi d'insulter des membres de ce forum.
Alors quand on parle de médiocrité, il faut être sur d'être le meilleur.
Je n'ai fait qu'une courte recherche sur le net au sujet de votre société qui crée beaucoup de richesse !! première surprise en ce qui concerne votre CA.
Une autre visite sur votre site : autre surprise sur ce que vos " avocats " répondent. Loin de la loi de la copropriété, et les "juristes" de ce forum apprécieront ces réponses.
Mais quelle surprise en découvrant que l'adresse et le téléphone sont ceux d'un syndic de copropriété !!! n'y a t'il pas là un petit souci ? 
Aucune polémique, aucune insulte; je n'ai rien inventé, juste constaté; tout cela est vérifiable dans le seconde par tous les Uinautes !! A chacun de se faire une idée sur votre activité, vos propos, votre site, et le fait que vous demandiez la liste des copropriétés et CS gérées par les syndics qui vous contactent avec une conjointe ou une soeur syndic.
ET quand aux comptes off-shore des syndics, ceux-ci apprécieront !
On est très loin du Guide Michelin des syndics, comme vous le prétendiez.
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Posté - 10 oct. 2014 : 19:41:54
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citation: ribouldingue : pour votre info sur la vie du net :
Le groupe hôtelier Accor vient de mettre à pied le directeur de la communication de son entité australienne. Motif ? Il s'est aperçu que l'homme publiait depuis 2006 de faux avis sur Tripadvisor dans le but de dénigrer ses concurrents. Embarras comparable chez Samsung à Taiwan. Le porblème n'est pas la, Philippe388;
Je ne prétends pas que le net est bon et fiable.
Je prétends qu'on truande les avis restaurants. Je prétentds qu'un idustriel lambda, un service x, une auto-école Z peut payer faiclement des avis pour bidonner un site, même contre son gré.
Qu'on parle de sydnic ou de restaurant ou de sauce tomate, cela ne change rien.
Qu'on parle de site d'opinion ou de forum non plus. On connait sur le forum des intervenants qui sont sydnics, d'autres qui soint jursites et qui sont honnetes et font la part des choses.
On en connait d'autres qui agissent en torpille.
Si on veut faire foirer un forum, ce n'est pas impossible, epayant des personnes rédactrices de langue francaise a haiti ou maurice ou ailleurs a un dixième de smic, il ne faut pas beaucou pd'argent pur inonder de messages dans le bon sens, de la meme manière que cela se fait sur un site d'opionion.
Je ne défend pas la démarche de Meilleursydnic, je ne défend pas son approche, je dis simplement qu'en utilisant de mauvais arguments pour une bonne cause, on risque de ne pas la rendre crédible.
Un meilleure syndic qui vient sur un forum, non masqué, n'a jamais été dangereux.
Un soit-disant copropriétaire qui vient pour chanter la partition des banquiers ou des syndics ou des assureurs ou autre est extrêmement dangereux, et cela ne se repère pas comme ca, juste en regardant le pseudo (comme ici)
Que meilleursydnic Le retour se nomme ainsi me fait sourire mais ne me fait pas hurler. Gentilcopro ou Gentilmarcel (pardon pour tous ceux qui sont gentils !) qui tiendrait le mĂŞme discours serait redoutable. |
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Posté - 10 oct. 2014 : 20:01:22
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ribouldingue :" Un meilleure syndic qui vient sur un forum, non masqué, n'a jamais été dangereux."
Mais justement ce n'est pas tout Ă fait le cas !
Avez vous lu mes derniers posts ??
Suis-je peut-être trop méfiant, mais je chaerche toujours ce qui se cache derrière les sites. Et ici la domiciliation de cette société est chez un syndic !! |
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
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Posté - 10 oct. 2014 : 20:17:01
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C'est pas bien méchant et ça nous rappelle un peu "Syndic Plus" à ses débuts qui a collecté des tas d'adresses, mélange de prospects et de conseils syndicaux pas contents, avant que l'ARC ne lève le lièvre et révèle que Foncia (qui depuis a officialisé et racheté toutes les parts) était derrière...
Dans les pratiques douteuses du net, je découvre un concurrent qui pense faire impression sur son compte Twitter en achetant près de 1 500 followers bidons...
Les annonceurs et les tricheurs doivent quand même faire attention car quand on découvre l'entourloupe (comme pour le groupe Accor) ça se retourne parfois très violemment contre eux... J'imagine qu'il y a encore une éthique et une morale dans les affaires et le web mais je suis un grand naïf...
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Édité par - andre78fr le 10 oct. 2014 20:29:36 |
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Posté - 11 oct. 2014 : 00:04:24
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Philippe388 me revoici ! je suis bien obligé de répondre encore une fois.....vous lire me détend même si je vous sens un peu crispé et irrité.
Plutôt que de vérifier via le net si Meilleursyndic est bien syndic et de pousser de grands cris effarés, vous feriez mieux de prendre votre téléphone, d'appeler Meilleursyndic, de vous cacher derrière une copropriété bidon qui recherche un syndic (ça vous savez faire je suppose).
Posez la question, dites que vous recherchez un syndic pour votre belle commune, et demandez si nous pouvons vous occuper de votre copropriété...la réponse sera invariablement non, nous vous orienterons vers des syndics sélectionnés par Meilleursyndic... s'il en existe bien sur.
Mais bon, cela semble hors de portée de votre raisonnement.
Si vous croyez tout ce que dit le net, et en particulier le fait que nous soyons déclaré dans la rubrique "administrateurs de biens" au niveau du code APE, nous oblige de fait à exercer une activité de syndic, vous vous trompez largement. Mais bon, Philippe388 a toujours raison et ne connait pas la critique...
Philippe388, je maintiens que vous êtes médiocre.
DĂ©marrage du site Meilleursyndic. com en 2010 sous vos critiques et remarques acerbes, CA : 800 euros ; 2011 : CA 12 000 euros, 2012 : CA 37 000 euros, 2013 : CA 53 000 euros, 2014 : CA > 70 000 euros.
Eh oui, en 5 cinq ans, la société est passée de 1 euros de CA à 70 000 euros. Et ne me dites pas que nous n'existions pas en 2010, nous étions sous le statut d'autoentrepreneur...
Pendant ces cinq ans d’activité (et non 3 ans hein P388, encore une ânerie de votre part), vous avez produit plus de 8 000 post dont la plupart sont inutiles parce que vous faites intervenir votre affect....
La plupart de nos syndics recrutent, gestionnaire de copropriété, comptable supplémentaire, assistante, etc... tout simplement parce que nos syndics rencontrent un réel succès et ont une éthique, mot banni de votre vocabulaire.
Alors oui, nous créons de la richesse, ne vous en déplaise.
Pas de remarques sur les critiques faites sur les réponses apportées par nos avocats, je ne suis pas avocat, donc je n'ai pas la prétention de remettre en cause leurs réponses, mais Philippe388 oui! il sait tout, il répond à tout, il n'a jamais tort.
Voila, Philippe388, j’espère vous avoir répondu, je ne vous insulte pas, je dis juste qu'il faut faire attention à votre santé. Avoir une bonne hygiène de vie, c'est important.
Bon, pour vos collègues qui vous soutiennent indéfectiblement, je ne vais pas répondre. Je suis un peu fatigué, la.
Enfin, pour en revenir au sujet initial, sachez que nous allons mettre en place la notation des syndics, le questionnaire de satisfaction a été élaboré en partenariat avec des syndics. Rassurez vous, vous pourrez le télécharger en ligne sur le site, et déverser des tonnes de commentaires haineux.
Mais comprenez que cela ne se fait pas tout seul, et que je ne peux passer mon temps à vous répondre.
Stop ou encore, Philippe388??
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Posté - 11 oct. 2014 : 08:04:52
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citation: Philippe388, je maintiens que vous êtes médiocre. Philippe388 je vous relance l'excellent conseil de numero6, à mon égard (mais que je n'ai pas suivi, étant moi aussi médiocre): changez de pseudo!
SuperPhilippe388 ou Philippe388leplubo fera taire cette critique (médiocre certes) de MeilleursyndicLeretour |
Édité par - ribouldingue le 11 oct. 2014 08:12:07 |
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Posté - 11 oct. 2014 : 12:24:52
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meilleursyndicleretour : : Voila, Philippe388, j’espère vous avoir répondu, je ne vous insulte pas, je dis juste qu'il faut faire attention à votre santé. Avoir une bonne hygiène de vie, c'est important.
Bon, pour vos collègues qui vous soutiennent indéfectiblement, je ne vais pas répondre. Je suis un peu fatigué, la.:
MĂ©diocre vous avez dit !!!
Peu d'argument, et beaucoup d'agressivité !!
A dans 5 ans |
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Posté - 11 oct. 2014 : 12:58:52
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Ben voila! vous voila revenu Ă la raison!
Philippe388, si vous avez un compte Facebook et avec votre permission, je vous rajouterai volontiers dans mes amis!
Vous voyez je ne suis pas rancunier!
J'annonce encore une fois que je me retire du forum d'UI, en espérant que mon ami Philippe ne m'oblige pas à me reconnecter.
Bon week end et a bientĂ´t!
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Posté - 11 oct. 2014 : 14:11:58
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ce qui est rigolo chez meilleursyndic, c'est que lorsqu'on veut trouver un syndic de qualité dans un lieu bien précis, on vous recommande deux syndics dont l'un qui a 0 copropriété en gestion, je cite :
"Cliquez pour plus de renseignements
> 0 rés. en portefeuille.
> 0 rés. ajoutée(s) au portefeuille depuis un an.
> 0 rés. supprimée(s) du portefeuille depuis un an."
comment savoir s'il est de qualité ce bon syndic.... ? j'avoue que cela m'interpelle.... n'y aurait-il pas une action publicitaire derrière .... |
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Posté - 11 oct. 2014 : 14:44:25
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rambouillet : AIE !! une critique constructive qui ne va pas plaire Ă meilleursyndicleretour.
Ce que je retiendrais de ce fil c'est l'avocat de meilleursyndicleretour qui Ă©crit ce genre de chose, dont la nature juridique l'Ă©chappe un peu :
Car le syndic opère sans vous le dire une compensation entre tous les clients de son portefeuille. C’est comme si vous possédiez des amis dont certains vous doivent de l’argent, et certains vous demandent de leur en prêter. N’ayant pas de fonds propres, vous ne pouvez prêter à certains que ce que les autres ont accepté d’avancer.
Ainsi fonctionnent la plupart des syndics, à qui cette solidarité occulte procure d’importantes facilités de gestion.
Certains syndics ont également pour coutume de placer les excédents de fonds (les dernières dispositions légales leur facilitant les appels de fonds provisionnels) sur des comptes rémunérés, généralement off shore, ce qui leur confère un complément appréciable de revenus.
Il ne faut pas généraliser cette tendance. Les gros syndics y ont tout intérêt, tandis que les syndics de plus petite taille ne tirent qu’un intérêt marginal de telles opérations, surtout en période de taux d’intérêts bas.
De manière plus générale, le syndic (et ses clients) tirent plus d’avantage à la solidarité occulte de par la facilité qu’elle procure pour la gestion des travaux urgents. Il conviendra alors de ne pas considérer le syndic comme un profiteur occulte, mais comme un appréciable facilitateur de paiements.
ET aussi que meilleursyndicleretour Ă la mĂŞme adresse qu'un syndic professionnel.
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Posté - 11 oct. 2014 : 14:48:48
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Euh, Emmanuel Wormser, je ne comprends plus :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18398
*modération**
inutile de relancer la machine, merci
Il faut que je m'occupe aussi de rambouillet? non, parce que 10125 messages, la c'est du lourd, on change de catégorie....
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Posté - 11 oct. 2014 : 14:56:08
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Philippe388, vous maitrisez parfaitement la théorie du disque rayé.... qu'est ce donc?
Répéter en boucle la même chose, jusqu’à ce que l'autre interlocuteur se lasse....
Effectivement, vous me lassez, et je jette l’éponge!
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Posté - 12 oct. 2014 : 10:51:52
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Nous pensons que tout a été dit sur ce sujet... |
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