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vero2g
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 Posté - 03 mai 2015 : 13:14:54
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Je vais mettre en vente ma maison ancienne acquise en 2009.
J'entends dire que la jurisprudence se montre de plus en plus dure envers les vendeurs non professionnels au titre de la garantie des vices cachés.
Je viens de potasser le sujet.
En résumé :
L'article 1641 et suivants du CC définissent les conditions de mise en oeuvre de la garantie vices cachés.
La clause insérée dans les actes de vente protège moyennement les vendeurs puisque leur "bonne foi" peut être quand même mise en cause.
La jurisprudence est de plus en plus favorable à l'acheteur "profane" en admettant sa totale incompétence pour "voir" les défauts de ce qu'il achète.
Et les délais s'éternisent puisque désormais c'est 2 ans apres avoir constaté le "vice". On peut donc se retrouver avec une action 15 ans après avoir vendu ;o(
Dans ce cadre, je m'interroge sur la juste attitude en tant que vendeur de bonne foi et j'aimerais bien votre avis.
Faut il faire expertiser la maison (au delà des diags obligatoires) pour que tous ses "défauts" soient répertoriés (et dans une maison très ancienne, il y a beaucoup d'incertitudes même quand on croit connaître sa maison) Avez vous une idée du côut et de l'efficacité d'une telle expertise ? Protège t'elle réellement le vendeur en se substituant à lui ?
Faut il lister nous même tous les éléments que nous connaissons de bonne foi avec le risque de faire peur aux acheteurs sans raison avec une liste de 50 lignes de défauts ou de risques de défauts (ex : l'état de la charpente non visible est inconnu? ou certaines tuiles sont peut-être poreuses ou fendues ?)
Je me demande où s'arrête le devoir d'information de bonne foi.
Avez vous des avis sur cette question ?
Merci
Véro
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 Posté - 03 mai 2015 : 18:54:14
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L'étendue des diagnostics ne répond pas au problème
Pour qu'il y ait vice caché, il faut qu'il y ait un vice et qu'il soit caché. Les diagnostics ne listent pas des vices. Un risque n'est pas plus un vice.
Si vous savez que la tuile est poreuse et que vous l'avez cachée en mettant quelque chose entre le visiteur et la tuile, alors il y a vice caché. |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 03 mai 2015 : 19:30:18
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Cela s'applique à des défauts non-visibles mais dont le vendeur aurait eu connaissance avant la vente.
Il faut également que le vice dévalorise le bien de manière substantielle (l'acheteur aurait renoncé s'il en avait eu connaissance).
Ne s'applique donc pas au tuiles fendues,apparentes par nature et dont un acheteur peut faire constater l'état en faisant venir un couvreur lors d'une visite préalable;
Le "risque de défaut" ne rentre pas non plus dans ce cadre, le vice-caché est un défaut avéré (existant et non potentiel)
Pour les risques potentiels...c'est le métier des assureurs, qui ne couvriront de toutes façons pas les défauts d'entretiens. Si vous avez des factures d'entretien régulier des divers éléments (toiture chauffage plomberie) ce sont des éléments qui pourraient venir au crédit de votre bonne-foi en cas de mise en cause sur ces éléments.
Une expertise ne prendra en compte que les parties visibles (l'expert ne va pas creuser pour vérifier les fondations !) alors si vous n'avez pas cherché à dissimuler des fissures qui montreraient que la maison a été construite sur un terrain instable (par exemple) ... dormez tranquille !
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Posté - 04 mai 2015 : 13:04:47
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La Jurisprudence est surtout de plus en plus sévère à l'égard du vendeur "bricoleur" ayant réalisé par lui-même un certin nombre de travaux, et qui ne peut donc s'exonérer de la garanties des vices cachés. |
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| Signature de moulinsart2009 |
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Édité par - moulinsart2009 le 04 mai 2015 13:06:02 |
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Sunbird
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Posté - 08 mai 2015 : 16:25:59
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Par définition un vice-caché est inconnu du vendeur. Un vendeur professionnel peut le garantir car il y a des assurances pour le faire.
Il ne faut pas confondre vice-caché et vice dissimulé. Si le vendeur sait que sa toiture fuit, il doit le dire, si il sait qu'il y a des problèmes de charpente il doit le dire.
On peut très bien indiquer dans la promesse de vente que le vendeur indique qu'il y a un problème d'infiltration sur la toiture et que l'acheteur prend la maison en l'état. Par contre si il n'indique rien et que lors du premier orage l'acquéreur constate que la toiture pisse sur les plafonds qui étaient refaits à neuf, ce n'est pas un vice-caché, mais un manque d'information. |
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Sunbird
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Posté - 08 mai 2015 : 16:26:59
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citation: Initialement posté par moulinsart2009
La Jurisprudence est surtout de plus en plus sévère à l'égard du vendeur "bricoleur" ayant réalisé par lui-même un certin nombre de travaux, et qui ne peut donc s'exonérer de la garanties des vices cachés.
Oui concernant certains travaux et qui ont moins de 10 ans. |
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vero2g
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Posté - 09 mai 2015 : 05:59:23
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Merci pour vos réponses à tous.
Nous avons "bricolé" beaucoup de choses par nous mêmes.
Ceci dit, nous sommes des bricoleurs très experimentés et serieux et le travail a été bien fait, tout fonctionne parfaitement bien.
Mais cela nous rend plus fragiles puisque nous ne pouvons arguer que nous sommes totalement candides.
Comprenons nous bien, il ne s'agit pas de dissimuler des choses. Bien au contraire. Il s'agit de trouver le juste équilibre dans l'information et la manière de la communiquer.
Je ne m'étais jamais posée cette question lors de mes précédentes nombreuses reventes de biens immobiliers. Mais un ami m'a alertée sur une augmentation des procédures d'acquéreurs en revendication de baisse de prix et sur la nécessité d'être plus vigileants surtout en cas de revente de maison ancienne rénovée. Ce qui est le cas.
Dans l'idéal, à la fois pour être le plus honnêtes possibles vis à vis de l'acquéreur et aussi pour nous protéger contre des acquéreurs tatillons et procéduriers, voire mal intentionnés, nous serions tentés de rédiger un document le plus exhaustif possible à remettre au compromis listant tout ce que nous connaissons de la maison : cheminée non tubée, tuiles anciennes et poreuses, les quelques fissures, l'absence de vide-sanitaire, les remontées occasionnelles d'humidité dans le sol du garage, le vieux mur mitoyen un peu de traviole que des propriétaires précédents ont doublé d'une cloison en briques...
Mais le mieux étant l'ennemi du bien, est ce que cette transparence ne risque pas d'effrayer l'acquéreur ?
Je me fais peut-être des noeuds inutiles au cerveau ;o)))) et mon ami est peut-être alarmiste ;o)))
Moulinsart, tu peux me donner des références de la jurisprudence sur les vendeurs "bricoleurs" que tu évoques ? Car nos travaux ont moins de 10 ans effectivement. |
Édité par - vero2g le 09 mai 2015 06:00:59 |
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Posté - 09 mai 2015 : 20:48:00
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Il e faut pas mélanger la situation vis a vis des vices, et la responsabilité vis a vis de ce que vous avez fait.
Sur ce que vous avez fait, vous devez la garantie pendant dix ans si c'est de l'ordre de la décennale, donc vous devez la date, et ne pas mentir.
Si vous avez fait une douche, vous aurez du mal a dire que c'est une douche faite par un non professionnel, l'objet douche faite par un non professionnel n'existe pas.
C'est un objet qui n'est pas GARANTI par un professionnel et qui ne bénéfice donc pas d'une ASSSURANCE d'un professionnel
C'est donc vous qui en faites l'assurance.
Il existe donc une douche faite par un non pro depuis moins de 10 ans ou une douche faite par un non professionnel depuis plus de 10 ans.
Dans la dernière catégorie, il existe encore la sous-catégorie des douches faites par un non professionnel comme un gorêt sans respect des facons de faire minimales, et ces dernières font courir un risque additionnel audit créateur.
Si vous avez fait votre douche avec deux morceaux de durit usagés piqués sur des 203 , vous êtes responsables de vos 'bêtises' pendant plsu de 10 ans.
Sur une poutre que vous n'avez pas touché, le problème est identique que ce soit vous ou une personne qui n'a jamais su reconnaitre un marteau. |
Édité par - ribouldingue le 09 mai 2015 20:53:33 |
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Sunbird
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Posté - 11 mai 2015 : 10:21:41
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La promesse est faite pour protéger les vendeurs et les acquéreurs.
Je suis partisan d'informer au maximum les acquéreurs, y compris dans l'acte. Dans votre cas il ne s'agit clairement pas de vice-caché mais d'information que vous devez à l'acquéreur.
A partir du moment que l'acquéreur est informé, il ne peut pas se retourner contre le vendeur. Par contre vous ne pouvez pas informer un acquéreur sur un vice-caché car par sa définition un vice- caché est un défaut que vous ignorez, et c'est pour cette raison qu'un vendeur non professionnel est exonéré de la garantie des vices-cachés.
Par contre si vous avez abattu un mur de refend, vous êtes responsables pendant les 10 années qui suivent les travaux. |
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vero2g
Nouveau Membre
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Posté - 13 mai 2015 : 06:31:19
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Merci pour vos avis éclairés.
En synthèse, puisque nous avons effectué pas mal de travaux nous même dans cette maison, nous prenons la décision de fournir à l'acquéreur une liste écrite très exhaustive de ce que nous avons fait et, bien au delà , de ce que nous savons du reste (ce que nous n'avons pas touché mais que nous avons remarqué) y compris des choses sensément visibles mais qu'un acheteur candide pourrait ne pas avoir remarquées.
Nous y listerons aussi ce que nous n'avons pas pu voir (l'état de la charpente par exemple ou d'un conduit de cheminée que nous n'utilisons pas...)
En effet, en face d'un juge, notre côté "experimenté" pourrait nous porter préjudice car le juge pourrait considérer que nous avions la capacité à "voir" des choses plus facilement que nos acquéreurs néophytes.
Nous risquons bien sûr d'effrayer certains acquéreurs mais tant pis. Au moins si nos acquéreurs poursuivent l'achat, ce sera en parfaite connaissance de cause et nous garantira contre une action ulterieure en défaut d'information.
Et puis cela qualifiera clairement sur quoi notre garantie décénale est engagée ou pas.
Donc, décision TRANSPARENCE ;o)))))
Amitiés
Véro |
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anarbe
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Posté - 12 juil. 2017 : 13:03:57
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"si vous avez abattu un mur de refend, vous êtes responsables pendant les 10 années qui suivent les travaux."
Fait par un amateur,comment en prouver la date ?
Un vendeur qui veut vendre...peut dire que ça été fait il y a 15 ans!
Et alors il n'est plus responsable?
J'interviens ici,car j'ai posté ailleurs (où j'espère une réponse).
L'acheteur découvre au hasard d'une Nième intervention pour diagnostic termites (charpente en hauteur), qu'une partie du plafond est mouillée, après avoir été repeinte. .
L'expert découvre qu'une partie de la toiture a été remaniée.
Ni le vendeur, ni l'AI n'en avaient fait part lors de la signature du compromis.
On peut alors penser dégât récent (après compromis?) mais réparation insuffisante?
Donc assurance (si le vendeur n'a pas déjà à tort, résilié son contrat).
Il doit donc fournir factures etc?
Ou alors, sinistre ancien mal réparé.
Alors vice caché, dissimulé?
Il y aurait au moins "dol" car reprise de toiture coûteuse et inattendue?
Pire, l'acheteur craint un problème de tuyauterie de chauffe-eau solaire.
Et dire que c'est un simple problème d'étanchéité de la toiture, n'est-ce pas encore un "dol" ou autre, si c'est une fuite du chauffe-eau qui rend l'âme?
Quand on dit "vente en l'état", c'est bien vente dans l'état visible par un novice?
L'acheteur a eu connaissance par exemple de l'état électrique à revoir.
L'état, c'est une cuisine et une sdb manifestement à refaire, des fenêtres à remplacer, des peintures et des stores à revoir, etc .
Le vendeur avait dit ne pas avoir connaissance de "problèmes".
Pour nous, si fuite de tuyauterie, il y aurait dû y avoir information!
Tous les travaux autres qu'embellissement devraient être signalés, pour circonscrire les points à surveiller par la suite?
L'AI ne semble pas avoir été lui-même au courant de quoi que ce soit.
Ce que j'écris, vous semble-t-il cohérent?
(je vais me faire gronder car je parle d'un sujet que j'ai posté ailleurs! cependant, concernant la période dite de responsabilité, pour un amateur qui fait des travaux, ça me semble bien léger!)
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nefer
Modérateur
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11
Posté - 12 juil. 2017 : 13:18:51
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***modération: il est inutile de relance un topic de 2015*** |
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anarbe
Nouveau Membre
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12
Posté - 12 juil. 2017 : 14:02:35
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Bonjour.
Désolée, mais je cherche à comprendre ce qu'est un vice caché.
J'ai tapé "vice" dans recherche et hop!
Désolée mais comme pas de réponse à mon sujet posté hier, je continue à prospecter toute seule
Cdlt |
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nefer
Modérateur
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13
Posté - 12 juil. 2017 : 17:31:16
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citation: Initialement posté par anarbe
Bonjour.
Désolée, mais je cherche à comprendre ce qu'est un vice caché.
J'ai tapé "vice" dans recherche et hop!
Désolée mais comme pas de réponse à mon sujet posté hier, je continue à prospecter toute seule
Cdlt
pourquoi n'avez vous pas crée un nouveau sujet ? |
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anarbe
Nouveau Membre
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14
Posté - 12 juil. 2017 : 17:38:05
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amepi
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Posté - 04 nov. 2017 : 10:36:07
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Bonjour,
Vous pouvez vous inspirer de ce document que nous utilisons pour chaque vente :
http://www.edpref.com/catalogue/86-...rtement.html
Et quelques jurisprudences dans cet article :
https://cimm.blog/jurisprudences/le...es-1323.html
Le principe est de bien informer l’acquéreur sur ce qu’il achète, en lui indiquant les défauts éventuels : cheminée non tubée...
Vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie décennale ni de la garantie des vices cachés sur les travaux que vous avez réalisés vous même, vous êtes considéré dans ce cas comme un vendeur professionnel. |
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Garantie des vices cachés-état de la jurisprudence 
