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H90063
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 Posté - 02 sept. 2015 : 13:21:11
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Bonjour
je possède un appartement dans une copropriété de 15 lots. Le syndic veut appliquer la loi ALur et imposer le compte bancaire séparé.
Mais est ce que ce compte bancaire séparé est obligatoire pour une copropriété de plus de 15 lots (donc à partir de 16 lots), ou est à partir de 15 lots, donc dans ce cas on n'a pas le choix.
Merci
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Posté - 02 sept. 2015 : 15:41:26
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Le compte séparé est obligatoire pour TOUTES les copros ; toutefois certains peuvent dispenser le syndic de mettre en place le compte séparé :
"article 18 :
....
Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
..."
Dans votre cas l'AG peut dispenser le syndic d'ouvrir ce compte séparé, mais quel serait l'interet du syndicat ?..... |
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H90063
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 Posté - 02 sept. 2015 : 16:21:57
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Merci pour votre réponse.
Il se trouve que le syndic menace bien évidemment de revoir le montant de ses honoraires à la hausse. En fait, il ne compte pas réellement augmenter ses tarifs (quoique), mais supprimer la ristourne commerciale qu'il faisait auparavant (à creuser). J'ai fait savoir au syndic lors d'une AG exceptionnelle en juillet qu'il nous coûtait 2 fois plus cher que ses collègues (coût ramené en €/lot, j'ai d'autres appartements avec d'autres syndic, ce qui m'a permis de faire un comparatif). Nous avons notre AG le 28 septembre, il prépare peut être ses billes pour expliquer qu'il aura du mal à baisser le montant de ses honoraires. A suivre, il faudra peut être changer de syndic lorsque son mandat arrivera à terme (3 ans!)
Ci joint ce qu'il nous écrit sur l'ordre du jour concernant l'application de la loi Alur et ses conséquences. (Extrait)
"1. L'ouverture d'un compte bancaire et ses conséquences
En effet, la Loi ALUR a supprimé la faculté de renoncer aux comptes bancaires séparés (ou au sous compte individualisé pour les copropriétés de moins de 15 lots) et la possibilité d'avoir un prix différent pour tenir compte de ce choix dans le fonctionnement des immeubles.
Ces ouvertures de compte vont entraîner diverses modifications quant à la gestion financière de votre immeuble puisqu'actuellement la trésorerie de chaque immeuble est le plus souvent déposée sur un compte unique ouvert au nom du syndic.
Cette mesure aura pour conséquences principales :
- Un ajustement à la hausse des budgets et une politique draconienne de relance afin d'imposer un respect des délais de paiement par les copropriétaires en conséquence des besoins en fonds de roulement accrus.
- La mise en place d'un fonds de roulement permettant d'écrêter les pics de dépenses en cours d'exercice devra également être engisagée au cas par cas.
- Enfin, la remise commerciale sur les honoraires du syndic, appliquées historiquement en contrepartie de la moins value de travail, des économies d'échelles permises et des produits générés par le compte unique prendra malheureusement mais logiquement fin"
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Édité par - H90063 le 02 sept. 2015 16:25:39 |
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nefer
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Posté - 02 sept. 2015 : 17:10:08
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Pourquoi parlez vous d'un mandat de 3 ans?
est ce ce qui est proposé dans votre convocation ?
si oui, il suffit de voter un mandat pour un an : ce sont les copropriétaires qui décident
n'oubliez pas de venir à l'AG avec les textes de la loi de 6 et le décret de 67.....pour pouvoir vérifier ce qui sera dit |
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Posté - 02 sept. 2015 : 17:54:58
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citation: La mise en place d'un fonds de roulement permettant d'écrêter les pics de dépenses en cours d'exercice devra également être engisagée au cas par cas.
déjà votre syndic est en retard, le fonds de roulement n'existe plus, il est remplacé par des "avances de trésorerie"..... Certes ces avances ne sont pas obligatoires, mais recommandées afin d'éviter de mettre le syndicat dans le rouge.
"citation: Un ajustement à la hausse des budgets et une politique draconienne de relance afin d'imposer un respect des délais de paiement par les copropriétaires en conséquence des besoins en fonds de roulement accrus.
Aucune raison d'augmenter les budgets..... quant à la politique draconienne, c'est son travail de tous les jours et prévu dans le forfait COMME AVANT LA LOI ALUR, rien de changé donc aucune justification d'augmentation d'honoraires.
citation: Enfin, la remise commerciale sur les honoraires du syndic, appliquées historiquement en contrepartie de la moins value de travail, des économies d'échelles permises et des produits générés par le compte unique prendra malheureusement mais logiquement fin"
En cours de mandat, la remise commerciale est toujours d'actualité et s'il n'y a pas de désignation du syndic, les honoraires n'ont pas à évoluer, puisque le nouveau contrat ne s'applique qu'à ceux qui sont désignés de nouveau depuis le 1er juillet. Donc si votre syndic actuel a été désigné pour 3 ans en 2014 (par exemple), il n'y a aucune raison de revoir les honoraire sprévus en 2014.
Si par contre il y a prochainement une nouvelle désignation de syndic, le sortant propsoe les honoraires qu'il veut, le marché étant libre.
Question importante : est ce que le mandat du syndic actuel se termine à l'AG du 28/09/2015 ou en 2016 voir 2017 ?..... En d'autres termes que dit la résolution qui l'a désigné, il y a 1, 2 ou 3 ans ?..... |
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H90063
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Posté - 03 sept. 2015 : 13:33:43
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Merci pour vos réponses.
Nefer, je parle de mandat de 3 ans qui a été validé lors d'une précédente assemblée (je n'y allais pas à l'époque mais là je souhaite faire bouger les choses). Il n'est donc pas encore temps d'envisager de changer de syndic, mais ça sera à envisager l'année prochaine (fin du mandat) si les choses se passent mal.
Rambouillet, le syndic parle d'augmenter les budgets afin d'éviter que le compte se retrouve à découvert (puisqu'il n'y aurait qu'un seul compte pour le syndicat et plus un sous compte d'un compte global qui donne plus de souplesse au niveau trésorerie). Mais est ce qu'il ne devrait pas plutôt s'agir de l'avance de trésorerie dont vous parlez ???
Son histoire de remise commerciale n'est pas claire. Je vais regarder le contrat de syndic et comparer avec les honoraires facturés. A lire ce qu'il écrit, on a l'impression qu'il fait une remise tous les ans (non prévue au contrat....), mais je n'y croit pas. Donc OK pour lui rappeler qu'il n'a pas à modifier ses honoraires en cours de mandat.
Comme dit plus haut, son mandat se termine en 2016, donc pas de renouvellement de mandat à court terme.
Ce qui me surprend c'est qu'on a eu une AG en décembre, et maintenant elle passe en septembre..... |
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nefer
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Posté - 03 sept. 2015 : 14:04:02
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il a donc été voté des honoraires en 2013: le syndic ne peut pas les modifier
cela reviendrai à remettre en cause son mandat et donc à mettre à l'ODJ une résolution sur la désignation du syndic
concernant la "souplesse" de trésorerie, même avec un sous compte individualisé ou un compte global, le syndic n'est pas autorisé à avancer des fonds pour le syndicat des copropriétaires |
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Posté - 03 sept. 2015 : 14:08:36
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citation: Initialement posté par H90063
Ci joint ce qu'il nous écrit sur l'ordre du jour concernant l'application de la loi Alur et ses conséquences. (Extrait)
"1. L'ouverture d'un compte bancaire et ses conséquences
En effet, la Loi ALUR a supprimé la faculté de renoncer aux comptes bancaires séparés (ou au sous compte individualisé pour les copropriétés de moins de 15 lots) et la possibilité d'avoir un prix différent pour tenir compte de ce choix dans le fonctionnement des immeubles.
Ces ouvertures de compte vont entraîner diverses modifications quant à la gestion financière de votre immeuble puisqu'actuellement la trésorerie de chaque immeuble est le plus souvent déposée sur un compte unique ouvert au nom du syndic.
Cette mesure aura pour conséquences principales :
- Un ajustement à la hausse des budgets et une politique draconienne de relance afin d'imposer un respect des délais de paiement par les copropriétaires en conséquence des besoins en fonds de roulement accrus.
- La mise en place d'un fonds de roulement permettant d'écrêter les pics de dépenses en cours d'exercice devra également être engisagée au cas par cas.
(...)"
Cette argumentation est hallucinante et révèle un très gros problème chez de nombreux syndics de compréhension de la nature même de leur métier, d'autant plus préoccupante qu'elle a été également entendue dans la bouche de présidents de fédérations en conférence de presse devant des journalistes !
Votre syndic avoue par écrit et sans sourciller qu'avec un compte unique, pas besoin d'avoir de bons budgets et de fonds de roulement (qui s'appelle effectivement depuis 2004 la "réserve prévue au règlement de copropriété"), ni de relancer pour faire rentrer les charges, parce que s'il n'y a pas assez d'argent dans la trésorerie de l'immeuble pour payer les factures, on les paye avec l'argent des autres ! Il ne semble pas effleurer l'esprit de ceux qui ont tenu ce raisonnement à grande échelle pour s'opposer à la généralisation du compte séparé, et qui apparemment continuent à le tenir, que dans le code pénal, cela s'appelle de l'abus de confiance, et familièrement du détournement de fonds !
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H90063
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Posté - 04 sept. 2015 : 12:24:33
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Certes....ce qui me dérange le plus c'est qu'ils se plantent sur le nombre de lots à partir duquel on ne peut plus déroger à l'ouverture d'un compte séparé. Erreur d'interprétation, ou intox volontaire ?!!!!! |
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H90063
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Posté - 25 sept. 2015 : 12:52:31
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Bon, j'ai écrit au syndic qui me répond que le point sur le compte séparé est mis automatiquement sur chaque document de convocation d'AG....
Et la marmotte elle met le chocolat dans la papier d'alu..... |
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Compte séparé obligatoire à partir de X lots ? 
