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nefer
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 Posté - 13 juin 2017 : 09:13:09
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citation: Initialement posté par Lulu34
C'est peut être le titre de syndic bénévole qui en est la cause, après tout le clerc peut se dire: c'est un amateur donc inutile de suivre la procédure classique.
un notaire sait parfaitement qu'un syndic non professionnel a les mêmes fonctions et obligations qu'un syndic professionnel
si vous avez fait l'appel de fonds et que le compte du copropriétaire est débiteur , envoyez lui en RAR une mise en demeure pour le réglement de son solde (avec son extrait de compte) :cela le fera peut être réagir |
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ainohi
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Posté - 13 juin 2017 : 11:08:51
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Contrairement à ce que vous ont répondu certains intervenants, vous n'avez rien fait d'illégal et vous n'êtes pas dans la mouise. Gedehem rappelle à très juste titre que le syndicat est très bien protégé. Vous avez simplement commis quelques maladresses qu'il est encore temps de rectifier. Vous êtes habitué à gérer une petite copropriété paisible à la bonne franquette et c'est très bien ainsi, mais seulement tant que cela va dans les deux sens. Dès l'instant où l'un des copropriétaires vous entourloupe, il faut passer sans aucun état d'âme au droit pur et dur.
Il y a une certaine ambigüité sur la date d'exigibilité des quotes-parts de travaux. Mais ce n'est pas grave. Si ce n'est pas le 1er juin, alors c'était immédiatement, ou dès notification du procès-verbal pour les opposants ou absents non représentés. Admettons donc que ce soit le premier juin.
Lisez attentivement l'article 2374 du code civil, les articles 19, 19-1 et 20 de la loi du10 juillet 1965 ainsi que l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
Toute mutation de lot à titre onéreux doit faire l'objet de deux avis notifiés au syndic, celui de l'article 20 de la loi d'une part et celui de l'article 6 du décret d'autre part. Pour l'instant, cela n'a pas été fait et vous pouvez ignorer la mutation. Mais vous pouvez tout de même prendre acte de ce que l'on vous a fait parvenir de façon informelle si tel est l'intérêt du syndicat ou le vôtre en tant que syndic et vous avez tout intérêt à utiliser l'avis que l'on vous a adressé par courrier électronique. C'est tout simplement une information attestant d'un fait indéniable que vous pouvez utiliser à votre profit.
Rappelons le processus.
Dans les 15 jours d'un transfert de propriété et avant remise du prix au vendeur, le notaire en avise le syndic ;
Si le copropriétaire est redevable de charges au syndicat, le syndic fait opposition sur le prix de la vente par acte d'huissier pour le montant de ces charges dues ;
Indépendamment de cet avis qui permet au syndic de faire opposition, le notaire ou les parties notifient au syndic l'avis de mutation prévu à l'article 6 du décret qui rend opposable la mutation au syndicat ; tant que cet avis n'a pas été notifié, il n'y a pas de changement de copropriétaire opposable au syndicat.
Si l'avis de l'article 20 de la loi n'a pas été notifié, le transfert du prix au vendeur est inopposable au syndicat et engage la responsabilité du notaire et le délai de quinze jours pendant lequel le syndic doit faire opposition n'a pas commencé à courir. Mais cela ne signifie pas que cette possibilité ne soit pas ouverte. Le simple fait qu'il y ait eu transfert de propriété donne le pouvoir au syndic de faire opposition à la remise du prix. Ce n'est pas l'avis qui donne ce pouvoir, c'est le transfert de propriété, l'avis ne fait que définir une date à partir de laquelle ce pouvoir cesse. Donc, à défaut d'avis du notaire, vous avez le pouvoir de faire opposition et ce sans limite de temps.
Vous devez donc sans tarder prendre acte de l'attestation que vous avez reçue pour, sur le fondement de l'article 20 de la loi, notifier au notaire par acte d'huissier votre opposition à la remise du prix au vendeur dans la limite du montant des charges dues par ce dernier.
Parallèlement, vous mettez en demeure le vendeur, qui reste redevable envers le syndicat de sa quote-part des travaux, de payer la somme due en l'informant de l'opposition signifiée au notaire et vous notifiez à l'acheteur que son lot de copropriété est grevé du privilège spécial du syndicat. En clair, cela signifie pour lui que son lot est susceptible d'être saisi si le vendeur ne paie pas ses charges.
Cela fait, à défaut de paiement, vous devrez saisir le tribunal. Il faudra mettre en cause le vendeur et le notaire. De préférence, faites appel à un avocat. |
Édité par - ainohi le 13 juin 2017 11:26:23 |
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Posté - 13 juin 2017 : 11:26:09
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ainohi, vous mélangez un peu tout :
* le notaire doit faire une notification s'il n'a pas en main un certificat exprimant que le vendeur est libre de toutes dettes. ce qui est le cas présent, puisque lulu n'a rien écrit.
* ensuite que ce soit le vendeur, ou l'acheteur ou le notaire, doivent NOTIFIER la mutation (avec des éléments factuels) or là il n' y a eu aucune notification.
reprenons la question d'origine :
" Aujourd'hui 1 Juin alors que je m’apprête à faire un courrier à chacun pour demander la somme due, je viens d'être averti par ce même copropriétaire qu'en date du 31 Mai 2017 son appartement était vendu et me donne les coordonnées du nouveau copropriétaire.
A qui dois-je demander de l'argent ?"
si personne n'a notifié avant la date d'exigibilité des fonds qu'est ce qui va prouver qui est le débiteur des fonds ?
"à la bonne franquette", alors il impute à l'acquéreur puisque vous dites qu'il peut accepter le mail ; mais celui ci va lui demander la preuve de la notification et un mail ne suffira pas....
NON, dans le cas d'une mutation, on ne gère pas "à la bonne franquette", on DOIT respecter les textes sinon c'est risque de conflits et le syndic sera au milieu à jouer le "sac de boxe" entre vendeur et acheteur à qui se le renverra et le syndic ne pourra se retrancher devant aucun texte pour trancher.....
Si j'ai compris, à la date d'aujourd'hui, personne n'a NOTIFIE, c'est le vendeur qui est toujours copro aux yeux du syndic ! le syndic ne doit pas pallier l'incompétence des autres ..... |
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Lulu34
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 Posté - 13 juin 2017 : 11:58:58
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Le problème est résolu, car ce matin je viens de recevoir le chèque du nouveau propriétaire à qui l'ancien avait fait parvenir ma demande de fonds.
Tout est bien qui finit bien, il n'en reste pas moins que le notaire, qui se dit homme de loi, n'a pas fait son travail.
Merci à tous pour votre assistance. |
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ainohi
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45
Posté - 13 juin 2017 : 12:02:22
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citation: Initialement posté par rambouillet
ainohi, vous mélangez un peu tout :
* le notaire doit faire une notification s'il n'a pas en main un certificat exprimant que le vendeur est libre de toutes dettes. ce qui est le cas présent, puisque lulu n'a rien écrit.
* ensuite que ce soit le vendeur, ou l'acheteur ou le notaire, doivent NOTIFIER la mutation (avec des éléments factuels) or là il n' y a eu aucune notification. Je ne mélange pas tout et je rappelle ces deux obligations exactement comme vous le faites.
citation: Initialement posté par rambouillet
reprenons la question d'origine :
" Aujourd'hui 1 Juin alors que je m’apprête à faire un courrier à chacun pour demander la somme due, je viens d'être averti par ce même copropriétaire qu'en date du 31 Mai 2017 son appartement était vendu et me donne les coordonnées du nouveau copropriétaire.
A qui dois-je demander de l'argent ? Du fait que l'avis de mutation de l'article 6 du décret n'a pas été notifié, cette mutation n'est pas opposable au syndic. Celui-ci peut donc continuer à exiger les charges dues au vendeur.
citation: Initialement posté par rambouillet
si personne n'a notifié avant la date d'exigibilité des fonds qu'est ce qui va prouver qui est le débiteur des fonds ? Si personne n'a notifié quoi à qui ? Votre question est incompréhensible.
citation: Initialement posté par rambouillet
"à la bonne franquette", alors il impute à l'acquéreur puisque vous dites qu'il peut accepter le mail ; mais celui ci va lui demander la preuve de la notification et un mail ne suffira pas.... C'est vous qui mélangez tout. J'ai bien dit que le temps de la bonne franquette était fini et j'ai bien dit qu'il n'y avait pas eu de notification. L'avis de l'article 6 du décret n'a pas été notifié, la mutation est donc inopposable au syndicat et celui-ci peut continuer à exiger les charges dues au vendeur. Cependant, l'attestation transmise de façon informelle est utilisable au profit du syndicat. Elle informe le syndic qu'un acte de mutation a été accompli, ce qui donne au syndicat la possibilité d'exercer ses droits définis à l'article 20 de la loi.
citation: Initialement posté par rambouillet
NON, dans le cas d'une mutation, on ne gère pas "à la bonne franquette", on DOIT respecter les textes sinon c'est risque de conflits et le syndic sera au milieu à jouer le "sac de boxe" entre vendeur et acheteur à qui se le renverra et le syndic ne pourra se retrancher devant aucun texte pour trancher..... Propos purement polémiques et sans objet parce que j'ai bien dit que désormais il fallait appliquer le droit pur et dur. Relisez-moi.
citation: Initialement posté par rambouillet
Si j'ai compris, à la date d'aujourd'hui, personne n'a NOTIFIE, c'est le vendeur qui est toujours copro aux yeux du syndic ! le syndic ne doit pas pallier l'incompétence des autres .....
C'est le vendeur qui est toujours copro aux yeux du syndic. Il ne s'agit pas de pallier l'incompétence des autres, il s'agir de réagir de façon efficace dans l'intérêt du syndicat et le syndicat a intérêt à utiliser l'article 20 de la loi dans le double but de mettre en cause le notaire et d'exercer le privilège spécial du syndicat. |
Édité par - ainohi le 13 juin 2017 12:04:33 |
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ainohi
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46
Posté - 13 juin 2017 : 12:43:37
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citation: Initialement posté par Lulu34
Le problème est résolu, car ce matin je viens de recevoir le chèque du nouveau propriétaire à qui l'ancien avait fait parvenir ma demande de fonds.
Tout est bien qui finit bien, il n'en reste pas moins que le notaire, qui se dit homme de loi, n'a pas fait son travail.
Merci à tous pour votre assistance.
Ce qui rend sans objet mes interventions. Vous avez une attestation, le nouveau copropriétaire agit conformément à celle-ci et l'ancien ne doit plus rien. Tout est revenu à la normale. Inutile désormais de couper les cheveux en quatre et d'arguer d'une absence de l'avis de mutation de l'article 6 du décret. C'est désormais sans intérêt.
Une seule chose qui demande peut-être une clarification : la domiciliation du nouveau copropriétaire.
Le notaire n'a pas fait son travail. C'est clair. |
Édité par - ainohi le 13 juin 2017 12:49:18 |
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Franck1966
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Posté - 13 juin 2017 : 22:37:52
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Avez-vous essayé de joindre le notaire ? déjà pour être fixé et selon le cas qu'il vous envoie la lettre RAR de vente ! (et avec la date de vente ...) |
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Lulu34
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Posté - 16 juin 2017 : 20:01:00
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Bonjour,
Je vais envoyer malgré tout un mail au notaire pour lui demander si l’article 20 est devenu obsolète. |
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Posté - 16 juin 2017 : 20:45:18
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Euh, Ainohi, quand même:
citation: Tout est revenu à la normale. Inutile désormais de couper les cheveux en quatre et d'arguer d'une absence de l'avis de mutation de l'article 6 du décret. C'est désormais sans intérêt.
.../...
Le notaire n'a pas fait son travail. C'est clair. Le notaire est grave......et: Rien n'est revenu a la normale du tout...
Ce n'est pas à Lulu34 d'aller normalement à la quête aux infos, mais ici il faut en effet qu'il le fasse.
citation: Bonjour,
Je vais envoyer malgré tout un mail au notaire pour lui demander si l’article 20 est devenu obsolète. Vous êtes syndic  .
Vous n'êtes pas la pour dire 'Bonjour, coucou, tout va bien, au fait je suis le syndic, et vous, ça va?'.
Vous devriez faire un RAR plutot qu'un mail (Ca laisse des traces, et si le notaire est en faute, il va se mettre au garde a vous, avec un mail, il va le laisser tomber urgemment, et vous devez demander des explications, quitte à recevoir une dénégation du notaire; Tant que vous avez zéro info, attention à penser que vous en auriez deux de manière certain 1/une vente fantôme, 2/un notaire oublieux, il peut tres bien y avoir une ou plusieurs autres explications).
Et au cas ou le notaire a effectivement conclut la vente, comprendre ce qui se passe et peut donc se répéter ou comprendre pourquoi il vous a zappé est essentiel, et non pas accessoire. |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2017 20:48:43 |
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Posté - 17 juin 2017 : 07:38:36
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je confirme : il suffit que le vendeur dise : il n'y a pas de syndic, pour que le notaire le croit. Ce n'est pas lui, notaire, qui va aller à la pêche pour savoir qui est notaire, son adresse, etc... il va marquer sur l'acte : le vendeur déclare qu'il n'existe pas de syndic. Et ainsi il sera couvert..... |
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Lulu34
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Posté - 07 juil. 2017 : 19:16:57
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Bonjour,
Ribouldingue a (encore) raison. J'ai malgré tout envoyé un mail à la personne qui est chargée selon le certificat de vente,du dossier. Deux semaines ont passé et pas de réponse. Ce qui m'énerve c'est que j'ai eu affaire avec deux notaires par le passé et chaque fois il m'a fallu envoyé un RAR pour obtenir une réponse. Une LR simple n'obtenait pas mieux qu'une lettre verte. |
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Posté - 08 juil. 2017 : 06:59:27
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Oubliez les lettres vertes, elles coutent plus chères que les lettres non prioritaires, et sur l'hexagone, le courrier ne circulant de toutes façons pas en avion, les lettres sont vertes sans sur-payer  Utilisez du courrier lent, c'est lent comme la lettre verte, mais moins cher
Le notaire est titulaire d'un officier ministériel, il n'est pas l'office du tourisme. Aussi quand on fait une demande formelle, qui doit laisser trace, ni lettre verte ni mail, mais la je radote, en fait ce post a plutot pour but d'énoncer que le notaire a eu la position quel'on pouvait craindre (ou attendre) sans que pour autant ilne fasse forcément mal son travail.
Je vous suggère de joindre à votre RAR court (le plus court possible) la copie du PV de l'AG ou vous êtes désigné syndic. |
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Lulu34
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Posté - 20 juil. 2017 : 09:49:54
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Bonjour,
Pas de réponse du notaire sur cette vente, par contre hier j'ai reçu par mail des nouvelles du notaire, qui me signale la vente du second appartement de ce même propriétaire pour le 31 juillet (prévision) et me joint un questionnaire de 22 pages à lui renvoyer par courrier, rempli. Sachant que je ne comprends pas la moitié de ce qui m'est demandé, c'est typiquement le cas où vous avez envie de tout laisser tomber. |
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andre78fr
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54
Posté - 20 juil. 2017 : 10:49:53
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Le questionnaire que vous envoie le notaire est une chose, en général le modèle de la fédération ou du syndicat professionnel, mais les éléments obligatoires sont dans l'article 5 du décret du 17 mars 1967 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006061423
En gros ce que le copropriétaire doit si son compte est débiteur ; le cas échéant en distinguant les provisions sur charges / travaux / le report / les avances...
Puis ce que la copropriété doit au copropriétaire ; sa quote-part dans les avances remboursables.
Enfin, les réalisés des deux dernières années et la part du vendeur, en distinguant là aussi opérations courantes et travaux/exceptionnelles.
Et quelques infos diverses, en particulier les procédures. Pour le reste, il y a une part de bluff et d'informations qui n'ont rien d'obligatoire mais justifient le volume du document et les facturations excessives que l'on connait...
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nefer
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Posté - 20 juil. 2017 : 11:15:00
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citation: Initialement posté par Lulu34
Bonjour,
Pas de réponse du notaire sur cette vente, par contre hier j'ai reçu par mail des nouvelles du notaire, qui me signale la vente du second appartement de ce même propriétaire pour le 31 juillet (prévision) et me joint un questionnaire de 22 pages à lui renvoyer par courrier, rempli. Sachant que je ne comprends pas la moitié de ce qui m'est demandé, c'est typiquement le cas où vous avez envie de tout laisser tomber.
ce sont les "joies" du syndic bénévole.... |
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andre78fr
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Posté - 20 juil. 2017 : 12:24:35
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Mais un bon logiciel permet d'éditer automatiquement ce questionnaire ;-) Y compris pour des syndics bénévoles !!! |
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Lulu34
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Posté - 28 juil. 2017 : 18:13:10
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Finalement tout c'est arrangé très vite. 24h après réception du questionnaire j'ai eu un appel d'un notaire stagiaire qui m'a informé que le notaire en titre avait décidé de partir en vacances le lendemain au lieu du 1er Août. Donc il me demandait de laisser tomber le questionnaire et d'envoyer la partie de l'article 20 signé puisqu'il n'y avait pas de charges en retard, par mail , le jour même. Et depuis plus de nouvelles de sa part .48h plus tard ,le nouveau copropriétaire cassait une cloison, la vente était donc faite.
Merci à tous pour votre contribution et bonnes vacances . |
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Posté - 28 juil. 2017 : 20:27:13
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citation: le nouveau copropriétaire cassait une cloison, la vente était donc faite Avec une bouteille de champagne comme pour les bateaux?
Il va falloir qu'il limite le nombre de ses fêtes, il n'aura pas les moyens d'une large politique.... |
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