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Gédehem
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 Posté - 08 juil. 2018 : 23:06:14
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"Il suffit de vérifier si les factures figurant dans les charges de l'AFUL concernent la gestion, l'entretien, la réfection, le remplacement des ouvrages ou éléments d'équipement bénéficiant à l'ensemble des propriétaires d'immeubles situés dans le périmètre de la ZAC."
Trop facile : "je facture, donc c'est un élément commun à tous ..." 
Ce doit être l'inverse, ce qui est le fond de la question initiale : quels sont donc ces "ouvrages ou éléments d'équipement bénéficiant à l'ensemble des immeubles" (liste), permettant d'identifier la facturation correspondante.
D'autant que la précision "Pour l'essentiel, ces ouvrages et éléments sont les éléments de stationnement extérieurs aménagés dans tout le périmètre de la ZAC" ne permet pas d'en identifier d'autres éléments, s'il en existe.
Que seraient ils ?
C'est là le fond de la question, la réponse ne pouvant se trouver dans les factures .. 
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Édité par - Gédehem le 08 juil. 2018 23:11:40 |
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JPM
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 22
Posté - 08 juil. 2018 : 23:56:33
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Votre questionnement concerne en premier lieu la facturation.
Sur ce point il faut voir ce qui est facturé, et ensuite vérifier si ces facturations sont normales.
C'est au président de l'AFUL de s'occuper de la mise en conformité des statuts.
Vous dîtes que l'AFUL est dirigé par un syndic professionnel. Il faut dire par un administrateur de biens professionnel et préciser son statut exact. Est-il président ?
S'il ne l'est pas, on doit néanmoins considérer qu'il avait l'obligation de rappeler la nécessité de cette mise en conformité.
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piscvau
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23
Posté - 09 juil. 2018 : 09:52:46
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Noté pour la facturation . Nous (le conseil d'administration ) avons prévu de demander l'accès aux factures et contrats d'entretien mais le syndic nous ne facilitera pas la tâche c'est sûr.
concernant le président :
dans les statuts:
citation: Le syndic de l'association assume la direction générale et la représentation de l'Association syndicale.:
il représente l'association en justice,auprès des administration et des autorités publiques et vis à vis des tiers,
il veille au respect des cahiers des charges et des servitudes de la ZAC,
Il convoque les assemblées et en fixe l'ordre du jour,
il prépare le budget prévisionnel...
....
En tant que de besoin, il peut recevoir au nom de l'association la propriété des ouvrages, équipements et autres biens d'intérêt collectif
Toujours dans les statuts:
citation:
le conseil de l'association syndicale sera un organe purement consultatif sur toutes les questions relevant de l'objet de l'Association. il assistera le syndic;
...
le conseil de l'association syndicale , à la majorité de ses membres, élira un président pour la durée qu'il fixera.
Qui doit donc s'occuper de la mise à jour des statuts?
Mon idée était que le conseil d'administration récemment élu fasse voter lors de la prochaine AG un budget pour un conseil juridique choisi par lui pour la mise à jour des statuts et ce indépendamment du syndic. Est-ce dans l'esprit de la loi?
A noter le syndic s'est débarrassé du conseil d'administration depuis 2008, Avec l'aide des seules pages jaunes j'ai pris contact avec les conseils syndicaux des autres copropriétés et réussi à faire élire un conseil d'administration fin juin lors de la dernière AG. |
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JPM
Modérateur
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24
Posté - 09 juil. 2018 : 10:02:29
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Il faut un président
Quelle est la relation avec le syndic professionnel. Comment est il désigné ? Est ce qu'il y a un contrat avec lui ? Que fait-il comme travail ?
Etant tenu à un devoir d'information, il aurait dû vous signaler l'obligation de mise en conformité.
Il faut préparer un projet de statuts plus moderne
Tout cela n'est pas bien difficile.
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majik
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Posté - 09 juil. 2018 : 10:02:44
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citation: L'AFUL est gérée par un syndic professionnel depuis la construction des copropriétés soit depuis 2004 environ.
citation: est il de la responsabilité d'un syndic professionnel d'informer l'AG de l'AFUL sur la nécessité de mettre à jour les statuts conformément à la règlementation.
Dès le 1er juillet 2004, les dispositions d'ordre public de l'ordonnance relative aux associations syndicales de propriétaires s'appliquent.
Il n'y est pas question de "syndic professionnel".
==> tout "syndic professionnel" qui gère une association syndicale de propriétaires en faisant "comme si" de rien n'était trompe son monde et engage sa responsabilité.
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piscvau
Nouveau Membre
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Posté - 09 juil. 2018 : 10:20:48
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Le syndic professionnel est choisi par l'assemblée générale, L'AFU a un contrat avec lui. Ce contrat est le contrat type loi ALUR pour les syndics de copropriété. Son mandat est renouvelé tous les ans. Le problème est que compte tenu du "m...dier" de cette AFUL aucun autre syndic de la ville ne veut prendre sa place.
Vous dites citation: il faut un président . Certes nous allons élire à la rentrée un président du conseil d'administration. Mais quels sont les textes qui donnent au président de ce conseil d'administration la légitimité pour travailler sur la mise à jour des statuts? |
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nefer
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27
 Posté - 09 juil. 2018 : 10:42:16
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ce n'est pas un contrat de syndic ALUR qui doit être proposé mais un contrat de directeur
compte tenu de votre problème il faudrait consulter un avocat spécialisé dans ce dommaine |
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JPM
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28
Posté - 09 juil. 2018 : 11:12:08
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Je vous recommande ce document sur lequel vous trouverez tout ce qui concerne les ASL et le AFUL.
Vous pouvez repasser le lien au syndic professionnel
https://dumas.ccsd.cnrs.fr/dumas-01632627/document
Le texte est l'ordonnance du 1er juillet 2004
Bonne lecture |
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Édité par - JPM le 09 juil. 2018 11:13:58 |
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majik
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Posté - 09 juil. 2018 : 12:27:19
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piscvau : tout cloche dans votre histoire.......
De nombreux cas sont semblables au votre, où un syndic professionnel "par l'odeur (de l'argent) alléché, tient à peu près ce langage..." à des acquéreurs fraichement "sortis de l'oeuf"
Un syndic professionnel qui trompe et re-trompe ne peut être pris pour interlocuteur.
C'est un IMPOSTEUR!
Réunissez tous les documents authentiques en votre possession et demandez conseil à un avocat en le choisissant "bien" après lui avoir demandé s'il connaît le sujet...
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 juil. 2018 : 13:53:00
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Réaction excessive de Majik en présence d'une scène malheureusement vue déjà dans des centaines d'exemples.
A l'époque de la création de cette association syndicale on trouvait des confusions grossières même dans les actes notariés.
En l'état, il faut d'abord rechercher s'il y a un préjudice, ce qui est relativement rare.
Il faut remettre les choses en place. Cela n'est pas difficile.
Le sort du syndic professionnel ? Tout dépend de savoir s'il y a préjudice. Si oui, il doit être sanctionné. Sinon ? Pas d sanction. On continue comme avant ,mais mieux
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nefer
Modérateur
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Posté - 09 juil. 2018 : 14:18:33
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ce gestionnaire qui n'a pas informé ses mandants de l'obligation de mise à jour des statuts depuis plus de 10 ans commet une faute professionnelle
si, en plus, personne ne peut vérifier les dépenses effectuées et leurs répartitions...il faut de suite envisager d'en changer
le préjudice est que l'AFUL ne peut engager aucune procédure judiciaire si ses statuts ne sont pas conformes. |
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majik
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Posté - 09 juil. 2018 : 15:57:21
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JPM: un syndic professionnel ne peut sérieusement prétendre ignorer l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, et ses dispositions d'ordre public !
JPM : un syndic professionnel ne peut sérieusement prétendre ignorer la loi du 10 juillet 1965 et son article 22 relatif à la représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité.
JPM : un professionnel a un devoir de conseil! |
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JPM
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33
Posté - 09 juil. 2018 : 16:20:14
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J'aimerais connaître la teneur du contrat liant ce professionnel à l'association syndicale.
Il faudrait savoir si les dérives actuelles sot à l'origine de situations préjudiciables.
Je vous rappelle qu'en II de l'article 22 la représentation des copropriétaires secondaires par le président conseil syndical est une possibilité et non pas une règle.
En III du même article nous sommes également en présence d'une possibilité.
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merignacais
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Posté - 09 juil. 2018 : 19:27:56
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il est clair que depuis 2014 aucun syndic ne peut représenté qui que ce soit dans les assemblées d'asl c'est soit les propriétaires de lot de copropriété eux ou le président des conseils syndicaux de copropriété et rien d'autre et encore faille t'il que pour ce dernier point cela soit décidé par les propriétaires de lot de copropriété et ce pour 1 ans.
il se trouve que pas mal d'asl sont géré par des syndics mais cela est illégal puisque les asl sont géré par un syndicat choisis parmi les propriétaires mais certain "syndic" en profite encore pour faire croire qu'il peuvent le faire c'est faux et archi faux |
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hes
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 Posté - 09 juil. 2018 : 22:41:13
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Cher JPM, l'Article 22 de la loi de 1965 ne s'applique pas aux AFUL !!
Le choix du représentant des copropriétaires aux assemblées des AFUL est totalement libre en application de l'Article L.322-9-1 du Code de l'Urbanisme !!
HES |
Édité par - hes le 09 juil. 2018 22:41:57 |
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hes
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Posté - 09 juil. 2018 : 22:48:04
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Les ASL ou AFUL sont gérées par un conseil collégial composé de (co)propriétaires et/ou de syndics des copropriétés des immeubles du Périmètre.
(Article 9 de l'ordonnance)
Peut importe que le Président soit un syndic professionnel ou non, il n'a aucun pouvoir !
Seul le Conseil (que l'on peut appeler comme on veut Comité Syndical, Conseil d'Administration, "Syndicat" pour les ASL, "soviet" c'est un peu passé de mode) a les pouvoirs de décision.
Si vous voulez participer => faites vous élire à ce Conseil. Tout est là !
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Édité par - hes le 09 juil. 2018 22:49:03 |
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JPM
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37
Posté - 10 juil. 2018 : 01:23:41
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Initialement l'article L 322-9-1 indiquait : citation: Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet.
Lorsque dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.
Le texte a été modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 : citation: Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d'une copropriété.
Il est exact que le III de l'article 22 ne vise que les associations syndicales libres.
Je corrige toutefois la phrase de Hes ; citation: Le choix du représentant des copropriétaires aux assemblées des AFUL est totalement libre en application de l'Article L.322-9-1 du Code de l'Urbanisme !!
Le texte ALUR est une fois de plus mal fichu :
Il indique les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux de les représenter On se trouve alors dans le régime classique de la copropriété : chacun désigne qui il veut.
Il indique par ailleurs qu'ils peuvent charger un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté
On se trouve alors en présence d'un représentant unique des copropriétaires avec les deux interprétations qui demeurent possibles
soit les copropriétaires ne peuvent désigner que le mandataire ad hoc ou le syndic comme représentant mais ils peuvent donner leurs instructions individuelles de vote
soit le représentant unique ne peut voter que dans le sens d'une décision prise auparavant par l'assemblée générale du syndicat. Or on sait que ce mécanisme est concevable mais que sa mise en œuvre est difficile.
Ces incohérences conduisent à admettre le vote par correspondance, seul à permettre aux votes individuels de s'exprimer pleinement.
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Édité par - JPM le 10 juil. 2018 01:27:41 |
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majik
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Posté - 10 juil. 2018 : 08:56:37
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et nous revoilà embrouillés dans des discussions bysantines...
Si JPM ou Hes pouvaient clairement et simplement contredire, en droit, qu'une AFUL n'est pas une ASL, ils éclaireraient le débat.
Personnellement, je ne trouve qu'une seule affirmation selon laquelle une AFUL est une ASL.
Qu'ainsi ce sont des associations syndicales de propriétaires régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004 qui établit à l'article 3 Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association .
Il est évident qu'UN IMMEUBLE situé dans le périmètre d'une ASL ou d'une AFUL peut être et est le plus souvent la propriété de multiples personnes physiques, tels deux époux en indivision, ou encore deux époux usufruitiers et trois enfants nu-propriétaires, etc....
Ce qui oblige, le cas échéant, les multiples propriétaires d'UN IMMEUBLE a désigné UN MANDATAIRE COMMUN pour représenter les droits attachés à l'immeuble auquel est dévolu UN droit de vote.
L'ordonnance établit aussi que les statuts doivent DEFINIR LA LISTE DES IMMEUBLES
Le décret du 3 mai 2006 article 3 précise que Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. .
Si UN IMMEUBLE est régi par la loi du 10 juillet 1965, on parle de copropriété.
Lorsqu'un tel immeuble collectif est situé dans le périmètre d'une ASL:
- tous les copropriétaires sont MEMBRES de l'ASL (le syndic n'est pas "membre")
- le droit de vote de l'immeuble est nécessairement détenu par un seul des membres mandaté légalement selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
L'Article L322-9-1 du Code de l'urbanisme en vigueur à la date où j'écris prévoit la représentation de "chaque copropriété" :
Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi.
Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d'une copropriété.
Il s'en déduit trois possibilités de choix du REPRESENTANT à la condition que les statuts de l'AFUL ne s'y opposent pas:
- par un ou plusieurs d'entre eux
qui sont nécessairement et spécifiquement MANDATE(S) en assemblée générale de la copropriété
- un mandataire ad hoc
nécessairement légalement nommé
-le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association
Le syndic ne pouvant dès lors agir que sur la base du mandat circonstancié selon les délibérations prévues à l'AG de l'ASL=AFUL et selon qu'elles requièrent l'une ou l'autre des majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965:
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merignacais
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Posté - 10 juil. 2018 : 09:01:03
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Article 22 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
I. - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.
II. - L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
III. - Le II est applicable pour la représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité.
un syndic ne peut avoir mandat pour voter a quelle assemblee que ce soit copropriété ou asl seule peut voter donc un autre copropriétaire ou si le choix est de désigner le president du conseil syndical celui ci et ceux pour 12 mois valable autant pour les syndicat secondaire de copropriété que pour les asl ou aful puisque une aful est aussi une asl.
le texte modifie de l'article 22 de la loi de 1965 a clarifier la chose que dans aucun cas le syndic ne peut prendre part en tant que mandataire a quelques votes que ce soit ce serait trop facile de pouvoir le faire il gere une copropriété mais n'a pas à décider des dépenses et au passage pouvoir se remunerer sur celle ci |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 juil. 2018 : 18:57:05
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Maintenant on y voir clair 
Majik nous assène : citation: Lorsqu'un tel immeuble collectif est situé dans le périmètre d'une ASL:
- tous les copropriétaires sont MEMBRES de l'ASL (le syndic n'est pas "membre")
- le droit de vote de l'immeuble est nécessairement détenu par un seul des membres mandaté légalement selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Il faut rectifier : le syndicat n'est pas membre.
Il n'y a pas de droit de vote de l'immeuble
Il y a les droits de vote de chacun des copropriétaires de l'immeuble
L'AFUL est une ASL mais pour le problème posé c'est bien l'article L 322-9-1 du Code de l'Urbanisme qui, spécial au cas, l'emporte sur les textes généraux. Comme vous le savez tous :
"specialia generalibus derogant"
Vous avouerez que dans ce cas la traduction n'est pas difficile : ce qui est spécial déroge à ce qui est général.
Cela me fait penser qu'il faut aller voir les quinze amendements à la loi de 1965 présentés par l'ARC.
Il y en a un qui dit que si un syndic met plus de quinze jours à donner des documents au conseil syndical, il devra payer 10 € de pénalité par jour de retard complémentaire.
C'est vraiment insérer dans la loi un avertissement de dame pipi.
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Sujet |
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une AFUL très spéciale 
