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caramelle20
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 Posté - 12 janv. 2019 : 01:05:37
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Bonsoir,
J'habite dans un lotissement de 13 maisons régit par une ASL .Les statuts n'ont pas encore été mis à jour. Un chemin traverse ce lotissement ,il va être refait et les frais seront divisés par 13.
Mais à l'occasion de la mise à jour de ces statuts 2 colotis ( après des années de débat) vont peut être quitter l'ASL5 (en cédant leurs 2/13 du chemin aux 11 autres propriétaires ) compte tenu qu'ils n'ont aucun accès à ce chemin qui est le seul point commun entre les 13 propriétaires (aucune canalisation commune )
J'ai lu sur le Forum qu'une sortie d'ASL n'était pas une sortie de lotissement.Cela veut il dire que ces 2 colotis devront continuer à participer aux frais éventuels du lotissement comme par exemple l'assurance Responsabilité civile ou qu'ils seront libérés définitivement de toute participation financière ?
Merci d'avance pour vos réponses
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CHRI64
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Posté - 12 janv. 2019 : 06:51:59
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Pas tout Ă fait, Ă mon avis.
Ce que j’ai compris est que la sortie de l’ASL dégage le lot de toute obligation de paiement de cotisations mais « ne sortant pas du lotissement » oblige au respect du cahier des charges. Ce dernier conservant son aspect contractuel.
Ce qui serait logique : pas de contribution aux charges puisque le lot ne profite plus d’aucune partie commune, mais respect du look / harmonie de l’ensemble urbain résultant du CdC. |
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Posté - 12 janv. 2019 : 07:55:38
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l'assurance concerne l'ASL, donc s'ils sont sortis, ils ne participent plus car ils ne sont plus adhérents à cette association.
Bien sur le CdC du lotissement (s'il n'est pas trop vieux) est toujours d'actualité... |
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majik
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3
Posté - 12 janv. 2019 : 08:40:52
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Au sujet du CAHIER DES CHARGES "document contractuel régissant les rapports entre les colotis et établissant leurs DROITS ET OBLIGATIONS " , la jurisprudence judiciaire est constante et unanime depuis des lustres.
Ce contrat perpétuel s'impose à tous les colotis, peu importe son "âge'...
Pour éclairer la question du périmètre de l'ASL, il est essentiel de lire D'ABORD le cahier des charges, à la recherche de clauses obligeant, par exemple, tous les propriétaires des 13 lots à constituer l'ASL...
La régularisation de l'ASL de votre lotissement au regard de l'ordonnance du 1er juillet 2004 semble avoir été inexistante...
Rappelons qu'il fallait d'abord procéder à l'accomplissement des formalités de publicité prévues à l'article 8, pour publier les statuts préexistants (que l'article 60 maintenait transitoirement APPLICABLES pour ce faire).
Dans le délai de 2 ans ouvert par la publication du décret du 3 mai 2006, il fallait procéder à la mise en conformité de la substance des statuts pour les compléter ou les corriger au regard de l'article 7 de l'ordonnance et de l'article 3 du décret....puis les publier au regard de l'article 8 de l'ordonnance et des articles 4 et 5 du décret.
Dans votre cas, il faut tout bonnement travailler à rendre les statuts d'origine conformes sans rien modifier qui mette en péril l'UNANIMITE des propriétaires, constatée par écrit, (pour ne pas avoir besoin de leur accord unanime...)...et après une délibération "ordinaire" de l'AG, procéder à l'accomplissement des formalités de publicité.
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caramelle20
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 Posté - 12 janv. 2019 : 15:43:00
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Merci pour vos réponses mais j'aimerais avoir quelques précisions.
Dans le cahier des charges (1967) chaque lot fait partie de l'ASL
Faut il dans un 1er temps modifier les statuts actuels Ă 13 puis les remodifier ensuite en 11 lots ? Cela impliquerait 2 fois plus de frais ...difficile Ă faire passer.
Les 2 propriétaires qui veulent sortir ont accepté de payer leur part de la réfection de ce chemin qu'ils n'utilisent jamais en échange d'une sortie lors de la mise en conformité des statuts.
Comment pouvons nous résoudre cette situation un peu compliquée. |
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majik
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Posté - 12 janv. 2019 : 15:53:48
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citation: Faut il dans un 1er temps modifier les statuts actuels Ă 13
OUI
sans l'ombre d'un doute
citation: puis les remodifier ensuite en 11 lots
OUI
citation: Les 2 propriétaires qui veulent sortir
...doivent comprendre que cela n'est possible qu'avec l'adhésion des 11 autres...
citation: ont accepté de payer leur part de la réfection de ce chemin qu'ils n'utilisent jamais
ils sont raisonnables et prudents...sachant qu'il n'y a pas "vraiment" d'autre solution
citation: en échange d'une sortie lors de la mise en conformité des statuts.
ils doivent comprendre que l'on n'a rien sans rien...et que seul le respect des dispositions légales garantit la réalisation de leur souhait
MAIS AVEZ-VOUS BIEN RELU VOTRE CAHIER DES CHARGES?
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CHRI64
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Posté - 12 janv. 2019 : 19:00:49
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Sachant que la mise à jour des statuts à 13 doivent évidemment préciser les conditions dans lesquelles un lot peut être « distrait » de l’ASL, puis procéder à un vote à la majorité prévue ci-avant. |
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caramelle20
Contributeur débutant
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7
Posté - 12 janv. 2019 : 23:19:06
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Un vote en AG en 2018 avait entériné (sur 12 voix exprimées 2 abstentions 10 voix pour)le fait que
Le paiement par tous d'1/13ème pour la réfection était corrélé à l'engagement de l'ensemble des propriétaires de la mise en conformité des statuts et d'une sortie du lotissement de ces 2 lots extérieurs.Sachant nos statuts précisent que lorsqu'il s'agit de modifier les statuts il faut une majorité aux 2/3 des voix de tous les membres de l'association.
Il me semblait que ce vote Ă©tait valable.
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majik
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Posté - 13 janv. 2019 : 05:47:22
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citation: 12 janv. 2019 : 08:40:52
Au sujet du CAHIER DES CHARGES "document contractuel régissant les rapports entre les colotis et établissant leurs DROITS ET OBLIGATIONS " , la jurisprudence judiciaire est constante et unanime depuis des lustres.
Ce contrat perpétuel s'impose à tous les colotis, peu importe son "âge'...
Pour éclairer la question du périmètre de l'ASL, il est essentiel de lire D'ABORD le cahier des charges, à la recherche de clauses obligeant, par exemple, tous les propriétaires des 13 lots à constituer l'ASL...
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CHRI64
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Posté - 13 janv. 2019 : 15:40:37
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"Il me semblait que ce vote était valable. »
Oui Caramelle, entre gens de bonne foi, et dans une ASL d’une douzaine de membres, ça peut suffire.
N’oubliez pas que les statuts (à 13) mis en conformité devront préciser les conditions de distraction d’un lot ( Ord 2004 & décret) A l’unanimité sans doute.
Tant qu’à faire n’oubliez pas non plus de préciser les conditions de dissolution de l’ASL (obligatoire depuis 2004) puisque vous devrez passer par là avant de reconstituer l’ASL à 11.
Bon courage.
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Posté - 13 janv. 2019 : 18:39:35
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pourquoi dissoudre au lieu de faire Ă©voluer ???? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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CHRI64
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Posté - 13 janv. 2019 : 19:04:15
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Bonne question.
A la réflexion, aucune.
Il suffit en effet d’adapter le Plan Parcellaire. |
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CHRI64
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Posté - 13 janv. 2019 : 19:18:49
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A la réflexion aucune raison ! |
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caramelle20
Contributeur débutant
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13
Posté - 13 janv. 2019 : 22:29:21
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Désolée mais je n'ai pas tout compris. Que signifie le plan parcellaire ?
Ds le Crdc il bien spécifié que chaque propriétaire doit faire partie de l'Asl
Cela veut il dire qu'on peut modifier nos statuts directement Ă 11 ?
Aujourd'hui pour modifier les statuts ou le périmètre il faut une majorité aux 2/3 si les nouveaux statuts impose une unanimité cela ne sera pas possible de faire évoluer ce périmètre.
Merci encore pour votre aide |
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majik
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Posté - 14 janv. 2019 : 07:47:26
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citation: Ds le Crdc il bien spécifié que chaque propriétaire doit faire partie de l'Asl
"Crdc" : cette mode des sigles prive et carence ceux qui les utilisent!
S'il s'agit du cahier des charges approuvé et publié à la publicité foncière en 1967, on doit le tenir pour le CONTRAT qui fixe immuablement "les droits et obligations qui régissent les rapports entre les colotis et le mode de gestion des parties communes (cette expression étant celle de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme) .
PAR CONSEQUENT,
EN DROIT,
ce contrat s'impose à tous les colotis-acquéreurs des 13 immeubles
en ce qu'il est antérieur au "contrat" liant les membres de l'ASL constituée avec des statuts régis par des dispositions légales à respecter AUSSI (= "en même temps").
citation: Cela veut il dire qu'on peut modifier nos statuts directement Ă 11 ?
NON!
Cela veut dire que les statuts appliqués depuis 1967 (? ou un peu plus tard?) établissant le "périmètre" de l'ASL (soit les 13 immeubles) s'imposent aux propriétaires des 13 immeubles...
...qui doivent adopter:
1) les corrections (par ex. les références à la loi abrogée à remplacer par "l'ordonnance du 1er juillet 2004")
2) les ajouts prévus par l'ordonnance et le décret, pour combler les "manques"
Comme le suggère un dicton "à chaque jour suffit sa peine"...
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caramelle20
Contributeur débutant
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Posté - 14 janv. 2019 : 10:48:21
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Merci
Nous allons donc dans un 1er temps actualiser nos statuts.
Oû puis je trouver les modifications apportées par la loi de 2004 spécifiques aux ASL
Tout ce que je trouve mélange copropriété et ASL
D'après votre expérience est il préférable de choisir un avocat ou un notaire pour la rédaction des statuts ? |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 14 janv. 2019 : 12:48:00
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citation: Oû puis je trouver les modifications apportées par la loi de 2004 spécifiques aux ASL
D'abord lire les articles di titre I et du titre II de l'ordonnance du 1er juillet 2004...
Le contenu des statuts doit ĂŞtre conforme Ă l'article 7 :
Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Parmi les REGLES DE FONCTIONNEMENT, elles doivent ĂŞtre conformes Ă l'article 9 :
L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.
EN OUTRE:
l'article 3 du décret prévoit:
Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.
Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.
Je vous engage Ă relire vos statuts de 1967 POUR POINTER ce qui leur manque...
ENSUITE
il faudra veiller à la conformité des dispositions statutaires à celles du cahier des charges...
APRES:
Vous déciderez l'ampleur de l'aide que vous serez susceptible de demander à un homme de l'art...rompu à l'exercice!
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 14 janv. 2019 : 18:38:04
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Bonjour Caramelle,
Voici un document remarquablement bien fait que vous trouverez et pourrez télécharger à partir du lien suivant :
:https://arc-copro.fr/documentation/...r-les-pieges
l’ARC est spécialisée dans les copros mais produit ici un document purement ASL (et AFUL, que vous pouvez oublier).
Bonne chance ! |
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caramelle20
Contributeur débutant
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Posté - 16 janv. 2019 : 23:29:12
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Bonsoir CHRI64
Merci pour votre message ,pour obtenir ce fascicule je pense qu'il faut adhérer à L'ARC.
Pensez vous que pour une ASL l'Arc est adapté il me semblait qu'il s'occupaient surtout des copros.
Peut on vraiment, seuls, actualiser des statuts ?
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 17 janv. 2019 : 10:21:09
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Bonjour Caramelle,
En effet, il faut être abonné. Mais il est gratuit. Je vais vous l’envoyer en MP.
A mon avis il est tout à fait possible de réviser des statuts déjà existants sans être pro. L'ex loi de 1865 sur les ASL est nettement plus simple que celle de 1965 sur les copropriétés. C’est d’ailleurs l’objectif du fascicule de l’ARC.
Et, je le répète, l’ARC est une association de Copropriétaires mais également très compétente en Association Syndicale de Propriétaires dont font partie les ASL.
A mon avis si vous essayez de réviser vous-même les statuts 1) vous y arriverez ! 2) vous serez mieux en mesure de discuter avec un notaire au cas où vous décideriez de le faire.
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hes
Contributeur actif
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Posté - 20 janv. 2019 : 12:09:00
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La mise en conformité des statuts en amateur est un exercice très périlleux.
La jurisprudence a établi le "contrôle judiciaire" des statuts : annulation si divergences avec l'ordonnance ou le décret.
De grandes ASL se sont pris les pieds dans le tapis.
L'ARC est à coté de la plaque sur ce sujet par une vision simpliste de la question.
(malgré toutes les qualités de cette organisation dans le domaine de la copropriétés, mais cela n'a rien à voir)
D'autres professions Ă monopole ont aussi commis beaucoup d'erreur.
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Sortie d'ASl 
