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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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 Posté - 09 mai 2019 : 02:48:23
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Le lot transitoire est une création des praticiens, et non pas de la jurisprudence. Tout le droit de la copropriété a été créé par les praticiens. Il a été consolidé par la loi de 1965 puis massacré par des retouches multiples.
Le lot transitoire est apparu dans les années 1970/80 soit une cinquantaine d'années pendant lesquelles cette pratique a été très couramment utilisée dans les programmes immobiliers comportant plusieurs bâtiments.
Il ne faut donc pas dire que cette pratique " qui n'a été introduite par la jurisprudence que pour régler un petit nombre d'affaires sortant de l'ordinaire." Elle a été un outil juridique important du droit de la construction.
La Cour de Cassation l'a validée dès 1989. Par la suite il a été constamment jugé que le lot transitoire est un lot comme un autre, doit toutefois dune destination spécifique.
Le droit de construire ou droit à construire a toujours existé bien que non mentionné dans la loi de 1965. Un arrêt de Cassation du 10 janvier 2001 Loyers et copropriété 2001 n° 105 le décrit comme un droit accessoire aux parties communes ainsi que le coefficient d'occupation des sols composante de ce droit de construire.'
citation: Cela concerne le droit de surélévation qui est dans la loi depuis l'origine. Qu'est-ce qu'apporte l'introduction du droit à construire ?
Comme indiqué ci dessus le COS et le droit à construire ont concerné les copropriétés comme tous les autres immeubles, sans nécessité d'une introduction.
Pour les surélévations ? Il ne pouvait y avoir de surélévation que dans la mesure du COS. Maintenant les surélévations servent à financer les travaux d'isolation thermique et assimilés.
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dhuneau
Contributeur débutant
France
78 message(s)
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Posté - 09 mai 2019 : 11:21:16
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ainohi
Bonjour et merci pour cette démarche
citation: En fait, vous vous interrogez sur le projet, dans votre copropriété, de la vente d'une construction qui est partie commune à un investisseur qui envisage d'y aménager des logements. Procédons pas à pas.
En réalité il ne s'agit pas de vendre une "construction" mais un "volume" dans une construction en permettant à l'investisseur d' y construire des lots, qui vont s'appuyer physiquement sur des parties communes spéciales existantes (plafond, murs porteurs, fondations, réseaux, etc) et qui vont le rester. Ce volume n'est pas, contrairement à des combles, un local transformable en local privatif : il reste à être clos complètement : il faut en particulier construire un plancher au dessus d'un passage et une façade arrière qui deviendront des parties communes.
citation: Dans son principe, le projet est-il acceptable ?
Oui. Modifiant les façades sur rue, il doit faire l'objet d'un accord de la copropriété, distinct de celui pour le décider, mais c'est a priori possible.
citation: Modalités pratiques.L'aménagement de plusieurs logements distincts possédés par des copropriétaires distincts implique la création de nouveaux lots privatifs et donc des modifications à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété qui doivent être approuvées par l'assemblée générale.
Oui c'est prévu.
C'est ce qui explique le lot transitoire : ce qui est vendu réellement c'est la possibilité de construire des lots dans un volume, pas des lots privatifs qui sont inexistants. On encadre la définition des futurs lots qui seront vendus par l'investisseur et n'existeront réellement qu'une fois qu'il aura construit.
citation: Prix du droit à construire. Quelle que soit la consistance du lot vendu, c'est l'observation du marché qui doit déterminer le prix de vente des parties communes cédées. .
Oui, bien sûr.
Comment d'ailleurs forcer le syndic qui prétend avoir un acheteur depuis 2015, à mettre en place un appel d'offres pour réévaluer ce prix ?
Le sujet est la répartition du prix du droit à construire
Je ne comprends pas comment combiner le fait que toute la procédure se ferait à la majorité art 26 de l'ensemble de la copropriété et la loi qui dit que les sommes représentant le prix des parties communes cédées "se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot".
Il s'agit en fait d'un volume inutilisé et sans utilité pour quiconque (ce qui explique qu'on le vend) dans un seul bâtiment (sur 10). Ce ne peut pas être une partie commune générale, puisque le règlement de copropriété ne définit comme partie commune générale que le sol.
Il me semble que les copropriétaires sur les parties communes spéciales desquelles on va construire ces lots devraient avoir leur mot à dire à leur niveau.
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
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23
Posté - 09 mai 2019 : 20:46:19
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JPM, je ne comprends pas votre empressement à me contredire en me prêtant des propos que je n'ai pas tenus alors que nous sommes en fait d'accord sur presque tout.
Je n'ai strictement rien dit sur l'origine de la pratique du lot transitoire. Relisez-moi.
En revanche, j'ai bien affirmé qu'on s'est très bien passé du droit à construire afférent aux parties communes dans l'article 3 de la loi pendant plus de cinquante ans, la jurisprudence n'ayant avant cela été amenée à statuer que pour régler un petit nombre d'affaires sortant de l'ordinaire. De votre côté vous dites : Le droit de construire ou droit à construire a toujours existé bien que non mentionné dans la loi de 1965. Nous sommes donc d'accord. C'était tellement évident que le législateur n'avait pas pensé devoir le préciser. Sur le sujet, je n'ai trouvé qu'un arrêt de cassation et je ne suis pas parvenu à imaginer un autre exemple que celui que j'ai donné qui porte sur la répartition du droit à construire limité par un COS dans les copropriétés horizontales. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
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Posté - 10 mai 2019 : 00:56:25
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citation: Initialement posté par dhuneau
En réalité il ne s'agit pas de vendre une "construction" mais un "volume" dans une construction en permettant à l'investisseur d' y construire des lots, qui vont s'appuyer physiquement sur des parties communes spéciales existantes (plafond, murs porteurs, fondations, réseaux, etc) et qui vont le rester. Ce volume n'est pas, contrairement à des combles, un local transformable en local privatif : il reste à être clos complètement : il faut en particulier construire un plancher au dessus d'un passage et une façade arrière qui deviendront des parties communes. En fait, ce que vous voulez, ce sont de nouveaux logements construits à l'intérieur d'une construction existante qui est une partie commune spéciale. Si cette construction est partie commune spéciale, c'est qu'il existe un groupe de copropriétaires dont la construction à transformer est leur propriété indivise. Appelons A l'ensemble des lots de ces copropriétaires. Les nouveaux logements à construire correspondront chacun à un lot de copropriété. Les quotes-parts de propriété commune générale de ces nouveaux lots seront déterminées par comparaison de leur valeur avec celle des lots existant comme prescrit à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
Il y a deux possibilité de regrouper les nouveaux lots.
Solution A
Les nouveaux lots s'ajoutent au groupe A. Il faut alors déterminer leurs quotes-parts de propriété commune spéciales au groupe A par rapport aux lots A existant. La construction à transformer reste propriété commune aux copropriétaires du groupe A, celui-ci ayant été élargi aux nouveaux lots. Les nouveaux copropriétaires sont devenus propriétaires indivis de l'ensemble des parties communes du groupe A, les anciennes ainsi que celles qui ont été nouvellement construites.
Solution B
Les nouveaux lots constituent un nouveau bâtiment B. Il faut alors déterminer leurs quotes-parts de propriété commune spéciales au groupe B par comparaison entre eux. La construction à transformer est détachée du groupe A et devient partie commune spéciale aux copropriétaires du bâtiment B au même titre que les parties communes nouvellement construite.
Prix à payer
Il y a des experts professionnels dont le métier est de fournir des estimations à l'occasion de telles opérations.
Pour les parties communes générales
A la suite de la création des nouveaux lots, le nombre total des tantièmes de propriété commune générale aura été augmenté du total des quotes-parts de parties communes générales des nouveaux lots. Soit T le nombre de tantièmes initial et N celui des nouveaux lots. L'investisseur aura acquis N / (T + N) des parties communes générales. Si celles-ci ne comprennent que le sol, le prix à payer et à distribuer à l'ensemble des copropriétaires pourrait être égal à cette fraction de la valeur du sol de la copropriété.
Pour les parties communes spéciales : prix à payer aux copropriétaires de la construction à transformer (groupe A).
Solution A : on pourrait faire un calcul régressif : prix de vente escompté – prix des parties communes générales – coût des constructions – marge de l'investisseur – taxes et frais divers.
Solution B : ce pourrait être la valeur de la construction
Modalités de décision
Comme il y a aliénation de parties communes générales, la décision doit être approuvée à la majorité de l'article 26.
Comme il y a opération immobilière sur les parties communes spéciales du groupe A, il faut également recueillir la majorité décrite à l'article 26 appliquée à ce groupe de copropriétaires.
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Édité par - ainohi le 10 mai 2019 01:00:37 |
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Droit de construire "afférent" à partie commune 
