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Copro112
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 Posté - 20 mai 2019 : 23:19:34
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Bonjour.
Concernant l'utilisation du "fonds travaux", peut-on s'en servir pour :
1 - Financer des travaux sur un ascenseur qui ne sert qu'aux résidents d'un bâtiment (pour une copro qui en comprend plusieurs) ?
Si oui, ce "fonds travaux" ne risque-t-il pas de ne servir qu'au profit de certains copropriétaires au dépens de tous ?
2 - Ce fonds travaux peut-il servir à payer les honoraires du syndic s'appliquant sur les travaux pour lesquels la copropriété a voté dans la résolution précédente l'utilisation du "fonds travaux" ?
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JB22
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 Posté - 20 mai 2019 : 23:34:21
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1-Le "fonds travaux" est attaché au lot.
En cas de travaux sur l'ascenseur d' un bâtiment, seuls les copropriétaires de ce bâtiment participeront aux charges et pourront financer leur quote-part en utilisant le "fonds travaux" attaché à leurs lots. Les copropriétaires ne participant pas aux charges conserveront le "fonds travaux" attaché à leurs lots.
2-Le coût des travaux comprend les travaux, les honoraires d' architecte, du syndic, les assurances, etc. |
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JPM
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 2
Posté - 20 mai 2019 : 23:43:46
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Copro 112 : citation: Si oui, ce "fonds travaux" ne risque-t-il pas de ne servir qu'au profit de certains copropriétaires au dépens de tous ?
Ce n'est pas possible. Chaque copropriétaire ne peut pas emprunter une somme supérieure à sa quote-part individuelle dans le fonds travaux.
Par contre il peut se faire que dix copropriétaires sur quarante se retrouvent avec un compte travaux à zéro alors que les autres auront un compte mieux fourni.
C'est ce qui provoquera la débâcle de ce compte travaux qui appartient prétendument à un syndicat qui ne peut être propriétaire de rien.
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Posté - 21 mai 2019 : 07:15:33
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Le fonds travaux peut servir à ce type de travaux et les honoraires qui y sont attachés, mais il faut bien savoir ce dont chaque lot dispose avant les travaux et disposera après les travaux, d'où une gestion de ce fonds pas très facile que chaque syndic/CS devra bien suivre avec un outil approprié (dont JB22 dispose à titre perso  ), et bien souvent en gestion extra comptable.
Espérons que les ordonnances (et les fabricants de logiciels) à venir trouveront le système pour gérer ce point de redistribution des fonds Alur. |
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Copro112
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4
Posté - 21 mai 2019 : 10:05:20
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citation: Initialement posté par JPM
... C'est ce qui provoquera la débâcle de ce compte travaux qui appartient prétendument à un syndicat qui ne peut être propriétaire de rien.
Je suis bien d'accord avec vous JPM.
Non seulement cette possibilité provoquera la débâcle du fonds travaux mais je pense qu'il y a une arrière pensée de certains copropriétaires.
Je m'explique : Comme cette cotisation n'est pas récupérable par les copropriétaires, certains se diront qu'il est préférable de l'utiliser tant qu'ils sont présents dans la copropriété plutôt que de laisser la somme à leur acquéreur.
D'autre part, il en est d'autres qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez et qui pensent que financer de petits travaux avec ce fonds leur fait faire une économie. Le problème, c'est que le jour où de gros travaux seront nécessaires, ils les paieront plein pot puisque leur fonds travaux tendra vers 0. Nul doute, alors, qu'ils feront partie de ceux qui voteront contre ces travaux devenus nécessaires car sur le document fourni par le syndic où est indiqué la quote-part de chacun, ils verront qu'eux paient plein pot alors que d'autres auront leur fonds travaux qui viendra en déduction de leurs quote-part.
Vrai débâcle d'une bonne idée !
J'ai sous les yeux une convocation d'AG dans laquelle est joint le détail du fonds travaux pour chacun des lots de la copro. Les sommes sont dérisoires. Il est vrai que 5% de cotisation, c'est nullissime.
Reste le financement des honoraires du syndic avec ce fonds : Quel texte de loi l'y autorise ?
Je pensais, candidement, que le fonds travaux servait pour les travaux !!!
Je n'ai rien trouvé à ce sujet et j'ai des réponses de professionnels (syndics, UNPI, etc) qui diffèrent à ce sujet.
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Édité par - Copro112 le 21 mai 2019 10:15:38 |
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JPM
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Posté - 21 mai 2019 : 10:51:37
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Les honoraires du syndic pour les travaux peuvent être financés par le fonds travaux. Ce n'est pas douteux car le montant qui vous est demandé est global, incluant les entreprises, l'architecte, les autorisations de voirie, etc …
Il fallait promouvoir les provisions sur travaux futurs, améliorer la rémunération des fonds placés (difficile pour l'instant !!), règlementer le remboursement des fonds cotisés cher le notaire le jour de la vente.
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JB22
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Posté - 21 mai 2019 : 14:12:37
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Le législateur a remplacer l' avance travaux remboursable et non obligatoire, qui ne présentait pas de problème par une cotisation obligatoire attachée au lot et non remboursable, dont le montant minimum est de 5 %.
Il y a une "infantilisation" des copropriétaires, on décide de ce qui est bien pour eux.
De copro112
"Comme cette cotisation n'est pas récupérable par les copropriétaires, certains se diront qu'il est préférable de l'utiliser tant qu'ils sont présents dans la copropriété plutôt que de laisser la somme à leur acquéreur."
On ne peut rien reprocher à ces copropriétaires, libre à eux de préférer "un tiens vaut mieux que deux tu l' auras."
"D'autre part, il en est d'autres qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez ...."
"Nul doute, alors, qu'ils feront partie de ceux qui voteront contre ces travaux devenus nécessaires ....ils verront qu'eux paient plein pot alors que d'autres auront leur fonds travaux qui viendra en déduction de leurs quote-part."
Ils ne seront pas lésés, ils seront dans le même cas que ceux qui auront utilisés leur fonds travaux sur des travaux ou tous les copropriétaires ne participaient pas.
Je ne dis pas que la gestion du fonds travaux est simple, mais depuis le début j' ai toujours dit qu' il était nécessaire de suivre l' évolution du fonds pour chaque lot, que ce soit sur le plan comptable ou extra comptable.
Si vous voulez un exemple de complexité penchez vous sur le suivi du fonds travaux dans une copropriété possédant un syndicat principal et un ou plusieurs syndicats secondaires...
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Posté - 21 mai 2019 : 17:56:03
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perso, je ne me penche pas, l'abysse est trop profond ....   |
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paraclitique
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Posté - 22 mai 2019 : 19:29:03
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Le fonds dit Alur a des défauts.
Et au final je trouve que le terme "infantilisant" les illustre bien.
Tous les copropriétaires rechignent à le payer sans savoir quand et pourquoi il sera utilisé.
Surtout le fait de ne pas récupérer son montant lors d'une vente fait grincer des dents. D'où la tendance à vouloir le ramener à zéro en y puisant pour des travaux qui ne sont pas de gros travaux venant à l'improviste. Ce qui va à l'opposé du but recherché à savoir avoir des fonds pour de gros travaux venant à l'improviste…
C'est donc une fausse bonne idée.
"Pouvons nous le prendre sur le fonds Alur ?" voilĂ ce que l'on entend mĂŞme pour de petits travaux... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 mai 2019 : 22:12:09
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citation: Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
C'est la bourde absolue, ridicule et inutile.
Inutile surtout ! Il fallait seulement ajouter dans le décret que la reconstitution des provisions sur travaux futurs remboursées au vendeur doit être effectuée sous le contrôle du notaire lors de la signature de l'acte authentique.
Cette pratique aurait pu être mise en place par les praticiens notamment les notaires. On faisait valoir stupidement que l'acquéreur avait déjà suffisamment de frais à supporter pour ne pas y ajouter la reconstitution des provisions sur travaux futurs.
Les agents immobiliers ont eu leur part de responsabilité car ils cachaient soigneusement l'existence de cette provision alors qu'il s'agissait au contraire de la preuve d'une bonne gestion du syndicat.
On a rechigné à favoriser cette bonne gestion en assurant une rémunération correcte des fonds placés. Il m'a fallu de longs mois pour obtenir une lettre du ministère des finances accordant explicitement aux syndicats de copropriétaires l'extension de la défiscalisation partielle des livrets A et m'autorisant à la divulguer.
Le recouvrement des appels de provisions à ce titre ne bénéficiait pas du privilège spécial en cas de cession du lot.
Cette pratique n'a jamais profité d'une campagne de promotion alors qu'à une époque l'existence d'une provision portée à la connaissance d'un entrepreneur se traduisait par des réductions de devis pouvant atteindre 5 % (coût bancaire alors des impayés).
Pis encore : lors des consultations triennales imposées par l'article 18 de la loi la résolution était présentée sous la forme négative : " l'assemblée refuse la création d'une provision sur travaux futurs ".
Des architectes et des entrepreneurs dirigeaient des conseils syndicaux vers des syndics prônant les provisions sur travaux futurs et les financements complémentaires en Copro 100.
Pourquoi avoir changé cet excellent régime ?
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JB22
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Posté - 22 mai 2019 : 23:34:14
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"C'est la bourde absolue, ridicule et inutile"
"Vrai débâcle d'une bonne idée !"
Et cela ne tient que par cette petite phrase :"non remboursable, mĂŞme en cas de vente" |
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dhuneau
Contributeur débutant
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Posté - 24 mai 2019 : 09:03:30
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L’article 204 de la loi ELAN a introduit une nouvelle disposition dans l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise le principe de l'affectation du fonds travaux. :
« Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. »
Autrement dit, il faut identifier pour chaque lot (et non par copropriétaire) la quote-part de fonds rattachée. Seul un lot concerné par les travaux pourra, si l’assemblée générale en décide, faire appel à ce fonds, et dans la limite de sa quote-part, sans toucher au fonds travaux des autres lots.
Dans votre exemple, les copropriétaires ne bénéficiant pas de l'ascenseur concerné par les travaux garderont leurs quotes-parts de fonds travaux de leurs lot intactes alors que les copropriétaires des lots en bénéficiant verront le crédit du fonds travaux de leurs lots utilisé à hauteur de la clé « ascenseur de la cage X du Bâtiment Y » et devront financer le solde si ce crédit est insuffisant.
Une conséquence : le syndic doit disposer d'une comptabilité ad hoc pour suivre la bonne affectation du fonds travaux et garantir la traçabilité à chacun des copropriétaires du juste niveau de crédit de fonds travaux de ses lots.
Ça peut devenir compliqué, et voilà pourquoi certaines copropriétés, sur la suggestion de leur syndic, n'ont toujours pas mis en place de fonds travaux... |
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JB22
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Posté - 24 mai 2019 : 10:25:09
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Merci dhumeau de cette information et de vos commentaires qui confirment la position que j' ai toujours soutenue. |
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andre78fr
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 Posté - 24 mai 2019 : 10:51:44
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Ce n'est pas forcément très compliqué et il faut intégrer et garder autant que possible cette information dans la comptabilité (éviter l'extra-comptable et le ad hoc même si j'apprécie un peu de haddock de temps en temps...).
Dans mon logiciel, le fait d'utiliser la clé sur chaque écriture et chaque mouvement du compte 105 - Fonds travaux permet de connaître à tout moment les quotes-parts de chaque lot, exactement comme on fait avec les comptes de provisions 701 ou 702 qui sont également ventilés par clé ou catégorie de charges.
La traçabilité c'est le détail du compte, par exemple constitution de xxx € sur les tantièmes généraux, affectation de yyy € pour le bâtiment A. La contrainte c'est qu'il faut ventiler aussi les A Nouveaux pour conserver la composition par clé du fonds et pas seulement un montant global.
On aura donc un A Nouveau avec xxx € au crédit / clé charges générales et un A Nouveau avec yyy € sur la clé A pour un solde (annexe 1) de (xxx - yyy) €...
Le montant de la quote-part est également stocké dans le fichier des lots ; l'écran de répartition par lot permet ainsi de connaître les sommes disponibles, contrôler et mettre à jour quand on procède à une affectation sur une partie spéciale.
Je suis globalement d'accord avec JB22 et dhuneau !
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JPM
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Posté - 24 mai 2019 : 11:31:39
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Il faut noter que l'article 14-2 II comporte une distinction entre
1 Les travaux prescrits par les lois et règlements
2 Les travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires [dont la liste a été fixée par le Conseil d'État]
Doit on considérer que les travaux prescrits par les lois et règlements doivent [peuvent] être exécutés par le syndic sans décision de l'assemblée générale ?
Il y a une part de vrai dans cette affirmation mais l'étendue de ses pouvoirs spéciaux n'est pas très bien déterminée.
Un syndic a été condamné pour n'avoir pas fait faire un ravalement alors que l'assemblée avait refusé ces travaux. La fonction de syndic n'est pas toujours facile.
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JB22
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Posté - 24 mai 2019 : 13:15:41
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De André78
"La traçabilité c'est le détail du compte, par exemple constitution de xxx € sur les tantièmes généraux, affectation de yyy € pour le bâtiment A. La contrainte c'est qu'il faut ventiler aussi les A Nouveaux pour conserver la composition par clé du fonds et pas seulement un montant global.
On aura donc un A Nouveau avec xxx € au crédit / clé charges générales et un A Nouveau avec yyy € sur la clé A pour un solde (annexe 1) de (xxx - yyy) €..."
Je ne suis pas d' accord avec cette vision des choses.
On a un montant de fonds travaux constitué sur la base du budget charges générales.
Ce montant est utilisé pour financer des travaux appelés sur différentes clés , cette utilisation vient en déduction du fonds travaux, le montant diminue.
Inutile de compliquer la situation.
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JB22
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Posté - 24 mai 2019 : 13:42:20
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De JPM
"Doit on considérer que les travaux prescrits par les lois et règlements doivent [peuvent] être exécutés par le syndic sans décision de l'assemblée générale ?
La fonction de syndic n'est pas toujours facile."
Je considère que le syndic ne devrait être responsable que de soumettre la question des travaux à l' A.G.
Le syndicat ne pouvant, sans se mettre en infraction; refuser l' exécution des travaux, le syndicat pouvant choisir les modalités, comme le choix de l' entreprise.
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