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pimpon
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 Posté - 03 août 2019 : 19:06:03
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Sur la convocation d’AG une résolution intitulée :
« Travaux de réfection et de modernisation du hall d’entrée au bâtiment X », prévisions de vote à l’article 24.
Un seul devis présenté pour 100 000 € (c’est énorme et représente pour chaque copropriétaire du bâtiment quasiment 2 ans de charges).
Les travaux devisés comprennent :
- la réfection des sols (avec enlèvement des carrelages existants avant d’en
remettre d’autres ce qui octuple le prix du m2),
- la création d’un ascenseur PMR (qui n’existait pas jusque ici : les PMR
pouvant passer/passant par la descente des garages pour accéder au hall
d'entrée et aux ascenseurs),
- le remplacement des lambris bois en plafond par des lambris pvc,
- la réfection des murs (actuellement en peinture) par un revêtement mural de grand luxe en marbre.
Effaré par la somme de cet unique devis présenté, sans aucune mise en concurrence ni autre projet ni autres prestataires, en amont de l’AG j’avais envoyé un courrier recommandé au syndic pour lui indiquer que cette résolution ne pouvait pas être votée en l’état, qu’il manquait des devis concurrents et des projets concurrents, et que l’article 25 était de mise puisque transformations et additions.
Je lui ai envoyé par la même occasion mon pouvoir avec mandataire nominatif ainsi que mes instructions de vote (avec mon « CONTRE » pour cette résolution ainsi que 2 autres).
Ensuite d’autres copropriétaires me téléphonent avant l’AG pour en parler. Ils résident sur place et en rameutent d’autres = un petit groupe d’opposants se forme, bien décidé à voter "contre" cette résolution.
Pas un groupe majoritaire, certes, mais suffisant en nombre de voix pour contrer cette résolution à l’article 25. J’étais absent à l’AG (résidence secondaire à 1000 kms) et me suis fait représenter par un copropriétaire de ce groupe.
Pendant l’AG : discussions houleuses sur le sujet me rapporte-t-on, et à priori la résolution n'est pas votée, mais ce n’est pas très clair pour les participants car « tout s’est fait dans un brouhaha innommable »...
Je demande si notre groupe a bien voté CONTRE cette résolution quand même, on me dit que oui, en me rapportant le monopole de parole du syndic qui s'était fait "maître du jeu", et qui aurait indiqué qu’il « reconvoquerait une AG en octobre pour reparler du sujet, supprimer l’ascenseur PMR et revoir les prestations à la baisse ».
MAIS, sur le PV de l’AG (reçu un mois après en lettre simple et pas en recommandé alors que j’étais opposant), je suis noté comme ayant voté « POUR » sur toutes les résolutions alors que j’ai voté « CONTRE » pour 3 d’entre elles en tout, et surtout pour celle du Hall, à laquelle il est noté que :
« la RESOLUTION EST ACCEPTEE à la majorité de l’article 24 ». !!!???!!!
Tous les présents/représentés auraient soi-disant voté « POUR », et aucune indication n’est faite d’un quelconque opposant ! le syndic a juste inscrit :
« vote sur la proposition de rénovation bâtiment X » avant le résultat des soi-disant votes tous « POUR », et a inscrit la phrase suivante après le décompte des voix :
" après échanges et débats il est décidé qu’une AG spéciale sera convoquée en octobre 2019, selon le cahier des charges suivant : 1/ variante plateforme élévatrice, 2/ variante peinture sur mur au lieu du marbre 3/ plusieurs devis seront réalisés dans ce cadre."
Avouez que c'est plutĂ´t tendancieux de sa part...
Nous souhaitons faire annuler cette résolution par devant le Tribunal avant que passent les 2 mois, comment devons-nous faire et nous y prendre ?
Que pouvons-nous mettre en oeuvre pour que nos droits soient respectés et pouvoir proposer à l’avis de l’AG un autre projet beaucoup moins onéreux, qui sera mis en œuvre par un autre, voire d’autres prestataires, maintenant que celui-ci a été « soi-disant accepté par l’AG » ?
Je rappelle que les voix dont mon groupe disposait auraient permis à cette résolution d’être refusée si elle avait été votée à l’article 25 comme cela aurait dû être le cas (plus de 4200voix en moins qui changeaient la donne).
Je précise que nous nous rangerons bien sûr à l’avis de la majorité, mais pour cela encore faudrait-il que les choses aient été et soient présentées et votées dans les règles !
Nb1 : Je rajoute aussi que, comme tous les ans à priori, le PV n’aurait pas été signé en fin d’AG, mais traficoté après par le syndic comme il en a l’habitude.
Pour preuve : 3 autres résolutions, demandées par des copros en particulier, ont été elles aussi rejetées à "soi disant l’unanimité de l’article 24, et il faut noter que dans le résultat des votes, même les demandeurs eux-mêmes auraient été « opposants » à leurs propres demandes !
Franchement ce n’est pas sérieux, et ce n'est pas la première fois que ça arrive et depuis 5 ans que j'ai acheté dans cette résidence, je relève de telles carabistouilles tous les ans sur les PV d'AG.
Vous allez me dire " mais qu'ont fait les scrutateurs pendant l'AG ?", ben rien, ils ne scrutent pas et ne savent mĂŞme pas en quoi consiste leur rĂ´le...
D'ailleurs pourrait-on les mettre en cause, eux aussi, dans ce PV diffusé qui n'est pas représentatif de la réalité ?
Nb2 : le CS me direz-vous ? il est à la botte du syndic, et « lycée de Versailles », et ce bâtiment n'est pas le leur pour la plupart, il n'y en a que 2 concernés pour payer cette énorme dépense... mais malgré cela ils se sont distribués "entre eux" les pouvoirs non nominatifs de tous les copros du bâtiment concerné.
Nb3 : l’architecte qui a dessiné le projet et choisi cet unique prestataire à 100000 €uros est "très bon copain" avec un des CS,
Nb4 : l’an prochain nous devons aussi voter le ravalement des façades et compte tenu du coût très important là aussi, nous craignons que cette énorme dépense pour cette réfection du hall + le coût du ravalement conduisent à mettre bon nombre de papy-mamies (fort nombreux dans la résidence et peu fortunés) en difficulté pour honorer les appels de fonds qui s’ensuivront, d'où notre crainte que la copropriété soit en difficulté. C'est pour cette raison principalement que nous voudrions faire annuler cette résolution.
Et voire, si c'est possible, faire d'un pierre deux coups en faisant aussi annuler en même temps toute l'AG car la mise en concurrence pour la nomination du syndic n'a pas été faite non plus par les CS, qui n'en font qu'à leur tête, par exemple en supprimant des services (comme le concierge et le chauffage au sol de base, pourtant inscrits au RC), sans aucun vote en AG, tout ça en cheville avec le syndic et ses prestataires.
Ca permettrait peut-être de mettre un coup de pied dans la fourmilière
Merci à ceux qui auront eu la patience de lire ce pavé, et plus encore plus à ceux qui prendront la peine d'y répondre pour nous conseiller.
Pimpon, ancien contributeur (du précédent forum) 
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Édité par - pimpon le 03 août 2019 19:09:33 |
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Franck1966
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Posté - 03 août 2019 : 20:37:47
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Au vu de se vous racontez, une lettre RAR signée par tous les "contres" ne le fera pas bouger.
Je crains que vous (les "contres") soyez obligés de faire un référé pour faire annuler ce point de l'AG |
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pimpon
Contributeur débutant
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Posté - 04 août 2019 : 00:00:57
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1/ et dans ce cas a-t-on l'obligation de passer par un avocat ou peut-on introduire nous-mêmes le référé ?
2/ pensez-vous qu'on pourrait, au préalable et tous ensemble, mettre en demeure le syndic d'établir un rectificatif et de le diffuser à ses frais en reco à tous les copros, et ensuite seulement et à défaut, ester en Justice en référé ? |
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Posté - 04 août 2019 : 08:14:09
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Beaucoup de choses dans votre post :
* tout d'abord s'il y a des irrégularités dans la retranscription sur le PV, à plusieurs, faites une LRAR au président de séance pour qu'il fasse rectifier le PV (mettre un délai)
* sur les travaux vous auriez du avoir au moins 2 résolutions :
- l'une à la majorité de l'article 24 : réfection du hall
- l'autre elle aussi à la majorité 24 : les travaux d’accessibilité des PMR
* enfin concernant les devis de concurrence : existe-t-il une résolution ancienne qui impose une mise en concurrence pour un certain montant. Mais attention, ce sera une mise en concurrence par le syndic et non une obligation de présenter plusieurs devis. C'est donc au syndic de prouver qu'il a mis en concurrence et qu'il n'a pas reçu les devis.
* si le PV ne note pas que vous avez été opposant à une résolution, alors le PV n'a même pas obligation à vous être envoyé....
Donc, si le PV n'et pas modifié, mais cela ne changera pas sur les questions de majorité à l'article 24, vous ne pourrez saisir le juge, avec un avocat et dans les délais des 2 mois, que sur 2 moyens :
* non présentation de plusieurs devis s'il existe une résolution à montant mini et si le syndic n'a pas indiqué sur le devis avoir demandé X devis
* le regroupement en 1 seul vote de deux résolutions : réfetion du hall et adaptation aux PMR |
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Posté - 04 août 2019 : 11:44:54
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Pimpon dixit "Merci à ceux qui auront eu la patience de lire ce pavé, et plus encore plus à ceux qui prendront la peine d'y répondre pour nous conseiller."
D"après ce que vous décrivez, l'ambiance est telle dans votre copropriété comme dans beaucoup d'autres malheureusement, que toute tentative de réglement amiable telle que LR +AR au président de séance ou au syndic lui même sera vouée à l'échec.
Le PV fait foi et c'est contre lui que vous devez agir. Pour cela il n'y a qu'une voie possible rappelée au bas du PV: c'est l'assignation Art.42.
En prévision de cette assignation, avec avocat bien sur devant le TGI je demanderais à votre mandant une attestation comme qoui il a voté CONTRE conformémént à vos indication.
Je dmanderai en vertu de l'ART;33 communication de la feuille de présences et de ses annexes (copie des Pouvoirs et Bordereaux des envois de convocation et de réception de celles ci).
Votre assignation ne sera recevable que dans la mesure où elle interviendra dans les 2 mois max. de la réception de ce PV quelque soit le mode de signification qui aura été fait.
Enfin rien ne vous empĂŞche de rameuter d'autres copros dans votre cas pour faire une assignation conjointe et diminuer vos frais.
Bonne chance. |
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goutelette
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Posté - 04 août 2019 : 15:00:49
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pimpon: Je lui ai envoyé par la même occasion mon pouvoir avec mandataire nominatif ainsi que mes instructions de vote (avec mon « CONTRE » pour cette résolution ainsi que 2 autres).
1 : Vous devez demander copie de votre pouvoir puisque semble t-il vos décisions sont écrites.
2 : La personne à qui vous avez donnée votre pouvoir, à t-elle bien respectée vos volontés ?. Lui avez vous posé la question ?
DĂ©tail secondaire actuellement. -
citation: pimpon :la réfection des murs (actuellement en peinture) par un revêtement mural de grand luxe en marbre.
Pour notre chance les murs des halls d' entrés sont en marbre d'origine. Autant nous avons du refaire les paliers en peinture, les halls n'ont demandés aucun travaux en 25 ans et aucun entretien. Pour le sol plus délicat, car le marbre se fendille à l' eau.
En intermédiaire, niveau coût et durée Les enduits GRANILANE sont d' un jolie effet, moins fragile que la peinture, ne permettant pas d'inscription.
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JB22
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Posté - 04 août 2019 : 17:30:10
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Article 24 de' la loi
d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
Article 24 de la loi :
III. - Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
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JB22
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Posté - 04 août 2019 : 20:34:03
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La convocation d' A.G. ne comportait qu' une question concernant les travaux :
" Travaux de réfection et de modernisation du hall d’entrée au bâtiment X », prévisions de vote à l’article 24." '
En fait il y avait des travaux qui relevaient de l' article 25, donc la résolution devait être votés à l' article 25 :
" Article 25 : n- L' ensemble des travaux comportant transformation addition, ou amélioration"
L'' article 25-1 n' est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l' article 25.
Je propose pour la prochaine A.G. de faire" deux propositions:
1° réfection des murs par un revêtement mural en marbre
2° - Réfection des peintures (ou pose d'' un enduit genre GRADILANE, comme suggéré par kikiladoucette.
Il y a de fortes chances que la solution 2 soit adoptée.
Voir le R.C. concernant les votants .
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pimpon
Contributeur débutant
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Posté - 05 août 2019 : 19:12:07
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Merci à vous tous pour vos réponses et suggestions pour les travaux,
Oui j’avais envoyé mon pouvoir et une page supplémentaire écrite manuellement pour indiquer mes consignes de vote à chacune des résolutions, car le syndic n’en transmets jamais. Je l’ai fait dans la même enveloppe que le RAR de mise en garde au syndic en amont de l’AG pour la résolution de réfection du hall.
Oui mon mandataire affirme avoir bien voté « contre » pour moi, d’ailleurs lui aussi a voté « contre » et n’est pas non plus noté en opposant puisque personne, soi-disant, ne l’était (selon les mentions au PV...).
Oui il y a dans la copro un montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire (1000 ou 1500 € de mémoire), donc à fortiori pour des travaux superfétatoires de 100 000 € je ne vois pas pourquoi elle ne serait pas mise ne oeuvre...
Et pour ce qui concerne l’élection du syndic, le CS n’a jamais demandé à être exempté de la mise en concurrence obligatoire dans les textes applicables, comme je lis par ailleurs qu’il est possible de le faire voter en AG.
Donc j'envisage, dans un premier temps, de demander :
- Ă mon mandataire en AG de me faire une attestation (si jamais il ne souhaitait pas assigner avec moi),
- en RAR au syndic, avec Mise en demeure et en vertu de l’article 33, la communication de la feuille de présence AG et de ses annexes (copie des Pouvoirs et Bordereaux des envois de convocation et de réception de ceux-ci).
- Au président de l’AG (Mise en Demeure en RAR) de faire rectifier le PV au secrétaire syndic en conséquence du vote des opposants non pris en compte sur celui-ci.
Nb : le président de l’AG est aussi un CS (et son ancien président) mais à leur dernière nomination ils n’ont pas voulu en élire un et il n’y a donc pas d'actuel président, m’a-t-on dit.
Bien sûr je vais m'enquérir de savoir qui veut assigner avec moi dans le groupe d'opposants, mais je sais déjà qu'entre ceux qui disaient oui avant et ceux qui finalement le feront, il va y avoir de la perte en chemin (ah ! ces copropriétaires qui ne veulent jamais froisser le syndic ni se fâcher avec leur "voisin de 30 ans")...
En attendant la réception des documents, j'irai consulter un avocat et assignerai en annulation des résolutions qui n’ont pas été mises en concurrence (à savoir et entre autres : la réfection des halls et la nomination du syndic).
Ai-je bien compris, me « gourre-je » et « oublie-je » quelque chose ? ??
Concernant les murs du hall je vais chercher à quoi vos matériaux correspondent avec leur coût du m2 posé.
J’envisage de présenter à l’AG d’octobre une proposition concurrente, devisée à un coût, je l'espère..., 2 à 4 fois inférieur à celui de l’architecte qui prend les copropriétaires de notre résidence pour de (très) riches américains...
Autre question : l’un d’entre vous a-t-il une idée - même approximative à 500 € près - de la fourchette des honoraires d’avocat pour engager une telle action ?
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Édité par - pimpon le 05 août 2019 19:13:58 |
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Posté - 05 août 2019 : 19:38:30
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vous nous parlez d'une AG en octobre ?......
si c'est le cas, il vous faut présenter (rapidement) vous aussi plusieurs devis et les notifier au syndic avec l'OdJ suivant (par exemple) :
* annulation des résolution n° .. et ... de l'assemblée générale
* travaux de modification des revĂŞtements des parois
* vote des travaux de réfection de l'escalier
* vote du dispositif de moyens pour les PMR |
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pimpon
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10
Posté - 05 août 2019 : 20:08:22
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***message supprimé à la demande de l'auteur*** |
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pimpon
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11
Posté - 05 août 2019 : 20:12:02
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***message supprimé à la demande de l'auteur*** |
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Posté - 06 août 2019 : 18:34:57
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On parle d'assigner : pour pouvoir demander l'annulation d'une résolution, il faut avoir été opposant. Donc il faut préalablement que le PV soit modifié, et cela ne se peut que :
- si le secrétaire et le président reconnaissent l'erreur,
- si vous faites valoir le délit de faux et usage de faux.
Pour la seconde option, c'est du pénal et il faut des preuves...
Quant à l'action en contestation d'une décision, elle ne se fait pas en référé mais au fond et au TGI ! |
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Sunbird
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 Posté - 06 août 2019 : 20:07:41
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C'est un peu la technique de certains syndics qui en oubliant certains contres vont bloquer tous recours.
Comme vous êtes plusieurs dans ce cas, il faut envoyer immédiatement un mail au syndic pour corriger sous huitaine le PC en indiquant que vous êtes opposants, si il ne bouge pas il faudra faire un LRAR. Si plusieurs personnes sont dans votre cas "l'union faisant la force", il faudra faire une assignation contre le SDC avec les autres opposants, surtout avec votre mandataire qui était lui même opposant.
Attention pour faire annuler cette résolution ce n'est pas en référé qu'il faut passer. Prévoir 2 bonnes années de procédure suivant le TGI. |
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Posté - 07 août 2019 : 14:50:40
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Vous n'avez pas bien lu : il n'est pas possible de contester en justice une décision si on est noté sur le PV comme ayant voté pour ! L'action serait irrecevable, et il n'entre pas dans les attributions du TGI de décider si le PV est exact ou non !
Si le secrétaire et le président de séance n'acceptent pas de modifier le PV, il faut faire valoir que ce PV est faux et qu'il est fait usage d'un faux : ce ne peut être que du pénal, avec les moyens de preuve du pénal ! |
Édité par - rédaction Universimmo le 07 août 2019 14:53:05 |
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Posté - 09 août 2019 : 17:13:12
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Pimpon:Autre question : l’un d’entre vous a-t-il une idée - même approximative à 500 € près - de la fourchette des honoraires d’avocat pour engager une telle action ?
Oui, au prix actuel d'une assignation Art.42 # 1300 €
Au pénal, aucune chance que votre plainte soit prise en considération; elle va directement dans la corbeille à papiers du procureur.
Par contre au fond (art.42 uniquement) vous avez quelques chances de faire la démonstration que le PV est truqué si vous réunissez les preuves suffisantes et que vous y ajoutiez certains autres griefs sérieux. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 09 août 2019 : 18:07:06
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Encore une fois, aucune chance au civil : le tribunal s'en tient au PV, point ! Il n'est pas compétent pour établir si le PV est sincère ou pas ! Donner le conseil d'aller au vu de l'article 42, c'est faire prendre le risque de jeter de l'argent par la fenêtre (en fait un avocat compétent ne plaidera pas en ce sens…) ! |
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Posté - 09 août 2019 : 20:35:59
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RĂ©daction: Encore une fois, aucune chance au civil
C'est bien pour cela que je rajoute " en y incluant certains autres griefs"
Car dans ce genre de difficulté il y a toujours associés d'autres irrégularités telles que celles concernant la convocation ou la feuille de présence.
c'est donc une annulation de la totalité de l'AG et la faire porter sur plusieurs griefs. |
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| Signature de kikiladoucette |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 août 2019 : 16:56:07
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Il existe une procédure civile d'inscription de faux.
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Vote opposants non pris en compte sur PV -Annul? 
